黑龍江農(nóng)墾建工有限公司
柴天雷（黑龍江柴天雷律師事務(wù)所）
王某某

上訴人（原審原告）黑龍江農(nóng)墾建工有限公司，組織機構(gòu)代碼73126521-3，住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)富水路93號。
法定代表人于建華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人柴天雷，黑龍江柴天雷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某，無職業(yè)。
上訴人黑龍江農(nóng)墾建工有限公司（以下簡稱農(nóng)墾建工有限公司）因與被上訴人王某某商品房銷售合同糾紛一案，不服黑龍江省九三農(nóng)墾法院（2014）九民初字第182號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月10日受理后，依法組成合議庭，于同年11月26日公開開庭審理了本案。上訴人農(nóng)墾建工有限公司的委托代理人柴天雷，被上訴人王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告農(nóng)墾建工有限公司訴稱:農(nóng)墾建工有限公司于2010年開發(fā)建設(shè)位于黑龍江省七星泡農(nóng)場（以下簡稱七星泡農(nóng)場）的星海小區(qū)步行街A、B、C、D四棟綜合樓。2010年7月，王某某購買星海小區(qū)C8-303住宅一套，建筑面積為94.5平方米，單價為1，700.00元，總價款為160，650.00元。王某某于2010年7月14日交購房款48，000.00元；于2011年5月9日交購房款71，000.00元，合計119，000.00元。尚欠購房款41，650.00元。農(nóng)墾建工有限公司多次索要，王某某均以種種理由推諉，請求法院判令王某某給付購房款41，650.00元，訴訟費用由王某某負擔。
原審被告王某某辯稱:王某某所購房屋面積為70平方米，并已按該面積交付購房款，王某某不欠農(nóng)墾建工有限公司房款，不清楚現(xiàn)有房屋的面積。
原審法院認定:農(nóng)墾建工有限公司于2010年開發(fā)建設(shè)位于七星泡農(nóng)場星海小區(qū)步行街A、B、C、D四棟綜合樓。2010年5月，農(nóng)墾建工有限公司與王某某口頭達成購房協(xié)議，約定:“王某某購買星海小區(qū)C8-303住宅一套，建筑面積為70平方米，每平方米1，700.00元?！蓖跄衬秤?010年7月24日交購房款48，000.00元，于2011年5月9日交購房款71，000.00元，合計119，000.00元。2012年4月16日，經(jīng)黑龍江廣益房地產(chǎn)估價測繪規(guī)劃有限公司測繪，王某某所購房屋的實際面積為94.5平方米，超出面積24.5平方米，面積誤差比絕對值為35%。2012年12月，農(nóng)墾建工有限公司將C8-303住宅交付給王某某。2014年初，農(nóng)墾建工有限公司通知王某某補交購房款41，650.00元。
原審法院認為:依法成立的買賣合同受法律保護。2010年5月，農(nóng)墾建工有限公司與王某某達成口頭協(xié)議，約定王某某以每平方米1，700.00元的價格購買面積為70平方米的住宅一套。王某某按此約定分別于2010年7月24日、2011年5月9日交足購房款，農(nóng)墾建工有限公司于2012年12月將房屋交付給王某某，雙方均按合同約定履行了各自的義務(wù)。農(nóng)墾建工有限公司主張王某某應(yīng)按94.5平方米補交購房款41，650.00元，因爭議房屋的建筑面積與約定面積不符，雙方對超出面積沒有約定，王某某對農(nóng)墾建工有限公司主張補交購房款41，650.00元（超出約定房屋面積24.5平方米）的請求不予認可，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人。農(nóng)墾建工有限公司交付王某某的房屋面積誤差比超出3%，故超出3%部分的房價款38，080.00元應(yīng)由農(nóng)墾建工有限公司承擔，3%（含3%）部分的房價款由王某某按約定價格每平方米1，700.00元補足。農(nóng)墾建工有限公司主張王某某補交購房款41，650.00元，對3，570.00元（70平方米×3%×1，700.00元）予以支持，超出部分不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，判決:一、王某某給付農(nóng)墾建工有限公司購房款3，570.00元，于本判決生效之日起五日內(nèi)履行完畢；二、駁回農(nóng)墾建工有限公司的其他訴訟請求。案件受理費841.00元，減半收取420.50元，由農(nóng)墾建工有限公司負擔370.50元，王某某負擔50.00元。
農(nóng)墾建工有限公司上訴稱:原審判決認定事實不清，適用法律錯誤。農(nóng)墾建工有限公司銷售房屋時，因未辦理完全部手續(xù)，不能簽訂正式的聯(lián)機備案合同，只能開具三聯(lián)單收據(jù)，且當時房屋的設(shè)計圖紙還未敲定，所以對外銷售房屋只是以內(nèi)部認購的形式。雙方當時約定按建筑面積70平方米進行預(yù)售，待正式合同下來后，依據(jù)實際測繪面積多退少補。房屋建成后，農(nóng)墾建工有限公司對面積減少的業(yè)主進行了退款。按照雙方約定，王某某應(yīng)根據(jù)最后的實測面積進行補款，原審法院認定農(nóng)墾建工有限公司與王某某對超出面積沒有約定與事實不符，本案也不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，依法判令王某某給付農(nóng)墾建工有限公司購房款41，650.00元，本案訴訟費用由王某某負擔。
王某某答辯稱:1.王某某于2010年5月購買農(nóng)墾建工有限公司在七星泡農(nóng)場開發(fā)建設(shè)的星海小區(qū)C8-303住宅一套，雙方口頭達成購房協(xié)議，約定房屋建筑面積70平方米，每平方米價格1，700.00元，王某某分別于2010年7月24日、2011年5月9日交付全部房款71，000.00元?，F(xiàn)農(nóng)墾建工有限公司已交付房屋，王某某也已入住，雙方完成了事實上的商品房買賣合同，故原審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》并無不當。2.雙方買賣房屋時約定房屋面積是70平方米，王某某交付房款的收據(jù)上體現(xiàn)的房屋面積也是70平方米，農(nóng)墾建工有限公司上訴稱當時約定是按建筑面積70平方米進行預(yù)售，待正式合同下來后依據(jù)實際測繪面積多退少補與事實不符。3.農(nóng)墾建工有限公司作為開發(fā)商在承建該樓及交付房屋時應(yīng)明知房屋面積超出的事實，但在向王某某交付房屋時并未告知，也未要求王某某補交房款，而是在王某某裝修完畢并入住一段時間后才提起訴訟。
二審期間，雙方當事人均未提供新的證據(jù)。
本院認為:本案爭議房屋實際面積超出雙方約定面積24.5平方米，面積誤差比為35%，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條:“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！钡囊?guī)定，原審法院對面積誤差比超出3%部分的房款不予支持并無不當。關(guān)于農(nóng)墾建工有限公司主張雙方約定依據(jù)實際測繪面積多退少補的問題，因農(nóng)墾建工有限公司未提供證據(jù)證實，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費841.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人農(nóng)墾建工有限公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為:本案爭議房屋實際面積超出雙方約定面積24.5平方米，面積誤差比為35%，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條:“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！钡囊?guī)定，原審法院對面積誤差比超出3%部分的房款不予支持并無不當。關(guān)于農(nóng)墾建工有限公司主張雙方約定依據(jù)實際測繪面積多退少補的問題，因農(nóng)墾建工有限公司未提供證據(jù)證實，本院不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費841.00元（上訴人預(yù)交），由上訴人農(nóng)墾建工有限公司負擔。

審判長：周志強
審判員：趙玉忠
審判員：蘇倡

書記員：慕琳