原告(反訴被告)：黃某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地海南省?？谑小?br/>　　委托訴訟代理人：張宓玲，上海中常達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海亞和投資管理有限公司，注冊(cè)地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：李興珍，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：谷源玲，上海市申華律師事務(wù)所律師。
　　原告黃某(反訴被告，以下簡(jiǎn)稱原告)訴被告上海亞和投資管理有限公司(反訴原告，以下簡(jiǎn)稱被告亞和公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月6日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。被告上海亞和投資管理有限公司于2018年10月29日向本院提出反訴，本院受理后與本訴合并審理，于2018年10月29日、2018年12月12日公開開庭進(jìn)行了審理。后發(fā)現(xiàn)案件不宜適用簡(jiǎn)易程序，裁定轉(zhuǎn)為普通程序依法組成合議庭，于2019年5月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃某的委托訴訟代理人張宓玲、被告亞和公司的委托訴訟代理人谷源玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告黃某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原、被告簽訂的《租賃合同》無效；2.判令被告返還原告已經(jīng)支付的租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費(fèi)保證金84,000元、公共事業(yè)費(fèi)保證金60,000元；3.判令被告返還原告支付的首期租金415,371元、首期物業(yè)管理費(fèi)84,000元；4.判令被告返還原告支付的租金及物業(yè)管理費(fèi)2,885,602.62元；5.判令被告賠償原告裝修費(fèi)用損失2,001,666.40元；6.判令被告賠償原告廚具等損失825,490元；7.判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)以及因保全而發(fā)生的費(fèi)用3,000元。事實(shí)與理由：2014年10月30日，原告與被告簽訂《租賃合同》，約定原告承租由被告改建后的上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路XXX號(hào)星空購(gòu)物中心A-111、A-112、A-113、A-114、A-115單元(以下簡(jiǎn)稱涉訟房屋)經(jīng)營(yíng)小海逸品牌，租賃期為自起租日起六年。合同約定后，原告依約支付了租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費(fèi)保證金84,000元、公共事業(yè)費(fèi)保證金60,000元、首期租金415,371元、首期物業(yè)管理費(fèi)84,000元、后續(xù)租金及物業(yè)管理費(fèi)2,347,371.72元。同時(shí)原告支出了裝修費(fèi)用及購(gòu)買廚具等費(fèi)用。但原告自承租涉案房屋之日起，始終未能辦理《食品經(jīng)營(yíng)許可證》、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》等證照，理由均為辦證材料不齊全，被告沒有提供有效的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》等房產(chǎn)證明。經(jīng)原告多次調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被告根本不具有合法轉(zhuǎn)租涉訟房屋的權(quán)利，涉訟房屋為違章建筑。原告認(rèn)為，被告自行建造的涉訟房屋未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，屬于違章建筑，雙方簽訂的租賃合同應(yīng)屬無效，被告應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。后被告收回涉訟房屋，沒有保存好房屋內(nèi)的物品，致使原告遭受廚具等物品損失。關(guān)于裝修損失及廚具損失，因合同約定的租賃期為六年，使用時(shí)間為34.8個(gè)月，折舊率應(yīng)當(dāng)為51.67%?