上訴人（原審原告）：黃某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省老河口市。委托訴訟代理人：王冰，老河口市酂陽(yáng)法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審被告）：馮某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍住址：湖北省老河口市，現(xiàn)住老河口市。委托訴訟代理人：陳琳，湖北宏義律師事務(wù)所律師。

黃某某上訴請(qǐng)求：依法撤銷原判，發(fā)回重審或改判支持上訴人的原審訴請(qǐng)；本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1、上訴人持有訴爭(zhēng)房地產(chǎn)所有權(quán)證書，是該房屋的合法所有人。2、上訴人對(duì)其母親李玉英是否與馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議不知情，一審未查明協(xié)議的真實(shí)性；2004年上訴人父母已離婚，李玉英無(wú)權(quán)處分上訴人的財(cái)產(chǎn)，其與馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效；一審認(rèn)定上訴人父親黃海勝開(kāi)發(fā)該處房屋，屬主觀臆斷；房屋系被馮某某侵占。二、原審程序違法。本案應(yīng)當(dāng)追加上訴人母親李玉英作為第三人參加訴訟。馮某某辯稱，一、被上訴人在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住長(zhǎng)達(dá)12年，不存在侵占上訴人房屋的事實(shí)。二、上訴人在該房屋出售時(shí)才12歲，李玉英作為其唯一的法定監(jiān)護(hù)人，有權(quán)處理訴爭(zhēng)房產(chǎn)。三、還有其他案外人也通過(guò)同樣的方式取得了上訴人其他房屋，也沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，也居住多年。四、上訴人認(rèn)可李玉英是其母親，一審法院的其他判決可以證明出售房屋的合法性，不需要追加李玉英，因?yàn)槭聦?shí)已經(jīng)查清。黃某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令被告馮某某騰退侵占原告黃某某房屋一間兩層，并支付房屋占用費(fèi)20000元；2.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告黃某某母親李玉英于2005年8月3日與被告馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議書，將黃某某父親黃海勝（房屋買賣協(xié)議書簽訂時(shí)已故）開(kāi)發(fā)的位于老河口市光××辦事處××組啤酒廠門前其中一間兩層房屋出售給被告馮某某。協(xié)議約定：“1.雙方協(xié)商位于啤酒廠門前門面一間（實(shí)為一間兩層）價(jià)格為叁萬(wàn)玖仟元整（39000.00元），預(yù)付壹萬(wàn)元整（10000.00元），下欠貳萬(wàn)元整（20000.00元）（實(shí)際下欠金額29000.00元，因當(dāng)時(shí)筆誤寫錯(cuò)，雙方約定實(shí)際支付時(shí)以29000.00元為準(zhǔn)。）；2.房產(chǎn)證辦清，交付乙方（馮某某），下欠金額全部付清；3.一式兩份，一方變更，后果自負(fù)”。協(xié)議簽訂后，被告馮某某支付了10000元并搬入該房屋居住至今。2006年，李玉英攜女黃某某（時(shí)年12歲）離開(kāi)老河口在外地居住，期間，李玉英沒(méi)有履行辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，被告馮某某也未履行交納剩余29000元的義務(wù)。2013年7月23日，原告黃某某取得爭(zhēng)議房屋（韓巷村二組啤酒廠門前住宅樓第36-40間）的房權(quán)證（第000423**號(hào)），2014年1月7日，原告黃某某取得爭(zhēng)議房屋（韓巷村二組啤酒廠門前）的土地使用證。2016年夏天，李玉英從外地回來(lái)，要求被告馮某某加錢辦理房產(chǎn)證，但被告馮某某未予同意。2017年7月24日，原告黃某某以其為所訴爭(zhēng)房屋的合法權(quán)利人為由，向法院提起訴訟，要求被告馮某某騰退侵占原告房屋一間兩層，并支付房屋占用費(fèi)20000元。另查明，在2005年3月8日至2006年5月27日期間，李玉英將黃某某父親黃海勝開(kāi)發(fā)的位于老河口市光××辦事處××組啤酒廠門前的部分房屋分別出售給了韓必海、李如軍、韓海成，并簽訂房屋買賣協(xié)議，李玉英負(fù)責(zé)履行辦證義務(wù)。三人同時(shí)證實(shí)，2016年夏天，李玉英從外地回來(lái)要求三人和本案被告馮某某加一部分錢為他們分別辦理房產(chǎn)證及土地使用證，但四人沒(méi)有同意。一審法院認(rèn)為：物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。2005年8月3日，原告黃某某母親李玉英與被告馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議書，已經(jīng)將本案爭(zhēng)議標(biāo)的即位于啤酒廠門前門面一間（實(shí)為一間兩層）以價(jià)格39000.00元賣給了被告馮某某，馮某某交付10000元購(gòu)房款，下欠29000元待房產(chǎn)證辦理交付馮某某后，馮某某全部付清，被告馮某某在協(xié)議簽訂以后就入住本案爭(zhēng)議房屋內(nèi)至今。經(jīng)一審法院核實(shí)李玉英與其他購(gòu)房戶簽訂的房屋買賣協(xié)議，可以認(rèn)定李玉英與被告之間的房屋買賣協(xié)議屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，在沒(méi)有其他證據(jù)證明該房屋買賣協(xié)議存有瑕疵的情況下，應(yīng)當(dāng)視為有效合同，雖未履行完畢，但雙方應(yīng)當(dāng)共同遵守，依約履行。