黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
崔國軍
劉楊（黑龍江劍橋律師事務(wù)所）
哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司
劉鳳艷
于春浩（黑龍江民聲律師事務(wù)所）

原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人陳德雷，男，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人崔國軍，男，系該公司副總經(jīng)理。
委托代理人劉楊，女，黑龍江劍橋律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司。
法定代表人張洪全，男，系該公司經(jīng)理。
委托代理人劉鳳艷，女，系黑河新東方物業(yè)管理公司副經(jīng)理。
委托代理人于春浩，男，黑龍江民聲律師事務(wù)所律師。
原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中盟公司）與被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司（以下簡稱新東方公司）物業(yè)委托合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告委托代理人崔國軍、劉楊；被告委托代理人劉鳳艷、于春浩到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告與被告2009年簽訂了《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》（以下簡稱《前期物業(yè)管理委托合同》），約定原告將其開發(fā)的黑河中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托給被告，該合同明確約定了被告的管理責(zé)任（見合同第二章）。
但是被告在合同履行期間，沒有按約定盡到對樓道粉刷、對落水管以及水泵進行管理維修等義務(wù)。
由于被告怠于履行業(yè)務(wù)，致使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿并多次到政府等部門進行上訪，業(yè)主上訪后被告仍然不履行相應(yīng)的合同義務(wù)，由于被告拒不履行合同約定的管理義務(wù)，致使小區(qū)落水管、水泵損壞、墻體掉漆，為了防止損失的擴大和減少對社會、政府的不良影響，原告只好自行對樓道和外墻進行粉刷、修補、對落水管以及水泵進行維修更換。
其中樓道粉刷費38，000.00元、落水管維修費和更換費67，334.00元、水泵維修更換費77，000.00元。
進入雨季后因落水管沒有維修造成多處破損，排水不暢導(dǎo)致外墻涂料大面積拋落，原告只好對損壞外墻重新進行粉刷，造成直接損失138，000.18元。
2009年被告接管物業(yè)后水泵房電費應(yīng)由被告繳納，由于當(dāng)時電業(yè)局沒有為水泵房安裝電表，被告從2009年12月至2011年11月一直用原告公司的三相工程用電，平均每月電費450.00元，共計23個月，電費共計為10，350.00元，以上23個月的電費均是由原告墊付的，被告一直拒不給付原告。
2013年7月23日被告向原告送達了解除《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》的說明，在未提前通知原告的情況下撤走所有管理人員，造成小區(qū)管理癱瘓，原告為了維護小區(qū)在與其他物業(yè)公司交接前的正常運行，在40天內(nèi)投入大量人力、物力以保證小區(qū)的正常運行，各項支出共計11，600.00元。
綜上，原告為了維護合法權(quán)益，故訴至法院
，1、請求判令
被告賠償原告外墻粉刷費138，000.18元、樓道粉刷費38，000.00元、落水管維修費和更換費67，334.00元、水泵設(shè)備維修更換費77，000.00元、電費10，350.00元、其他損失11，600.00元，共計342，284.18元；2、請求判令
被告承擔(dān)本案的訴訟費用。
原告為證明其主張成立，向法庭提供以下證據(jù)予以佐證:證據(jù)一、《前期物業(yè)管理委托合同》復(fù)印件1份（原件當(dāng)庭核對并返還原告），證明原告起訴被告賠償?shù)捻椖?，在該合同約定的物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)（見合同第二章第五條、第六條、第八條，第六章第十九條第1款E項、F項）。
被告質(zhì)證，對合同真實性無異議。
