上訴人（原審被告）：陳某某。
委托訴訟代理人：曹裕鋒，湖北潤豐律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：胡龍山，大冶市司法局退休干部。
被上訴人（原審原告)：黃石市飛龍貿(mào)易有限責(zé)任公司，住所地黃石市黃石大道396號。
法定代表人：李志強，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：鄭剛、鄧紹忠，湖北群力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黃石市長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃石市交通路特1號。
法定代表人：陳金鳳，該公司法定代表人、執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：余東興，該公司執(zhí)行董事助理。
委托訴訟代理人：高輝，該公司法律顧問。

陳某某因與黃石市飛龍貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱飛龍公司）、黃石市長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱長龍公司）返還原物糾紛一案，不服大冶市人民法院（2016）鄂0281民初2922號民事判決，向本院提出上訴，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人陳某某及其委托訴訟代理人曹裕鋒、胡龍山，以及飛龍公司委托訴訟代理人鄭剛、長龍公司委托訴訟代理人余東興、高輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某某上訴請求：1、原判認(rèn)定事實錯誤，其不構(gòu)成侵權(quán)。在長龍公司將房屋租賃給其時，其是合法占有，后通過長龍公司同意轉(zhuǎn)租給他人，并不構(gòu)成侵權(quán)，不存在騰退房屋給飛龍公司，其與飛龍公司之間不存在任何法律關(guān)系。長龍公司至今仍差欠其工程款，其占用涉訴房屋系長龍公司以物抵債。2、原判認(rèn)定其承擔(dān)租金損失的賠償責(zé)任與客觀事實嚴(yán)重不符。無證據(jù)證實長龍公司與飛龍公司按照房屋買賣合同完成了房屋交付手續(xù)，飛龍公司的損失應(yīng)向長龍公司主張，與其無關(guān)。其依據(jù)2010年11月23日協(xié)議中明確約定的“自本協(xié)議簽訂后甲方（長龍公司）預(yù)付給乙方工程款130萬，則雙方解除租賃”條款，在長龍公司未支付130萬元工程款的情況下占有房屋，且其并不知道飛龍公司與長龍公司房屋交易的事實，同時在2012年12月7日長龍公司與其簽訂的和解協(xié)議約定“若此款未付，余款未達成協(xié)議，黃松欽同意陳某某繼續(xù)合法占有”，故其占有合法。3、原判關(guān)于租金損失的計算不符合客觀事實，其與長龍公司約定按照每月200元計算，而原判按照月租金54937.5元計算沒有依據(jù)。同時，其轉(zhuǎn)租門面僅為一層3檔，二層與三層并沒有占有，其中一層中的一檔還是由長龍公司的物業(yè)公司占有，原判核定的租金數(shù)額明顯與事實不符。
飛龍公司答辯稱：1、陳某某強行占有其合法房產(chǎn)，構(gòu)成侵權(quán)。其與長龍公司簽訂了《商品房買賣合同》并辦理了登記備案手續(xù)，并支付房款給長龍公司，還依據(jù)長龍公司要求將此房款中500萬元直接支付給了陳某某。陳某某對于其與長龍公司之間的買賣行為是知情的，陳某某與長龍公司簽訂的《協(xié)議書》約定租賃期限為十個月，陳某某拒不搬離行為侵害了其合法權(quán)益；2、其對2012年12月7日長龍公司與陳某某簽訂的協(xié)議不知情，因其系涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)人，長龍公司此時已無權(quán)處置涉訴房屋，陳某某等所簽該協(xié)議具有惡意，該協(xié)議應(yīng)屬無效，亦不得對抗其。