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黃某某與伍某某房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:黃某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市普陀區(qū)。
  委托訴訟代理人:周宏杰,北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:范秋燕,北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
  被告:伍某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地安徽省桐城市。
  原告黃某某與被告伍某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2020年1月7日立案受理后,依法適用簡易程序,于2020年3月18日公開開庭進(jìn)行了審理,原告黃某某的委托訴訟代理人周宏杰、被告伍某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  黃某某向本院提出訴訟請求:1、伍某某向黃某某支付租金人民幣(以下幣種均為人民幣)34,200元;2、伍某某向黃某某支付水、電、停車管理費(fèi)808.40元;3、伍某某向黃某某支付逾期付款違約金,以20,000元為本金,按月利率3%,自2019年8月18日起至實(shí)際付款之日止;以15,008.40元為本金,按月利率3%,自2019年9月26日起至實(shí)際付款之日止;4、伍某某向黃某某支付律師費(fèi)7,000元;5、伍某某將上海市青浦區(qū)張家圩路333弄7幢62號(hào)房屋恢復(fù)原狀,恢復(fù)的內(nèi)容為:拆除地板,拆除墻上的三角鐵,清運(yùn)垃圾。事實(shí)與理由:黃某某、伍某某于2018年8月4日簽訂《房屋租賃合同》,約定黃某某向伍某某出租位于上海市青浦區(qū)張家圩路333弄7幢62號(hào)房屋(以下簡稱系爭房屋),租賃期限自2018年8月8日至2019年8月7日止,月租金為3,800元。2018年8月9日簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》,約定伍某某退租時(shí)應(yīng)將房屋恢復(fù)原樣,恢復(fù)原樣花費(fèi)的費(fèi)用由伍某某承擔(dān)。合同簽訂后,黃某某依約交付房屋并積極履行其他合同義務(wù),伍某某合同期間內(nèi)一直使用房屋,但僅交付3個(gè)月租金,后就一直拖欠租金及水電費(fèi)、停車管理費(fèi)。2019年8月10日雙方簽訂《房屋租賃到期交接協(xié)議》,確認(rèn)截至2019年7月31日伍某某欠房屋租金34,200元,暫欠水、電及停車管理費(fèi)808.40元。同日,雙方簽訂《房租付款協(xié)議》,約定,伍某某應(yīng)于2019年8月17日前向黃某某支付20,000元,并于2019年9月25日支付剩余費(fèi)用15,008.40元;逾期不支付租金及其他費(fèi)用的,按照原房屋租賃合同第十條第三項(xiàng)計(jì)算違約金?!斗孔飧犊顓f(xié)議》簽訂后,黃某某多次催要款項(xiàng),伍某某屢次承諾付款但一直未實(shí)際支付。伍某某的行為違反了雙方約定及《合同法》相關(guān)規(guī)定,嚴(yán)重?fù)p害了黃某某的權(quán)益,故訴至本院。
  伍某某辯稱,不同意支付違約金、律師費(fèi)、停車費(fèi)。同意拆除系爭房屋地板以及墻上的三角鐵,也同意清運(yùn)垃圾。
  本院認(rèn)定事實(shí)如下:
  黃某某系系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人。2018年8月4日,黃某某(甲方)與伍某某(乙方)簽訂了《房屋租賃合同》。第一條約定,甲方將其產(chǎn)權(quán)下的上海市青浦區(qū)張家圩路333弄7幢62號(hào)房毛坯房屋出租給乙方。乙方在簽訂本合同時(shí)已對房屋面積及無設(shè)施確認(rèn)無誤。第二條約定,租賃期限,租聘期限自2018年8月8日至2019年8月7日止。第三條約定,該房屋月租金為3,800元整。第四條約定,乙方應(yīng)于合同生效之日向甲方支付定金(一個(gè)月租金)3,800元,租金按季支付結(jié)算。首期支付金額為兩項(xiàng)共計(jì)3,800元+11,400元/三個(gè)月租金15,200元整。在每期的前十天內(nèi)支付,先付后用。租期結(jié)束后如需繼續(xù)使用應(yīng)提前2個(gè)月雙方協(xié)商確定。第十條約定,乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有權(quán)按月租金3%向乙方加收滯納金。
  2018年8月9日,黃某某(甲方)與伍某某(乙方)簽訂了《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》,內(nèi)容為:1、甲方同意將其產(chǎn)權(quán)下的上海市青浦區(qū)張家圩路333弄7幢62號(hào)毛坯房屋的一樓衛(wèi)生間拆除。但乙方在拆除過程中要保持拆除后馬桶污水管以及二個(gè)下水管暢通。如退租后發(fā)現(xiàn)以上管道堵住,乙方必須修整,并恢復(fù)衛(wèi)生間原樣。2、乙方在此房屋內(nèi)為了工作中需要展示需求可以做出最基礎(chǔ)的裝飾,但不得改變房屋的結(jié)構(gòu)(不包括一樓衛(wèi)生間的拆除)。3、退租時(shí),乙方應(yīng)恢復(fù)房屋原樣。在恢復(fù)原樣的過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