對證實問題有異議，針對第五條、第八條，物業(yè)管理期間所發(fā)生的維修費用指的是日常維護費用，并不是指原告工程質(zhì)量出現(xiàn)問題發(fā)生的工程維修費用。
如果超過工程質(zhì)保期發(fā)生的費用，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)維修基金給付，不應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)。
關(guān)于第十九條，居民用水二次加壓，需要的電費，由被告自己承擔(dān)，并不是由原告支出的。
被告收取部分業(yè)主的一次性樓道粉刷費用，并不是用于解決原告工程質(zhì)量存在問題而收取的，該費用應(yīng)該由被告與部分業(yè)主解決，與原告無關(guān)。
證據(jù)二、1、2012年5月18日中盟公司與金光道公司簽訂的《中盟金地花園粉刷施工合同》1份；2012年6月1日電子轉(zhuǎn)帳憑證1份（外墻粉刷花費95，000.00元）；2、2013年7月30日中盟公司與利遠公司《中盟金地花園小區(qū)維修施工合同》1份；《投標總價》1份（上述證據(jù)均為與原件核對后的復(fù)印件），證明:“橫”是代表外墻粉刷費45，443.00元，“勾”代表落水管的維修費21，764.06元。
以上說明合計外墻粉刷費用138，000.18元的形成。
被告質(zhì)證，對于原告提供的合同以及維修費用憑證、報價表，作為被告都不清楚、不認可。
對其內(nèi)容不予質(zhì)證。
工程質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生上述費用，應(yīng)該由原告自行承擔(dān)，工程質(zhì)保期外應(yīng)該由物業(yè)維修基金給付。
2013年7月30日以后發(fā)生的費用，因2013年8月1日起，原、被告合同已經(jīng)解除，故7月30日以后發(fā)生費用與被告無關(guān)。
證據(jù)三、2010年6月10日中盟公司與現(xiàn)代建筑裝飾公司簽訂的《施工承包合同書
》1份、收據(jù)2張、特種轉(zhuǎn)帳貸方憑證1張、特種轉(zhuǎn)帳借方憑證1張、愛輝區(qū)地稅局開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票1張（上述證據(jù)均為與原件核對后的復(fù)印件），證明:訴訟請求中樓道粉刷費38，000.00元的形成，系被告當(dāng)時收取每戶業(yè)主50.00元，760戶業(yè)主的一次性樓道粉刷費38，000.00元，它包含在原告樓道實際粉刷費78，165.00元之中。
被告質(zhì)證，被告沒有粉刷，對發(fā)生費用不清楚。
質(zhì)保期內(nèi)由原告承擔(dān)，超過質(zhì)保期應(yīng)當(dāng)由物業(yè)維修基金承擔(dān)。
被告實際收取住宅業(yè)戶一次性樓道粉刷費用約400戶，并不是用于解決原告工程質(zhì)量存在問題而收取的，該費用應(yīng)該由被告與部分業(yè)主解決，與原告無關(guān)。
證據(jù)四、2012年5月10日中盟公司與金光道公司簽訂的《中盟金地花園落水管改造工程承包合同》1份、電子轉(zhuǎn)帳憑證1張、建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票1張（上述證據(jù)均為與原件核對后的復(fù)印件），證明:落水管維修更換費用45，570.00元。
被告質(zhì)證，與第三份證據(jù)前兩點質(zhì)證意見一致。
證據(jù)五、2012年4月24日中盟公司與哈爾濱勁弓機電經(jīng)銷部簽訂的《產(chǎn)品訂貨合同》1份、電子轉(zhuǎn)帳憑證1張、發(fā)票8張（上述證據(jù)均為與原件核對后的復(fù)印件），證明:水泵及配套設(shè)施符合行業(yè)標準，質(zhì)量保修一年，現(xiàn)維修更換費77，000.00元。
被告質(zhì)證，與第三份證據(jù)前兩點質(zhì)證意見一致。
二次供水電費每年每戶50.00元，不包含維修和養(yǎng)護，水泵損壞得看情況，在質(zhì)保期內(nèi)由開發(fā)商承擔(dān)，在質(zhì)保期外由物業(yè)維修基金承擔(dān)。
證據(jù)六、1、黑河供電公司用電量抄件復(fù)印件1份，證明:2011年11月安裝的電表，該電表安裝前，水泵房電費與中盟公司工程用電在一起計算的，是中盟公司交付的，另行安裝電表以后由被告自行交納電費。
2、黑河供電公司電力銷售發(fā)票復(fù)印件8張，證明:2009年12月至2011年11月份23個月的電費10，350.00元。
