原告：黑河市名典物業(yè)有限公司。
同意社會信用代碼：91231100574232812E。
住所地：黑河市龍江路之路村集資樓8號樓6號門市。
法定代表人：金玉堂，職務(wù)總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：孟慶軍，該公司副經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉楊，黑龍江劍橋律師事務(wù)所律師。
被告：郭某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，護(hù)士，現(xiàn)住黑河市。
委托訴訟代理人：崔文博，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，海事局職工，現(xiàn)住黑河市。

原告黑河市名典物業(yè)有限公司與被告郭某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月17日立案后，依法適用簡易程序，開庭進(jìn)行了審理。原告黑河市名典物業(yè)有限公司的委托訴訟代理人孟慶軍、劉楊、被告郭某及委托訴訟代理人崔文博到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黑河市名典物業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：1、請依法判決被告給付原告物業(yè)費8391元；2、請依法判決被告給付原告物業(yè)費違約金3432元；3、請依法判決被告按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)給付原告自2018年1月23日起至實際給付物業(yè)費時止的違約金；4、請依法判決被告承擔(dān)本案訴訟費用。事實與理由：2010年9月30日被告與原告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告購買原告開發(fā)的黑河市名典大公館11號樓1單元2501室，面積133.34平方米（最終實測面積為137.96平方米），2012年1月11日，原告將房屋交付被告。被告成為名典大公館11號樓1單元2501室的所有權(quán)人。名典大公館的物業(yè)服務(wù)從前期到起訴時一直是由原告提供的，名典大公館11號樓1單元2501室每年物業(yè)費為2797元。房屋交付后被告只繳納物業(yè)費到2015年12月31日，每年收取物業(yè)費的時間為3月份。2016、2017年和2018年被告沒有再向原告繳納過物業(yè)費，被告欠原告2016、2017、2018年三年的物業(yè)費共計8391元，被告還應(yīng)向原告支付2016年1月1日起至2018年1月22日期間409天的違約金3432元，以上共計11823元。原告多次向被告催要上述款項，被告均拒絕給付。故訴至法院，請求支持原告的訴訟請求。
郭某辯稱：一、對原告起訴郭某未向其交納2016、2017、2018年度物業(yè)費事實認(rèn)可。
二、對郭某拒絕交納物業(yè)費的理由抗辯如下：
原告說2010年9月30日被告與原告簽訂了商品房買賣合同，該描述與實際情況不符，實際情況是原告只與黑河市名典投資有限公司簽訂過購房合同，未曾與原告簽訂。
（一）郭某認(rèn)為原告訴訟請求所依據(jù)的名典大公館前期物業(yè)服務(wù)授權(quán)形式違反法律規(guī)定；原告資質(zhì)不全，不具有本案的訴訟主體資格；原告并未與本小區(qū)業(yè)主大會委托的業(yè)主委員會依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對其收費標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會并未認(rèn)可，其收費標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)過本地物價部門認(rèn)證，其服務(wù)達(dá)不到自稱的一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而且不能出具正規(guī)物業(yè)收費發(fā)票，其物業(yè)服務(wù)存在巨大安全隱患不予整改，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)。
1、原告獲得前期物業(yè)授權(quán)違反法律精神，屬無效合同。原告與其前期物業(yè)委托人黑河市名典投資有限責(zé)任公司的法定代表人為同一人，都是金玉堂。二者簽訂委托與被委托合同違反《物業(yè)管理條例》《合同法》的規(guī)定，嚴(yán)重侵害包括答辯人在內(nèi)全體業(yè)主的合法利益。
2、原告不具備履行物業(yè)服務(wù)的資質(zhì)。按照《黑河市城區(qū)物業(yè)分級管理規(guī)定》相關(guān)要求，物業(yè)公司不僅有資質(zhì)評定、還有年審，而原告自2011年注冊成立，實際服務(wù)質(zhì)量過差，業(yè)主滿意度低，不符合評定標(biāo)準(zhǔn)，不符合通過年審的條件，不具備相關(guān)部門頒發(fā)的資質(zhì)。
3、原告不具備履行物業(yè)服務(wù)的能力。原告的人員構(gòu)成、人員資質(zhì)均與規(guī)定不符，硬件、軟件都沒有達(dá)到國家的規(guī)定，答辯人認(rèn)為原告沒有履行物業(yè)服務(wù)的能力。
4、原告并未與本小區(qū)業(yè)主大會委托的業(yè)主委員會依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對其收費標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會并未認(rèn)可，其收費標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)過本地物價部門認(rèn)證，原告無權(quán)與業(yè)主單獨簽訂《名典物業(yè)管理服務(wù)合同》，且原告向法院提交的簽名人為周全的合同，經(jīng)答辯人了解，是偽造，非周全簽字。根據(jù)《合同法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，答辯人認(rèn)為作為擁有711戶業(yè)主的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)私下以任何形式強(qiáng)迫任何單個業(yè)主與其簽訂聘用合同，應(yīng)通過業(yè)主大會選聘，業(yè)主委員會簽合同。業(yè)主雖然在不知情的情況下履行了部分義務(wù)2014年、2015年，但在知情后有權(quán)及時根據(jù)合同法的規(guī)定，行使先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。
5、關(guān)于物業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)：原告存在收費標(biāo)準(zhǔn)私定，未與業(yè)主大會簽訂合同，違法收費、服務(wù)內(nèi)容未公示等問題。原告服務(wù)水平和質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，私自加價、違規(guī)收取電梯費、公共照明費、監(jiān)控費。
依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十條“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！?br/>《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第五條“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！?br/>第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第十一條第一款“實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤?！钡诙睢拔飿I(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。”
