上訴人（原審被告）：黃石市金馬鞋業(yè)店，住所地黃石市下陸區(qū)老下陸街8-1-1號(hào)。
經(jīng)營者：張火明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武穴市。
上訴人（原審被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武穴市。
被上訴人（原審原告）：黃石市東方夢歐商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地黃石市下陸區(qū)老下陸下陸大道集貿(mào)市場。
法定代表人：陸月全，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：曹創(chuàng)國、陳文勝，均系湖北楚帆律師事務(wù)所律師。

上訴人黃石市金馬鞋業(yè)店（以下簡稱金馬鞋業(yè)店）、張某某因與被上訴人黃石市東方夢歐商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱東方夢歐）房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石市下陸區(qū)人民法院(2017)鄂0204民初240號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月19日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
金馬鞋業(yè)店、張某某上訴請(qǐng)求：撤銷原判，發(fā)回重審或者改判駁回東方夢歐的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、東方夢歐沒有證據(jù)證明其是合法的轉(zhuǎn)租人。1、老下陸社區(qū)與東方夢歐簽訂的租賃合同既沒有指向本案房屋，也沒有確定房屋面積，與本案無關(guān)，且東方夢歐沒有證明兩房屋具有同一性；2、本案房屋登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，于2016年4月11日才通過法院判決確認(rèn)為老下陸社區(qū)所有，故此日期之前老下陸社區(qū)不是本案房屋的合格出租人；3、老下陸社區(qū)向東方夢歐出具的2016年上半年的承包款票據(jù)，是證明其雙方的承包關(guān)系，與本案租賃關(guān)系無關(guān)；4、老下陸社區(qū)與東方夢歐簽訂的租賃合同約定“轉(zhuǎn)租房屋后原房屋租賃合同終止，新承租方與出租行簽訂房屋租賃合同”，故東方夢歐與其簽訂的合同應(yīng)是虛假的或者一簽訂就終止從來沒有履行。二、合同期滿后雙方并沒有續(xù)簽合同，且其得知東方夢歐既不是房東也不是合同轉(zhuǎn)租人后，其不再支付租金，故不應(yīng)再認(rèn)定雙方存在租賃合同關(guān)系。原審判決認(rèn)定雙方存在續(xù)租關(guān)系錯(cuò)誤。三、在已有生效法律文書確認(rèn)農(nóng)行新街口支行對(duì)本案房屋擁有合法抵押權(quán)，且黃石市黃石港區(qū)人民法院對(duì)其送達(dá)了《協(xié)助執(zhí)行通知書》的情況下，其當(dāng)然不能支付租金。本案不管房東是誰，都沒有收取租金的權(quán)利，轉(zhuǎn)租人更沒有權(quán)利。只有在撤銷有關(guān)抵押權(quán)判決的情況下，才能判決其支付租金。四、東方夢歐與老下陸社區(qū)簽訂房屋租賃合同在其與東方夢歐簽訂合同之后，且東方夢歐還虛構(gòu)其享有出租房屋的所有權(quán)證等，故東方夢歐向其出租不享有權(quán)利的本案房屋屬詐騙行為，應(yīng)向其返還所有已支付租金。
東方夢歐辯稱，1、老下陸社區(qū)通過拆遷合同且已實(shí)際占有還建的本案房屋，是合法出租人；2、其從老下陸社區(qū)租賃本案房屋后，轉(zhuǎn)租給金馬鞋業(yè)店，且老下陸社區(qū)也一直收取其交納的租金，已認(rèn)可了其的轉(zhuǎn)租行為；3、老下陸社區(qū)將租金寫成承包金，是其的習(xí)慣做法，不能因此否認(rèn)雙方的房屋租賃關(guān)系；4、黃石市黃石港區(qū)人民法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》不能成為金馬鞋業(yè)店拒交租金的借口，更不能干涉另一法院獨(dú)立行使審判權(quán)。故請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
東方夢歐向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令解除與金馬鞋業(yè)店之間的租賃關(guān)系，金馬鞋業(yè)店在合理期限內(nèi)騰出訟爭房屋；2、判令金馬鞋業(yè)店、張某某支付2015年8月1日至2016年7月31日間拖欠的房屋租金110000元；3、判令金馬鞋業(yè)店、張某某支付2016年8月1日至訴爭房屋實(shí)際騰出之日止的房屋租金（按年租金150000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；4、判令由金馬鞋業(yè)店、張某某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：老下陸社區(qū)居委會(huì)系原下陸區(qū)老下陸街道辦事處老下陸村村民委員會(huì)。