被告質(zhì)證，電業(yè)局抄件證實不了2011年11月以前被告使用的水泵房用電由原告支出，在庭審過程中被告會提供水泵房電費由被告自行交納的證據(jù)，原告提交8張電費發(fā)票，是2013年8月雙方解除合同后發(fā)生的費用，證實不了原告所稱2009年12月至2011年11月份23個月的電費10，350.00元。
證據(jù)七、照片復(fù)印件5張，證明:由于被告不維修管理，造成落水管和外墻損壞的影像。
被告質(zhì)證，照片本身沒有異議，對原告證明問題有異議。
基于落水管設(shè)計問題，導(dǎo)致其破損，相應(yīng)產(chǎn)生內(nèi)外墻粉刷責(zé)任，均應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
證據(jù)八、維修工程實測單1份，證明:原告通知過被告維修項目，希望被告維修，但是被告不同意，故原告統(tǒng)計維修工程量給被告，被告當(dāng)時認可。
被告質(zhì)證，真實性無異議。
證明問題有異議。
所發(fā)生維修項目和維修費用應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，與被告無關(guān)。
現(xiàn)原告證實被告存在違反合同約定，不能成立，不認可。
證據(jù)九、物業(yè)保潔人員工資表復(fù)印件1份，證明:被告撤走后原告在40天內(nèi)增加的保潔人員7名，對這7名工人發(fā)放工資11，600.00元屬于被告單方解除合同后產(chǎn)生的損失。
被告質(zhì)證，2013年7月23日被告依法向原告送達解除合同通知，被告已收到該通知，被告工作人員一直工作到2013年7月31日，即雙方約定合同解除日期前，2013年8月1日原告已和黑河市安泰物業(yè)公司，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原告主張上述各項費用，均與被告無關(guān)。
證據(jù)十、竣工工程備案證復(fù)印件1份，證明:1、開工時間是2009年4月3日，竣工時間是2011年7月19日。
2、該工程經(jīng)審查符合竣工條件，準予備案。
3、證實建設(shè)開發(fā)單位、物業(yè)管理部門是工程保修期內(nèi)管理的第一責(zé)任人，用戶對工程質(zhì)量提出問題，上級單位有進行處理的義務(wù)。
被告質(zhì)證，對證據(jù)本身沒有異議，對證明問題有異議。
該樓房在2009月末，一期工程就交付業(yè)主使用了，而該工程竣工日期是2011年7月19日，該小區(qū)尚未竣工驗收原告就交付業(yè)主使用，備案說明中，建設(shè)開發(fā)單位、物業(yè)管理部門，是工程質(zhì)保期內(nèi)第一責(zé)任人，建設(shè)開發(fā)單位承擔(dān)了質(zhì)保責(zé)任；物業(yè)管理部門，僅是承擔(dān)日常維護責(zé)任，二者責(zé)任范圍不一致。
證據(jù)十一、建設(shè)工程施工合同和工程質(zhì)量保證書
各1份（均為復(fù)印件），證明:中盟金地花園商住樓一期工程從項目的開發(fā)立項到選擇的承包人、施工方法、建筑材料以及施工過程均符合國家的規(guī)定。
工程承包人是黑龍江省第一建筑承包公司，承包人有國家認證建設(shè)資格，質(zhì)量是合格的，工程最后通過驗收。
被告質(zhì)證，對證據(jù)本身沒有異議，對證明問題有異議。
一、原告認為承包單位具備相應(yīng)資質(zhì)，其工程質(zhì)量就一定合格不符合法律規(guī)定，工程質(zhì)量保修應(yīng)與法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人合同約定為準；二、施工單位向原告出具的工程質(zhì)保書
中，明確寫明“質(zhì)量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算”，也就是經(jīng)有關(guān)部門于2011年7月19日出具的竣工驗收報告時間開始計算。
證據(jù)十二、黑河市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的工程質(zhì)量監(jiān)督報告復(fù)印件1份，證明:中盟金地花園小區(qū)1-8號
樓，對工程觀感質(zhì)量檢查驗收評價各方共同認定為好。
監(jiān)督結(jié)論及備案建議是，根據(jù)對各方責(zé)任主體質(zhì)量合格、證明文件、施工資料的抽查以及對竣工驗收的監(jiān)督，該工程中盟金地花園小區(qū)1-8號
具備監(jiān)督備案條件。
證實工程質(zhì)量合格。
