原告：黃某男，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，張家口市橋西區(qū)，居民。
被告：溫少華，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，張家口市宣化區(qū)，村民。
委托訴訟代理人：陳晨，河北郭建新律師事務(wù)所律師。
第三人：溫濟(jì)利，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，張家口市宣化區(qū)，居民。

原告黃某男與被告溫少華、第三人溫濟(jì)利房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月15日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告與被告及其委托訴訟代理人和第三人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃某男向本院提出訴訟請求：1、判決被告返還原告購房定金20000元；2、判決被告支付原告違約金20000元；3、判決被告承擔(dān)原告中介費(fèi)3800元；4、判決被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：原告通過第三人購買位于宣化區(qū)××單元××室房屋一套，建筑面積50.95平方米，該房屋產(chǎn)權(quán)人為李紅兵。產(chǎn)權(quán)證書由被告持有，被告稱產(chǎn)權(quán)人系其繼父，其受產(chǎn)權(quán)人所托，代為賣房并辦理相關(guān)手續(xù)，第三人也能證明被告的代理權(quán)限。雙方約定的成交價格為190000元，包括地下室及房屋固定設(shè)施，并于2017年4月18日簽訂勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議一份，協(xié)議第三條約定：“雙方同意以下方式付款，人民幣貳萬元整（小寫20000元）須在簽署本協(xié)議之日作為定金由乙方交付給甲方；人民幣壹拾柒萬元整（小寫170000元）作為第二部分房款，須在房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)證過戶當(dāng)天全部付清，三方茲同意在2017年5月1日或之前到張家口市××區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶”，原告已于協(xié)議簽訂之日將20000元定金交于第三人并轉(zhuǎn)交給被告。協(xié)議第九條另約定：“業(yè)主本人不在由代理人溫少華為代理人，代理人簽字有效，負(fù)法律責(zé)任。雙方于2017年5月1日前辦理過戶手續(xù)，于不動產(chǎn)拍照同時交付甲方第二筆房款170000元，甲方違約不買，定金中介費(fèi)不退”。2017年4月下旬，當(dāng)原告?zhèn)潺R第二部分款項(xiàng)準(zhǔn)備交款辦理過戶手續(xù)時，被告稱房子不再出售，詢問第三人也稱房子不再出售于原告。原告遂即向被告及第三人表示不同意解除合同或要求被告在退還本金并支付違約金后同意解約，但被告均置之不理。綜上，原告認(rèn)為：原被告所簽勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議為合法有效的合同，雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。被告在收取了原告購房定金后卻拒絕繼續(xù)履行合同，顯屬嚴(yán)重違約，且由于現(xiàn)在房價正持續(xù)快速上漲，因被告的違約導(dǎo)致原告購房延遲，使得原告購房成本大大增加，故原告有權(quán)要求被告按合同約定支付違約金，因該房屋產(chǎn)權(quán)人自始至終未出現(xiàn)，也聯(lián)系不到，原告現(xiàn)懷疑被告是否為有權(quán)代理，被告有可能是私自出售該房屋，現(xiàn)被告收取定金后即反悔不賣房，為維護(hù)自己的合法權(quán)益只能將被告訴至法院，望法院支持原告的訴訟請求。
溫少華辨稱，原告訴稱原告本人通過第三人宣化騰盛中介服務(wù)部工作人員溫濟(jì)利與答辯人達(dá)成買賣合同這與事實(shí)不符，2017年4月18日在簽訂原告所稱的房屋買賣合同時原告本人并未在場，在簽訂買賣合同時是由愛居中介人員梁麗園以代理人的身份與答辯人協(xié)商的買房事宜，在梁麗園沒有出具任何代理手續(xù)及授權(quán)委托的情況下就以代理人的身份為原告與答辯人簽訂了買賣合同，梁麗園是否有代理權(quán)限這并不得知，并非原告訴稱系原告本人與答辯人達(dá)成的買賣合同。二、原告與答辯人的房屋買賣合同無效，故答辯人不應(yīng)按合同承擔(dān)違約金。