上訴人（原審原告、反訴被告）:黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司，住所地黑龍江省齊齊哈爾市建華區(qū)沿江北路東側(cè)金馬·香江花園2號(hào)樓。法定代表人：陳惠芬，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：孫煒，北京大成（哈爾濱）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王博浩，北京大成（哈爾濱）律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：劉克東，男，1960年12月25日出生，漢族，齊齊哈爾市建華區(qū)城管局職員，住齊齊哈爾市建華區(qū)。委托訴訟代理人：馬玉珍，黑龍江普仁律師事務(wù)所律師。

北方香江公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷齊齊哈爾市建華區(qū)人民法院（2016）黑0203民初1392號(hào)民事判決，并依法改判支持北方香江公司在一審提出的訴訟請(qǐng)求；2、駁回劉克東在一審提出的反訴之各項(xiàng)請(qǐng)求；3、本案的全部訴訟費(fèi)用、鑒定費(fèi)用由劉克東承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。首先,因本案商品房買賣合同房款事實(shí)不清，被齊齊哈爾市中級(jí)法院發(fā)回重審，但一審法院仍沒有查清該事實(shí)，并且沒有確認(rèn)該商品房買賣合同是否有效，是錯(cuò)誤的。一審判決仍然認(rèn)為，“按照雙方約定，該認(rèn)購協(xié)議書在雙方簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充合同后即自動(dòng)作廢，不能作為當(dāng)事人履行合同義務(wù)的依據(jù)”。而本案發(fā)回重審期間，北方香江公司提供的公安機(jī)關(guān)執(zhí)法記錄儀顯示，劉克東自己敘述：購買的樣板間，購房款500萬元，其中房款350萬元，房屋裝修以及家具150萬元等等。這一事實(shí)一審法院沒有查清，并依本訴請(qǐng)求予以審理并確認(rèn)。其次，2013年7月27日，雙方簽訂了房屋認(rèn)購協(xié)議書，黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司合同第一條和第二條約定房屋的總價(jià)款680萬元，優(yōu)惠后房屋總價(jià)款為500萬元，含裝修家居。2013年8月2日，雙方簽訂的買賣合同第四條約定按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款350萬元。該價(jià)款不包括裝修款家具款，北方香江公司已經(jīng)提交證據(jù)證明房屋裝修最終審計(jì)造價(jià)為1,618,858.75元。相反，劉克東一審沒有任何證據(jù)證明房屋價(jià)款由500萬元降價(jià)為350萬元，沒有證據(jù)證明北方香江公司將150萬元巨額裝修及家具免費(fèi)送給劉克東。劉克東對(duì)房屋出現(xiàn)事故，降價(jià)一說，不但沒有證據(jù)證明，相反其沒有交齊房款就“強(qiáng)行”占用房屋，至少可以證明雙方房屋買賣出現(xiàn)糾紛有異議，配合北方香江公司提供的已經(jīng)妥投特快專遞催款函，可以證明劉克東沒有履行完義務(wù)，沒有交齊房款。協(xié)議書第十條雖然約定雙方在簽訂商品房買賣合同后，認(rèn)購協(xié)議書自動(dòng)作廢，但是該認(rèn)購協(xié)議書并不是自始無效，該合同所反映的有關(guān)房屋價(jià)格之事實(shí)和劉克東的自述相互印證，可以證明房屋價(jià)款就是500萬。該合同可以作為有效證據(jù)的事實(shí)并不能改變;其即使不能作為當(dāng)事人履行合同義務(wù)的依據(jù)，但依然可以作為認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)。二、一審法院對(duì)于證據(jù)效力的判定違反證據(jù)規(guī)則。一審判決認(rèn)定，“原告提交的黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司催交購房款通知函及特快專遞單據(jù)，不足以證明劉克東所接收，原告方提供的其他證據(jù)，包括錄音錄像，其證明效力均小于書面合同效力，不足以證明房屋價(jià)款為500萬元的事實(shí)?！北狈较憬咎峤坏奶乜鞂＿f單據(jù)，足以證明劉克東接到了北方香江公司提交的黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司催交購房款通知函。該證據(jù)以及北方香江公司提供的其他證據(jù)，包括錄音錄像，相互印證形成證據(jù)鏈，足以證明房屋價(jià)款為500萬元的事實(shí)。而一審法院卻違反民事訴訟證據(jù)規(guī)則，割裂證據(jù)鏈，片面的以形式要件單一比較該案的證據(jù)效力，是違反證據(jù)規(guī)則的，是完全錯(cuò)誤的。