被告質(zhì)證，對于該證據(jù)是由黑河市質(zhì)監(jiān)站出具的沒有異議，對原告證實問題有異議。
1、該報告中所談到的1-8號
樓，其中8號
樓屬于3期工程，在2012年交付使用，2011年7月20日該報告顯示8號
樓質(zhì)量狀況，對此被告有異議；2、工程評價中，體現(xiàn)的是對觀感與實際相符，僅是外觀狀況，對于內(nèi)在工程質(zhì)量是否達標，沒有給出明確表述，故質(zhì)保期內(nèi)原告應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)保責(zé)任。
證據(jù)十三、申請證人梁存升出庭作證，原告欲證實舉證責(zé)任告知筆錄中1-6項，以及訴訟請求關(guān)于外墻粉刷、樓道粉刷、落水管更換、電費、其他損失如何形成的。
梁存升當(dāng)庭證實:1、當(dāng)時工程施工時，原告使用供電局提供的變壓器做工程臨時用電，統(tǒng)一使用一塊電表，是三相電。
被告接收物業(yè)后，沒有安裝分電表，其管理的水泵房使用的是原告的三相電，被告一直用到分電表申請下來后也沒給付其前期用電費；2、物業(yè)公司收取業(yè)主一次性樓道粉刷費，但是實際沒有粉刷，最后是原告代為粉刷的；3、二次供水加壓，水泵和變頻及壓力泵壞了，供不上水，業(yè)主上訪，由原告墊付7萬多元購買設(shè)備和維修，可能是自來水公司突然停水造成的；4、春天時樓面沒有及時清雪，融化的雪水把PVC落水管凍壞了。
落水管每棟樓都有損壞。
落水管漏水，噴到墻上結(jié)成冰造成外墻涂料損壞。
現(xiàn)原告主張的樓道粉刷費用是被告收取業(yè)戶的費用。
進戶數(shù)有600多戶，含門市；5、當(dāng)時結(jié)冰后，到落水管道拐彎處，造成破損，所以后期改直行了。
1、2、5、6、7號
樓落水管全部改造由金光道公司于2012年5月10日改造取直，2013年7月30日由利遠公司維修，損壞墻面占總墻面比例為五分之一以上。
被告質(zhì)證，1、證人談到的被告使用原告的三項電是不屬實的，被告已經(jīng)向法庭提交被告當(dāng)期交納電費的票據(jù)；2、被告確實收取了部分業(yè)主的一次性樓道粉刷費，但原告粉刷樓道的原因是由于其工程質(zhì)量存在問題，而被告收取的一次性樓道粉刷費用是被告根據(jù)樓道入住戶情況，認為樓道需要粉刷時才使用的，現(xiàn)原、被告物業(yè)委托合同已經(jīng)解除，被告收取業(yè)主的樓道粉刷費用應(yīng)由業(yè)主與被告另行解決，與原告無關(guān)；3、關(guān)于水泵損壞問題，不是被告原因造成的，原告進行更換是承擔(dān)其在工程質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，更換的費用與被告無關(guān)；4、證人談到的樓面，由于被告沒有及時清雪造成的不屬實，被告在合同履行期內(nèi)，履行了相關(guān)義務(wù)。
另外，落水管損壞是工程設(shè)計不合理導(dǎo)致的，落水管改造前后現(xiàn)場照片可以印證這一事實，至于證人談到的落水管是個別更換，不屬實，通過落水管改造合同及現(xiàn)場照片可以證實是全部更新。
被告辯稱，1、原告起訴所述的內(nèi)容與事實不符。
原告在起訴狀中所提到的被告沒有對落水管以及水泵進行管理維修等義務(wù)，致使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿多次到政府部門進行上訪是錯誤的。
事實情況是原告在向業(yè)主交付的房屋存在諸多質(zhì)量問題，引發(fā)業(yè)主上訪，被告也多次向原告反映，要求原告承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)保責(zé)任；2、原告主張的各項損失均不能成立。
（1）外墻粉刷費138，000.18元、落水管維修費和更換費67，334.00元、水泵維修更換費77，000.00元。
在保修期內(nèi)發(fā)生的上述費用應(yīng)由原告承擔(dān)。
如發(fā)生在工程質(zhì)保期外，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條 ?及國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
”及雙方簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》第22條的規(guī)定“房屋及共用部分（位）、共用設(shè)備、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護費用承擔(dān):由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，費用在房屋專項維修基金中列支。