，F(xiàn)原告訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告亞和公司辯稱及反訴訴稱，涉訟房屋為軍產(chǎn)，在租賃給原告經(jīng)營(yíng)之初持有《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，原告憑該許可證辦理經(jīng)營(yíng)手續(xù)沒有障礙。涉訟房屋不具有建設(shè)規(guī)劃許可證亦不影響原告的經(jīng)營(yíng)及使用。許可證到期后未能延展有效期的原因在于軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)的決策出臺(tái)，該原因系不可抗力，不應(yīng)歸責(zé)于被告。后因涉訟房屋被納入軍隊(duì)租賃委托管理項(xiàng)目，與2018年10月15日再次取得了《軍隊(duì)房地產(chǎn)使用許可證》，自此涉訟房屋不能辦理營(yíng)業(yè)手續(xù)的障礙已經(jīng)排除。因此雙方簽訂的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同，且該合同系因原告的違約解除而實(shí)際終止，原告起訴有違誠(chéng)信。不同意原告的第一項(xiàng)訴請(qǐng)，對(duì)于第二、三項(xiàng)訴請(qǐng)的金額無異議，保證金應(yīng)當(dāng)在抵扣原告拖欠的費(fèi)用后，有余額的情況下予以返還，不同意返還首期租金及物業(yè)費(fèi)。關(guān)于第四項(xiàng)訴請(qǐng)，被告確認(rèn)租金金額為1,879,423.72元，物業(yè)費(fèi)金額為467,948元,共計(jì)2,347,371.72元，但不同意返還。關(guān)于原告的第五、六項(xiàng)訴請(qǐng)，原告違約在先并單方解除合同、主動(dòng)搬離。原告從未告知被告涉訟房屋中有遺留物品以及要求被告賠償裝修損失。現(xiàn)涉訟房屋已經(jīng)出租給案外人，裝修已經(jīng)拆除。被告認(rèn)為原告系主動(dòng)放棄房屋裝修及遺留物的賠償請(qǐng)求權(quán)。2014年12月1日，涉訟房屋交付給原告后，原告一直正常經(jīng)營(yíng)使用涉訟房屋。2017年12月31日原告因拖欠大量租金、物業(yè)管理費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)等而單方解除租賃合同，并于2018年1月底搬離涉訟房屋。租賃合同系因原告違約解除而終止，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并支付拖欠的租金、物業(yè)費(fèi)等應(yīng)付款項(xiàng)。現(xiàn)被告提出反訴訴請(qǐng)：1.判令原告支付拖欠的租金1,659,225.50元、物業(yè)管理費(fèi)140,000元、電費(fèi)68,393.90元、煤氣費(fèi)84,040.20元、水費(fèi)15,491.20元；2.判令原告支付逾期付款違約金804,744.44元，自欠款之日起每逾期一日，按欠款額的千分之三計(jì)算至2018年1月31日；3.判令原告支付違約損失賠償金934,584元；4.判令原告已經(jīng)支付的租賃保證金467,292元及物業(yè)管理費(fèi)保證金84,000元?dú)w被告所有；5.判令原告支付被告裝修期內(nèi)免除的租金415,371元；6.判令原告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
　　原告黃某對(duì)反訴辯稱，合同是無效的，不存在違約情況下的處理后果，不同意被告的第二、三、四項(xiàng)訴請(qǐng)。對(duì)于第三、四、五項(xiàng)的金額沒有異議。關(guān)于第一項(xiàng)訴請(qǐng)，同意按照合同標(biāo)準(zhǔn)的50%向被告支付2015年2月19日至2017年12月31日止的占有使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)。2017年9月至11月期間的水電煤費(fèi)用115,505.50元已經(jīng)支付，應(yīng)當(dāng)予以扣除。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于雙方無異議的《租賃合同》、軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證、上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局政府信息公開申請(qǐng)告知書、上海市公安局政府信息公開申請(qǐng)告知書、保證金收據(jù)、關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證管理有關(guān)問題的通知、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書、工商銀行電子回單、房屋交接確認(rèn)、中國(guó)人民解放軍南京軍區(qū)第一房地產(chǎn)管理分局證明等證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2012年5月23日，中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理局頒發(fā)《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，其中載明：出租人為上海警備區(qū)生產(chǎn)處，承租人為被告，租賃用途為商業(yè)，租賃面積為60,000平方米，有效期自2012年3月1日至2015年2月28日。
