原告黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省黃某市西塞山區(qū)陳家灣99號。
法定代表人張金臣，該公司董事長。
委托代理人杜博、柯愛萍，均系湖北元初律師事務(wù)所律師。
被告吳衛(wèi)國。
被告朱某某。
上述二被告之共同委托代理人張永謙、繆仁凌，均系浙江光正大律師事務(wù)所律師。
被告張繁華。

原告黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海泰房地產(chǎn)公司）訴被告吳衛(wèi)國、朱某某、張繁華合同糾紛一案，海泰房地產(chǎn)公司于2015年3月25日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員程莉娜擔(dān)任審判長，與審判員聶瀟、代理審判員段佳組成合議庭，于2015年8月17日公開開庭進(jìn)行了審理。海泰房地產(chǎn)公司的委托代理人杜博、柯愛萍，吳衛(wèi)國、朱某某的委托代理人張永謙到庭參加了訴訟，被告張繁華經(jīng)本院傳票傳喚未出庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
海泰房地產(chǎn)公司訴稱：黃某市西塞山區(qū)武漢路55號大上海廣場1號、2號、5號樓系其公司投資開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該三幢樓地下室為互為連通的整體，并與地上建筑物之間的多處消防樓梯通道相連。2010年3月19日，其公司取得了商品房預(yù)售許可證。2011年6月28日，其公司（甲方）與吳衛(wèi)國、朱某某（乙方）簽訂了HS11003148號《商品房買賣合同》及HS11003149號《商品房買賣合同》。合同約定：乙方購買大上海廣場1號樓1單元102號房和202號房，該兩處房屋所在負(fù)一樓的地下室等所有權(quán)歸甲方，甲方有權(quán)出售或出租；乙方無權(quán)改動公用設(shè)施設(shè)備，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道不得使用，應(yīng)保留其使用功能；乙方保證物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》。吳衛(wèi)國、朱某某所購房屋的物業(yè)管理單位為黃某寶誠物業(yè)管理有限公司。大上海廣場1號樓1單元102號房和202號房于2011年10月26日驗(yàn)收合格，其中102號房與地下室之間已建好長14.8m、寬3.71m的消防樓梯通道。2012年2月28日，其公司向吳衛(wèi)國、朱某某交付了房屋，吳衛(wèi)國、朱某某在《消防安全責(zé)任書》、《裝修承諾書》中承諾不改變公共部位、不封堵消防通道。后吳衛(wèi)國、朱某某將所購房屋出租給張繁華經(jīng)營“卡賓”品牌服飾。張繁華在裝修過程中，將1-102房通往地下室的消防通道全部封堵死，并侵占為經(jīng)營場地，致1號、2號、5號樓的地下室無法通過消防驗(yàn)收，造成其公司無法對外出售地下室，亦無法對外出租，蒙受了巨大損失。其公司與寶誠物業(yè)公司曾多次致函要求吳衛(wèi)國、朱某某和張繁華整改，將通往地下室消防通道封閉部分拆除，恢復(fù)原狀，但均被拒絕，故為維護(hù)其公司合法權(quán)益，訴至法院，請求判令吳衛(wèi)國、朱某某和張繁華立即拆除大上海廣場1號樓1-102號房與地下室之間的消防樓梯通道被擅自封閉部分，并恢復(fù)原狀，連帶賠償其公司損失510萬元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
吳衛(wèi)國、朱某某答辯稱：海泰房地產(chǎn)公司訴爭的地下室樓梯通道不是消防通道，是人行通道，該通道的出口設(shè)在102號房內(nèi)，若此通道不封堵，其經(jīng)營安全將得不到保障，故地下室通往102號房內(nèi)的樓梯通道設(shè)計(jì)存在缺陷，該通道應(yīng)是其正常合法使用的內(nèi)部樓梯通道，其裝修時將該通道封堵沒有影響海泰房地產(chǎn)公司對大上海廣場1號樓的消防驗(yàn)收，且其提交的消防部門網(wǎng)站上的消防驗(yàn)收公告可以證明大上海廣場1號樓已通過消防驗(yàn)收，故其二人不應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，請求法院駁回海泰房地產(chǎn)公司的訴訟請求。
張繁華未答辯。
原告海泰房地產(chǎn)公司為支持其訴訟請求，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：海泰房地產(chǎn)公司營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、暫定資質(zhì)證書；吳衛(wèi)國、朱某某身份證復(fù)印件；張繁華個體工商戶經(jīng)營信息。擬證明原、被告主體資格。
證據(jù)二：2009年3月30日建字第2009014號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件。擬證明大上海廣場1號、2號、5號樓及地下室的建設(shè)均獲規(guī)劃審批許可，上述建筑物功能均為商業(yè)。