有關(guān)維修基金的管理辦法根據(jù)政府相關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。
”因此，如在工程質(zhì)保期以外發(fā)生的，依法也不屬于物業(yè)服務(wù)費用所應(yīng)當(dāng)支出的范疇，而應(yīng)由業(yè)主所交納的物業(yè)專項維修基金支出。
（2）從被告實際接管水泵房開始所發(fā)生的電費均是被告自行交納承擔(dān)的，不存在使用原告的三相工程用電問題，原告主張的電費1，0350.00元不能成立。
（3）如果發(fā)生樓道粉刷費38，000.00元，也是由于原告的工程質(zhì)量存在問題而造成的。
被告在部分業(yè)主入住時所收取的樓道粉刷一次性費用不屬于原告工程質(zhì)量原因而支出的費用，而是根據(jù)業(yè)主入住等情況綜合考慮進行樓道粉刷時使用的。
被告與原告已于2013年8月以前已解除了《前期物業(yè)管理委托合同》，而被告所收取業(yè)主的一次性樓道粉刷費用不屬于原告，而是屬于全體業(yè)主所有，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條 ?、第十二條 ?的規(guī)定必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才存在是否向業(yè)主返還，而與原告無關(guān)。
（4）關(guān)于其他損失11600.00元不能成立。
在2013年7月23日被告向原告已送達了解除《前期物業(yè)管理委托合同》的通知，原告也已收到。
自2013年8月1日起雙方《前期物業(yè)管理委托合同》正式解除。
被告的相關(guān)工作人員一直工作到2013年7月31日，在2013年8月1日以后發(fā)生的任何費用均與被告無關(guān)。
綜上所述，請求法院
依法駁回原告的訴訟請求。
被告為證明其主張成立，向法庭提供以下證據(jù)予以佐證:證據(jù)一、《前期物業(yè)管理委托合同》1份10頁，證明:其中合同第22條證明房屋及共用部分（位）、共用設(shè)備、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護費用承擔(dān)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，費用在房屋專項維修基金中列支。
原告質(zhì)證，真實性無異議。
對證明問題有異議。
本案原告主張維修費用不應(yīng)該用物業(yè)專項維修基金維修，因為公共損失是被告在合同期間內(nèi)違約行為造成的。
應(yīng)該類似于侵權(quán)義務(wù)人，不應(yīng)該由原告承擔(dān)。
證據(jù)二、（2014）愛商初字第187號
民事判決書
1份6頁，證明:1、被告已于2013年7月23日向原告送達了解除《前期物業(yè)管理委托合同通知》且原告已經(jīng)收到。
2、該合同在2013年8月1日起解除；3、對于被告提供的小區(qū)存在工程質(zhì)量問題的證據(jù)原告沒有異議，認可小區(qū)工程質(zhì)量存在問題。
原告質(zhì)證，被告不能以偏概全，不代表整個工程存在質(zhì)量問題。
證據(jù)三、小區(qū)維修前照片1份1頁，證明:1、小區(qū)維修前，包括落水管在內(nèi)的設(shè)施原告確實存在設(shè)計上的問題。
原來有兩處彎曲。
春秋兩個季節(jié)由于落水管彎曲融凍后水流不下來，導(dǎo)致水管破損，內(nèi)外墻陰濕嚴重，原告為此改造了落水管、粉刷了墻面、樓道間。
原告質(zhì)證，落水管符合設(shè)計院設(shè)計要求。
更改原因是由于物業(yè)不對屋面進行清理，屋面有塑料袋、灰塵、紙屑等，導(dǎo)致落水管通水不暢。
后由原告更換落水管，對泡落的墻面進行粉刷。
證據(jù)四、2011年8月15日（518.90元）和2011年10月19日（51.72元）水泵房交納電費收據(jù)2頁，證明:當(dāng)期水泵房的電費是由被告自行繳納的。
原告質(zhì)證，真實性無異議。
只能被告自行繳納過兩次電費，被告實際與原告混同用電時間是23個月，不能證明其他時間被告也交納電費了。
證據(jù)五、2015年1月19日黑河市自來水公司證明1份1頁，證明:水泵房是在2010年11月驗收合格正常供水的，結(jié)合原告證據(jù)即2012年4月份水泵購貨合同，原告稱再次購買前3個月?lián)p壞的，也就是2012年1月水泵房電機損壞，二者間隔時間是1年2個月，說明在保修期2年內(nèi)水泵等損壞了。
原告質(zhì)證，原告不清楚是否是這個時間，要等證人梁存升回來證明。