  2019年8月9日,黃某某(甲方)與伍某某(乙方)簽訂了《房屋租賃到期交接協(xié)議》,內(nèi)容為:因房屋租賃到期(租賃期2018年8月8日至2019年8月7日)出租方?jīng)Q定不再繼續(xù)出租此間房屋給承租方用于辦公及產(chǎn)品展示。房屋交接時(shí)間2019年8月17日,水、電及停車管理費(fèi)截至2019年7月31日808.40元,2019年8月1日至房屋清空后的期間所產(chǎn)生的水、電及停車管理費(fèi)到時(shí)結(jié)算。房屋租金34,200元未支付。
  2019年8月10日,黃某某(甲方)與伍某某(乙方)簽訂了《房租付款協(xié)議》,主要內(nèi)容為:由于因伍某某公司原因至今拖欠房主黃某某房屋租金及水、電、停車管理費(fèi)費(fèi)用,合計(jì)35,008.40元。經(jīng)雙方協(xié)商,伍某某承諾于2019年8月17日前先支付拖欠款20,000元,余款15,008.40元在2019年9月25日還清,如逾期不一次性還清拖欠黃某某房屋租金款及其他費(fèi)用,則按原房屋租賃合同第十條第三項(xiàng)計(jì)算。雙方約定,黃某某因?yàn)樽穬敶藗鶆?wù)產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)或其他損失,由伍某某承擔(dān)。黃某某向北京盈科(上海)律師事務(wù)所支付律師費(fèi)7,000元。
  上述查明的事實(shí),由以下證據(jù)證明:黃某某、伍某某的陳述,黃某某提供的房地產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議、房屋租賃到期交接協(xié)議,房租付款協(xié)議等,上述證據(jù)并經(jīng)庭審質(zhì)證,本院予以確認(rèn)。
  本院認(rèn)為,黃某某與伍某某就系爭房屋簽訂的租賃合同、房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議、房屋租賃到期交接協(xié)議,房租付款協(xié)議均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合法有效,對當(dāng)事人具有法律約束力,當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)。故黃某某要求伍某某依據(jù)約定支付租金、水、電、停車管理費(fèi)以及律師費(fèi)具有合同依據(jù),本院予以支持。對黃某某要求伍某某拆除系爭房屋地板、墻上的三角鐵以及清運(yùn)垃圾的訴求,伍某某表示同意,本院予以確認(rèn)。
  至于伍某某應(yīng)支付的逾期付款違約金金額,本院認(rèn)為,雖然房屋租賃合同中相關(guān)條款的有明確約定,但伍某某提出違約金過高,要求調(diào)整,根據(jù)合同法的規(guī)定,違約金是否明顯過高應(yīng)當(dāng)以因違約所遭受的實(shí)際損失為基礎(chǔ)進(jìn)行考量,而黃某某未向本院提供證據(jù)證明其損失,因此伍某某辯稱的違約金過分高于所造成損失的意見,本院予以采納。本院以黃某某實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、伍某某的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則、誠實(shí)信用原則,酌情確定伍某某應(yīng)支付的逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)為月利率1.5%。
  綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條的規(guī)定,判決如下:
  一、伍某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向黃某某支付租金34,200元;
  二、伍某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向黃某某支付水、電、停車管理費(fèi)808.40元;
  三、伍某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向黃某某支付逾期付款違約金,以20,000元為本金,按月利率1.5%,自2019年8月18日起至實(shí)際付款之日止;以15,008.40元為本金,按月利率1.5%,自2019年9月26日起至實(shí)際付款之日止;
  四、伍某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向黃某某支付律師費(fèi)7,000元;
  五、伍某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市青浦區(qū)張家圩路333弄7幢62號(hào)房屋恢復(fù)原狀,恢復(fù)的內(nèi)容為:拆除地板,拆除墻上的三角鐵,清運(yùn)垃圾。
  如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  本案案件受理費(fèi)979.30元,減半收取計(jì)489.65元,保全費(fèi)491.70元,均由伍某某負(fù)擔(dān)。  
  如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員:邸素琴

書記員:陳逸瑋

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