第十二條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第十三條物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
6、業(yè)主繳納物業(yè)費，原告只開收據(jù)，拒絕開發(fā)票，違反《發(fā)票管理辦法》和《稅收征收管理法》涉嫌漏稅。
7、原告收費時間截點違反規(guī)定，小區(qū)限定繳費截點為每年的5月，原告提前7個月預(yù)收全年費用，沒有法律依據(jù)，且于自己提供的合同樣本相沖突，就其原因就是電梯卡、門禁卡到失效時間了，原告設(shè)置門禁卡就是為了強(qiáng)迫、違規(guī)提前預(yù)收物業(yè)費，其行為違法。
8、原告承諾的義務(wù)未履行。原告實際運(yùn)行狀況是，管理人員、保潔、工程維系人員8點30上班17點下班，遇到夜間維修最少要等到第二天早上，報修業(yè)主都被物業(yè)服務(wù)人員辱罵過，業(yè)主委員會對物業(yè)管理提出的合理化建議還要遭到物業(yè)人員的辱罵。24小時監(jiān)控約一半是損壞的，常年關(guān)閉，三期出入口門桿長期打開，車輛、人員隨便進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)自行車、電動車、摩托車隨意停放，擁堵消防通道，從未進(jìn)行過業(yè)務(wù)回訪，從未清潔過二次供水設(shè)備，小區(qū)自來水渾濁。業(yè)主們?nèi)虩o可忍，為此多次口頭及通過業(yè)主委員會書面要求物業(yè)公司整改，但物業(yè)公司卻一拖再拖，從未有過整改，依然如故管理。物業(yè)公司如否認(rèn)，就應(yīng)由物業(yè)公司提供證據(jù)，如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)舉證不能的法律后果。
、物業(yè)公司履行義務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，小區(qū)共用設(shè)備之電梯管理不規(guī)范、缺少養(yǎng)護(hù)，致使電梯帶病運(yùn)行、故障頻發(fā)，經(jīng)常出現(xiàn)電梯門無法閉合，突然從高樓層墜落等情況，存在重大安全隱患。原告為逼迫業(yè)主繳費，借安全為由設(shè)置電梯卡、門禁卡，而且只能上自己家的樓層，試想樓上跑水，業(yè)主只能通過電梯下一樓，爬步梯上樓找樓上的局面（20多層怎么辦）；而且電梯卡、門禁卡設(shè)后，單元門從沒有鎖過，經(jīng)常發(fā)生外來人員通過步梯到各家推銷等情況，嚴(yán)重危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。電梯卡、門禁卡設(shè)置了，原告每張20元的收費，物業(yè)公司創(chuàng)收了，業(yè)主自由出入、使用電梯的權(quán)利被剝奪了，安全隱患增加了，原告違約在前。業(yè)主委員會多次向物業(yè)公司和有關(guān)部門反映，一直沒有得到解決，因此超過半數(shù)（約380戶）業(yè)主由于物業(yè)公司的嚴(yán)重違約，依法行使先履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費，完全是情理中的事，是逼于無奈！合理合法。
10、擅自使用物業(yè)公共用房，不予返還業(yè)主房屋使用費、租賃費。原告未經(jīng)許可，私自將本該屬于所有業(yè)主共有的公告欄、電梯內(nèi)、車庫出入口等其他位置放置商業(yè)廣告牌收取費用，并且沒有向業(yè)主公布其收入的流向；原告為了開發(fā)商好賣地下車庫，私自將地下停車場與其他小區(qū)打通，危機(jī)全體業(yè)主公共安全。違反根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
11、原告拒不履行協(xié)助業(yè)主委員會工作的義務(wù)。原告一直都是隱蔽物業(yè)收支，從沒有按照規(guī)定支付業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，辦公設(shè)施直到2018年才提供。
12、原告履約不達(dá)標(biāo)，還拒絕提升服務(wù)水平，侵犯全體業(yè)主依法享受合規(guī)物業(yè)的權(quán)利。名典大公館小區(qū)自成立業(yè)主委員會之后，一直在與原告的法定代表人金玉堂溝通有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，履行義務(wù)存在瑕疵的問題，并向原告送達(dá)《關(guān)于名典物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)水平的整改意見》。答辯人始終參加業(yè)主委員會組織的維權(quán)活動，用實際行動進(jìn)行抗辯。
13、原告主張違約金的訴求無事實依據(jù)，缺少法律支撐，應(yīng)予駁回。原告公告的《業(yè)主手冊》和合同樣表等材料中只有滯納金的規(guī)定，沒有違約金的約定，且原告沒有履約在前，答辯人行使先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)，并沒有給原告造成實際損失，其主張違約金的要求是缺少事實依據(jù)和法律根據(jù)的。即使是滯納金也不符合規(guī)定，滯納金是指行政機(jī)關(guān)對不按期限履行金錢給付義務(wù)的相對人，可以以新的金錢給付義務(wù)的方法。目的是促使其盡快履行義務(wù)，屬于行政強(qiáng)制執(zhí)行中執(zhí)行罰的一種具體形式。主要適用于稅費收繳。目前包括沒有民事法規(guī)《物業(yè)管理條例》在對滯納金作出了規(guī)定。郭某認(rèn)為應(yīng)予駁回違約金的請求。
綜合以上，郭某認(rèn)為：小區(qū)物業(yè)存在諸多問題，如原告獲得前期物業(yè)授權(quán)違反，物業(yè)資質(zhì)不全，無履約能力，服務(wù)合同未簽訂，收費價格過高，收費使用不透明，不能出具合法正規(guī)發(fā)票，諸多重大安全隱患未整改，擅自使用業(yè)主公共房產(chǎn)等。郭某認(rèn)為目前條件下，原告收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)合理確定，存在的諸多問題應(yīng)當(dāng)解決，原告的訴訟主體身份不合法，訴訟標(biāo)的沒有確定的、合法的標(biāo)準(zhǔn)，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由法定部門進(jìn)行確認(rèn)，在此之前答辯人有權(quán)拒絕交費，行使合理抗辯。根據(jù)合同相對性原則，原告只有履行了約定的服務(wù)，才有權(quán)要求被告履行付費義務(wù)。然而原告沒有舉證證明自己履行了義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行義務(wù)。據(jù)此，在原告明確自身訴請合法依據(jù)前，希望貴院依法駁回原告的全部訴訟請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：黑河市名典物業(yè)有限公司于2012年1月5日取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，獲準(zhǔn)從事物業(yè)管理活動。2010年9月30日，郭某與黑河市名典投資有限公司簽訂《商品房買賣合同》，郭某購買黑河市名典投資有限公司開發(fā)的名典大公館小區(qū)11幢1單元2501室，2012年1月11日郭某入戶。2012年1月11日黑河市名典物業(yè)有限公司與郭某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定物業(yè)費按建筑面積每月每平方米1.1元，公共電費每戶每年100元；該房屋每年物業(yè)費1,821元，電梯費876元、公共照明費100元。該房屋2013、2014年物業(yè)費公共照明費、電梯費由郭某于2014年11月24日交付；2015年物業(yè)費、公共照明費、電梯費由郭某于2015年5月9日交付。2016年、2017年、2018年物業(yè)費和公共電費郭某沒有交付。另查明，郭某所在的單元，大多數(shù)業(yè)主交付了2016、2017年的物業(yè)費。庭審后，黑河市名典物業(yè)有限公司撤回要求給付違約金的訴訟請求。

