上訴人（原審被告）黑龍江東辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)升永街72號(hào)107室。
法定代表人孟慶宇，該公司經(jīng)理。
委托代理人徐輝，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托代理人萬立軍，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李某，住通河縣。

上訴人黑龍江東辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東辰公司）因與被上訴人李某商品房銷售糾紛一案，不服黑龍江省通河縣人民法院（2013）通民一初字第246號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月20日受理后，依法組成合議庭，于2014年8月12日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人東辰公司的委托代理人徐輝、萬立軍，被上訴人李某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某在原審時(shí)訴稱：李某于2012年9月13日與東辰公司簽訂了商品房買賣合同，購買了米蘭陽光小區(qū)第1幢1層2號(hào)33.26平方米車庫，價(jià)格為149，670元，并交納了保證金3，000元、取暖費(fèi)130元、物業(yè)費(fèi)411元、二次加壓費(fèi)300元、垃圾清運(yùn)費(fèi)100元、預(yù)收電費(fèi)200元等各項(xiàng)費(fèi)用。但該2號(hào)車庫早在2010年10月19日，東辰公司就已經(jīng)與案外人簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，案外人現(xiàn)已入戶?，F(xiàn)由于東辰公司的過錯(cuò)行為導(dǎo)致李某、東辰公司間的商品房買賣合同不能履行。故李某訴至法院，要求按相關(guān)司法解釋規(guī)定解除與東辰公司之間簽訂的商品房買賣合同，判令東辰公司返還李某購房款人民幣149，670元及物業(yè)費(fèi)等5，341元，并支付購房款利息7，500元，賠償李某損失人民幣149，670元，由東辰公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用
東辰公司在原審辯稱：東辰公司與李某之間的商品房買賣合同合法有效，李某所購買的房屋即2號(hào)車庫已經(jīng)交付李某使用。而東辰公司與案外人潘靜波簽訂的回遷安置協(xié)議確定的是小區(qū)西側(cè)1號(hào)、2號(hào)車庫，門牌號(hào)應(yīng)該從北往南排，但最終測(cè)量公司排門牌號(hào)的時(shí)候是從南往北排的，造成門牌號(hào)排列錯(cuò)誤，現(xiàn)在的5號(hào)車庫才應(yīng)該是原來的2號(hào)車庫，并且現(xiàn)在的5號(hào)、6號(hào)車庫與潘靜波簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議確定的17平方米車庫面積更接近一些，但潘靜波不同意，因?yàn)檫€是比17平方米大，潘靜波不同意多交錢，潘靜波認(rèn)為現(xiàn)在東辰公司賣給李某的2號(hào)車庫才是產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議確定的車庫。潘靜波強(qiáng)行入住2號(hào)車庫后，李某曾找到東辰公司，東辰公司也曾與案外人潘靜波協(xié)商調(diào)換小區(qū)內(nèi)其他車庫，但因?yàn)槊娣e都比17平方米的大，潘靜波不同意多交錢，現(xiàn)5號(hào)車庫亦已被東辰公司出售給他人。所以對(duì)潘靜波現(xiàn)在沒有安置，潘靜波仍強(qiáng)行入住在東辰公司賣給李某的車庫內(nèi)。李某將該車庫交給案外人潘靜波與東辰公司無關(guān)，故東辰公司不同意李某的訴訟請(qǐng)求。
原審判決認(rèn)定：李某與東辰公司于2012年9月13日簽訂了商品房買賣合同，李某購買了東辰公司開發(fā)建設(shè)的米蘭陽光小區(qū)第1幢1單元2號(hào)建筑面積33.26平方米車庫一個(gè)，李某向東辰公司交納了全部購房款149，670元及相關(guān)的裝修保證金3，000元、取暖費(fèi)1，330元、物業(yè)費(fèi)411元、二次加壓費(fèi)300元、垃圾清運(yùn)費(fèi)100元、預(yù)收電費(fèi)200元等各項(xiàng)費(fèi)用后，東辰公司將房屋鑰匙交付李某。
在李某入住該車庫一個(gè)月左右，案外人潘靜波將該車庫門鎖更換并入住。李某此時(shí)才得知東辰公司已在其與東辰公司簽訂房屋買賣合同之前的2010年10月19日就與案外人潘靜波在征收過程中簽訂非住宅房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，將此案爭議的2號(hào)車庫回遷安置給潘靜波。李某在被迫遷出后就此與東辰公司協(xié)商未果，訴至本院，認(rèn)為東辰公司與其簽訂合同時(shí)故意隱瞞了所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，致使其房屋買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，要求解除與東辰公司之間的商品房買賣合同，東辰公司返還其已付購房款人民幣149，670元，返還裝修保證金等費(fèi)用5，341元，支付購房款利息7，500元（自購房之日起2012年9月13日起至2013年11月13日止為14個(gè)月，按現(xiàn)行中國人民銀行同期貸款利率年利率6.00%計(jì)算為人民幣10，476.90元，現(xiàn)僅要求東辰公司給付7，500元，其余利息自愿放棄），并由東辰公司承擔(dān)購房款一倍即149，670元的賠償責(zé)任及本案訴訟費(fèi)用。