證據(jù)三：2010年3月19日黃房售字（2010）0011號《商品房預(yù)售許可證》。擬證明大上海廣場1號樓、2號樓、5號樓及地下室系海泰房地產(chǎn)公司投資開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并已取得商品房預(yù)售許可。
證據(jù)四：2011年6月28日HS11003148號和HS11003149號《商品房買賣合同》。擬證明吳衛(wèi)國、朱某某購買大上海廣場1號樓1單元102號（建筑面積163.79平方米）、202號（建筑面積163.79平方米）商業(yè)房，總房價款為13，103，200.00元（102號9，827，400.00元＋202號3，275，800.00元）；兩合同的補(bǔ)充條款第12條均約定“雙方同意地下停車場／高等附清建筑物、構(gòu)筑物并不隨該商品房一并轉(zhuǎn)讓，所有權(quán)歸甲方所有，甲方有權(quán)出售或出租”；第15條均約定“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（包括停車位等）的公用設(shè)施設(shè)備（包括綠化、圍墻、路燈、窨井、電話或CATV#、分支箱、垃圾箱、消防設(shè)施等），乙方均無權(quán)要求改動或者擅自更動”；第16條均約定“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道等，乙方不得使用，應(yīng)保留其使用功能”；第17條均約定“乙方承諾若轉(zhuǎn)讓、贈與或出租所購房屋將保證其受讓人或承租人遵守本項(xiàng)目物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》等相關(guān)制度”，“乙方同時必須保證對承租人支付物業(yè)管理費(fèi)及遵守物業(yè)公約承擔(dān)不可撤銷的連帶保證責(zé)任”；兩合同所附平面圖標(biāo)注了1-102號房從該房屋通往地下室消防通道的方位；房屋交房條件為該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格（即單棟驗(yàn)收），但隨即開發(fā)商應(yīng)對所有建筑物進(jìn)行包括地下室消防驗(yàn)收在內(nèi)的綜合驗(yàn)收；由黃某市寶誠物業(yè)管理有限公司提供前期的物業(yè)管理服務(wù)，可以采取措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本區(qū)域業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理規(guī)章制度等行為。
證據(jù)五：大上海廣場1號、2號、5號樓（地下）一層平面及（地上）一層平面設(shè)計(jì)圖；1號、2號、5號樓（地下）一層及（地上）一層竣工圖；1號、2號、5號樓（地上）二層平面設(shè)計(jì)圖。擬證明1-102號房與地下室之間有長14.8m、寬3.71m的消防樓梯通道相連，竣工時按設(shè)計(jì)圖紙建好了消防樓梯通道；1號、2號、5號的地下室分為D、E、F三個防火分區(qū)，其中1號樓對應(yīng)的地下室為防火分區(qū)E區(qū)；1號、2號、5號樓地下室為相互連通的整體，任何一個消防通道被封堵，則整個地下室無法通過消防驗(yàn)收。
證據(jù)六：2011年10月26日《建筑工程竣工驗(yàn)收報告》和同年11月26日《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》。擬證明大上海廣場1號樓已在2011年11月26日通過竣工驗(yàn)收，包括1-102號房通往地下室的消防通道在內(nèi)，是符合設(shè)計(jì)條件要求的，并經(jīng)過建委質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收認(rèn)可。
證據(jù)七：1-102號房和1-202號房分層分戶圖。擬證明1-102號房與地下室相連，套內(nèi)面積實(shí)測135.20㎡，共有分?jǐn)偯娣e29.87㎡，建筑面積為165.07㎡，地下室連通的消防通道并沒有計(jì)入實(shí)測面積，消防通道不屬于吳衛(wèi)國、朱某某所有。
證據(jù)八：銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票1311號。擬證明吳衛(wèi)國、朱某某已付購房款12，205，600.00元，雙方對購房款已依合同按實(shí)測面積進(jìn)行了最終清算。
證據(jù)九：2009年8月3日《前期物業(yè)服務(wù)合同》。擬證明吳衛(wèi)國、朱某某所購房屋的物業(yè)管理公司為黃某市寶誠物業(yè)管理有限公司，該公司有權(quán)采取必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度行為。
