上訴人（原審被告暨反訴原告）黃石市百利商貿(mào)有限公司，住所地黃石市西塞山區(qū)黃廠街507號。
法定代表人曹洪武，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托代理人宋雄偉、夏星，湖北東楚律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）黃石市紅某星星房屋租賃服務(wù)部，住所地黃石市黃思灣黃廠街7號。
法定代表人丁紅星，經(jīng)理。
委托代理人余俊，湖北風勁律師事務(wù)所律師。
原審被告劉某某。

上訴人黃石市百利商貿(mào)有限公司（以下簡稱百利公司）因房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石市西塞山區(qū)人民法院（2015）鄂西塞民初字第00560號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定：黃石市紅某影劇院（現(xiàn)黃石市紅某星星房屋租賃服務(wù)部，以下簡稱紅某房屋租賃服務(wù)部）為黃石市文化局的下屬企業(yè)。2005年2月6日，該影劇院與劉某某簽訂一份《房屋租賃協(xié)議書》，協(xié)議約定將其位于西塞山區(qū)黃廠街507號黃石市紅某影劇院所屬的房屋出租給劉某某。協(xié)議主要內(nèi)容為：房屋用于商業(yè)用途，主要用于經(jīng)營超市。租期十年，五年一簽，第一個五年正式起租日期從2005年5月23日至2010年5月23日。年租金為100000元，租金半年一交。第二個五年租金遞增比例續(xù)簽時按當時地段均價商訂。協(xié)議簽訂之日，劉某某向黃石市紅某影劇院支付保證金50000元，黃石市紅某影劇院在30日之內(nèi)交付房屋，否則每天按保證金總額的5‰支付違約金。租賃期內(nèi)，黃石市紅某影劇院允許劉某某在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下，對租賃房屋按商業(yè)用途的要求進行裝修改造和增添設(shè)備，黃石市紅某影劇院應(yīng)配合劉某某做好施工的有關(guān)協(xié)調(diào)工作。租賃期內(nèi)除正常招商外，未經(jīng)黃石市紅某影劇院同意，劉某某不得私自轉(zhuǎn)讓房屋經(jīng)營權(quán)。租賃期內(nèi)，劉某某水電另掛表計量，掛表費用和水電費由劉某某自理，水電若需網(wǎng)改，黃石市紅某影劇院應(yīng)配合劉某某做好協(xié)調(diào)工作，費用由劉某某承擔。協(xié)議簽訂后，劉某某于2005年3月8日向黃石市紅某影劇院交納了50000元保證金。除影劇院正門五檔門面及側(cè)面七檔門面外，黃石市紅某影劇院將其余房屋在約定期限內(nèi)交付給了劉某某。
影劇院正門五檔門面由黃石市紅某影劇院于2002年8月22日出租給了黃石市康福來大藥店（以下簡稱康福來大藥店），租期5年，從2002年9月1日起至2007年8月31日止，租金每月2500元。因黃石市紅某影劇院租與康福來大藥店的五檔門面租賃期限未滿，故此五檔門面未能在約定期限內(nèi)交付劉某某。2005年9月19日，劉某某以黃石市永盛商貿(mào)娛樂有限公司百利超市（以下簡稱百利超市）的名義與康福來大藥店達成《門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：康福來大藥店將影劇院正門五檔門面轉(zhuǎn)讓給百利超市，轉(zhuǎn)讓費為100000元。百利超市為此支付了康福來大藥店轉(zhuǎn)讓費100000元才取得此五檔門面。協(xié)議簽訂當天，康福來大藥店移交了其中四檔門面，剩余一檔門面于2005年12月15日移交。