　　2014年4月24日，南京軍區(qū)第一房地產(chǎn)管理分局向上海市工商局出具證明，同意被告將部分房屋分租用于商業(yè)、辦公，望憑此證明給予辦理工商登記注冊(cè)等相關(guān)手續(xù)。
　　2014年10月30日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂租賃合同，約定：租賃物業(yè)單元為涉訟房屋；租賃物業(yè)的面積569平方米；租賃物業(yè)僅供乙方自我經(jīng)營(yíng)小海逸品牌餐飲；租金先付后租，乙方應(yīng)于本合同簽署之日起五日內(nèi)向甲方支付起租日后第一期的租金，本合同第一期租金金額相當(dāng)于三個(gè)月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月的情形，則計(jì)租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每個(gè)公歷月15日向乙方發(fā)放下個(gè)公歷月之付費(fèi)賬單，乙方于每個(gè)公歷月25日之前支付下個(gè)公歷月之租金；日租金為月租金*12/365；預(yù)計(jì)交付日2014年11月15日；裝修期自實(shí)際交付日開始起計(jì)90天，裝修期內(nèi)無須繳付保底租金及物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)繳納應(yīng)由乙方繳交的其他費(fèi)用包括但不限于公共事業(yè)費(fèi)、裝修管理費(fèi)等；起租日為免租裝修期結(jié)束次日起；租賃期自起租日起乙方承租甲方租賃物業(yè)滿6年止；保底租金自起租日起計(jì)的第一、二年每月保底租金為人民幣138,457元，第三、四年每月保底租金為人民幣155,764元，第五、六年每月保底租金為人民幣173,071元；第一期租金金額相當(dāng)于三個(gè)月之首年保底租金為人民幣415,371元；物業(yè)管理費(fèi)每月人民幣28,000元，第一期物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)于三個(gè)月之物業(yè)管理費(fèi)計(jì)人民幣84,000元；合同保證金包括租賃保證金和物業(yè)管理費(fèi)保證金，相當(dāng)于三個(gè)月的保底租金計(jì)人民幣467,292元和三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)之金額計(jì)人民幣84,000元，共計(jì)551,292元；公共事業(yè)費(fèi)保證金計(jì)人民幣60,000元；電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每度1.1元，水費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每立方米5.23元；煤氣費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按煤氣公司賬單按實(shí)計(jì)費(fèi)；甲方有義務(wù)保證在合同期內(nèi)對(duì)涉案房屋擁有合法有效的房屋所有權(quán)或房屋使用權(quán)及其相應(yīng)的證照或證明檔，并保證其受讓人和承繼人有此等權(quán)利和證照。甲方有義務(wù)確保租賃物業(yè)建設(shè)手續(xù)合法，取得了政府主管部門頒發(fā)的竣工驗(yàn)收備案表。乙方有權(quán)要求甲方保證在合同期內(nèi)對(duì)涉案房屋擁有合法有效的房屋所有權(quán)或房屋使用權(quán)及其相應(yīng)的證照或證明檔，并保證其受讓人和承繼人有此等權(quán)利和證照。乙方有權(quán)要求甲方確保租賃物業(yè)系合法建設(shè)。乙方有權(quán)要求甲方配合乙方辦理工商、稅務(wù)等部門的注冊(cè)登記手續(xù)，并提供租賃物業(yè)的權(quán)屬證明文件。乙方未按本合同約定的方式和時(shí)間，向甲方支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、合同保證金及其補(bǔ)足額等所有本合同內(nèi)約定的應(yīng)付款項(xiàng)，每逾期一日，按應(yīng)繳款項(xiàng)之千分之三向甲方或其委托方支付違約金，逾期超過三十個(gè)工作日甲方有權(quán)解除本合同并按第25.5款約定處理；本合同因乙方原因解除時(shí)，甲方有權(quán)單方面沒收乙方的合同保證金并要求乙方補(bǔ)足合同保證金的差額；本合同因乙方原因解除時(shí)，甲方有權(quán)單方面向乙方追償因其違約所給甲方帶來的損失折算租金為6個(gè)月；任何一方按本合同約定解除合同的，本合同應(yīng)于違約方收到解約方發(fā)出的解約通知之日解除。在租賃期限屆滿且在乙方無違約行為及甲方確認(rèn)乙方對(duì)其不再構(gòu)成可能的經(jīng)濟(jì)責(zé)任并按本協(xié)議約定退還租賃物業(yè)的三十日內(nèi)，甲方將租賃保證金或其扣除欠費(fèi)和清償賠款的余額無息返還乙方。