本院認(rèn)為，黑河市名典物業(yè)有限公司與郭某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，是雙方的真是意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，且已經(jīng)實際履行，黑河市名典物業(yè)有限公司按照合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，郭某應(yīng)該按照合同約定給付物業(yè)費、電梯費、公共照明電費，故黑河市名典物物業(yè)有限公司的訴訟請求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。撤回要求給付違約金的訴訟請求，應(yīng)予準(zhǔn)許。郭某關(guān)于黑河市名典物業(yè)有限公司不具備相應(yīng)資質(zhì)、不能從事物業(yè)服務(wù)的的辯解理由，因黑河市名典物業(yè)有限公司依法取得了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，可以從事物業(yè)管理活動，故該辯解理由不能成立不予采納；關(guān)于黑河市名典物業(yè)有限公司未按照合同約定履行義務(wù)、管理存在瑕疵不應(yīng)該給付物業(yè)費的辯解理由，因郭某所在棟口的大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)交付了2016、2107年的物業(yè)費等費用，應(yīng)認(rèn)定黑河市名典物業(yè)有限公司按合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，如果部分服務(wù)不符合合同約定，郭某可以按合同約定要求黑河市名典物業(yè)有限公司繼續(xù)履行，故該辯解理由不能成立不予采納。依照《中華人民共和國合同法》、第二條、第四十四條、第一百零九條、《物業(yè)管理條例》第二十一條、第三十二條之規(guī)定，判決如下：

被告郭某給付原告黑河市名典物業(yè)有限公司2016年、2017、年2018年物業(yè)費8,391元（物業(yè)費1,821元年3年，公共照明費100元年，3年；電梯費876元年，3年），于本判決生效后7日內(nèi)付清；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費47.79元減半收取、由原告黑河市名典物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)22.79元，被告郭某負(fù)擔(dān)25元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。
本案當(dāng)事人申請執(zhí)行的期限為二年，即權(quán)利人應(yīng)在本案生效法律文書所確定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)向法院書面申請執(zhí)行。

審判員 李保秀

書記員： 王瑩瑩