3、其自取得涉訴房屋產(chǎn)權(quán)時（2011年3月24日）止，即取得對涉訴房屋的占有、使用、收益和處分等權(quán)利，但其自愿放棄2011年9月23日前的租金損失，僅從2011年9月23日起主張損失賠償，亦是鑒于長龍公司與陳某某之間協(xié)議書所約定的十個月租賃期限的條款，事實上2010年11月23日協(xié)議書依法不能對抗其行使權(quán)利。4、其于2011年6月第一次起訴時已通知陳某某并向之主張權(quán)利，其后撤訴系因其他原因，并非放棄權(quán)利。5、房屋是閑置還是實際使用所處狀態(tài)均系陳某某占據(jù)房屋后的個人原因，其依據(jù)黃石市西塞山區(qū)人民法院（2013）鄂西塞民初字第01107號民事判決申請執(zhí)行階段陳某某才將二、三樓層房屋鑰匙交還長龍公司物業(yè)部門，故陳某某應(yīng)對占據(jù)的涉訴房屋整體面積的租金損失承擔(dān)責(zé)任。綜上，原判認(rèn)定事實清楚，判決合法，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
長龍公司答辯稱：1、陳某某只是作為武漢安廣廈建筑工程公司委派的項目經(jīng)理，代表的是武漢安廣廈公司與其公司簽訂《協(xié)議書》，此協(xié)議的承包方主體實質(zhì)上只能是武漢安廣廈公司而不是陳某某個人。陳某某在施工完畢后，將建筑材料堆集在承建的房屋內(nèi)，拒不清理撤除，迫使其公司與之于2010年11月23日簽訂關(guān)于結(jié)算工程款的《協(xié)議書》，這根本不是合法有效的，其公司與陳某某之間不存在房屋租賃合同關(guān)系，依法應(yīng)由陳某某承擔(dān)占用房屋期間的損失賠償責(zé)任；2、《協(xié)議書》第三條的約定，根本不能證明雙方有合法的房屋租賃合同關(guān)系。如果陳某某認(rèn)為是以他個人名義簽訂協(xié)議，則他是違法承包建筑工程，如認(rèn)為他代表武漢安廣廈公司簽訂，則至今未提供武漢安廣廈公司授權(quán)結(jié)算憑證及工程發(fā)票。陳某某個人占用房屋的行為就是侵占產(chǎn)權(quán)人房屋所有權(quán)的違法侵權(quán)行為；3、其公司經(jīng)陳某某同意解除抵押并將涉訴房屋轉(zhuǎn)讓給飛龍貿(mào)易公司，分三次按協(xié)議約定共支付給陳某某1022萬元，其公司歷年累計支付1522萬元，早已超額支付近500萬元，已不欠陳某某個人的工程款等債務(wù)；4、陳某某提出的原審判決認(rèn)定事實錯誤，不知房屋交易事實等理由不能成立，陳某某占用的房屋是經(jīng)他本人同意解除房產(chǎn)抵押后才將房屋轉(zhuǎn)讓給飛龍公司，飛龍公司在簽訂協(xié)議當(dāng)月代其公司一次性付款500萬元給陳某某，2011年2月1日其公司又分兩次支付陳某某522萬元，此后，其公司與飛龍公司多次通知陳某某交出房屋。2012年12月7日其公司原法定代表人黃松欽與陳某某所簽和解協(xié)議書系受脅迫簽訂，不具有合法性。
2013年11月7日，飛龍公司起訴請求：1、陳某某騰退黃石市西塞山區(qū)湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號房屋；2、陳某某賠償飛龍公司損失1564222元（2011年9月23日至2013年10月23日期間，2013年10月23日后至騰房之日止陳某某仍應(yīng)按每月每平方米41元賠償損失）；3、陳某某承擔(dān)本案訴訟費用。
原審法院認(rèn)定事實：2010年11月23日，長龍公司（甲方）與陳某某（乙方）因債務(wù)糾紛簽訂協(xié)議書一份，協(xié)議書約定：1、長龍·黃石形象34號樓工程結(jié)算在簽訂協(xié)議后1個月內(nèi)完成所有核對工作，結(jié)算出工程造價具體金額，若雙方有異議部分，可協(xié)商解決，或由市定額站仲裁，結(jié)算報告書須武漢安廣廈公司簽章；2、甲方應(yīng)付乙方的工程尾款待結(jié)算完成，由乙方和武漢安廣廈公司核算出已拿工程款數(shù)額并經(jīng)安廣廈出具書面證明后，由甲、乙方和武漢安廣廈公司共同確認(rèn)甲方應(yīng)付乙方工程尾款的金額，在乙方取得武漢安廣廈公司授權(quán)領(lǐng)取工程款的函件后，甲方在10個月內(nèi)支付至工程總款的95%，付款時，乙方必須提供武漢安廣廈公司的稅務(wù)建筑安裝工程款發(fā)票；3、甲方同意將長龍·黃石形象34號樓1-3樓面積約為1600㎡的商業(yè)房（除民生銀行、簡樸寨已租賃的房屋）租賃給乙方，暫定期限10個月，月租金200元，乙方如需自營或轉(zhuǎn)租，需與甲方協(xié)商一致。