上訴人（原審被告）:黃驊市恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：河北省黃驊市舊城鎮(zhèn)舊城村。
法定代表人：張濤，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王興田、胡曉梅，鹽山縣法律援助中心律師。
被上訴人（原審原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省黃驊市。
委托訴訟代理人：沈亞美,河北鼎佳律師事務所律師。
委托訴訟代理人：高利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省黃驊市，系黃驊市驊鎮(zhèn)于常莊村推薦。

上訴人黃驊市恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒達公司）因與被上訴人劉某某房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省黃驊市人民法院（2017）冀0983民初263號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月28日立案后，依法組成合議庭，對與本案基于同一事實發(fā)生糾紛的系列案件公開開庭進行了審理。上訴人劉某某的其委托訴訟代理人沈亞美、高利，被上訴人恒達公司的委托訴訟代理人王興田到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
劉某某為證實其主張，提交商品房買賣合同及房款收據(jù)，證實合同成立，劉某某履行了付款義務。恒達公司經(jīng)質證對合同真實性無異議，但認為恒達公司已按合同第15條履行了義務，將辦理權屬登記的資料交產(chǎn)權登記機關備案。如判定對劉某某不能取得房產(chǎn)證恒達公司有責任，則同意按合同約定退還房款，并按房款1%賠償損失。恒達公司對一審法院調取的住建局證明稱住宅樓頂層房屋用途為閣樓有異議，頂層房屋按居住標準建設，內部設施符合住宅標準。認為評估報告不能證明頂層房屋是閣樓，鑒定價格與該房屋不符。經(jīng)恒達公司申請，一審法院通知鑒定人員出庭接受質詢。恒達公司提出該頂層房屋是否具有居住生活功能、與其他樓層房屋是否有區(qū)別、確定每平米1400元的依據(jù)是什么、與調查的其他小區(qū)閣樓功能是否相近、如何選擇評估方法等問題。鑒定人員答復，該頂層房屋具有居住生活功能，與其他樓層房屋沒有明顯區(qū)別，每平米1400元是依據(jù)市場調查確定，與調查的其他小區(qū)閣樓功能相近，在考慮全部方法的基礎上確定適合的評估方法市場法。恒達公司提交資產(chǎn)轉讓協(xié)議，證實原股東于2015年6月25日將股權及公司資產(chǎn)轉讓給現(xiàn)投資人張濤，并約定轉讓之前的債權、債務由原股東承擔。劉某某認為簽訂合同是公司行為，股東變更及資產(chǎn)轉讓不影響公司對外承擔責任，該協(xié)議不能對抗第三人。
一審法院認為：當事人之間簽訂的商品房買賣合同，是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，確認有效。合同明確約定劉某某購買的房屋用途為住宅，但經(jīng)住建局證實該房屋規(guī)劃用途為閣樓。而閣樓面積不納入容積率范圍之內，房屋交易價格、交納契稅等方面，閣樓均與普通住宅有明顯區(qū)別。劉某某的購房目的，是購買住宅使用并辦理住宅權屬證書。協(xié)助辦理房產(chǎn)證，是恒達公司應履行的合同附隨義務應予履行。恒達公司在辦理審批手續(xù)時，應知道頂層房屋只能按閣樓使用和辦理產(chǎn)權登記，但恒達公司在合同中約定房屋用途為住宅，并按普通住宅的價格出售，僅考慮樓層差價，未按閣樓價格出售，該行為違反了民事法律行為的誠信原則。劉某某主張恒達公司繼續(xù)履行合同，應予支持，但劉某某主張恒達公司協(xié)助辦理住宅權屬登記，因事實是不能辦理住宅權屬登記，故不予采信。劉某某主張恒達公司返還住宅和閣樓之間的差價款，理據(jù)充分，應予支持。公司獨立對外承擔責任，不因股東的變更而改變，恒達公司新股東與原股東訂立的股權轉讓協(xié)議系內部協(xié)議，對外不能對抗第三人。故一審法院未追加原股東參加本案訴訟，判決生效后，恒達公司可以另案主張。一審法院委托鑒定機構作出的價格鑒定，鑒定程序合法，具有事實依據(jù)，應予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條第一款、第六十條，《中華人民共和國民法通則》第四十四條之規(guī)定，判決：一、黃驊市恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還給劉某某房屋差價款37530元。二、駁回劉某某的其他訴訟請求。上述應付款項限本判決生效之日起十日內匯至指定賬戶，開戶行：工商銀行黃驊支行，戶名：黃驊市人民法院，賬號：04×××43。如未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費738元、鑒定費及鑒定人員出庭費用1209元，由黃驊市恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔（限判決生效之日交納）。
本院二審期間，恒達公司提交面積確權明細一份，退房款收據(jù)34份，證實恒達公司原股東對與合同約定面積不一致的涉案房屋進行了退還房款，應追加恒達公司原股東參加訴訟。
被上訴人的質證意見是：對退款事實認可，但是不能證明恒達公司的主張。該退款是以恒達公司的名義進行的，是公司行為，并非股東個人行為。
該系列案件另案當事人王淑鑾提交了房屋產(chǎn)權證，證明涉案房屋性質為閣樓。
恒達公司的質證意見是：真實性認可。
經(jīng)審理查明，恒達公司的類型為有限責任公司（自然人獨資）。另查明，恒達公司提交的34份收據(jù)中均載明“今收到黃驊市恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交來退房款”。又查明，另案當事人王淑鑾提交的冀（2017）黃驊市不動產(chǎn)權第××號房屋權屬證書載明“用途：城鎮(zhèn)住宅用地/閣樓；權利其他狀況：房屋總層數(shù)：7層；所在層數(shù)：6層”。
本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審法院查明的事實相一致。