　　2014年12月1日，被告將涉案房屋交付給原告,原告在房屋交接確認(rèn)書上簽字。
　　2015年10月28日，案外人上海虹橋植村餐飲有限公司向上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局要求獲取涉訟房屋所在的虹橋路XXX號(hào)星空國(guó)際廣場(chǎng)改建工程的建設(shè)規(guī)劃許可證，該局于同年12月1日回復(fù)稱，“因本機(jī)關(guān)未制作，該政府信息不存在”。本案審理過程中被告確認(rèn)涉訟房屋所在的虹橋路XXX號(hào)星空國(guó)際廣場(chǎng)并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證。
　　2015年11月10日，南京軍區(qū)第一房地產(chǎn)管理分局再次出具證明，表示涉訟房屋的軍隊(duì)租賃許可證正在辦理中，請(qǐng)予支持辦理工商登記注冊(cè)等手續(xù)。
　　2016年4月28日，原告向被告支付租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費(fèi)保證金84,000元、公共事業(yè)費(fèi)保證金60,000元以及首期三個(gè)月租金415,371元、首期物業(yè)管理費(fèi)84,000元。
　　2017年8月21日至2017年11月27日期間，被告多次向原告發(fā)送催款函討要欠款。原告表示未收到過上述催款函。
　　2017年11月8日，上海警備區(qū)全面停止有償服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向長(zhǎng)寧區(qū)環(huán)保局以及長(zhǎng)寧區(qū)公安消防支隊(duì)分別發(fā)函，稱該部在長(zhǎng)寧區(qū)3個(gè)停償租賃項(xiàng)目(其中一個(gè)為涉案項(xiàng)目)經(jīng)初審?fù)獠扇∥泄芾矸绞教幹?，?qǐng)地方政府給予大力支持，與任務(wù)單位進(jìn)行對(duì)接，并給予上述3個(gè)項(xiàng)目入駐商戶辦理相關(guān)證照。同年12月27日，長(zhǎng)寧區(qū)停償辦公室向長(zhǎng)寧區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局致函，稱根據(jù)12月21日，駐滬部隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作例會(huì)會(huì)議精神，對(duì)于駐滬軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室原則同意的委托管理項(xiàng)目，可借鑒寶山區(qū)經(jīng)驗(yàn)做法，予以辦理臨時(shí)證照，減少委托管理工作矛盾。
　　2018年1月4日，原告向被告發(fā)函稱，由于產(chǎn)權(quán)等原因，原告的酒家進(jìn)駐涉訟房屋后一直都無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等正常經(jīng)營(yíng)所需的合法證照，處于無證經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，嚴(yán)重影響酒家的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。因此原告向被告提出于2017年12月31日終止雙方的租賃合同，并稱已于2017年12月27日向被告快遞了解除的信函。
　　2018年5月1日，中共中央辦公廳印發(fā)關(guān)于深入推進(jìn)軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作的指導(dǎo)意見的通知，稱自2016年年初開展該項(xiàng)工作以來，項(xiàng)目清理停止成效明顯，停止范圍包括軍隊(duì)各級(jí)機(jī)關(guān)、部隊(duì)及其所屬事業(yè)單位開展的有償服務(wù)活動(dòng)，并要求按委托管理等方式分類處置復(fù)雜敏感問題。2018年7月19日，中央軍委后勤保障部及國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局印發(fā)通知，納入委托管理和生活保障社會(huì)化使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需申請(qǐng)辦理軍隊(duì)房地產(chǎn)使用許可證，有效期限不超過5年。