無論雙方工程款是否結(jié)算完成，自協(xié)議簽訂后甲方預(yù)付（借支）給乙方工程款1300000元，則雙方解除租賃，乙方清退全部建筑材料和所有物品，并清退完畢已租賃給他方使用的房屋，房屋交付給甲方。協(xié)議簽訂后，陳某某據(jù)此占有、使用長龍·黃石形象34號樓1-3樓房屋。
2010年，陳某某將位于長龍·黃石形象34號樓商業(yè)1層（733-1-5號房屋）分隔為若干門面，分別租賃他人經(jīng)營煙花、洗車、拉面等。其中：“四季鮮果”（套內(nèi)面積27.25㎡、公攤面積1.15㎡、建筑面積28.4㎡）、“大地租車”（套內(nèi)面積22.23㎡、公攤面積0.94㎡、建筑面積23.17㎡）、“恒發(fā)汽車服務(wù)中心”（套內(nèi)面積35.91㎡、公攤面積1.51㎡、建筑面積37.42㎡）、“人生百味”（套內(nèi)面積41.22㎡、公攤面積1.74㎡、建筑面積42.96㎡）、“殿新鋼構(gòu)制作”（套內(nèi)面積19.32㎡、公攤面積0.81㎡、建筑面積20.13㎡）、“梅子花藝”（套內(nèi)面積29.04㎡、公攤面積1.22㎡、建筑面積30.26㎡）、“四特酒”（套內(nèi)面積21.78㎡、公攤面積0.92㎡、建筑面積22.7㎡）。此外，“梅子花藝”檔門面由黃石市世紀(jì)雅居物業(yè)服務(wù)有限公司使用，因陳某某欠交該公司物業(yè)費，抵扣了部分租金。
同時認(rèn)定：飛龍公司與長龍公司分別于2010年8月30日、2012年12月簽訂3份商品房買賣合同，由飛龍公司購買長龍公司位于黃石市湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號三層商業(yè)用房，房屋面積分別為一層（733-1-5號房屋）436.37㎡，二層（733-2-5號房屋）544.85㎡，三層（733-3-5號房屋）544.85㎡。2010年8月31日，733-1-5號、733-2-5號商品房買賣合同辦理了登記備案手續(xù)。2010年10月24日，733-3-5號商品房買賣合同辦理了登記備案手續(xù)。2011年3月24日，上述3層商業(yè)用房733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號辦理了房產(chǎn)證，登記在飛龍公司名下。2011年10月26日，陳某某以長龍公司差欠其建筑款項，其合法占有了黃石市湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號房屋為由，向黃石市西塞山區(qū)人民法院提起訴訟，請求撤銷長龍公司和飛龍公司簽訂的購買湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號房屋商品房買賣合同。黃石市西塞山區(qū)人民法院經(jīng)審理，判決駁回了陳某某的訴訟請求，后經(jīng)二審法院終審判決維持原判。
另認(rèn)定：2015年11月5日，黃石市西塞山區(qū)人民法院在執(zhí)行（2013）鄂西塞民初字第01107號民事判決時，將733-2-5號、733-3-5號商業(yè)用房和733-1-5號“麥田繪館”（現(xiàn)梅子花藝）檔交付飛龍公司。2016年4月14日，陳某某將733-1-5號中“人生百味”檔的鑰匙交付給黃石市西塞山區(qū)人民法院，其余門面至今未退。
還認(rèn)定：2014年8月8日，黃石市房天房地產(chǎn)估價有限公司受黃石市西塞山區(qū)人民法院委托，對黃石市湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號商業(yè)用房2011年至2014年的租賃價格進行評估，意見為：湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號商業(yè)房地產(chǎn)2011年至2014年的租賃價格為36元／月／㎡。