本院認為，恒達公司與被上訴人簽訂的涉案《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，當事人應當遵循誠實信用原則履行合同。被上訴人按照合同交付購房款后，恒達公司應當交付符合被上訴人所簽合同中約定的商品房屋。涉案《商品房買賣合同》中約定的商品房用途為“住宅”且并未約定對商品房用途可以變更，根據(jù)黃驊市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍監(jiān)理所出具的閣樓證明，王淑鑾提交的涉案房屋產(chǎn)權證，可以證實恒達公司交付的房屋不符合《商品房買賣合同》的約定，恒達公司已經(jīng)構成違約，應當承擔違約責任。
因《商品房買賣合同》第十五條為“關于產(chǎn)權登記的約定”，并非對房屋用途違約的約定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，被上訴人已經(jīng)實際使用居住涉案房屋多年且要求恒達公司繼續(xù)履行合同、退還差價，恒達公司關于應解除合同的上訴主張，本院不予支持。
一審法院委托的滄州鑒真價格事務所的資質范圍包括“資產(chǎn)評估、司法鑒證公證中所涉及的土地、房地產(chǎn)等各類標的價格評估”的資質，且鑒定人員具備價格鑒證師執(zhí)業(yè)登記證書并出庭接受了當事人質詢。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款之規(guī)定“當事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結論有異議申請重新鑒定，提出證據(jù)證明存在下列情形之一的，人民法院應予準許：（一）鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的；（二）鑒定程序嚴重違法的；（三）鑒定結論明顯依據(jù)不足的；（四）經(jīng)過質證認定不能作為證據(jù)使用的其他情形”，恒達公司主張涉案價格評估報告書不應作為定案依據(jù)使用，但其并未提交證據(jù)證實涉案價格評估報告書存在上述情形，應承擔舉證不利的后果。一審法院按照滄州鑒真價格事務所做出的價格評估報告書認定涉案房屋的價格并無不當。恒達公司應當返還涉案房屋的差價。
根據(jù)《中華人民共和國公司法》第三條之規(guī)定“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務承擔責任”，恒達公司作為有限責任公司應當獨立承擔責任，其股東變化不能影響恒達公司對債務的承擔。恒達公司提交的43份收據(jù)均能證實系恒達公司的公司行為，且涉案《商品房買賣合同》的出賣人均為恒達公司，一審法院未追加恒達公司原股東為本案當事人并無不當，程序合法。
本案審理期間，被上訴人對涉案房屋進行了產(chǎn)權面積確認，部分業(yè)主辦理了用途為“閣樓”的產(chǎn)權證書，且雙方當事人對房管部門確定的產(chǎn)權面積并無異議，故，涉案房屋的實際面積為59.35平方米，恒達公司應返還的房屋差價為35491.3元【（合同約定房屋價款1998元-鑒定房屋價款1400元）×房屋面積59.35平方米=35491.3元】。
綜上，上訴人恒達公司的上訴請求不能成立，一審法院程序合法，認定事實基本清楚，但應按實際面積返還差價款，為此，本院核準后予以變更。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

審判長 張望勇
審判員 王衛(wèi)東
審判員 穆慶偉

書記員： 張軍莉