2004年4月28日，黃石市市場開發(fā)中心、黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與老下陸社區(qū)（乙方）簽訂房屋拆遷合同書，合同約定：1、甲方拆除乙方房屋位于老下陸街，原房屋為磚混結(jié)構(gòu)，土地面積1765.60平方米，甲方需要開發(fā)利用乙方土地，剩余89.20平方米的面積，房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有；2、甲方償還乙方房屋采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式；3、安置地點(diǎn)，底層從西向東716.95平方米，一層從西向東609.70平方米。同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議,約定：1、甲方負(fù)責(zé)辦理好乙方土地、房屋產(chǎn)權(quán)證，一切稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)，乙方不承擔(dān)任何稅費(fèi)；2、房屋全部建成后，甲方10月內(nèi)必須辦理好乙方土地、房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。2006年10月，下陸中心市場項(xiàng)目完工，市場開發(fā)中心、黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方拆遷合同約定向老下陸社區(qū)交付還建房屋，即下陸中心市場底層及一層，從西向東，縱向從A軸至N軸、橫向從1軸至13軸房屋。老下陸社區(qū)多次要求黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心、黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理還建房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，均未果。2010年10月27日，黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為涉案房屋辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將其登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。2011年3月4日，黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以涉案房屋為潘碩向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石新街口支行借款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。老下陸社區(qū)發(fā)現(xiàn)涉案等房屋已登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，依法提起民事訴訟。2014年4月11日，黃石市中級(jí)人民法院作出的（2016）鄂02民終72號(hào)民事判決，判決涉案租賃房屋（房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：黃房權(quán)證陸字第××號(hào)）屬于老下陸社區(qū)所有，等等。
2007年7月15日，老下陸社區(qū)與東方夢歐簽訂房屋租賃合同，約定老下陸社區(qū)將包括涉案房屋在內(nèi)的房屋出租給東方夢歐，租賃期暫定一年，實(shí)際租賃時(shí)間為2007年7月1日起至今。同年，東方夢歐將涉案房屋（下陸區(qū)老下陸街8-1-1號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：黃房權(quán)證陸字第××號(hào)）轉(zhuǎn)租給金馬鞋業(yè)店。2013年6月28日，東方夢歐與金馬鞋業(yè)店重新簽訂房屋租賃合同，約定年租金為壹拾叁萬伍仟元整，以后如續(xù)簽合同，租金應(yīng)在此基礎(chǔ)上逐年遞增6%，租賃期限自2013年8月1日至2014年7月30日。該租賃合同約定的租賃期限屆滿后，東方夢歐與金馬鞋業(yè)店再未訂立書面租賃合同，金馬鞋業(yè)店至今一直繼續(xù)使用租賃房屋，但只交納了2015年11月份前的房屋租賃租金，此后再未交納房屋租金。
另認(rèn)定：1、2016年6月4日，黃石港區(qū)人民法院對(duì)原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石新街口支行訴被告潘碩、王慧、黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同一案，作出（2015）鄂黃石港勝民初字第00158號(hào)民事判決書，判令中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石新街口支行有權(quán)對(duì)黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押的坐落于黃石市下陸區(qū)老下陸街8-1-1號(hào)房屋（即涉案房屋）的拍賣、變賣所得價(jià)款在判決書確定的債權(quán)數(shù)額范圍內(nèi)優(yōu)先受償，該判決已發(fā)生法律效力。2、金馬鞋業(yè)店的經(jīng)營者為張火明，其與張某某系夫妻關(guān)系。
一審法院認(rèn)為：根據(jù)雙方的訴辯意見，本案主要的爭議焦點(diǎn)為：一、涉案房屋的所有權(quán)人及涉案房屋租賃合同的效力；二、抵押物所生孳息依法由誰享有；三、涉案房屋租賃合同應(yīng)否解除以及房屋租金的確定。