原審法院認(rèn)為：一是本案案由應(yīng)定返還原物糾紛。飛龍公司購買長龍公司開發(fā)的位于黃石市湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號商業(yè)用房，依法辦理了房屋權(quán)屬證書，取得了房屋所有權(quán)?，F(xiàn)飛龍公司購買的房屋被他人占有，無法實現(xiàn)合法權(quán)益，請求依法保護其物權(quán)不受侵害，故案由應(yīng)定返還原物糾紛為宜。二是陳某某占有訟爭房屋是否合法的問題。2010年11月23日，長龍公司與陳某某簽訂協(xié)議，長龍公司同意將長龍﹒黃石形象34號樓1-3樓面積約1600㎡的商業(yè)房（除民生銀行、簡樸寨已租賃的房屋）租賃給乙方，暫定期限十個月，月租金200元。該協(xié)議明確約定了租賃期限為十個月。在十個月期限內(nèi)，陳某某占有房屋是有合同依據(jù)的。然而，十個月租賃期限屆滿前，該房屋已由長龍公司出賣給了飛龍公司，且飛龍公司已依法辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，故十個月租賃期限屆滿后，陳某某再占有訟爭房屋屬非法占有，明顯侵害了飛龍公司的物權(quán)。陳某某與長龍公司的債權(quán)糾紛可另行主張權(quán)利，不應(yīng)以此為由妨礙飛龍公司行使物權(quán)。三是飛龍公司要求陳某某騰退訟爭房屋的理由是否成立的問題。陳某某與長龍公司簽訂協(xié)議約定承租了本案訟爭房屋，在十個月承租期內(nèi)，飛龍公司雖然依法取得了訟爭房屋的所有權(quán)，但根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，陳某某在十個月承租期內(nèi)可依合同約定占有訟爭房屋。然而十個月租賃期限屆滿后，陳某某再占有訟爭房屋于法無據(jù)，飛龍公司可要求陳某某騰退訟爭房屋。四是飛龍公司要求陳某某賠償租金損失理由是否成立及租金損失如何計算的問題。飛龍公司要求陳某某賠償2011年9月23日起至騰退之日止侵占訟爭房屋的租金損失，理由正當(dāng)。因陳某某自2011年9月23日起侵占訟爭房屋于法無據(jù)，侵害了飛龍公司的合法權(quán)益，由此給飛龍公司造成的損失應(yīng)予賠償。飛龍公司的租金損失可參照黃石市房天房地產(chǎn)估價有限公司鑒定意見36元/月/㎡分段計算。經(jīng)審核，湖濱大道733-2-5號、733-3-5號商業(yè)用房二層、三層總面積1089.7㎡，從2011年9月23日至2015年11月5日止，租金為1937922.48元；湖濱大道733-1-5號一樓房屋面積436.37㎡，陳某某將733-1-5號房屋分隔成若干門面，雖然門面面積只有205.04㎡，但陳某某的行為直接導(dǎo)致飛龍公司無法對733-1-5號房屋行使權(quán)利，故陳某某應(yīng)按733-1-5號房屋總面積436.37㎡賠償飛龍公司的租金損失，從2011年9月23日至2015年11月5日止，租金為776040.41元;從2015年11月6日起，扣減“梅子花藝”檔面積30.26㎡后，按406.11㎡計算至2016年4月14日止，租金為76997.48元；從2016年4月15日起，扣減“人生百味”檔面積42.96㎡后，按363.15㎡計算至2016年7月5日，租金為34861.53元;從2016年7月6日起，依36元／月／㎡賠償飛龍公司租金損失至騰退之日止。綜上，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第九條、第十五條、第三十四條、第三十七條的規(guī)定，判決：一、陳某某在本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退出黃石市湖濱大道733-1-5號剩余尚未騰退的363.15㎡面積的房屋，交還飛龍公司；二、陳某某在本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償飛龍公司租金損失2825821.9元；并從2016年7月6日起，按剩余總面積363.15㎡，依36元／月／㎡賠償飛龍公司租金損失至騰退之日止；三、駁回飛龍公司的其他訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明：2010年8月，飛龍公司與長龍公司簽訂了三份《商品房買賣合同》，合同約定飛龍公司購買長龍公司位于黃石市湖濱大道733-1-5號、733-2-5號、733-3-5號商業(yè)商品房三套，房屋面積其后經(jīng)房產(chǎn)局確權(quán)登記分別為436.37㎡、544.85㎡、544.85㎡，合同還分別約定交房時間為2008年8月31日和10月31日。