原告黃某順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司。
法定代表人成豐，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人田杰，系湖北今天律師事務(wù)所律師，系一般授權(quán)。
委托代理人秦歡，系湖北今天律師事務(wù)所律師，系一般授權(quán)。
被告徐某某。

原告黃某順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱黃某順誠(chéng)物業(yè)）訴被告徐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由審判員張蓉適用小額訴訟程序于2015年8月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃某順誠(chéng)物業(yè)的委托代理人田杰到庭參加訴訟，被告徐某某經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行了缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，徐某某系黃某市團(tuán)城山開發(fā)區(qū)琥珀山莊5號(hào)樓1單元301號(hào)房屋（該房屋建筑面積為207.01平方米）與5號(hào)樓1單元302號(hào)房屋（該房屋建筑面積為198.31平方米）的業(yè)主。2006年3月19日，徐某某與武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司黃某分公司為上述兩套房屋分別各簽訂了一份前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，合同均約定：1、由武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司黃某分公司對(duì)徐某某所在的琥珀山莊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。2、琥珀山莊小區(qū)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅按建筑面積每月每平方米0.5元收取物業(yè)費(fèi)；業(yè)主辦理入伙（?。┦掷m(xù)時(shí)應(yīng)交納一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以后應(yīng)在每年元月1日前履行交納義務(wù)。3、業(yè)主違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交并從逾期之日起按每天千分之一交納違約金，或采取其他措施。黃某順誠(chéng)物業(yè)分別于2013年8月9日書面向徐某某催繳該兩套房屋2013年4月至2013年7月間的物業(yè)管理費(fèi)810.64元。
另查明，1、在黃某順誠(chéng)物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)期間，黃某市團(tuán)城山開發(fā)區(qū)琥珀山莊小區(qū)多層住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面積每月每平方米0.5元收取。2、徐某某欠繳琥珀山莊5號(hào)樓1單元301號(hào)房屋與5號(hào)樓1單元302號(hào)房屋自2013年4月至2013年7月間的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)810.64元。3、2010年1月25日，武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司在黃某市工商行政管理局登記注銷武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司黃某分公司。2010年12月15日，武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司與成豐共同申請(qǐng)成立黃某順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司。武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司將黃某市團(tuán)城山琥珀山莊小區(qū)的物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)一并交由黃某順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司承受，由其履行原武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司黃某分公司的管理職責(zé)。4、黃某順誠(chéng)物業(yè)已于2013年7月31日退出對(duì)徐某某所在的琥珀山莊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

本院認(rèn)為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。1、被告徐某某與武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司黃某分公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》是在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，不違反法律規(guī)定，合法有效。原告黃某順誠(chéng)物業(yè)是依法取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，是武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司黃某分公司前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議權(quán)利義務(wù)的承繼者，其繼續(xù)為被告徐某某所在的小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，為被告徐某某所在的琥珀山莊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)接受并認(rèn)可，雙方合意延續(xù)了原來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。被告徐某某在接受原告黃某順誠(chéng)物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)后，與原告黃某順誠(chéng)物業(yè)構(gòu)成了事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，其應(yīng)及時(shí)支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用及車庫(kù)管理費(fèi)用。經(jīng)原告黃某順誠(chéng)物業(yè)書面催繳物業(yè)管理費(fèi)后，被告徐某某仍拖欠不付，已侵害了原告黃某順誠(chéng)物業(yè)的合法權(quán)益，故原告黃某順誠(chéng)物業(yè)向被告徐某某主張支付其欠繳的物業(yè)管理費(fèi)810.64元的請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法予以支持。2、原告黃某順誠(chéng)物業(yè)要求被告徐某某給付“以拖欠的物業(yè)管理費(fèi)810.64元為基數(shù)，按月利率1.5%計(jì)算自2013年7月31日起至起訴之日2015年7月16日止的違約金286元”的訴訟請(qǐng)求，因被告徐某某未依約繳納物業(yè)管理費(fèi)，顯屬違約，依法應(yīng)向原告黃某順誠(chéng)物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；雙方在合同中約定違約金按日千分之一（即為月百分之三）計(jì)算，現(xiàn)原告黃某順誠(chéng)物業(yè)自愿要求違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)降至按月1.5%計(jì)算，既未超過雙方約定標(biāo)準(zhǔn)也未違反法律規(guī)定，故本院依法對(duì)原告黃某順誠(chéng)物業(yè)的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。3、被告徐某某經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為其對(duì)舉證、質(zhì)證等抗辯權(quán)利的放棄，應(yīng)承擔(dān)由此帶來(lái)的不利法律后果。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百七十一條、第二百七十二條、第二百七十四條第八項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

被告徐某某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告黃某順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)人民幣810.64元、違約金人民幣286元，合計(jì)人民幣1096.64元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)減半收取人民幣25元，由被告徐某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效之日起三日內(nèi)交納本院）。
本判決為終審判決。

審判員　　張蓉

書記員：孫婷