如上所稱，在沒有任何授權(quán)委托的情況下梁麗園就以原告的名義與答辯人簽訂了房屋買賣合同，梁麗園是否具有代理簽訂合同的權(quán)限，與其簽訂合同的效力有著直接的關(guān)系，換言之，原告訴稱中原告與答辯人達(dá)成的房屋買賣合同中答辯人也是以代理人的名義為李紅兵與原告的代理人簽訂的合同，答辯人在簽訂合同時并未征得李紅兵本人同意，李紅兵也并未授權(quán)于答辯人簽訂合同，以至于現(xiàn)在房屋買賣合同不能履行，因此兩個代理人在都沒有授權(quán)委托代理的情況下簽訂的房屋買賣合同原本就不能生效，所以本案中的房屋買賣合同是無效的，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條的規(guī)定，無效的合同自始無效，所以原告不能依照該房屋買賣合同要求答辯人支付20000元的違約金。三、在簽訂房屋買賣合同時，原告也有過錯，有損失的原告也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)上面所闡述的，在簽訂房屋買賣合同時，合同雙方的代理人均未提供授權(quán)委托書及代理合同等有效文書，作為簽訂合同一方的原告，也有很大的過錯，沒有為梁麗園出具授權(quán)委托書，也未要求梁麗園查看答辯人的授權(quán)委托手續(xù)，導(dǎo)致簽訂的買賣合同不能繼續(xù)履行，因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，雙方對簽訂合同都有過錯的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故原告在達(dá)成房屋買賣合同時也有過錯也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜上所述，原告與答辯人達(dá)成的房屋買賣合同并不能生效，原告不能依照合同約定要求答辯人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，請人民法院查清后依法裁判。
溫濟(jì)利辯稱，我是中介，證明他們在我們那兒簽的合同，具體情況我也不是很清楚，中介費(fèi)不是我一個人收的，是三家收的，是原告通過前兩個中介找的我，我認(rèn)為中介費(fèi)不應(yīng)由我一個人承擔(dān)。合同是我提供的，由于我的字寫的丑，也簽不來這合同，內(nèi)容是愛居中介簽訂的。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年4月6日被告溫少華受其朋友姜雷委托向李紅兵購買房屋一套，并簽訂勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議一式三份，主要內(nèi)容為：出售方（甲方）：李紅兵，購買方（乙方）委托代理人：溫少華。第一條：房屋基本情況。甲、乙雙方通過經(jīng)紀(jì)方出售及購買位于宣化區(qū)××物業(yè)××套面積為50.91平方米（以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），該物業(yè)的性質(zhì)為：私產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證合同備案號為703，或銀行的抵押貸款合同編號00523。乙方在簽署本合同前曾對該物業(yè)已作充分了解并實(shí)地看房，對該物業(yè)現(xiàn)狀無異議，愿意購買該物業(yè)。第二條：成交價格。該物業(yè)的成交價為人民幣（大寫）拾叁萬叁仟元整，（小寫￥133000），此價格包括該物業(yè)設(shè)施：簡單家具、床、衣柜。第三條：付款約定。甲乙雙方同意以下方式付款：1、人民幣（大寫）叁萬元整（小寫￥30000）須在簽署本協(xié)議時作為定金由乙方支付給甲方。甲方簽署本合同后該定金自動轉(zhuǎn)為第一部分房款，甲方在收取定金之前須將該物業(yè)的房地產(chǎn)證或合法有效文件出示于經(jīng)紀(jì)方，并配合經(jīng)紀(jì)方作為過戶之用。2、人民幣（大寫）拾萬零三仟元整（小寫￥103000）作為第二部分房款乙方須按下列方式付款，只可選擇其中一種，選擇：Ａ。Ａ、一次性付款：乙方轉(zhuǎn)賬入甲方賬戶。第五條：物業(yè)交接。1、甲方承諾于2017年6月6日之前騰空該物業(yè)，并將該物業(yè)鑰匙交于乙方。出售方（甲方）簽署（蓋章／手?。豪罴t兵，購買方（乙方）簽署（蓋章／手?。簻厣偃A委托人，簽約日期：2017年4月6日。2017年4月18日被告溫少華假稱李紅兵是其繼父，以李紅兵委托代理人的身份經(jīng)第三人溫濟(jì)利等人開設(shè)的房屋中介機(jī)構(gòu)介紹與原告黃某男委托代理人梁麗園簽訂勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議一式三份，主要內(nèi)容為：出售方（甲方）：李紅兵，委托代理人：溫少華，購買方（乙方）黃某男，委托代理人：梁麗園。第一條：房屋基本情況。