飛龍公司與長龍公司先后于2010年8月31日為733-1-5號、733-2-5號《商品房買賣合同》辦理了登記備案手續(xù)，于同年12月24日為733-3-5號《商品房買賣合同》辦理了登記備案手續(xù)，并于2011年3月24日為上述三套房屋辦理了房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人登記為飛龍公司。隨后，飛龍公司在要求長龍公司交付上述房屋時獲悉，長龍公司曾于2010年11月23日與陳某某簽訂了一份《協(xié)議書》，陳某某根據(jù)該協(xié)議書第三條“長龍公司同意將位于34#樓1-3樓面積為約1600平方米的商業(yè)房（除民生銀行、簡樸寨已租賃的房屋）租賃給陳某某，暫定期限為十個月，月租金200元，陳某某如需自營或轉(zhuǎn)租，需與長龍公司協(xié)商一致。無論雙方工程款是否結(jié)算完成，自本協(xié)議簽訂后長龍公司預(yù)付（借支）給陳某某工程款130萬元，則雙方解除租賃，乙方清退全部建筑材料和所有物品，并清退完畢已租賃給他方使用的房屋，房屋交付給長龍公司”的約定，占有、使用著上述房屋。為此，飛龍公司首次于2011年6月28日向黃石市西塞山區(qū)人民法院提起訴訟，將陳某某、第三人賀素云、許清兵、胡正輝、吳海林、熊國營等訴至法院，請求判令：1、解除2010年11月23日陳某某與長龍公司簽訂的《協(xié)議書》第三條房屋租賃合同關(guān)系；2、確認(rèn)第三人與陳某某簽訂的《房屋租賃合同》無效；3、陳某某、第三人騰退租賃房屋并返還給飛龍公司。飛龍公司其后又增加訴訟請求要求陳某某賠償自2011年11月23日至2013年9月23日的租金損失共計1376516元，以及2013年9月23日以后至房屋騰退之日止按每月每平米41元計算的租金損失。該案在審理過程中，該院依據(jù)陳某某的申請追加長龍公司為本案被告，陳某某后又以其已經(jīng)提起撤銷長龍公司與飛龍公司之間的商品房買賣合同訴訟案與該案的審理存在關(guān)聯(lián)性為由申請中止該案之審理。2013年10月25日，黃石市西塞山區(qū)人民法院根據(jù)飛龍公司提出的撤訴申請，作出裁定予以準(zhǔn)許。2013年11月7日，飛龍公司再次提起本案之訴，故而成訟。

本院認(rèn)為，各方爭議的焦點主要在于：
關(guān)于本案案由的界定及飛龍公司是否有權(quán)主張陳某某騰退房屋并賠償租金損失。經(jīng)查，訴爭源于飛龍公司不能如期順利收房而起訴占據(jù)房屋的陳某某，但陳某某以2010年11月23日與長龍公司所簽協(xié)議第三款抗辯并申請追加長龍公司為被告，飛龍公司、陳某某與長龍公司三方之間的法律關(guān)系存在關(guān)聯(lián)，但亦彼此獨立。三套訴爭房產(chǎn)購房合同簽署日期首頁標(biāo)明為2010年8月，2011年3月24日辦理產(chǎn)權(quán)證，飛龍公司購房簽訂買賣合同及辦理產(chǎn)權(quán)證均系依法進行，飛龍公司自2011年3月24日辦理訴爭三套房屋所有權(quán)證之日起，即為房產(chǎn)的真實所有權(quán)人，除非有充分證據(jù)證實飛龍公司與長龍公司惡意串通，侵害其他利害關(guān)系人之合法利益，房屋買賣合同依法被撤銷之外，飛龍公司依法享有三套訴爭房屋的物權(quán)權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分等具體權(quán)利形式?，F(xiàn)陳某某在申請撤銷訴爭三套房屋買賣合同糾紛案中已被駁回訴訟請求，生效司法判決已經(jīng)確認(rèn)飛龍公司與長龍公司在訴爭三套房屋的買賣合同中不存在對陳某某之合法利益的侵害，據(jù)此確認(rèn)了訴爭三套房屋買賣合同的合法有效。