經(jīng)批準(zhǔn)使用部隊(duì)委托管理和生活保障社會(huì)化房地產(chǎn)作為住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)的運(yùn)營(yíng)方，應(yīng)提交許可證復(fù)印件及工商登記相關(guān)資料，向有管轄權(quán)的工商登記部門申請(qǐng)辦理工商登記，并確認(rèn)該通知自2018年9月1日起實(shí)施。2018年9月1日，軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組下達(dá)通知，同意軍委國(guó)防動(dòng)員部全面停止有償服務(wù)項(xiàng)目中，1,139個(gè)項(xiàng)目分別采取委托管理、資產(chǎn)置換、軍民融合等方式處置，其中以委托管理方式處置的項(xiàng)目中包括涉訟房屋所在的虹橋路XXX號(hào)星空廣場(chǎng)。2018年9月24日，中央軍委國(guó)防動(dòng)員部轉(zhuǎn)發(fā)通知，要求將中央軍委批準(zhǔn)的停償項(xiàng)目按分類處置方式抓緊進(jìn)行處置。
　　2018年10月15日，中央軍委后勤保障部頒發(fā)《軍隊(duì)房地產(chǎn)使用許可證》，其中載明：管理方為國(guó)家開發(fā)投資集團(tuán)有限公司，運(yùn)營(yíng)方為被告，房地產(chǎn)位置為上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路XXX號(hào)，使用用途為商業(yè)，房屋面積70,029平方米，有效期自2018年10月15日至2023年8月31日。
　　審理中，雙方一致確認(rèn)：1.雙方簽訂租賃合同后，除首期租金以及物業(yè)費(fèi)外，原告共計(jì)向被告支付了后續(xù)租金及物業(yè)管理費(fèi)2,567,371.72元；2.原告尚未支付的水電煤費(fèi)用為52,419.80元；3.以2018年1月15日作為被告收回涉訟房屋的時(shí)間；4.涉訟房屋目前已經(jīng)出租給案外人，原告的裝修已經(jīng)不存在。
　　被告表示，如法院認(rèn)定租賃合同無效，要求一并處理如下無效后果：1.原告向被告支付2014年12月1日至2018年1月15日期間房屋占用使用費(fèi)(參照租金標(biāo)準(zhǔn))、物業(yè)管理費(fèi)以及拖欠的水電煤費(fèi)用52,419.80元；2.已經(jīng)繳納的保證金在抵扣原告應(yīng)當(dāng)支付的上述費(fèi)用后如有余額同意返還。原告則主張對(duì)于房屋占有使用費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的50%計(jì)算，而支付期間應(yīng)當(dāng)為2015年2月19日至2018年1月15日(扣除免租期)；3.原告主張的裝修損失及廚具等的損失，應(yīng)當(dāng)折舊計(jì)算，同意按照五年進(jìn)行折舊。
　　關(guān)于裝修費(fèi)用損失，原告提供如下證據(jù)：1.店鋪員工陳智賢(甲方)與案外人上海佳旻建筑裝飾工程有限公司(乙方)簽訂的裝飾工程施工合同，約定施工地址為長(zhǎng)寧區(qū)水城路星空廣場(chǎng)1樓；總價(jià)款1,888,888元；工期自2014年11月15日至2015年1月15日。乙方指派席平凡為乙方駐工地代表，全權(quán)負(fù)責(zé)合同履行。2.工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證，顯示陳智賢分別于2014年11月13日、11月18日、12月2日、12月5日、12月16日、12月29日、2015年1月27日向席平凡轉(zhuǎn)賬200,000元、366,666.40元、300,000元、400,000元、300,000元、200,000元、100,000元。陳智賢于2014年11月10日轉(zhuǎn)賬支付設(shè)計(jì)款45,000元。丁琳(店鋪員工)于2015年7月17日向席平凡轉(zhuǎn)賬50,000元，于2015年8月17日向胡明山轉(zhuǎn)賬支付改裝款40,000元。原告認(rèn)為上述轉(zhuǎn)賬記錄證明作為小海逸員工的陳智賢及丁琳通過轉(zhuǎn)賬等形式支付裝修工程款1,916,666.40元、包房改造費(fèi)40,000元以及設(shè)計(jì)費(fèi)45,000元。被告對(duì)原告的上述證據(jù)不予認(rèn)可。被告無法確認(rèn)合同以及轉(zhuǎn)賬記錄的真?zhèn)?，沒有開具發(fā)票、也缺少竣工報(bào)告，收款方也不是合同中相對(duì)應(yīng)的公司。原告自行搬離房屋，已經(jīng)放棄了裝修損失的賠償請(qǐng)求權(quán)，且涉訟房屋裝修已經(jīng)經(jīng)過四年時(shí)間，即便存在裝修損失，裝修殘值已經(jīng)很低。