一審法院割裂證據(jù)鏈，僅片面攫取了一份有糾紛，需要查清核實(shí)的證據(jù)，就以其是“書面”證據(jù)來判定其效力最大，違背案件事實(shí)和法律。綜上，依據(jù)上述理由，足以認(rèn)定爭議合同總價(jià)款是500萬元。依據(jù)房屋買賣合同，劉克東只是購買了主物——房屋，并沒有購買裝修和家具。依據(jù)《物權(quán)法》第一百一十五條規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外?！狈课輰儆谥魑?，裝修及家具屬于從物。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)需要辦理產(chǎn)權(quán)登記才取得所有權(quán)。在劉克東沒有支付從物價(jià)款的情況下，非法占有了房屋和裝修及家具，沒有取得所有權(quán)，故劉克東應(yīng)該支付裝修及家具的150萬元價(jià)款。三、一審判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決解除房屋買賣合同，違反合同法的原則，違反法律關(guān)于合同解除的法定條件。首先，姑且不考慮雙方誰有過錯(cuò)，本案依據(jù)《合同法》第九十四條，第九十五條規(guī)定，合同已經(jīng)實(shí)際履行，房屋以及家具、裝修已經(jīng)劉克東占有使用至今，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，因此合同依法不能解除。退一步講，劉克東占有，使用房屋已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了法律規(guī)定的除斥期間，無權(quán)請(qǐng)求解除合同。其次，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，解除商品房買賣合同的首要條件是：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年?！北景皋k理房屋所有權(quán)登記的期限并沒有屆滿，更未超過一年。（1）北方香江公司與劉克東簽署的商品房買賣合同第十五條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出售人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！币罁?jù)該約定，北方香江公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，為劉克東辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。但是北方香江公司并未將商品房正式交付劉克東使用，劉克東是趁房屋維修之機(jī)非法侵入搶占爭議房屋，所以案涉房屋所有權(quán)登記的期限并未開始起算，90日也未屆滿，更未超過一年。（2）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”。其法定辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的起算條件也是“商品房交付使用”，而由于北方香江公司并未將商品房正式交付劉克東使用，所以也不具備解除合同條件。一審法院對(duì)于商品房買賣合同第十五條的規(guī)定的理解，對(duì)于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的適用是錯(cuò)誤的。再次，北方香江公司不是不能為劉克東辦理房照，該房屋已經(jīng)在產(chǎn)權(quán)部門備案登記，可以辦理登記。但是未給其辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因，是雙方就合同履行有糾紛。房屋不是依合同約定交付，而是劉克東在違約拖欠150萬元裝修家具款的情況下，不能“給劉克東”辦理房照。而不是《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的不能辦理。一審法院適用法律是錯(cuò)誤的。四、一審法院審理程序違法，判決內(nèi)容有失公平。1、北方香江公司在一審中曾多次提出對(duì)房屋裝修及家具價(jià)值鑒定的申請(qǐng)，但是一審法院沒有理由的拒絕給予鑒定。一審法院在沒有進(jìn)行審理的情況下，先入為主，未審先判，最終在判決中表達(dá)了其真實(shí)心理：因無法支持北方香江公司的訴訟請(qǐng)求，故對(duì)鑒定申請(qǐng)不予支持。2、案涉合同包括：金馬香江花園認(rèn)購協(xié)議書、商品房買賣合同、買賣合同補(bǔ)充協(xié)議、合同簽收確認(rèn)單。案涉合同不包括購買車庫合同。一審審理中，劉克東未提供車庫購買合同，也未提供購買車庫支付憑證，無法確認(rèn)購買車庫的事實(shí)以及購買車庫的時(shí)間。購買車庫合同與本案沒有關(guān)聯(lián)性，雙方對(duì)此未發(fā)生爭議，不在本案審理范圍之內(nèi)，而一審法院卻超出審理權(quán)限判決解除購買車庫合同，退還購買車庫款，并判決自2013年8月起支付購買車庫的20萬元價(jià)款利息，其審理程序違法。