因此，飛龍公司以所有權(quán)人身份要求陳某某騰退房屋于法有據(jù)，陳某某在飛龍公司催告騰退房屋之后仍舊占有、使用上述房屋即構(gòu)成對飛龍公司的侵權(quán)，故此，原判確定飛龍公司與陳某某之間是返還原物糾紛是正確的。至于陳某某為保證其工程款的及時結(jié)算而于2010年11月23日與長龍公司簽訂的協(xié)議書，第三款租賃房屋條款所確立的陳某某權(quán)益的受損應(yīng)由陳某某另行向長龍公司主張，該條款所附帶的對陳某某工程款結(jié)算的債權(quán)保證屬性不足以對抗飛龍公司對三套訴爭房屋的物權(quán)權(quán)利屬性。
關(guān)于陳某某提出無證據(jù)證明長龍公司向飛龍公司履行了交房義務(wù)，故飛龍公司的損失應(yīng)向長龍公司主張，其與飛龍公司之間不存在任何法律關(guān)系及不應(yīng)賠償?shù)纳显V理由。本院認(rèn)為，飛龍公司自2011年3月24日辦理三套訴爭房屋所有權(quán)證之日起，即為房產(chǎn)的真實所有權(quán)人，陳某某以2010年11月23日與長龍公司所簽協(xié)議第三款抗辯，如前文所述，抗辯不能成立，故陳某某在飛龍公司以房屋產(chǎn)權(quán)人身份要求其騰退房屋之日起，陳某某拒不騰退即構(gòu)成對飛龍公司的侵權(quán)，二者自此即發(fā)生相應(yīng)的民事法律關(guān)系，至于長龍公司是否向飛龍公司履行了交房義務(wù)，不足以影響該侵權(quán)法律關(guān)系之構(gòu)成，故陳某某提出其與飛龍公司之間不存在任何法律關(guān)系的理由不能成立。
關(guān)于陳某某提出其占有房屋期間并不知道飛龍公司與長龍公司房屋交易的事實，同時，在2012年12月7日長龍公司還與其達成和解協(xié)議約定“若此款未付，余款未達成協(xié)議，黃松欽同意陳某某繼續(xù)合法占有”，故其是合法占有的抗辯理由。經(jīng)查，飛龍公司因本糾紛于2011年6月28日第一次起訴時即明確其系房屋產(chǎn)權(quán)人并主張陳某某等騰退房屋，該案審理期間法院開庭傳票、應(yīng)訴通知書及送達回證、陳某某追加長龍公司為被告的申請材料、中止訴訟申請等資料足以證實陳某某于暫定租賃期限十個月內(nèi)即已知曉飛龍公司與長龍公司房屋交易的事實，但其仍在飛龍公司向其主張權(quán)利后未行騰退房屋之舉，且在2012年12月7日再行與長龍公司原法定代表人黃松欽達成和解協(xié)議約定“若此款未付，余款未達成協(xié)議，黃松欽同意陳某某繼續(xù)合法占有”已無合法依據(jù)。故陳某某的該項理由不能成立。
關(guān)于飛龍公司訴求的損失數(shù)額計算及責(zé)任承擔(dān)主體問題。陳某某認(rèn)為原判認(rèn)定租賃房屋實際使用面積與客觀事實不符，其僅僅使用了長龍?黃石形象34#樓一樓小部分面積，一樓其他大部分以及二樓、三樓并未使用，并未妨害飛龍公司對733-1-5號房屋大部分面積及733-2-5號、733-3-5號房屋所有權(quán)的行使，所以原判相應(yīng)損失計算錯誤。飛龍公司答辯提出飛龍公司對涉訴房屋權(quán)利主張過程中不存在過錯，房產(chǎn)使用收益損失的產(chǎn)生不可歸責(zé)于飛龍公司，上訴人是否客觀上實際占有使用涉訴三套房屋不影響飛龍公司對涉訴房屋主張全部利益損失，即陳某某根據(jù)與長龍公司之間的協(xié)議事實上占據(jù)三套訴爭房產(chǎn)，總計面積約1600㎡，應(yīng)據(jù)整體面積計算并承擔(dān)經(jīng)濟損失。對此，本院認(rèn)為：2010年11月23日協(xié)議書，以及陳某某、長龍公司、武漢市安廣廈建筑工程有限公司之間有關(guān)涉訴房屋工程項目建設(shè)期間所簽訂的其他多份協(xié)議等一致表明陳某某系長龍公司開發(fā)的“長龍?黃石形象”商品房項目的實際承建人之一，陳某某為保障其工程款債權(quán)的實現(xiàn)與長龍公司簽訂協(xié)議而初始合法占用涉訴房屋，飛龍公司取得涉訴房屋產(chǎn)權(quán)后主張陳某某騰退房屋被拒絕，陳某某雖構(gòu)成對飛龍公司之侵權(quán)，但現(xiàn)有證據(jù)無法證實長龍公司嚴(yán)格按照與飛龍公司之間簽訂的房屋買賣合同約定的交房日期積極履行了交房義務(wù)，且在無權(quán)處分的情形下陸續(xù)與陳某某簽訂相關(guān)協(xié)議書、和解協(xié)議書等亦具有明顯惡意，其依法亦應(yīng)對飛龍公司的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。