　　關(guān)于廚具等設(shè)備損失，原告提供如下證據(jù)：1.增值稅發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，貨物名稱為廚房設(shè)備，金額為542,310元。陳智賢工商銀行賬戶明細(xì)清單，顯示陳智賢分別于2014年11月8日、2015年2月13日支付廚具款213,697元、200,000元。丁琳工商銀行賬戶明細(xì)清單，顯示丁琳分別于2015年5月15日、7月17日向施得兵轉(zhuǎn)賬支付廚具款50,000元、50,000元。2.發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，項(xiàng)目為餐具一批，金額為31,380元。3.增值稅發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，貨物名稱為六門冰箱，金額為8,800元。4.陳智賢工商銀行賬戶明細(xì)清單，顯示陳智賢于2015年1月15日支付煤氣開通費(fèi)用140,000元。5.案外人馬達(dá)成出具的金額為1萬(wàn)元的支付證明單。增值稅發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，貨物名稱為廚房設(shè)備，金額為17,900元。6.陳智賢工商銀行賬戶明細(xì)清單，顯示陳智賢于2014年12月25日轉(zhuǎn)賬支付環(huán)境評(píng)估費(fèi)12,000元。7.發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，項(xiàng)目名稱為廚房設(shè)備，金額為15,200元。8.發(fā)票一張，發(fā)票抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，項(xiàng)目名稱為廚具一批，金額為47,900元。9.2014年11月26日及2016年12月15日企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書及2015年1月4日的公司登記(備案)申請(qǐng)書，顯示原告作為股東申請(qǐng)將“上海同眾餐飲管理有限公司”作為即將設(shè)立的企業(yè)名稱通過了上海市工商行政管理局的名稱預(yù)先核準(zhǔn)以及原告曾提出申請(qǐng)?jiān)O(shè)立名稱為上海同眾餐飲管理有限公司的一人有限責(zé)任公司，因星空廣場(chǎng)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證明無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。10.廚房設(shè)備清單圖。原告主張上述證據(jù)可以證明其為購(gòu)買廚具、餐具等設(shè)備支付了825,490元，且將這些餐廚具及設(shè)備安裝及使用于涉訟房屋內(nèi)。被告對(duì)于發(fā)票真實(shí)性認(rèn)可，但發(fā)票顯示抬頭為上海同眾餐飲管理有限公司，雖然原告提供證據(jù)證明其與該公司存在關(guān)聯(lián)性，但發(fā)票的開票時(shí)間早于公司名稱預(yù)核準(zhǔn)時(shí)間。對(duì)于銀行轉(zhuǎn)賬記錄真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為轉(zhuǎn)賬記錄不具有唯一性。同時(shí)原告系違約主動(dòng)搬離，已經(jīng)將所有廚具設(shè)備搬離，沒有留在涉訟房屋內(nèi)。且原告亦未提供證據(jù)證明所有的廚具設(shè)備等全部安裝在涉訟房屋。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。在本案法庭辯論終結(jié)前，被告不能證明涉訟房屋所在星空廣場(chǎng)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，現(xiàn)原告以此為由要求確認(rèn)就涉訟房屋簽訂的租賃合同無效，本院予以認(rèn)可。被告主張雙方就涉訟房屋簽訂的租賃合同系因原告違約解除而終止，缺乏依據(jù)，本院不予支持。被告據(jù)此要求原告承擔(dān)支付拖欠租金以及承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)，本院亦不予支持。租賃合同無效后，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已經(jīng)支付的租金及物業(yè)管理費(fèi)。雙方一致同意原告已經(jīng)支付的保證金與原告應(yīng)當(dāng)向被告支付的費(fèi)用予以抵扣，本院予以確認(rèn)。雙方關(guān)于原告是否應(yīng)當(dāng)向被告支付使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，如何確定支付標(biāo)準(zhǔn)及期間，以及租賃合同無效后的賠償責(zé)任存在爭(zhēng)議。