原審判決認(rèn)為：根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案爭議焦點(diǎn)為：一、李某、東辰公司之間的商品房買賣合同是否有效；二、東辰公司是否違約，李某、東辰公司之間的商品房買賣合同應(yīng)否解除；三、李某要求東辰公司返還購房款及利息，返還裝修保證金等費(fèi)用，由東辰公司承擔(dān)購房款一倍賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求是否予以支持。
關(guān)于李某、東辰公司之間商品房買賣合同效力的問題。原審法院認(rèn)為，李某、東辰公司簽訂的商品房買賣合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條的規(guī)定，系有效合同。
關(guān)于東辰公司是否違約，李某、東辰公司之間的商品房買賣合同應(yīng)否解除的問題。原審法院認(rèn)為，在庭審中，東辰公司承認(rèn)與案外人潘靜波簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議在先，而該協(xié)議中確定的西側(cè)2號(hào)車庫與李某房屋買賣合同中確定的該小區(qū)1幢1層02號(hào)車庫，從書面上理解應(yīng)為同一車庫，因?yàn)楝F(xiàn)該小區(qū)西側(cè)除此2號(hào)車庫外沒有其他2號(hào)車庫，但辯稱實(shí)際給潘靜波安置的應(yīng)該是該幢樓的5號(hào)車庫，是測(cè)量公司測(cè)量時(shí)將門牌號(hào)排反了，造成了2號(hào)車庫與5號(hào)車庫排列的對(duì)調(diào)。但在庭審中，經(jīng)多次行使釋明權(quán)，要求東辰公司對(duì)此舉證，東辰公司并未舉出相應(yīng)證據(jù)對(duì)該主張予以證實(shí)，且承認(rèn)現(xiàn)該幢樓5號(hào)車庫已出售。如東辰公司所述屬實(shí)，現(xiàn)亦已造成了案外人潘靜波無回遷5號(hào)車庫的可能，且在原審法院調(diào)查時(shí)，潘靜波對(duì)東辰公司以上說法加以否認(rèn)，明確認(rèn)定現(xiàn)入住車庫為產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議確定車庫，不存在錯(cuò)排門牌號(hào)可能，故對(duì)東辰公司辯稱不予認(rèn)定。據(jù)此認(rèn)為，本案東辰公司與案外人潘靜波按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議在前，并明確約定以位置、用途特定的米蘭陽光小區(qū)西側(cè)2號(hào)車庫對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置。而此后在沒有優(yōu)先安置完成時(shí)卻故意隱瞞了所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，又將房屋出售給本案李某，并在房屋買賣合同內(nèi)約定東辰公司確保所出售房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛，否則自愿承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)案外人潘靜波依據(jù)拆遷協(xié)議強(qiáng)行入戶，李某被驅(qū)走，導(dǎo)致東辰公司與李某訂立房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，東辰公司的行為已構(gòu)成違約。李某要求解除房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
關(guān)于李某要求東辰公司返還購房款及利息，返還裝修保證金等費(fèi)用，由東辰公司承擔(dān)購房款一倍賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求是否予以支持的問題。原審法院認(rèn)為，李某按照合同的約定履行了自己的全部義務(wù)，因東辰公司的違約行為導(dǎo)致訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，故東辰公司對(duì)李某所交納的購房款及其他費(fèi)用應(yīng)予返還。李某要求東辰公司給付購房款利息的訴訟請(qǐng)求，符合法律的規(guī)定，亦應(yīng)予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第（三）項(xiàng)，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。原審法院認(rèn)為，東辰公司在本案中具有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的返還購房款、利息及裝修保證金等費(fèi)用的責(zé)任，并承擔(dān)已付購房款一倍以內(nèi)的賠償責(zé)任，結(jié)合本案東辰公司的過錯(cuò)程度以及李某預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)誠實(shí)信用和公平原則，確定東辰公司應(yīng)承擔(dān)賠償額度為李某已付購房款的20%為宜。