一審判決第一項(xiàng)并沒有明確究竟解除哪一份合同，其判項(xiàng)囊括了所有合同。違反了不告不理的原則。3、一審法院沒有經(jīng)過合法通知北方香江公司參加鑒定機(jī)構(gòu)的抽簽情況下，單方指定委托鑒定機(jī)構(gòu)；并且沒有在北方香江公司參加鑒定聽證和參與現(xiàn)場勘驗(yàn)的情況下，由鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論；鑒定結(jié)論出具后，一審法院也沒有組織鑒定機(jī)構(gòu)出庭進(jìn)行質(zhì)詢，其所有程序不合法。在該鑒定結(jié)論有違自然規(guī)律和常識(shí)的情況下，一審法院卻全部采納該鑒定結(jié)論。鑒定結(jié)論中裝修損失大部分不合理，比如臺(tái)球桌、智能坐便器、熱水器等屬于可拆除移動(dòng)部分，不屬于裝修內(nèi)容。根據(jù)《民法通則》第八十六條規(guī)定：“附著物不能拆除的，可以折價(jià)歸所有權(quán)人?！倍摬糠质强梢圆鸪模粦?yīng)該由北方香江公司賠償。綜上，北方香江公司認(rèn)為，如果法院判決解除合同，必須對(duì)北方香江公司提出的鑒定申請(qǐng)進(jìn)行鑒定，同時(shí)對(duì)于房屋使用期間的裝修家具及設(shè)備折損費(fèi)用，以及劉克東進(jìn)行房屋裝修給北方香江公司的房屋造成的損失進(jìn)行鑒定，以此判定劉克東賠償北方香江公司的有關(guān)損失。因?yàn)楸狈较憬驹蛞粚彿ㄔ禾岢霾]有給劉克東辦理進(jìn)戶手續(xù)，劉克東是趁北方香江公司對(duì)房屋進(jìn)行修繕時(shí)非法侵入，占有爭議房屋。在劉克東沒有簽署裝修及家具買賣合同，繳足裝修及家具購買價(jià)款的情況下，該房屋也沒有、也不應(yīng)該辦理產(chǎn)權(quán)證。所以根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則，雖然雙方簽署的房屋買賣合同有效，但是由于沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，劉克東并沒有取得房屋所有權(quán)，在劉克東沒有經(jīng)北方香江公司許可的情況下進(jìn)行裝修屬于侵權(quán)行為，其裝修損失應(yīng)該由其自行承擔(dān)，其裝修給北方香江公司的房屋造成的損失也應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。一審判決以已向北方香江公司釋明，北方香江公司未主張，未提供證據(jù)為由不予審理，程序違法，顯失公平，該作法并沒有達(dá)到案結(jié)事了的社會(huì)公平效應(yīng)。故請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，依法改判，維護(hù)北方香江公司的合法權(quán)利。劉克東辯稱，一、北方香江公司的上訴請(qǐng)求是無理纏訴，其撇開本案的客觀事實(shí)，視雙方原始簽訂的商品房買賣合同于不顧，一直在強(qiáng)調(diào)已經(jīng)作廢的認(rèn)購協(xié)議書，違背事實(shí)。雙方于2013年7月27日簽訂的認(rèn)購協(xié)議書第十條明確約定，雙方簽訂商品房買賣合同后，認(rèn)購協(xié)議書自動(dòng)作廢，所以該認(rèn)購協(xié)議書已經(jīng)作廢，不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。2013年8月2日，雙方簽訂正式房屋買賣合同之前，因暴雨使涉案房屋被水浸泡，對(duì)這一事實(shí)，在一審法院審理時(shí)，北方香江公司的經(jīng)理已經(jīng)出庭證實(shí)，所以雙方協(xié)商房屋再給北方香江公司使用一年，并簽訂了新的商品房買賣合同，合同中第四條約定按套計(jì)算，房屋總價(jià)款為350萬元。2014年7月15日，雙方又簽訂了香江花園商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議第二條明確約定“買受人確認(rèn)，對(duì)于主合同的訂立以及對(duì)于該房屋價(jià)格有重大影響的因素，買受人和出賣人雙方均已在主合同及本補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行了約定，不存在遺漏情況。”因此，雙方的買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議均體現(xiàn)和證實(shí)房屋價(jià)款為350萬元，根本不存在一審判決沒有查清房屋價(jià)款的問題。二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，北方香江公司在出賣房屋之后應(yīng)當(dāng)履行出具辦理房屋所有權(quán)登記相關(guān)手續(xù)的義務(wù)，而北方香江公司在法定期限內(nèi)沒有履行上述義務(wù)，所以劉克東有權(quán)請(qǐng)求解除買賣合同，并要求北方香江公司承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任和違約責(zé)任，一審判決支持劉克東的反訴請(qǐng)求是正確的，二審法院應(yīng)當(dāng)予以維持。