證據(jù)六、2013年7月被告在中盟金地管理處人員工資表復(fù)印件1頁，證明:被告對中盟金地小區(qū)的物業(yè)管理一直到2013年7月31日，也就是雙方解除合同前，被告沒有違約行為。
原告質(zhì)證，對證據(jù)真實性不予認可。
證據(jù)七、黑河市中盟金地花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收取事宜協(xié)調(diào)會議記錄復(fù)印件1頁，證明:原告認可自2013年8月1日起由黑河市安泰物業(yè)公司對中盟金地花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)和管理。
8月1日以后因物業(yè)管理發(fā)生各項費用均與被告無關(guān)。
原告質(zhì)證，不清楚。
證據(jù)上沒有原告確認簽字。
對上次新東方物業(yè)公司勝訴判決，原告不服，因過上訴期，現(xiàn)在等待總公司意見，再次申訴。
法院
依職權(quán)在黑河市房產(chǎn)管理局調(diào)取的證據(jù):《黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標準》復(fù)印件1份，證明:自2005年5月20起，黑河市房產(chǎn)管理局施行該標準，標準載明:樓房大修包括上、下水管線及設(shè)備更新；樓房中修包括全樓內(nèi)外墻粉刷。
本案涉及的落水管變更設(shè)計進行改造、水泵房設(shè)備更新，應(yīng)屬于大修；因落水管破損導(dǎo)致內(nèi)外墻大面積粉刷屬于中修。
本案物業(yè)公司的維修，應(yīng)為日常維護、維修，屬于小修。
大修、中修應(yīng)由物業(yè)專項維修資金支付。
原告質(zhì)證，對文件真實性無異議，對適用本案有異議。
被告是違約行為造成的損害，原告為了彌補被告違約行為進行的支出應(yīng)該由被告承擔(dān)，不適用物業(yè)專項維修基金。
保修期內(nèi)的人為損壞，任何廠家都不會賠償?shù)摹?br/>被告質(zhì)證，對于法庭出具的相關(guān)規(guī)定以及釋明問題均沒有異議。
對于原告談到的被告有違約行為，沒有證據(jù)加以證實，相應(yīng)損壞問題均不成立，被告不予認可。
本院認為，原告與被告簽訂的《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》真實、合法、有效。
2009年12月16日至2013年7月31日履約期間，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定各自承擔(dān)對小區(qū)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的保修、維修和養(yǎng)護的義務(wù)。
關(guān)于原告訴求給付外墻粉刷費138，000.18元、樓道粉刷費38，000.00元。
其中2010年6月10日現(xiàn)代裝飾公司承接的粉刷項目、2012年5月10日金光道公司承接的落水管取直及粉刷項目以及2012年5月18日金光道公司承接粉刷項目。
根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》“正常使用條件下，最低保修期限為:電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)”的規(guī)定，原告的上述三次維修項目，屬于工程竣工驗收后在2年保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，物業(yè)公司不承擔(dān)保修責(zé)任。
綜上，原告訴求被告給付外墻粉刷費、樓道粉刷費的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付落水管維修費和更換費67，334.00元。
其中2013年7月30日利遠公司承接的落水管維修和檐口打斷項目，已過2年保修期（保修期在2013年7月19日內(nèi)）在維修期內(nèi)，對此，國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)成本其中包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本”。
《黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標準》又明確規(guī)定:“落水管全部改造、水泵房設(shè)備更新，屬于大修，樓房的內(nèi)外墻粉刷屬于中修”。
總之，本案落水管維修屬于大修，不屬于物業(yè)公司的日常維護、維修，即小修。