　　首先，涉訟房屋所屬的“星空購(gòu)物中心”雖然未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但在對(duì)外經(jīng)營(yíng)期間，并未發(fā)生安全隱患或現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)導(dǎo)致原告無法正常使用系爭(zhēng)房屋，難謂使用、收益的合同目的完全不能實(shí)現(xiàn)，而原告確實(shí)使用系爭(zhēng)房屋對(duì)外經(jīng)營(yíng)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，原告應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)。
　　其次，關(guān)于支付期間。被告主張自2014年12月1日涉訟房屋交接之日計(jì)算至2018年1月15日。原告主張自2015年2月19日(裝修完成之后)計(jì)算至2018年1月15日。本院認(rèn)為，原告支付使用費(fèi)的基礎(chǔ)是原告使用涉訟房屋，租賃合同目的得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)雙方確認(rèn)的交接書，原告于2014年12月1日接收了涉訟房屋，后即為經(jīng)營(yíng)目的著手裝修，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原告自此已實(shí)際占有并開始使用涉訟房屋，故本院確認(rèn)原告應(yīng)當(dāng)支付2014年12月1日至2018年1月15日的房屋占有使用費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。
　　再次，關(guān)于使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。被告主張按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付；原告主張即使支付，因被告原因致原告無法申辦合法經(jīng)營(yíng)證照，使用費(fèi)應(yīng)按合同標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)算。本院認(rèn)為，2015年2月原告開始營(yíng)業(yè)時(shí)，被告提供的軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證期限即將屆滿，此后，被告未能向原告提供有效的租賃許可證，確實(shí)對(duì)原告辦理合法經(jīng)營(yíng)所需證照產(chǎn)生一定影響。且裝修期間，原告屬于經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期，尚不具備開業(yè)經(jīng)營(yíng)條件。但從另一方面看，原告使用涉訟房屋對(duì)外經(jīng)營(yíng)并獲得收入，即使未盈利，也主要與餐廳經(jīng)營(yíng)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)方式、市場(chǎng)需求等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，不完全是因?yàn)榻ㄖ餂]有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或租賃許可證期限屆滿所致，租賃合同的目的已部分實(shí)現(xiàn)?；谝陨显?，本院酌定原告參照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的一定比例，應(yīng)向被告支付房屋的使用費(fèi)2,984,180.10元，物業(yè)管理費(fèi)577,500元。原告應(yīng)向被告支付實(shí)際使用的2017年12月的水電煤費(fèi)用52,419.80元。
　　合同無效后，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告承租上海警備區(qū)第一招待所位于虹橋路XXX號(hào)房屋場(chǎng)地(星空購(gòu)物中心)，由被告出資并負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，被告在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未獲規(guī)劃部門審批通過的情況下即開工建設(shè)，故《租賃合同》無效的過錯(cuò)主要在于被告。對(duì)合同無效后的損失賠償，由本院綜合各種因素，結(jié)合原、被告各自責(zé)任，酌情予以確定。