北方香江公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、劉克東立即支付購房款150萬元，并給付逾期付款違約金；2、劉克東承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。劉克東向一審法院提起反訴請(qǐng)求：1、解除北方香江公司與劉克東之間的房屋買賣合同；2、北方香江公司退還劉克東購房款350萬元、購車庫款20萬元，并給付使用一年房款的利息84萬元；3、賠償劉克東投入到該房屋中的裝修款486,754.00元；4、未在法定期限內(nèi)辦理房屋登記手續(xù)造成的損失57.6萬元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：黑龍江北方金馬房地產(chǎn)有限公司（現(xiàn)已更名為黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司）與劉克東于2013年7月27日簽訂金馬香江花園認(rèn)購協(xié)議書，約定劉克東購買黑龍江北方金馬房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的金馬香江花園房屋一套，房屋坐落于12號(hào)樓6單元，房屋總面積為393.94平方米，產(chǎn)權(quán)備案預(yù)測(cè)面積約240.79平方米。該協(xié)議書第二條約定優(yōu)惠后房屋總價(jià)款為500萬元，含裝修家居。第十條約定雙方在簽訂商品房買賣合同后，認(rèn)購協(xié)議書自動(dòng)作廢。2013年8月2日，雙方簽訂商品房買賣合同，合同第四條約定按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為350萬元；合同第十五條約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方可以按下列第1或2項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人應(yīng)支付違約金。雙方又于2014年7月15日簽訂香江花園商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議第二條約定“買受人確認(rèn)：對(duì)于主合同的訂立以及對(duì)于該房屋價(jià)格有重大影響的因素，買受人和出賣人雙方均已在主合同及本補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行了約定，不存在遺漏情況”，第七條約定“買受人未按照主合同規(guī)定的時(shí)間補(bǔ)款或一次性付款或變更付款方式并補(bǔ)款或按揭貸款，買受人享受的一次性付款的購房優(yōu)惠及其他一切優(yōu)惠即被取消”。在雙方認(rèn)可的合同簽收確認(rèn)單中記載：劉克東于2013年7月27日給付定金100萬元，當(dāng)期付款比例為28.57%；于2013年8月2日給付部分房款200萬元，當(dāng)期付款比例為57.14%；2014年6月23日給付部分房款50萬元，當(dāng)期付款比例為14.29%。劉克東在購買房屋后又購買了價(jià)值為20萬元的車庫，本案訴爭的房屋為北方香江公司銷售的樣板間，劉克東入住后，發(fā)現(xiàn)該房屋被水淹過，雙方對(duì)此無異議，有當(dāng)時(shí)雙方簽字認(rèn)可房屋存在問題的書面材料。2017年7月28日，黑龍江省安通價(jià)格評(píng)估有限公司對(duì)位于金馬香江花園12-6房屋內(nèi)以下項(xiàng)目進(jìn)行固定投資鑒定：1、室內(nèi)所有房門及安裝所需五金；2、地下車庫卷簾門；3、地下瓷磚及人工鋪設(shè)費(fèi)；4、地下臺(tái)球桌；5、三樓智能坐便器、熱水器及熱水器安裝材料費(fèi)；6、三樓衣帽間房蓋鋪設(shè)費(fèi)、一樓南側(cè)臺(tái)階下及窗前地面鋪設(shè)石板。經(jīng)鑒定，其價(jià)格鑒定意見為262,946.00元。本案經(jīng)多次調(diào)解無效。一審法院認(rèn)為，北方香江公司、劉克東簽訂的認(rèn)購協(xié)議書中雖有房屋價(jià)款500萬元的記載，但該協(xié)議書第十條明確約定雙方在簽訂商品房買賣合同后，認(rèn)購協(xié)議書自動(dòng)作廢。雙方于2013年8月2日簽訂的商品房買賣合同中第四條約定按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為350萬元。雙方于2014年7月15日簽訂的香江花園商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第二條明確約定“買受人確認(rèn)：對(duì)于主合同的訂立以及對(duì)于該房屋價(jià)格有重大影響的因素，買受人和出賣人雙方均已在主合同及本補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行了約定，不存在遺漏情況”。