綜上，原告訴求被告給付落水管維修費和更換費的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付水泵、變頻等設(shè)備維修更換費77，000.00元。
因黑河市自來水公司證明水泵房是在2010年11月驗收合格正常供水，故對正常使用的供水設(shè)備不足以造成損害，而原告主張系被告人為損壞證據(jù)不足。
另外從原告陳述推定原水泵、變頻等損壞時間應(yīng)為2012年1月，且在2年內(nèi)保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）損壞，故應(yīng)由生產(chǎn)商或經(jīng)銷商保修。
綜上，原告訴求被告給付2012年4月24日再行購買水泵變頻等設(shè)備的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求返還電費10，350.00元。
原告訴稱被告使用水泵房未繳納電費，因其提交的用電收據(jù)不是在用電期間，且被告提交的二張水泵房電費收據(jù)能夠反駁原告的主張，故原告訴求被告返還電費的主張，證據(jù)不足，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付其他損失11，600.00元。
原告訴稱被告撤走后原告增加保潔人員的工資支出，系在黑河市房產(chǎn)局協(xié)調(diào)會議記錄表明雙方合同于2013年8月1日解除，由黑河市安泰物業(yè)公司接收管理，故原告訴求損失的主張不成立，本院不予支持。
另外，關(guān)于原告訴求給付一次性樓道粉刷費38，000.00元。
按照合同約定，每戶業(yè)主交納的一次性樓道粉刷費50.00元，系業(yè)主進戶裝修完畢后對樓梯間破損墻面支付的一次性維修費用，性質(zhì)屬于物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費，現(xiàn)被告認可收取400戶業(yè)主樓道粉刷費后沒有粉刷也沒有返還業(yè)主，而原告為粉刷樓道向相關(guān)公司實際支付了粉刷費用，且被告已退出該小區(qū)物業(yè)管理，故原告主張被告返還一次性樓道粉刷費的請求合理，本院予以支持。
被告的相關(guān)辯解理由，證據(jù)不足，本院不予采信。
依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第三百九十六條 ?、最高人民法院
《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下:一、被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司給付原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓道粉刷費20，000.00元（50.00元×400戶）；二、駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費6，434.00元，由原告承擔(dān)6，134.00元、由被告承擔(dān)300.00元；保全費976.00元，由原告承擔(dān)919.00元、由被告承擔(dān)57.00元。
郵寄送達費50.00元由被告承擔(dān)，被告承擔(dān)費用與上款一并給付。
如不服本判決，可在判決書
送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院
。
本案當(dāng)事人申請執(zhí)行的期限為二年，即權(quán)利人應(yīng)在本案生效法律文書
所確定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)，向本院書
面申請執(zhí)行。

本院認為，原告與被告簽訂的《黑河市中盟金地花園小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》真實、合法、有效。
2009年12月16日至2013年7月31日履約期間，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定各自承擔(dān)對小區(qū)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的保修、維修和養(yǎng)護的義務(wù)。
關(guān)于原告訴求給付外墻粉刷費138，000.18元、樓道粉刷費38，000.00元。
其中2010年6月10日現(xiàn)代裝飾公司承接的粉刷項目、2012年5月10日金光道公司承接的落水管取直及粉刷項目以及2012年5月18日金光道公司承接粉刷項目。