證據(jù)十：2012年2月28日收樓流程表、消防安全責(zé)任書、業(yè)主基本資料。擬證明吳衛(wèi)國、朱某某于2012年2月28日受領(lǐng)了海泰房地產(chǎn)公司交付的房屋，并在《消防安全責(zé)任書》中承諾“樓梯走道、出口必須保持暢通無阻，任何人不得占用或封堵，嚴(yán)禁在通道上停放車輛和堆放物品”，吳衛(wèi)國、朱某某知道《消防法》有“禁止占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口”的規(guī)定。
證據(jù)十一：2012年2月28日裝修申請表、裝修承諾書及張繁華個體工商戶營業(yè)執(zhí)照。擬證明張繁華承租1-102房、1-202房經(jīng)營卡賓品牌服飾并申請裝修，承諾不改變房屋原有外貌及公共部位。
證據(jù)十二：2014年7月31日地下室至1-102房之間消防通道現(xiàn)狀的照片2張。擬證明地下室至1-102房（地上一層）之間的消防樓梯通道已被堵死。
證據(jù)十三：2012年5月16日建設(shè)工程消防驗(yàn)收受理憑證及調(diào)查取證申請書。擬證明2012年5月16日海泰房地產(chǎn)公司向消防部門申請對1-5號地下室進(jìn)行消防驗(yàn)收，但因消防樓梯通道被封堵，地下室未通過消防驗(yàn)收。
證據(jù)十四：2013年5月6日及同月17日《消防整改通知書》。擬證明黃某市寶誠物業(yè)管理有限公司曾向1-102業(yè)主下達(dá)整改通知，要求把通往地下的消防通道的封閉部分拆除，恢復(fù)原狀。
證據(jù)十五：2014年3月12日律師函、特快專遞郵件及送達(dá)查詢證明。擬證明海泰房地產(chǎn)公司委托律師向吳衛(wèi)國、朱某某、張繁華發(fā)函，告知侵占消防通道的違法性及地下室因消防通道被侵占而無法通過消防驗(yàn)收，要求吳衛(wèi)國、朱某某、張繁華恢復(fù)消防通道原狀，若引起訴訟需賠償損失。
證據(jù)十六：2013年6月9日黃房測字2013（0029號）測繪報告。擬證明大上海廣場1號、2號、5號地下室（商業(yè)）總面積經(jīng)實(shí)測為3879.81㎡，并以此為索賠的依據(jù)。
被告吳衛(wèi)國、朱某某為支持主張的事實(shí)，向本院提交了兩份證據(jù)：消防部門網(wǎng)站上對黃某東風(fēng)路地塊舊城改造項(xiàng)目1－5號地下室建設(shè)工作的消防驗(yàn)收公告及公證書，擬證明大上海廣場1號樓1單元102號房和202號房已于2013年4月9日通過消防部門的驗(yàn)收。
被告張繁華未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，吳衛(wèi)國、朱某某對海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一到證據(jù)六、證據(jù)八到證據(jù)十三、證據(jù)十六的真實(shí)性和合法性無異議，但認(rèn)為不能證明其公司實(shí)施了侵權(quán)行為，對證據(jù)七、十四、十五的真實(shí)性無法確認(rèn)。海泰房地產(chǎn)公司對吳衛(wèi)國、朱某某提交的證據(jù)一和證據(jù)二的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。
本院認(rèn)為：對海泰房地產(chǎn)公司、吳衛(wèi)國、朱某某認(rèn)可無異議的海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一到證據(jù)六、證據(jù)八到證據(jù)十三、證據(jù)十六，本院予以認(rèn)可。吳衛(wèi)國、朱某某提交的證據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)，但經(jīng)本院向消防部門核實(shí)，大上海廣場1號樓1單元102號房和202號房未通過消防部門的驗(yàn)收，故對該證據(jù)及公證書本院均不予采信，對海泰房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)七、證據(jù)十四和證據(jù)十五，本院予以采信。
經(jīng)審理查明：2011年10月26日，海泰房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于黃某市武漢路大上海廣場1號樓1單元的102號房和202號房經(jīng)黃某市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收合格，其中102號房與地下室之間建有長14.8m、寬3.71m的樓梯通道。2011年6月28日，海泰房地產(chǎn)公司與吳衛(wèi)國、朱某某簽訂了HS11003148號和HS11003149號商品房買賣合同。