原審判決依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第一百五十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第（三）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：一、解除李某與東辰公司于2012年9月13日簽訂的《商品房買賣合同》；二、東辰公司返還李某購房款人民幣149，670元及利息7，500元；三、東辰公司返還李某裝修保證金人民幣3，000元、取暖費(fèi)1330元、物業(yè)費(fèi)411元、二次加壓費(fèi)300元、垃圾清運(yùn)費(fèi)100元、預(yù)收電費(fèi)200元；四、東辰公司承擔(dān)李某購房款20%的違約賠償責(zé)任，賠償李某人民幣29，934元。上述第二、三、四項(xiàng)黑龍江東辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)5，983元（李某已預(yù)交），由李某負(fù)擔(dān)1，834元，由黑龍江東辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4，149元。
二審查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為：關(guān)于東辰公司上訴稱本案訴爭房產(chǎn)與東辰公司拆遷補(bǔ)償安置給案外人潘靜波的車庫不是同一車庫的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：……（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！痹瓕徏氨驹和徶校瑬|辰公司承認(rèn)與案外人潘靜波簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議在先，后東辰公司與李某簽訂的房屋買賣協(xié)議。但東辰公司稱其與潘靜波簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議中確定的西側(cè)2號(hào)車庫與東辰公司與李某簽訂的房屋買賣合同中確定的該小區(qū)1幢1層2號(hào)車庫并非同一車庫?，F(xiàn)該小區(qū)西側(cè)除此2號(hào)車庫外沒有其他2號(hào)車庫，從東辰公司與潘靜波簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議及東辰公司與李某簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容來看，從書面上理解應(yīng)為同一車庫。東辰公司辯稱實(shí)際給潘靜波安置的應(yīng)該是該幢樓的5號(hào)車庫，是測(cè)量公司測(cè)量時(shí)將門牌號(hào)排反了，造成了2號(hào)車庫與5號(hào)車庫排列的對(duì)調(diào)。但在庭審中，東辰公司承認(rèn)現(xiàn)該幢樓5號(hào)車庫已出售。故對(duì)其辯稱因測(cè)量公司測(cè)量時(shí)將門牌號(hào)排反了的主張不成立。本案東辰公司與案外人潘靜波按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議在前，并明確約定以位置、用途特定的米蘭陽光小區(qū)西側(cè)2號(hào)車庫對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置。而此后在沒有優(yōu)先安置完成時(shí)卻故意隱瞞了所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，又將房屋出售給本案李某，并在房屋買賣合同內(nèi)約定東辰公司確保所出售房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛，否則自愿承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)案外人潘靜波依據(jù)拆遷協(xié)議強(qiáng)行入戶，李某被驅(qū)走，導(dǎo)致東辰公司與李某訂立房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，東辰公司的行為已構(gòu)成違約。原審法院依據(jù)上述法律規(guī)定并結(jié)合本案實(shí)際情況判決解除李某與東辰公司間房屋買賣合同并由東辰公司賠償李某的損失正確，本院予以確認(rèn)。故東辰公司上訴主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于東辰公司上訴稱本案應(yīng)追加案外人潘靜波為本案當(dāng)事人，原審法院遺漏訴訟主體的問題。本院認(rèn)為，東辰公司依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定主張應(yīng)將案外人潘靜波追加為本案當(dāng)事人。該條款賦予了被拆遷人潘靜波確認(rèn)其與東辰公司間簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議效力的權(quán)利。本案系房屋買賣合同糾紛，但該條款約定的訴訟權(quán)利與本案系兩個(gè)法律關(guān)系。故東辰公司該上訴主張不成立，不予支持。
綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5，983元，由上訴人黑龍江東辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　許　靜 審　判　員　　劉炳柏 代理審判員　　趙峻峰

書記員：齊躍 王曉航