劉某某在租賃黃石市紅某影劇院所屬房屋后，為成立超市，對影劇院進行了改造、擴建、裝修，并因此支付相關(guān)費用421637.73元及電路改造費用5926元。2006年4月21日，劉某某將租賃的黃石市紅某影劇院房屋劃撥給即將成立的百利公司作為經(jīng)營超市使用。2006年4月25日百利公司成立，劉某某投資60000元，為百利公司股東之一。因百利公司經(jīng)營的超市虧損嚴重，超市于2007年停業(yè)。百利公司于2007年12月21日、2008年8月26日兩次書面向黃石市紅某影劇院申請將超市轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合市場，并請求延付、減免租金。2008年9月18日，百利公司與曹庭興簽訂《房屋租賃合同》，約定將紅某影劇院一樓和院內(nèi)所有平房及原招待所的一至三層和一樓的一大間房屋（包括藥房門面，不含體彩門面）租賃給曹庭興用作經(jīng)營綜合市場、餐飲、娛樂和賓館等項目，期限為六年，從2008年11月18日起至2014年11月17日止。其中2008年11月18日至2010年11月17日的租金為每年180000元；2010年11月18日至2014年11月17日的租金為每年185000元。
2009年3月26日，黃石市紅某影劇院將名稱變更為紅某房屋租賃服務(wù)部。2009年10月份，因有第三方有意與紅某房屋租賃服務(wù)部聯(lián)合開發(fā)紅某影劇院，紅某房屋租賃服務(wù)部的上級單位黃石市文化局于同年12月份以危房改造的名義向黃石市人民政府申請對紅某影劇院進行改造。2009年12月8日，百利公司與曹庭興又簽訂一份《房屋租賃合同》，約定百利公司同意曹庭興退還之前承租的一樓店堂，曹庭興現(xiàn)承租的房屋改為原招待所一至四樓、卡拉OK廳、接待廳和院內(nèi)平房及門衛(wèi)值班室。承租期限為五年，從2009年10月18日起至2014年10月17日止。其中2009年10月18日至2010年5月17日的租金為每月4600元；2010年5月18日至2014年11月17日的租金為每月4700元。
2010年1月6日，百利公司向黃石市文化局反映情況，請求將此前支付給康福來大藥店的門面轉(zhuǎn)讓費100000元抵作租金。紅某房屋租賃服務(wù)部與劉某某第一個五年租賃期到期后，雙方未簽訂新的協(xié)議，對租金亦未作新的約定。2011年9月8日，百利公司向紅某房屋租賃服務(wù)部遞交《情況反映》，內(nèi)容為百利公司為配合紅某影劇院危房改造開發(fā)，原于2008年9月18日租賃給曹庭興的房屋，于2009年12月份與曹庭興重新協(xié)商收回影劇院一樓并簽訂新的租賃合同，此后未再將一樓800余平方米的營業(yè)場所出租經(jīng)營。故此請求紅某房屋租賃服務(wù)部免收從2009年10月至2011年9月8日的租金。紅某房屋租賃服務(wù)部在《情況反映》上簽署了“情況屬實”，并加蓋了“黃石市紅某影劇院”印章。2011年9月16日，紅某房屋租賃服務(wù)部向百利公司致函，內(nèi)容為紅某影劇院危房改造開發(fā)事宜正在洽談，目前不允對外擴大出租，要求百利公司保持現(xiàn)狀。因劉某某在承租紅某影劇院所屬房屋后，共計交納紅某房屋租賃服務(wù)部租金302141元（包括保證金50000元），剩余租金未再支付。
另認定：紅某影劇院側(cè)面菜場共有十檔門面。此處門面由紅某房屋租賃服務(wù)部與黃思灣街道辦事處城管市容環(huán)境衛(wèi)生管理所于1995年共同開發(fā)所建。黃思灣街道辦事處城管市容環(huán)境衛(wèi)生管理所擁有70%的建筑面積使用權(quán)（七檔門面），使用期限為15年，從1995年8月30日起至2010年8月30日止。2005年雙方當事人簽訂租賃合同之后，紅某房屋租賃服務(wù)部只交付了其享有使用權(quán)的三檔門面。2009年6月28日，百利公司為幫助紅某房屋租賃服務(wù)部收回劇院側(cè)面七檔菜場門面委托黃石市西塞山區(qū)誠信法律服務(wù)所向黃思灣街道辦事處送達法律意見書，并為此支付了法律服務(wù)費2000元。2010年8月紅某房屋租賃服務(wù)部收回劇院側(cè)面七檔門面后自行出租，未交付給百利公司。