根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》“正常使用條件下，最低保修期限為:電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)”的規(guī)定，原告的上述三次維修項目，屬于工程竣工驗收后在2年保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，物業(yè)公司不承擔(dān)保修責(zé)任。
綜上，原告訴求被告給付外墻粉刷費、樓道粉刷費的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付落水管維修費和更換費67，334.00元。
其中2013年7月30日利遠公司承接的落水管維修和檐口打斷項目，已過2年保修期（保修期在2013年7月19日內(nèi)）在維修期內(nèi)，對此，國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)成本其中包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本”。
《黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標準》又明確規(guī)定:“落水管全部改造、水泵房設(shè)備更新，屬于大修，樓房的內(nèi)外墻粉刷屬于中修”。
總之，本案落水管維修屬于大修，不屬于物業(yè)公司的日常維護、維修，即小修。
綜上，原告訴求被告給付落水管維修費和更換費的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付水泵、變頻等設(shè)備維修更換費77，000.00元。
因黑河市自來水公司證明水泵房是在2010年11月驗收合格正常供水，故對正常使用的供水設(shè)備不足以造成損害，而原告主張系被告人為損壞證據(jù)不足。
另外從原告陳述推定原水泵、變頻等損壞時間應(yīng)為2012年1月，且在2年內(nèi)保修期內(nèi)（即在2013年7月19日內(nèi)）損壞，故應(yīng)由生產(chǎn)商或經(jīng)銷商保修。
綜上，原告訴求被告給付2012年4月24日再行購買水泵變頻等設(shè)備的主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求返還電費10，350.00元。
原告訴稱被告使用水泵房未繳納電費，因其提交的用電收據(jù)不是在用電期間，且被告提交的二張水泵房電費收據(jù)能夠反駁原告的主張，故原告訴求被告返還電費的主張，證據(jù)不足，本院不予支持。
關(guān)于原告訴求給付其他損失11，600.00元。
原告訴稱被告撤走后原告增加保潔人員的工資支出，系在黑河市房產(chǎn)局協(xié)調(diào)會議記錄表明雙方合同于2013年8月1日解除，由黑河市安泰物業(yè)公司接收管理，故原告訴求損失的主張不成立，本院不予支持。
另外，關(guān)于原告訴求給付一次性樓道粉刷費38，000.00元。
按照合同約定，每戶業(yè)主交納的一次性樓道粉刷費50.00元，系業(yè)主進戶裝修完畢后對樓梯間破損墻面支付的一次性維修費用，性質(zhì)屬于物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費，現(xiàn)被告認可收取400戶業(yè)主樓道粉刷費后沒有粉刷也沒有返還業(yè)主，而原告為粉刷樓道向相關(guān)公司實際支付了粉刷費用，且被告已退出該小區(qū)物業(yè)管理，故原告主張被告返還一次性樓道粉刷費的請求合理，本院予以支持。
被告的相關(guān)辯解理由，證據(jù)不足，本院不予采信。
依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第三百九十六條 ?、最高人民法院

《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下:一、被告哈爾濱新東方物業(yè)管理有限公司給付原告黑龍江中盟金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓道粉刷費20，000.00元（50.00元×400戶）；二、駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費6，434.00元，由原告承擔(dān)6，134.00元、由被告承擔(dān)300.00元；保全費976.00元，由原告承擔(dān)919.00元、由被告承擔(dān)57.00元。
郵寄送達費50.00元由被告承擔(dān)，被告承擔(dān)費用與上款一并給付。

審判長：毛瑞江