因此按照雙方約定，該認(rèn)購協(xié)議書在雙方簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充合同后即自動(dòng)作廢，不能作為當(dāng)事人履行合同義務(wù)的依據(jù)。而北方香江公司提交的黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司催交購房款通知函及特快專遞單據(jù)，不足以證明為劉克東所接收，北方香江公司提供的其他證據(jù)，包括錄音錄相，其證明力均小于書面合同效力，不足以證明房屋價(jià)款為500萬元的事實(shí)。因此北方香江公司的訴訟請(qǐng)求，無法支持，鑒于此對(duì)于北方香江公司提出對(duì)該房屋的裝修、家具在簽訂認(rèn)購協(xié)議書當(dāng)日時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行鑒定的申請(qǐng)，不予準(zhǔn)許。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定的商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。本案中北方香江公司、劉克東簽訂的商品房買賣合同，是雙方真實(shí)的意思表示，北方香江公司應(yīng)按商品房買賣合同第十五條的約定為劉克東辦理房屋所有權(quán)證，但北方香江公司至今未履行義務(wù)，導(dǎo)致劉克東無法辦理房屋所有權(quán)登記，因此劉克東要求解除房屋買賣合同的反訴請(qǐng)求，應(yīng)予支持，北方香江公司應(yīng)返還劉克東購房款350萬元和購車庫款20萬元；北方香江公司應(yīng)給付房款利息應(yīng)以370萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率6.39%計(jì)算，自2013年8月至判決書確定給付之日止；同時(shí)劉克東應(yīng)遷出該房屋，將房屋退還北方香江公司；劉克東請(qǐng)求逾期辦理房照違約金的訴訟請(qǐng)求，因本案合同未繼續(xù)履行，故不予支持。按照黑龍江省安通價(jià)格評(píng)估有限公司的鑒定意見，北方香江公司應(yīng)給付劉克東房屋裝修投入的費(fèi)用。關(guān)于劉克東居住該房屋期間的所產(chǎn)生的費(fèi)用，一審法院已向北方香江公司釋明，但其未向一審法院申請(qǐng)主張，亦未提供證據(jù)，故不予審理。一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第五項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、解除原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司與被告（反訴原告）劉克東之間的房屋買賣合同；二、駁回原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司的訴訟請(qǐng)求；三、原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后1個(gè)月內(nèi)返還被告（反訴原告）劉克東購房款350萬元及購車庫款20萬元，合計(jì)人民幣370萬元；四、原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后1個(gè)月內(nèi)給付被告（反訴原告）劉克東房款及車庫款利息以370萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率6.39%計(jì)算，自2013年8月至判決書確定給付之日止;五、被告（反訴原告）劉克東于本判決生效后1個(gè)月內(nèi)遷出該房屋及車庫，并退還給原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司；六、原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后1個(gè)月內(nèi)給付被告（反訴原告）劉克東房屋的裝修投入款262,946.00元；七、駁回被告（反訴原告）劉克東的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)18,300.00元，由原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。反訴費(fèi)51,019.28元,由原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)38,301.20元、被告（反訴原告）劉克東負(fù)擔(dān)12,718.08元。鑒定費(fèi)4,230.00元，由原告（反訴被告）黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)2,115.00元、被告（反訴原告）劉克東負(fù)擔(dān)2,115.00元。二審中，北方香江公司、劉克東均沒有提交新證據(jù)，本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，北方香江公司與劉克東簽訂《金馬香江花園認(rèn)購協(xié)議書》中，劉克東認(rèn)購北方香江公司的房號(hào)為：“金馬香江花園12號(hào)樓6單元”，而雙方簽訂的《商品房買賣合同》中，劉克東購買的房號(hào)為：“香江花園12號(hào)樓3單元030102號(hào)房”。