原告：黃某藝術學校，住所地黃某市黃某港區(qū)沈家營桂花路1號。
法定代表人：王長江，校長。
委托訴訟代理人：鄂彬、鄂學勇，湖北易圣律師事務所律師，委托權限：特別授權。
被告：湖北恒明物業(yè)服務有限公司，住所地沈下路112號。
法定代表人：吳明克，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：徐娟，湖北太圣律師事務所律師，委托權限：一般代理。
被告：湖北惠某制衣有限公司，住所地湖北省黃某市沈下路112號。
法定代表人：吳明得，公司總經(jīng)理。
被告：吳明克，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住福建省南安市，
被告：吳明得，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住福建省南安市，

原告黃某藝術學校訴被告湖北恒明物業(yè)服務有限公司（以下簡稱恒明公司）、湖北惠某制衣有限公司（以下簡稱惠某公司）、吳明克、吳明得行紀合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法適用簡易程序于2018年10月23日公開開庭進行了審理。原告黃某藝術學校的委托訴訟代理人鄂彬和被告恒明公司的委托訴訟代理人徐娟到庭參加了訴訟。被告惠某公司、吳明克、吳明得經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
原告黃某藝術學校向本院提出訴訟請求：1、判令被告恒明公司向原告支付拖欠的房屋管理費41萬元，并支付逾期付款違約金12.18萬元（違約金按照銀行貸款利率的2倍暫計算至2018年6月30日，要求計算至實際付清全部房屋管理費之日止）；2、判令被告向原告支付逾期騰退房屋期間的房屋占用費30萬元（房屋占用費按2018年度占用費60萬元的標準計算至2018年6月30日止），并支付逾期付款違約金（違約金按照銀行貸款利率的2倍，自2018年1月1日起計算至實際付清全部房屋占用費之日止）；3、判令被告向原告支付由原告墊付的水電費8863.3元；4、判令被告惠某公司、吳明得、吳明克對恒明公司上述債務承擔連帶清償責任；5、訴訟費用由四被告共同承擔。事實與理由：2012年1月1日，四被告與黃某市益生教育服務有限公司（以下簡稱益生公司）簽訂《房屋行紀合同書》，益生公司將坐落于黃某市西塞山區(qū)湖濱大道355號地上第一層、第二層房屋委托被告恒明公司（原黃某市昌明房地產(chǎn)營銷有限公司）行紀，行紀期限為6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止，合同期限內，恒明公司支付房屋管理費“打包價”78萬元。其中，2015年管理費13萬元，2016年管理費14萬元，2017年管理費14萬元。2015年，根據(jù)黃某市政府關于國有資產(chǎn)管理相關規(guī)定，為理順直屬學校（單位）國有資產(chǎn)產(chǎn)權歸屬，規(guī)范國有資產(chǎn)管理，經(jīng)黃某市教育局行政辦公會研究決定，將黃某市學校安全和后勤保障管理辦公室代管的原黃某市建筑材料工業(yè)技工學校的房地產(chǎn)和設施設備歸還原告。黃某市教育局與原告簽訂《原黃某市建筑材料技工學校房地產(chǎn)整體移交協(xié)議書》，根據(jù)“黃教計財[2015]2號”文件精神，黃某市教育局將原黃某市建筑材料技工學校所在地的全部房地產(chǎn)、設施設備、地上建筑物、構筑物等交還給原告。其中，包括委托被告行紀的黃某市西塞山區(qū)湖濱大道355號地上第一層、第二層房屋。同時明確，上述委托行紀的房屋管理費，自2015年1月1日以后的部分，由原告收取，按照財政局、教育局的規(guī)定管理使用。2015年1月1日，益生公司與被告恒明公司、吳明得簽訂《租賃合同權利義務整體轉移同意書》，確認了2012年1月1日簽訂的《房屋行紀合同書》委托人主體由益生公司變更為原告，并自2015年1月1日起，房屋管理費上交給原告，原屬于益生公司的合同權利義務轉移給原告，益生公司退出原合同關系，由原、被告繼續(xù)履行2012年1月1日簽訂的《房屋行紀合同書》。但至今，被告一直未向原告履行支付租金的合同義務。2017年4月，原告代被告恒明公司支付了其在合同期限內拖欠的水電費?，F(xiàn)合同約定的行紀期限已經(jīng)屆滿，但被告仍未向原告支付房屋管理費。原告多次與被告協(xié)商未果，故而訴至法院。
原告為證明自己所主張的案件事實，向法院提交了原、被告身份信息、黃教計財[2015]2號文件、土地使用權證、房屋所有權證、原黃某市建筑材料技工學校房地產(chǎn)整體移交協(xié)議書、租賃合同權利義務整體轉移同意書、益生公司與被告2012年1月1日簽訂的《房屋行紀合同書》、租賃合同等證據(jù)。