甲、乙雙方通過經(jīng)紀(jì)方出售及購買位于宣化區(qū)××單元××物業(yè)××套，建筑面積為50.95左右平方米（以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），該物業(yè)的性質(zhì)為：私，產(chǎn)權(quán)證合同備案號為___，或銀行的抵押貸款合同編號___。乙方在簽署本合同前曾對該物業(yè)已作充分了解并實(shí)地看房，對該物業(yè)現(xiàn)狀無異議，愿意購買該物業(yè)。第二條：成交價格。該物業(yè)的成交價為人民幣（大寫）拾玖萬元整，（小寫￥190000），此價格包括該物業(yè)設(shè)施：地下室、房、固定設(shè)施。第三條：付款約定。甲乙雙方同意以下方式付款：1、人民幣（大寫）貳萬元整（小寫20000）須在簽署本協(xié)議時作為定金由乙方支付給甲方。甲方簽署本合同后該定金自動轉(zhuǎn)為第一部分房款，甲方在收取定金之前須將該物業(yè)的房地產(chǎn)證或合法有效文件出示于經(jīng)紀(jì)方，并配合經(jīng)紀(jì)方作為過戶之用。2、人民幣（大寫）壹拾柒萬元整（小寫￥170000）作為第二部分房款乙方須按下列方式付款，只可選擇其中一種，選擇：___,A、一次性付款：I.上述第二部分房款須在房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)證過戶（或合同更名）當(dāng)天全部付清，三方茲同意在2017年5月1日或之前到張家口市××區(qū)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶。ＩＩ.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，第二部分房款按下述方式付款：乙方轉(zhuǎn)賬甲方賬戶。第四條：過戶費(fèi)用的支付。1、按政府有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)用由乙方支付。第五條：物業(yè)交接。1、甲方承諾于2017年6月1日之前騰空該物業(yè)，并將該物業(yè)鑰匙交于乙方。第六條：服務(wù)傭金的支付?；诮?jīng)紀(jì)方提供的房屋居間服務(wù)，乙方應(yīng)須支付經(jīng)紀(jì)方人民幣叁仟捌佰整（小寫￥3800）作為服務(wù)傭金，以上傭金須在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前由乙方支付給經(jīng)紀(jì)方。第七條：違約責(zé)任。1、甲方保證對該物業(yè)享有完整產(chǎn)權(quán)，能完全支配及處理該物業(yè)，有關(guān)該物業(yè)在本次轉(zhuǎn)讓之前已產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)、稅費(fèi)、租賃清還、抵押等事宜，甲方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓完成前清理完畢，并保證轉(zhuǎn)讓后乙方無須負(fù)責(zé)，否則甲方應(yīng)賠償乙方由此引起的一切損失。2、如甲方在簽署本合同后不依合同之條款將該物業(yè)出售予乙方，由甲方須雙倍返還履約定金予乙方，乙方不可再作進(jìn)一步要求甲方做任何賠償或迫使甲方履行本合同。3、如乙方在簽署本合同后未履行合同之條款以致本合同不能順利完成，則乙方已付甲方的履約定金不退，而甲方在書面通知乙方解除本合同后，有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓予其他任何人，甲方不可再作進(jìn)一步要求乙方做任何賠償或迫使乙方履行本合同。第八條：免責(zé)條款。如因洪水、地震、火災(zāi)和法律、政府政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本合同不能全面履行的，甲方、乙方、經(jīng)紀(jì)方互不承擔(dān)違約責(zé)任。第九條：約定其他事宜。業(yè)主本人不在由代理人溫少華為代理人，代理人簽字有效，負(fù)法律責(zé)任，雙方于2017年5月1日之前辦理過戶手續(xù)，于不動產(chǎn)拍照同時交付甲方第二筆房款17萬元，甲方違約不賣，退還定金并付違約金2萬，中介費(fèi)甲方付，乙方違約不買，定金中介費(fèi)不退。出售方（甲方）簽署（蓋章／手?。豪罴t兵、溫少華（代），購買方（乙方）簽署（蓋章／手?。狐S某男、梁麗園代，經(jīng)紀(jì)方：愛居、勝騰，簽約日期：2017年4月18日。合同簽訂當(dāng)日，第三人溫濟(jì)利向交款人梁麗園書寫收據(jù)一張，內(nèi)容為：2017年4月18日，今收到宣化區(qū)××單元××室交來購房定金貳萬元整，￥20000，此定金暫由勝騰中介保管，甲方將此房房本交于勝騰中介后，由中介方將此定金交付于甲方。收取單位：甲方：溫少華，收款人：溫濟(jì)利，交款人：梁麗園。后該定金由第三人溫濟(jì)利交付被告溫少華。中介費(fèi)3800元，原告將其交給愛居中介后，第三人溫濟(jì)利分得其中的1700元。