同時，基于飛龍公司、長龍公司及陳某某三方在本案的歷次訴訟環(huán)節(jié)所認(rèn)可的關(guān)于陳某某占有、使用涉訴房屋的事實狀態(tài)，即包括陳某某先前持有涉訴房屋鑰匙、經(jīng)長龍公司同意陳某某將部分門面常年或臨時性短期轉(zhuǎn)租營利、部分房屋或門面閑置、陳某某至今仍轉(zhuǎn)租營利的門面租金收益現(xiàn)實狀況等因素綜合評判，本院確定由陳某某與長龍公司對飛龍公司的損失共同承擔(dān)責(zé)任，酌情判定參照2014年8月8日黃石市房天房地產(chǎn)估價有限公司出具的評估報告按三套房屋總面積、租賃價格為36元每平方米分段計算確定飛龍公司的租金損失，并由陳某某依法承擔(dān)總損失50%的責(zé)任，鑒于飛龍公司在原審訴求中未向長龍公司主張權(quán)利，經(jīng)本院釋明后仍當(dāng)庭表示堅持原審訴求，故本院對長龍公司的責(zé)任不作判定。同時，基于飛龍公司的訴求及對于原審判決結(jié)果的認(rèn)可，即放棄2010年11月23日協(xié)議所表述的“暫定租賃期限十個月”中十個月期限內(nèi)的因陳某某占據(jù)房屋飛龍公司自辦理產(chǎn)權(quán)證之后剩余期限內(nèi)所受損失，原判所確認(rèn)的損失計算起止時間是妥當(dāng)?shù)?。故此，陳某某此項上訴理由部分成立，原審判決由陳某某全額承擔(dān)損失有失客觀公平，本院依法予以糾正。
綜上所述，本院認(rèn)為，原判事實清楚、證據(jù)確實充分，審判程序合法，但在關(guān)于陳某某承擔(dān)損失賠償責(zé)任的程度和數(shù)額方面適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第九條、第十五條、第三十四條、第三十七條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十二條，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省大冶市人民法院于2017年1月19日作出（2016）鄂0281民初2922號民事判決書第一、三項，即“陳某某在本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退出黃石市湖濱大道733-1-5號剩余尚未騰退的363.15㎡面積的房屋，交還飛龍公司；駁回飛龍公司的其他訴訟請求”；
二、撤銷湖北省大冶市人民法院于2017年1月19日作出（2016）鄂0281民初2922號民事判決書第二項，即“陳某某在本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償飛龍公司租金損失2825821.9元；并從2016年7月6日起，按剩余總面積363.15㎡，依36元／月／㎡賠償飛龍公司租金損失至騰退之日止”；
三、上訴人陳某某在本判決生效之日起三十日內(nèi)賠償被上訴人飛龍公司租金損失1412910.95（2825821.9×50%）元；并從2016年7月6日起，按剩余總面積363.15㎡、36元／月／㎡的總損失額的50%賠償飛龍公司租金損失至騰退之日止。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)或其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息或遲延履行金。
本案一審案件受理費29520元，財產(chǎn)保全費5000元、勘驗費3000元，合計人民幣37520元，由飛龍公司負(fù)擔(dān)17520元，陳某某負(fù)擔(dān)20000元；二審案件受理費29520元，由飛龍公司負(fù)擔(dān)14520元，陳某某負(fù)擔(dān)15000元。
本判決為終審判決。

審判長　　習(xí)少婷 審判員　　詹　軍 審判員　　童　威

書記員：萬瑩