被告恒明公司辯稱：1、吳明克已于2015年3月5日向益生公司支付了2015年的管理費10萬元，這筆款項應當從中扣減。2、原告訴請的逾期付款違約金過高，請求人民法院適當予以調整。3、合同到期終止后，已經(jīng)由原告接管，恒明公司不應當承擔逾期騰退房屋占用費。行紀合同將要到期之時，原告就向各租戶說明此房屋已經(jīng)由原告管理，合同續(xù)簽或繳納費用都給原告。合同到期后，被告積極要求各租戶騰退房屋。原告也與租戶接洽并著手管理房屋。因客觀原因，不可能讓租戶將房屋裝修打掉搬空，然后再次進來，故恒明公司不應當承擔房屋占用費。對原告主張的水電費8863.3元無異議。
被告恒明公司為證明自己所主張的案件事實，向法院提交了銀行轉賬流水、通知等證據(jù)。
被告惠某公司、吳明克、吳明得共同向本院提交書面答辯意見稱：1、吳明克已于2015年3月5日向益生公司支付了2015年的管理費10萬元，這筆款項應當從中扣減。2、原告訴請的逾期付款違約金過高，請求人民法院適當予以調整。3、合同到期終止后，已經(jīng)由原告接管，恒明公司不應當承擔逾期騰退房屋占用費。
被告惠某公司、吳明克、吳明得未向法庭提交證據(jù)。
經(jīng)本院審理查明，2012年1月1日，黃某市昌明房地產(chǎn)營銷有限公司（后更名為恒明公司）與益生公司簽訂了一份《房屋行紀合同書》，合同約定：甲方益生公司將坐落于黃某市西塞山區(qū)湖濱大道355號地上第一層、第二層房屋委托乙方黃某市昌明房地產(chǎn)營銷有限公司行紀，乙方以自己的名義對外出租房屋，簽訂租賃合同，乙方向甲方支付房屋管理費；房屋原為黃某市建筑材料工業(yè)技工學校房屋，學校合并后交給黃某市藝術學校（藝術高中）管理，2012年1月1日起由黃某市藝術學校（藝術高中）移交益生公司，屬于全民單位自管產(chǎn)；行紀期限為6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止；合同到期終止，乙方有義務向次承租人收回房屋交還甲方；六年合同期內，乙方應支付甲方房屋管理費“打包價”78萬元；其中，2012年管理費12萬元，2013年管理費12萬元，2014年管理費13萬元，2015年管理費13萬元（于2014年12月31日前一次性支付），2016年管理費14萬元（于2015年12月31日前一次性支付），2017年管理費14萬元（于2016年12月31日前一次性支付）；乙方與第三人訂立租賃合同，其租金總額減除上述支付給甲方的費用以及支付給國家的稅收后的差額部分，作為甲方支付給乙方的行紀報酬，直接歸乙方享有；乙方有義務按約定期限支付下一年度房屋管理費，如果乙方逾期付款，則應向甲方承擔按月給銀行貸款利率兩倍計算的逾期付款違約金；門面的日常水、電費均由乙方承擔；合同期滿，乙方應在三日內無條件騰退房屋，保持房屋原狀交還給甲方；乙方逾期騰退的，應按甲方新定房屋管理費標準的兩倍支付房屋管理費給甲方；惠某公司和吳明克、吳明得為乙方履行本合同義務提供連帶責任保證；乙方必須在到期之日2017年12月31日起三日內騰空房屋，并保持房屋原狀不變交還給甲方，逾期交還房屋的，按照上年度房屋管理費的四倍即60萬元承擔2018年度的房屋占用費，以此類推，每年增加30萬元房屋占用費，并賠償損失。合同還對其他事項進行了約定?；菽彻竞蛥敲骺?、吳明得分別在合同保證人一欄加蓋公章和簽名。合同簽訂后，甲乙雙方按合同約定履行各自義務。恒明公司以自己的名義將房屋對外出租，與承租戶簽訂了房屋租賃合同，收取租金。根據(jù)黃某市政府關于國有資產(chǎn)管理相關規(guī)定，2015年1月黃某市教育局與原告簽訂了《原黃某市建筑材料技工學校房地產(chǎn)整體移交協(xié)議書》，黃某市教育局將原黃某市建筑材料工業(yè)技工學校所在地的全部房地產(chǎn)、設施設備、地上建筑物、構筑物等交還原告。其中，包括益生公司委托被告恒明公司行紀的黃某市西塞山區(qū)湖濱大道355號地上第一層、第二層房屋，該行紀的房屋管理費，自2015年1月1日起，由原告收取。2015年1月1日，益生公司將移交之事函告被告恒明公司、惠某公司和吳明克、吳明得，告知房屋行紀合同繼續(xù)有效，合同甲方由益生公司變更為黃某市藝術學校，自2015年1月1日起，房屋行紀管理費上交給黃某市藝術學校。恒明公司在《租賃合同權利義務整體轉移同意書》上蓋章確認，吳明得亦在該同意書上簽名確認。房屋行紀合同到期后，被告恒明公司未按合同約定將房屋交還給原告，房屋承租人仍在房屋內經(jīng)營。因原告與恒明公司協(xié)商無果，原告與承租人協(xié)商后達成共識，從2018年7月1日起，承租人暫向原告繳納房租，待原告將訴爭房屋以招投標的形式對外出租，根據(jù)中標結果再決定是否與承租人重新簽訂房屋租賃合同。因原告向被告催討房屋管理費、房屋占用費無果，故而成訟。