一、涉案房屋的所有權(quán)人及涉案房屋租賃合同的效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”，黃石市中級(jí)人民法院于2016年4月11日作出（2016）鄂02民終72號(hào)民事判決書（終審判決），確認(rèn)涉案房屋（下陸區(qū)老下陸街8-1-1號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：黃房權(quán)證陸字第××號(hào)）為老下陸社區(qū)所有，依照上述規(guī)定，雖涉案房屋登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，但老下陸社區(qū)自黃石市中級(jí)人民法院上述判決書生效之日起依法享有涉案房屋的所有權(quán)。自2007年起，老下陸社區(qū)將涉案等房屋出租給東方夢歐，東方夢歐將其轉(zhuǎn)租給金馬鞋業(yè)店。因東方夢歐與金馬鞋業(yè)店之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)的意思表示，且不違反法律的規(guī)定，依法成立并合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)。雖《房屋租賃合同》約定的期限為一年，但之后金馬鞋業(yè)店仍繼續(xù)租用該房屋，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條的規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”，故東方夢歐與金馬鞋業(yè)店之間存在合法有效的房屋租賃合同關(guān)系，東方夢歐依約將租賃物交付給金馬鞋業(yè)店使用后，金馬鞋業(yè)店應(yīng)依約向東方夢歐支付租賃費(fèi)用，其未依約交納房屋租金屬違約。
二、抵押物所生孳息依法由誰享有?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息”；《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。本案中，涉案房屋的所有權(quán)人為老下陸社區(qū)，該房屋由黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行，在該抵押權(quán)未經(jīng)依法撤銷之前，依法亦產(chǎn)生法律效力。老下陸社區(qū)作為涉案房屋的實(shí)際所有權(quán)人，對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。老下陸社區(qū)自2007年起即將涉案房屋出租給東方夢歐，東方夢歐一直向老下陸社區(qū)交納租金；東方夢歐將涉案房屋轉(zhuǎn)租給金馬鞋業(yè)店，金馬鞋業(yè)店也一直向東方夢歐交納房屋租金。在黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將涉案房屋抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行之前，涉案房屋的租賃關(guān)系已然存在，且該租賃合同不受抵押權(quán)的影響，東方夢歐與金馬鞋業(yè)店應(yīng)按租賃合同約定履行各自義務(wù)。黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并不是涉案房屋所有權(quán)人，其與本案訴爭房屋租賃關(guān)系并無關(guān)聯(lián)，故涉案房屋的租金不應(yīng)為抵押權(quán)人就抵押物可以收取的法定孳息，金馬鞋業(yè)店應(yīng)依照租賃合同的約定向東方夢歐交納房屋租金。
三、關(guān)于本案房屋租賃合同是否依法解除以及房屋租金的確定。《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六條的規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”，因此，東方夢歐與金馬鞋業(yè)店在未繼續(xù)訂立書面合同的基礎(chǔ)上，雙方之間的租賃合同期限視為不定期，東方夢歐依法享有隨時(shí)要求解除合同的權(quán)利，故對(duì)其要求解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。依照合同約定，自2015年8月1日起至2016年7月30日止的年房屋租金為151686元；自2016年8月1日起至2017年7月31日止的年房屋租金為160787元。經(jīng)核算，自2015年12月起至2016年7月31日止，金馬鞋業(yè)店差欠房屋租金111686元，故東方夢歐主張金馬鞋業(yè)店支付自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元以及按年租金150000元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年8月1日起至其實(shí)際騰出房屋之日止的租金符合法律規(guī)定，應(yīng)依法予以支持。