關(guān)于原告主張的裝修費(fèi)用損失2,001,666.40元系原告為進(jìn)行裝修、經(jīng)營(yíng)所支出的費(fèi)用，鑒于合同無效的過錯(cuò)主要在于被告，故被告就該損失應(yīng)承擔(dān)一定賠償責(zé)任，同時(shí)慮及涉訟房屋的裝修已經(jīng)原告合理使用，應(yīng)扣減一定的損耗等因素?，F(xiàn)場(chǎng)已拆除，慮及原告對(duì)涉訟房屋進(jìn)行過裝修的事實(shí)，綜合考慮原告租賃物業(yè)的建筑面積、經(jīng)營(yíng)的餐飲項(xiàng)目、裝修使用的損耗、折舊年限、過錯(cuò)責(zé)任的承擔(dān)等因素，本院酌定被告應(yīng)當(dāng)賠償?shù)难b修損失金額為409,680元。關(guān)于廚具等設(shè)備損失825,490元，考慮到原告并未提供充分證據(jù)證明其主張金額所對(duì)應(yīng)廚具設(shè)備均系安裝使用在涉訟房屋中以及原告系主動(dòng)自行搬離涉訟房屋等因素，但慮及原告經(jīng)營(yíng)餐飲必然會(huì)需要購(gòu)置廚具等設(shè)備，且確實(shí)存在部分設(shè)備無法搬離拆除的可能性，本院酌定被告應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膹N具設(shè)備損失為158,952元。
　　關(guān)于原告要求被告支付因保全而發(fā)生的保全擔(dān)保函費(fèi)用3,000元，本院認(rèn)為此系原告為訴訟所支出的必要費(fèi)用，要求被告承擔(dān)缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)黃某與被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司就上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路XXX號(hào)“星空購(gòu)物中心”A-111、A-112、A-113、A-114、A-115單元簽訂的租賃合同無效；
　　二、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)黃某租賃保證金467,292元、物業(yè)管理費(fèi)保證金84,000元、公共事業(yè)費(fèi)保證金60,000元，合計(jì)611,292元【本條所確定的保證金應(yīng)先行抵扣原告(反訴被告)黃某應(yīng)當(dāng)向被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司支付的費(fèi)用】；
　　三、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)黃某首期租金415,371元、首期物業(yè)管理費(fèi)84,000元,合計(jì)499,371元；
　　四、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)黃某后續(xù)租金及物業(yè)管理費(fèi)2,567,371.72元；
　　五、被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)黃某裝修損失409,680元、廚具餐具設(shè)備損失158,952元。合計(jì)568,632元；
　　六、原告(反訴被告)黃某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司上址房屋使用費(fèi)2,984,180.10元，物業(yè)管理費(fèi)577,500元，合計(jì)3,561,680.10元；
　　七、原告(反訴被告)黃某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司2017年12月的水電煤費(fèi)用52,419.80元；
　　八、駁回原告(反訴被告)黃某的其余本訴請(qǐng)求；
　　九、駁回被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司的其余反訴訴請(qǐng)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　訴訟保全費(fèi)5,000元，由原告(反訴被告)黃某負(fù)擔(dān)2,500元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負(fù)擔(dān)2,500元。
　　本訴案件受理費(fèi)59,563.95元，由原告(反訴被告)黃某負(fù)擔(dān)18,790.62元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負(fù)擔(dān)40,773.33元。
　　反訴案件受理費(fèi)22,092.57元，由原告(反訴被告)上海黃某負(fù)擔(dān)13,255.54元，被告(反訴原告)上海亞和投資管理有限公司負(fù)擔(dān)8,837.03元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：吳怡聶

書記員：胡桂霞