上述事實(shí)，有原被告和第三人在庭審中的陳述及原告提交的出售方為李紅兵購買方為黃某男勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議一份、購房定金收據(jù)一張和被告提交的出售方為李紅兵購買方為姜雷勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議一份、購房定金收據(jù)一張等在案為證。

本院認(rèn)為，原告黃某男通過第三人溫濟(jì)利等房屋中介的居間服務(wù)，與被告溫少華簽訂了勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議，雙方房屋買賣合同成立。但該合同是否有效，在內(nèi)容和形式上，還應(yīng)符合法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第九條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同”。本案中，被告出售的房屋系姜雷向李紅兵購買且未交付和辦理過戶手續(xù)，根據(jù)被告提交的證據(jù)，被告只是作為姜雷的委托代理人與李紅兵簽訂了勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議，被告不是該房屋的買受人，更不是該房屋的所有權(quán)人?！吨腥A人民共和國合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分”。被告出讓他人的不動產(chǎn)，未經(jīng)房屋所有權(quán)人李紅兵的委托，且該房屋所有權(quán)人李紅兵與姜雷正在交易之中并由此產(chǎn)生糾紛，故被告的行為屬無權(quán)處分。梁麗園作為原告的代理人與被告簽訂勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議，原告表示是其委托梁麗園所為并予以認(rèn)可，系原告對梁麗園的授權(quán)，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由原告承受。對于被告辯稱的被告在簽訂合同時并未征得李紅兵本人同意，李紅兵也并未授權(quán)于被告簽訂合同，主張被告作為代理人在沒有授權(quán)委托代理的情況下簽訂的房屋買賣合同無效，依照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，對被告主張合同無效，本院不予支持。依照《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”、第九十條“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效”、第九十一條“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十”之規(guī)定，原被告關(guān)于定金的約定符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。依照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，結(jié)合原告的訴訟請求，應(yīng)解除原被告簽訂的勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議，并由被告雙倍返還原告購房定金40000元，賠償原告支付的中介費(fèi)3800元。原告沒有請求第三人溫濟(jì)利承擔(dān)民事責(zé)任，故第三人溫濟(jì)利不承擔(dān)民事責(zé)任。
綜上所述，原告的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九條、第一百三十二條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、第九十條、第九十一條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告黃某男與被告溫少華簽訂的勝騰房產(chǎn)房屋交易協(xié)議；
二、被告溫少華于本判決生效后五日內(nèi)一次性雙倍返還原告黃某男購房定金40000元，賠償原告支付的中介費(fèi)3800元，共計43800元；
三、第三人溫濟(jì)利不承擔(dān)民事責(zé)任
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)895元，減半收取計447元，由被告溫少華負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。

審判員　　谷佩文

書記員：梁超