因金馬鞋業(yè)店屬于個(gè)體工商戶，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第四十三條的規(guī)定：“在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方從事個(gè)體經(jīng)營或者承包經(jīng)營的，其收入為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，債務(wù)亦應(yīng)以夫妻共有財(cái)產(chǎn)清償”，張某某作為金馬鞋業(yè)店經(jīng)營者張火明的妻子，對(duì)金馬鞋業(yè)店的債務(wù)應(yīng)承擔(dān)共同清償?shù)呢?zé)任。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條、第二百三十二條、第二百三十六條、《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條、第一百九十條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十七條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第四十三條的規(guī)定，判決：一、解除東方夢歐與金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）于2013年6月28日簽訂的《房屋租賃合同》；二、金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）于本判決生效之日起六十日內(nèi)向東方夢歐返還房屋（下陸區(qū)老下陸街8-1-1號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：黃房權(quán)證陸字第××號(hào)），并將該房屋恢復(fù)原狀；三、金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）于本判決生效之日起十日內(nèi)支付東方夢歐自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元；并按年租金150000元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年8月1日起至實(shí)際返還房屋之日止的租金；四、張某某對(duì)金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）的上述給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。案件受理費(fèi)減半收取1250元，由金馬鞋業(yè)店負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，金馬鞋業(yè)店提交了2007年7月15日老下陸社區(qū)與東方夢歐簽訂的《房屋租賃合同》，以及其與東方夢歐于2007年6月30日簽訂的《房屋租賃合同》，用于證明東方夢歐與其簽訂合同時(shí)，尚未取得該房屋的使用權(quán)，屬欺詐。
本院認(rèn)為，上述證據(jù)原審判決已作事實(shí)認(rèn)定，故不屬新證據(jù)。至于該行為是否屬欺詐行為，本院在論理部分予以評(píng)述。
本院經(jīng)審理，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：房屋租賃合同是一方當(dāng)事人提供房屋給另一方當(dāng)事人使用，另一方當(dāng)事人支付租金的合同。本案中，東方夢歐與金馬鞋業(yè)店于2007年6月30日簽訂《房屋租賃合同》，將案涉房屋出租給金馬鞋業(yè)店使用，雙方行為符合房屋租賃合同的法律特征，金馬鞋業(yè)店應(yīng)當(dāng)依約支付房屋租金。至于金馬鞋業(yè)店抗辯老下陸社區(qū)無此房屋的所有權(quán)、老下陸社區(qū)與東方夢歐的合同效力等皆非本案審理的內(nèi)容，本院不予評(píng)述。雙方房屋租賃合同租賃期限屆滿后，金馬鞋業(yè)店繼續(xù)使用該房屋，東方夢歐也未提出異議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定原租賃合同仍然有效，只是房屋租賃期限為不定期，故金馬鞋業(yè)店仍負(fù)有向東方夢歐支付實(shí)際租賃期間租賃費(fèi)用的義務(wù)。現(xiàn)金馬鞋業(yè)店不認(rèn)可雙方存在不定期租賃關(guān)系，且認(rèn)為東方夢歐向其出租房屋系詐騙行為，應(yīng)向其返還所有已付租金，與法律規(guī)定不符，本院不予支持。黃石市黃石港區(qū)人民法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》要求協(xié)助的是租金向該法院繳付，故該通知書首先前提是金馬鞋業(yè)店負(fù)有支付租金的義務(wù)，金馬鞋業(yè)店以此主張東方夢歐沒有收取租金的權(quán)利，本院不予支持。至于租金最終由東方夢歐獲得還是由黃石市黃石港區(qū)人民法院執(zhí)行給其他相關(guān)債權(quán)人，由兩基層人民法院依據(jù)執(zhí)行方面的規(guī)定處理，本院不予置評(píng)。
綜上，金馬鞋業(yè)店的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院應(yīng)予維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2500元，由金馬鞋業(yè)店負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　尹　策 審判員　胡志剛 審判員　柴　卓

書記員：鄧晶