北方香江公司于2013年9月5日將“建華區(qū)金馬·香江花園12號(hào)樓03單元01層02號(hào)”房屋登記在黑龍江北方金馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：房權(quán)證齊字第××號(hào)。北方香江公司在出售該房屋時(shí)，已經(jīng)取得齊齊哈爾市建設(shè)局批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，證號(hào)為：齊建房預(yù)售證第2011116號(hào)。
上訴人黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱北方香江公司）因與被上訴人劉克東房屋買賣合同糾紛一案，不服齊齊哈爾市建華區(qū)人民法院（2016）黑0203民初1392號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年12月8日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，北方香江公司與劉克東就金馬香江花園12號(hào)樓3單元樣板間簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，北方香江公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，買賣此房是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不違反法律規(guī)定，且劉克東已入住和使用，故雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。因北方香江公司與劉克東在訂立《商品房買賣合同》前簽訂的《金馬香江花園認(rèn)購協(xié)議書》中，雖約定了房屋價(jià)款500萬元，但協(xié)議第十條明確約定雙方在簽訂《商品房買賣合同》后，認(rèn)購協(xié)議書自動(dòng)作廢。后雙方于2013年8月2日簽訂的《商品房買賣合同》第四條約定按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為350萬元。雙方于2014年7月15日簽訂的《香江花園商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第二條更是約定“買受人確認(rèn)：對(duì)于主合同的訂立以及對(duì)于該房屋價(jià)格有重大影響的因素，買受人和出賣人雙方均已在主合同及本補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行了約定，不存在遺漏情況……”。因此按照上述約定，《金馬香江花園認(rèn)購協(xié)議書》在雙方簽訂正式合同后，已經(jīng)作廢，不能作為當(dāng)事人確認(rèn)合同權(quán)利、義務(wù)和履行的依據(jù)。且《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議中雙方約定的房屋價(jià)款為350萬元，而北方香江公司所主張的房屋裝修和家具款150萬元在合同和補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定。北方香江公司僅以裝飾工程結(jié)算單和單方委托的工程造價(jià)咨詢報(bào)告書，證明買賣合同中存在150萬元的裝修和家具款，顯然證據(jù)不足。另外，北方香江公司提交的國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)快遞投遞單上沒有劉克東的簽字和印戳，不能證明劉克東已收到催款通知書。因此，北方香江公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)商品房開發(fā)和銷售處于主導(dǎo)地位，在其提供的格式性《商品房買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議、合同簽收確認(rèn)單等證據(jù)均不能證明雙方約定的房屋價(jià)款為500萬元的情況下，主張由劉克東給付購房款150萬元并支付逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足。對(duì)此，一審判決認(rèn)定事實(shí)正確，駁回北方香江公司的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)，本院亦應(yīng)確認(rèn)。劉克東所購買的香江花園12號(hào)樓3單元030102號(hào)房屋為北方香江公司開發(fā)建設(shè)的樣板間，該房一直作為北方香江公司銷售商品房的展示和樣品。劉克東是2013年8月2日與北方香江公司簽訂的房屋買賣合同，但卻在2014年8月末才進(jìn)入裝修，在此期間劉克東已交付合同約定的100%（350萬元）房款，但該房屋仍由北方香江公司作為樣板間占有使用。