原告（反訴被告）黑河市如意建筑安裝裝潢有限責任公司。
法定代表人徐華友，該公司總經(jīng)理。
委托代理人姚詠梅，該公司總經(jīng)理助理。
委托代理人成善國，該公司法律顧問。
被告（反訴原告）艾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體。
委托代理人陳可鑫，黑龍江仲信律師事務所律師。
第三人黑河市第三小學。
法定代表人孫艷紅，職務校長。
委托代理人楊冬，職務副校長。
委托代理人宋偉濤，職務后勤主任。

原告（反訴被告）黑河市如意建筑安裝裝潢有限責任公司（以下簡稱如意公司）與被告（反訴原告）艾某某房屋租賃合同糾紛一案向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡易程序由審判員付海林獨任審判，后轉(zhuǎn)為普通程序并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。在案件審理過程中，本院通知黑河市第三小學（以下簡稱第三小學）作為本案第三人參加訴訟。原告（反訴被告）如意公司委托代理人姚詠梅、成善國、被告（反訴原告）艾某某及其委托代理人陳可鑫、第三人第三小學委托代理人楊冬、宋偉濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2000年2月1日，原告與第三小學簽訂租房合同并約定：由原告承租第三小學門市平房，租期10年，每年租金5，000.00元；2009年1月1日，原告法定代表人徐華友與第三小學簽訂租房合同并約定：徐華友租用第三小學房屋東側(cè)三間和西側(cè)平房，用作開五金商店，租期三年，自2009年1月1日至2011年12月31日，年租金1.8萬元；2012年1月1日，原告與第三小學再次簽訂租房合同并約定：1、乙方（徐華友）租用甲方（第三小學）房屋東側(cè)三間和西側(cè)平房，用作開五金商店。租期三年，自2012年1月1日至2015年1月1日止，年租金為3萬元；2、三年租金共計9萬元、租金一年一交，逾期不交甲方有權(quán)收回房屋的使用權(quán)；3、租用期間水電、供熱等費用由乙方自負；4、乙方在使用期間，必須做好環(huán)境衛(wèi)生及門前責任區(qū)的衛(wèi)生，保證安全，租用期間因事故造成的一切損失由乙方自行承擔；5、在租用期間，雙方不得自行終止合同，如有一方提出終止合同，因而造成的損失由提方自負，并向?qū)Ψ劫r償因此造成的損失；6、本合同一式兩份，由甲、乙雙方各執(zhí)一份，并按合同所列各項內(nèi)容共同遵照執(zhí)行；7、若合同期滿，同等條件下優(yōu)先乙方；8、若遇到動遷及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用權(quán)，甲方按時間退給乙方所變動房的租金。甲方由宋偉濤簽字、乙方由徐華友簽字，并加蓋了雙方單位公章。
同時查明，2014年3月25日，甲方（徐華友）與乙方（艾某某）簽訂租房合同，其中合同約定：甲方將第三小學東側(cè)平房以及門市后鍋爐房租給乙方使用，用做開魚店。租期三年，自2014年3月25日至2017年3月25日，年租金3萬元；1、三年租金共計9萬元，租金一年一交，乙方將租金3萬元一次付給甲方，逾期不交甲方收回房屋的使用權(quán)。乙方交給甲方1萬元作為租房三年的保證金（此1萬元可三年租期到期甲方退給乙方無利息）；7、乙方若遇到動遷及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用權(quán)，甲方按剩余時間計算退給乙方所剩余的租金和保證金。乙方所投入的一切設施損失均由乙方自己負責，甲方不負任何責任。甲方由徐華友簽字并加蓋單位公章，乙方由艾某某簽字。合同簽訂后，被告艾某某向原告交納了3萬元租金及1萬元保證金。2014年9月26日，在對所承租房屋進行維修改造后，艾某某經(jīng)營的愛輝區(qū)百事順活魚批發(fā)店正式營業(yè)。原告在將其承租的第三小學東側(cè)平房轉(zhuǎn)租給被告時，已經(jīng)告知第三小學其轉(zhuǎn)租期限為3年并征得第三小學同意。2015年6月9日，第三小學張貼出黑河市愛輝區(qū)教育局公告：現(xiàn)黑河市愛輝區(qū)人民政府為改善第三小學辦學環(huán)境，完善設施設備，增加教輔用房面積，消除老舊校舍的安全隱患，決定對第三小學東側(cè)平房進行拆除改造?，F(xiàn)通知平房的原租賃人（該處平房租賃合同已于一月期滿）或現(xiàn)使用人在公告之日起7日內(nèi)搬出，如逾期搬遷造成的財產(chǎn)損失將由財產(chǎn)所有人自行承擔，并向被告艾某某送達了公告。2015年6月28日，原告與第三小學又簽訂租房合同并約定：甲方（第三小學）將西側(cè)平房租給乙方（徐華友）用作倉庫，東側(cè)三間平房因政府拆遷改造行為予以收回，租期三年，自2015年1月1日到2018年1月1日，年租金為1.5萬元……甲方由楊冬簽字、乙方由徐華友簽字，并加蓋了雙方單位公章。
本案在庭審中，反訴原告艾某某將其請求判令繼續(xù)履行原租賃合同，如不履行應賠償反訴人投入設備裝修費20萬元及兩年沒到期經(jīng)營損失25萬元共計45萬元，變更為請求繼續(xù)履行合同。

本院認為，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。本案原告如意公司在將其承租的第三小學東側(cè)平房轉(zhuǎn)租給被告艾某某時，已經(jīng)告知第三小學其轉(zhuǎn)租期限為3年并征得第三小學同意，故如意公司與艾某某之間的房屋轉(zhuǎn)租期限雖然超過如意公司與第三小學之間對該房屋的剩余租賃期限，因如意公司在轉(zhuǎn)租時已經(jīng)告知第三小學轉(zhuǎn)租期限并征得第三小學同意而有效。如意公司及第三小學提出的根據(jù)合同約定“乙方（艾某某）若遇到動遷及不可抗拒的事件，乙方退回房屋使用權(quán)，甲方（徐華友）按剩余時間計算退給乙方所剩余的租金和保證金。乙方所投入的一切設施損失均由乙方自己負責，甲方不負任何責任?！痹娓鶕?jù)黑河市愛輝區(qū)教育局公告決定對第三小學東側(cè)平房進行拆除改造，因此要求與被告艾某某解除房屋租賃合同并要求其騰出房屋，因如意公司所提供的證據(jù)內(nèi)容并不屬于合同中約定的“動遷及不可抗拒的事件”，故如意公司的該項訴訟請求因其證據(jù)不足，本院不予保護。被告提出的教育局公告不構(gòu)成雙方合同所約定的動遷或不可抗拒的事件，原告要求解除合同不成立的辯解理由本院予以采納；關于被告艾某某在反訴中提出的請求判令繼續(xù)履行原租賃合同，如不履行原租賃合同應賠償其投入設備裝修費20萬元及兩年沒到期經(jīng)營損失25萬元共計45萬元，后變更為請求繼續(xù)履行原合同的問題，因該項請求系本訴中的反駁或辯解意見，故不屬于反訴請求。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百二十四條第一款、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告黑河市如意建筑安裝裝潢有限責任公司的訴訟請求。
二、駁回艾某某的反訴。
本訴案件受理費100.00元，由原告黑河市如意建筑安裝裝潢有限責任公司承擔；反訴案件受理費5，800.00元免予收取。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。

審　判　長　　付海林 審　判　員　　李雙慶 人民陪審員　　高　巖

書記員：張揚