原告黃某某訴稱其繼承取得其父黃海勝的房屋，并于2013年7月23日辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，要求被告騰退侵占的訴諍房屋一間兩層，并支付房屋占用費(fèi)20000元，因原告黃某某取得房屋的法律行為與其母李玉英與被告馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議的法律行為發(fā)生矛盾沖突，被告馮某某依據(jù)與李玉英之間的房屋買賣協(xié)議實(shí)際占有該房屋達(dá)12年之久，在被告馮某某與李玉英之間的房屋買賣協(xié)議糾紛未得到解決之前，原告黃某某要求被告馮某某騰退所占有的房屋，顯然損害了被告馮某某的合法權(quán)益，故對(duì)原告黃某某的上述訴訟請(qǐng)求，不予支持。被告馮某某申請(qǐng)人民法院追加李玉英作為第三人參與訴訟，因已經(jīng)查清該案事實(shí)，故對(duì)被告的該項(xiàng)請(qǐng)求一審法院不予同意。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第七十二條第一款，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七條、第十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定，判決：駁回原告黃某某訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由原告黃某某負(fù)擔(dān)。二審雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)二審審理查明，一審判決所認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人黃某某因與被上訴人馮某某返還原物糾紛一案，不服湖北省老河口市人民法院(2017)鄂0682民初860號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月16日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人黃某某的委托訴訟代理人王冰、被上訴人馮某某及其委托訴訟代理人陳琳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被上訴人馮某某是否有權(quán)占有本案訴爭(zhēng)房屋。對(duì)于2005年8月3日，上訴人黃某某的母親李玉英與被上訴人馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議。上訴人黃某某上訴稱其對(duì)李玉英是否與馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議不知情，一審法院沒(méi)有查明協(xié)議的真實(shí)性；2004年上訴人父母已離婚，李玉英無(wú)權(quán)處分上訴人的財(cái)產(chǎn)，其與馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。因上訴人一方面稱其對(duì)李玉英與馮某某是否簽訂房屋買賣協(xié)議不知情，一方面又稱李玉英與馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。首先，即使不知情也不能推論出李玉英沒(méi)有與馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議。其次，上訴人只是認(rèn)為該協(xié)議無(wú)效，并沒(méi)有否認(rèn)協(xié)議的真實(shí)性。而本案二審?fù)彆r(shí)，上訴人也認(rèn)可協(xié)議的真實(shí)性。加之，一審法院在審理過(guò)程中，對(duì)同馮某某一樣從李玉英處購(gòu)買房屋的案外人進(jìn)行了調(diào)查，也能佐證本案協(xié)議的真實(shí)性。綜合上述情況，在上訴人沒(méi)有有效證據(jù)推翻房屋買賣協(xié)議的情況下，本院認(rèn)定，2005年8月3日上訴人黃某某的母親李玉英與馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書是真實(shí)的。第二，關(guān)于房屋買賣協(xié)議的效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十二條的規(guī)定，限制民事行為能力人，只能進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。因?yàn)榉课葙I賣協(xié)議簽訂之時(shí)，黃某某未滿12周歲，屬限制民事行為能力人，房產(chǎn)屬于重要財(cái)產(chǎn)，當(dāng)時(shí)處分房產(chǎn)顯然超出黃某某的行為能力范圍，應(yīng)由其法定代理人代理或者征得她的法定代理人同意。當(dāng)時(shí)，上訴人的父親已經(jīng)去世，其母親李玉英是其唯一的法定代理人，由李玉英與馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議處分本案訴爭(zhēng)房屋，符合法律規(guī)定，也符合日常的行事規(guī)則。黃某某上訴稱，當(dāng)時(shí)其父母已離婚，但其未提交證據(jù)證明，二審?fù)徶幸卜Q沒(méi)有證據(jù)證明2013年、2014年前李玉英對(duì)訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有處分權(quán)，故上訴人黃某某稱李玉英與馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議因李玉英沒(méi)有處分權(quán)而無(wú)效，因無(wú)證據(jù)證明，本院不予采信。二審?fù)徶?，上訴人認(rèn)可訴爭(zhēng)房屋是黃海勝開(kāi)發(fā)的，故其上訴稱一審法院認(rèn)定黃海勝開(kāi)發(fā)該處房屋屬主觀臆斷，不能成立。綜上所述，本院認(rèn)定上訴人黃某某的母親李玉英與馮某某簽訂的房屋買賣協(xié)議真實(shí)有效。協(xié)議約定將訴爭(zhēng)房屋出售給被上訴人馮某某，故馮某某占有訴爭(zhēng)房屋有合法依據(jù)。因此，上訴人黃某某上訴稱馮某某侵占上訴人的房屋，不能成立。在李玉英與馮某某之間的房屋買賣協(xié)議存在的前提下，上訴人僅以持有訴爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書為由，要求被上訴人馮某某騰退房屋，依據(jù)不足，本院不予支持。因已查明房屋買賣協(xié)議系李玉英與馮某某簽訂，是否追加李玉英不影響本案審理，故上訴人稱一審程序違法不能成立，本院不予采信。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人黃某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張耀明
審判員　　楊　文
審判員　　陳瑞芳

書記員：劉秋華