另外，涉案房屋在北方香江公司使用期間，因暴雨而產(chǎn)生倒灌，致使房屋被雨水浸泡，對(duì)上述事實(shí)雙方均予認(rèn)可。因此根據(jù)上述事實(shí)的認(rèn)定，不能排除北方香江公司出賣該房屋時(shí)，與買受人劉克東協(xié)商價(jià)格優(yōu)惠或適當(dāng)降價(jià)的事實(shí)。且雙方在2014年7月15日，簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，沒有對(duì)合同價(jià)款作出變更或補(bǔ)充約定，也未提及或補(bǔ)充約定房屋裝修及家具另行收取價(jià)款的問題，雙方均確認(rèn)房屋價(jià)格的約定“不存在遺漏情況”。所以，北方香江公司上訴請(qǐng)求劉克東給付裝修和家具款，根據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于劉克東反訴請(qǐng)求解除合同、返還購房款并賠償損失的問題。由于劉克東請(qǐng)求解除合同的理由：一是雙方對(duì)訂立合同的價(jià)款存在重大誤解；二是北方香江公司開發(fā)建設(shè)的該樣板間存在諸多瑕疵，且未按承諾完善配套設(shè)施；三是未按商品房開發(fā)經(jīng)營及銷售管理的相關(guān)規(guī)定為劉克東辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行合同屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要合同債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。劉克東請(qǐng)求解除合同的理由均不符合上述法定解除條件；根據(jù)雙方合同第十五條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1或2項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的（未約定具體數(shù)額）%向買受人支付違約金”。據(jù)此可以認(rèn)定雙方僅對(duì)買受人退房的情形進(jìn)行了約定，而對(duì)買受人不退房的情形沒有約定。本院認(rèn)為，根據(jù)此合同條款的約定，必須是以出賣人先行交付商品房為前提，而本案中，劉克東并沒有提交辦理商品房入戶手續(xù)和其他證據(jù)，不能認(rèn)定北方香江公司已實(shí)際交付該房屋；且雙方因房屋入住等合同履行事項(xiàng)已發(fā)生糾紛，北方香江公司不存在能夠辦理而拒不辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的情況，未辦理權(quán)屬證書不應(yīng)歸責(zé)于北方香江公司，雙方約定解除合同的條件尚未成就，因此，劉克東也不符合約定解除合同的條件。在不符合法定和約定解除合同的情形下，一審判決認(rèn)定北方香江公司對(duì)未辦理房屋權(quán)屬證書存在過錯(cuò)，而適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定解除了雙方簽訂的《商品房買賣合同》，確有不當(dāng)，故北方香江公司上訴主張一審判決解除合同適用法律錯(cuò)誤的理由成立，本院應(yīng)予采納。由于劉克東不具備解除合同的法定條件，不符合解除合同的相關(guān)法律規(guī)定，而且考慮到劉克東實(shí)際入住和使用該房屋多年，為保護(hù)合同的穩(wěn)定性，維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序和交易安全，雙方應(yīng)以誠實(shí)信用的原則，依據(jù)合同約定和法律規(guī)定行使權(quán)利、履行各自的義務(wù)。因此，關(guān)于劉克東解除合同、返還購房款并賠償損失的訴請(qǐng)，本院不予支持，雙方的《商品房買賣合同》應(yīng)繼續(xù)履行。綜上所述，北方香江公司主張劉克東給付購房款150萬元的上訴請(qǐng)求，證據(jù)不足，不能成立，應(yīng)予駁回；但一審判決認(rèn)定解除合同的事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)，對(duì)此北方香江公司的部分上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷齊齊哈爾市建華區(qū)人民法院（2016）黑0203民初1392號(hào)民事判決；二、駁回黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司的訴訟請(qǐng)求；三、駁回劉克東的反訴請(qǐng)求。一、二審案件受理費(fèi)107,823.28元，由黑龍江北方香江房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)36,600.00元，劉克東負(fù)擔(dān)71,223.28元；鑒定費(fèi)4,230.00元，由劉克東負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　梁鐵濱
審判員　　楊志欣
審判員　　王紅娜

書記員：王鶴霏