兩份合同約定：吳衛(wèi)國、朱某某購買位于黃某市武漢路55號大上海廣場1號樓1單元102號（地上一層，建筑面積165.07㎡）和202號（地上二層，建筑面積165.07㎡）商業(yè)房；101號房單價為60，000元／㎡，總價款為8，904，200.00元；102號房單價為20，000元／㎡，總價款為3，301，400.00元；該兩處房屋所在負(fù)一樓的地下室等所有權(quán)歸海泰房地產(chǎn)公司所有，海泰房地產(chǎn)公司有權(quán)出售或出租；吳衛(wèi)國、朱某某無權(quán)改動公用設(shè)施設(shè)備，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防通道、公共通道不得使用，應(yīng)保留其使用功能；吳衛(wèi)國、朱某某保證物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理者制定的《使用維修管理公約》和《裝修管理規(guī)則》等。2012年2月28日，海泰房地產(chǎn)公司向吳衛(wèi)國、朱某某交付了上述兩個房屋，吳衛(wèi)國、朱某某在《消防安全責(zé)任書》、《裝修承諾書》中承諾不改變公共部位、不封堵消防通道。吳衛(wèi)國、朱某某隨后將102號和202號商業(yè)房出租給張繁華經(jīng)營“卡賓”品牌服飾。張繁華在裝修過程中，將102號房通往地下室的通道全部封堵。期間，海泰房地產(chǎn)公司向消防部門申請對大上海廣場1號樓進(jìn)行消防驗(yàn)收，卻因102號房通往地下室的樓梯通道被封堵而未能通過消防驗(yàn)收，故海泰房地產(chǎn)公司和大上海廣場1號樓的物業(yè)管理單位黃某寶誠物業(yè)管理有限公司曾多次致函要求吳衛(wèi)國、朱某某與張繁華拆除102號房通往地下室通道的封堵部分，恢復(fù)原狀，但均遭拒絕，故而成訴。

本院認(rèn)為：消防通道是消防人員實(shí)施營救和被困人員疏散的通道，不僅包含走道、樓梯、連廊等，從室內(nèi)到室外安全出口供人逃生用的通道，也包含供消防人員和消防裝備到達(dá)建筑物進(jìn)口或建筑物的通道，故消防通道的暢通有利于在發(fā)生火災(zāi)或其他災(zāi)害時能快速疏散人群，也有利于滅火、搶險和施救，是保障生命的重要通道，直接關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。張繁華作為102號商業(yè)用房的承租人和經(jīng)營者，不顧公共安全需要，封堵地下室消防樓梯通道，而吳衛(wèi)國、朱某某作為大上海廣場1號樓102號房的所有權(quán)人，違反其二人與海泰房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同的約定，在張繁華裝修時封堵了102號房的消防樓梯通道后，拒絕恢復(fù)消防通道的原狀，給大上海廣場1號樓的消防安全造成隱患，嚴(yán)重?fù)p害了公共利益安全，故對海泰房地產(chǎn)公司要求吳衛(wèi)國、朱某某、張繁華拆除102號房與地下室消防樓梯通道被封堵部分的訴訟請求，本院予以支持。海泰房地產(chǎn)公司大上海1號樓雖因未通過消防驗(yàn)收而未取得銷售許可證，但商業(yè)用房的銷售受市場價格、地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等各方面因素影響，消防通道的被堵亦不影響該商業(yè)用房未售部分的對外出租，故海泰房地產(chǎn)公司僅因吳衛(wèi)國、朱某某、張繁華封堵了消防通道，即要求其三人承擔(dān)大上海廣場1號、2號和5號樓地下室未能銷售的全部后果顯然不能成立；同時，大上海1號樓地下室消防樓梯通道沒有直接通向屋外，而是將出口設(shè)在102號房內(nèi)，且二十四小時不能關(guān)閉，人員通過消防樓梯通道時必須經(jīng)過102號房，可能影響102號房的經(jīng)營安全，而導(dǎo)致吳衛(wèi)國、朱某某購買102號房商業(yè)用途的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。綜合上述因素，本院對海泰房地產(chǎn)公司要求吳衛(wèi)國、朱某某、張繁華賠償損失的訴訟請求不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、吳衛(wèi)國、朱某某、張繁華自本判決生效之日起十日內(nèi)拆除黃某市西塞山區(qū)武漢路55號大上海廣場1號樓1單元102號房連通地下室的樓梯通道被封堵部分；
二、駁回黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他的訴訟請求。
案件受理費(fèi)47，500元由湖北百尚商貿(mào)有限公司承擔(dān)17，500元，黃某海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)30，000元。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省高級人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省高級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專戶，賬號：05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理）。

審　判　長　　程莉娜 審　判　員　　聶　瀟 代理審判員　　段　佳

書記員：李俊