另查明，吳明克是恒明公司的法定代表人，吳明得是惠某公司公司的法定代表人。2015年3月5日，吳明克向益生公司轉賬10萬元。2018年4月24日，原告代恒明公司支付水電費8863.3元。

本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。黃某市昌明房地產(chǎn)營銷有限公司（后更名為恒明公司）與益生公司簽訂的《房屋行紀合同書》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。后益生公司經(jīng)恒明公司同意將益生公司在房屋行紀合同中的權利和義務一并轉讓給了本案原告，恒明公司在《租賃合同權利義務整體轉移同意書》上蓋章確認。原告由此成為房屋行紀合同一方當事人，享有合同權利，承擔合同義務。被告恒明公司沒有按合同約定向原告支付房屋管理費，亦未按約定交還房屋，已構成違約，恒明公司應承擔違約責任。原告主張恒明公司應支付2015年、2016年、2017年房屋管理費共計41萬元的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)合同約定，逾期支付房屋管理費，恒明公司還應按銀行貸款利率的兩倍向原告支付逾期付款違約金。恒明公司抗辯已支付2015年房屋管理費10萬元，原告主張益生公司并未將該10萬元轉給原告，該10萬元是恒明公司應支付給益生公司2015年以前的租金。因該10萬元是吳明克轉賬到益生公司，轉賬憑證上只注明用途“租金”，未載明是哪個時間段的租金，恒明公司亦未提交證據(jù)證明2015年以前的租金其已交清，且在恒明公司明知合同權利義務已轉讓給原告的情況下，其還向益生公司支付房屋管理費沒有合同依據(jù)，故本院對恒明公司此項抗辯理由，不予支持。恒明公司可另行向益生公司主張權利。
根據(jù)合同約定，恒明公司應在2017年12月31日合同到期之日起三日內騰空房屋，并保持房屋原狀不變交還給原告。現(xiàn)恒明公司未按約交還房屋，應承擔逾期騰房占有使用費。因合同約定的占有使用費計算標準過高，恒明公司請求法院予以適當減少。根據(jù)法律規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認定為過分高于造成的損失。據(jù)此，本院認為，逾期騰房占有使用費應按每年19.5萬元（15萬元×130%）的標準計算，半年為9.75萬元。恒明公司對應支付給原告水電費8863.3元無異議，本院予以確認。
根據(jù)《房屋行紀合同書》的約定，被告惠某公司和吳明克、吳明得為恒明公司履行合同義務提供連帶責任保證，在益生公司將合同權利義務轉讓給原告后，保證債權同時轉讓，保證人惠某公司和吳明克、吳明得在原保證擔保的范圍內對受讓人即本案原告承擔保證責任。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八十八條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于適用
若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國擔保法》第十八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北恒明物業(yè)服務有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告黃某藝術學校房屋管理費41萬元及利息損失（其中13萬元從2015年1月1日起算，14萬元從2016年1月1日起算，14萬元從2017年1月1日起算，按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率上浮100%計算至實際清償之日止）。
二、被告湖北恒明物業(yè)服務有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告黃某藝術學校逾期騰房占有使用費9.75萬元。
三、被告湖北恒明物業(yè)服務有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告黃某藝術學校水電費8863.3元。
四、被告湖北惠某制衣有限公司、吳明克、吳明得對被告湖北恒明物業(yè)服務有限公司上述債務承擔連帶清償責任。
五、駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取6143元，由原告負擔1480元，由被告湖北恒明物業(yè)服務有限公司、湖北惠某制衣有限公司、吳明克、吳明得負擔4663元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判員 趙利榮

書記員： 肖方