還認定：紅某影劇院至今仍未進行危房改造開發(fā)。紅某房屋租賃服務(wù)部提出因其每年多次向劉某某、百利公司催繳租金，劉某某、百利公司以各種不合理的理由要求減免或抵繳，故向原審法院提起訴訟，請求判令：1、確認雙方于2005年2月6日簽訂《房屋租賃協(xié)議》履行期限屆滿，終止履行；2、劉某某、百利公司騰退租賃位于黃石市西塞山區(qū)黃廠街507號紅某房屋租賃服務(wù)部所屬房屋；3、劉某某、百利公司支付欠繳租金712600元（已沖抵押金50000元），承擔延期支付利息127679元；4、劉某某、百利公司支付占用租賃房屋的占用費（從2015年5月23日起至實際騰退之日止按原租金標準計算）。百利公司提起反訴，請求判令：1、紅某房屋租賃服務(wù)部返還履約保證金50000元；2、紅某房屋租賃服務(wù)部折價返還房屋擴建裝修款427563.73元；3、紅某房屋租賃服務(wù)部賠償百利公司墊付轉(zhuǎn)讓費損失100000元；4、紅某房屋租賃服務(wù)部賠償百利公司經(jīng)營損失1765250元（一樓收回后重新租賃損失643000元、正門五檔門面逾期交付損失456250元、側(cè)面菜場七檔門面租金損失336000元、劇院二樓未出租的租金損失330000元）。以上合計2342813.73元，抵扣租金727341元（總約定房租1000000元-已交272659元），故百利公司實際請求數(shù)額為1615472.73元。
原審判決認為：紅某房屋租賃服務(wù)部與劉某某于2005年2月6日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，系雙方當事人的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同依法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。綜合雙方當事人的訴辯情況，本案的爭議焦點主要有以下幾點：
一、關(guān)于承租方主體的認定
劉某某及百利公司均主張，劉某某是以百利公司發(fā)起股東的身份與紅某房屋租賃服務(wù)部訂立《房屋租賃協(xié)議書》，屬職務(wù)行為，其不應(yīng)承擔責任。原審法院認為：1、租賃合同簽訂時間為2005年2月6日，百利公司成立時間為2006年4月25日。按照公司設(shè)立的程序要求，應(yīng)先有明確的經(jīng)營地點，而后才能申請注冊登記，且在辦理注冊登記時需提交房屋租賃合同。劉某某作為百利公司的股東，在公司籌備階段受全體股東委托訂立租賃合同的行為，屬代理行為；2、《房屋租賃協(xié)議書》中已明確表述承租的房屋用于經(jīng)營超市，而此后成立的超市歸屬百利公司所有，可見劉某某個人并無租房、用房的實際需求，其租賃房屋的合同目的是為即將成立的百利公司尋求經(jīng)營場所；3、在房屋租賃期間，租賃物由百利公司使用、管理和交納租金。從百利公司與紅某房屋租賃服務(wù)部之間的多份往來函件可以看出，百利公司已表明了承租人的身份，對此紅某房屋租賃服務(wù)部明知且認可。故此，《房屋租賃協(xié)議書》的承租方主體為百利公司。
二、紅某影劇院正門五檔門面延期交付的法律責任
根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議書，紅某房屋租賃服務(wù)部應(yīng)于2005年3月8日之前完成租賃房屋的交付義務(wù)。然而，紅某房屋租賃服務(wù)部此前已經(jīng)將正門五檔門面出租給了康福來大藥店，房屋被康福來大藥店占用之中，未能按期完成租賃物的交付。經(jīng)原審法院實地查看，正門五檔門面屬于整個租賃房屋中財產(chǎn)價值最大的部分，如不能取得房屋使用權(quán)將直接影響百利公司的超市開業(yè)。由于出租人的過錯，至使承租人無法實現(xiàn)合同目的，出租人應(yīng)當承擔違約責任。百利公司主張賠償損失456250元，但未提供相關(guān)證據(jù)，本院不予支持。按照合同約定，違約金計算方式為每天按保證金總額的5‰支付。紅某房屋租賃服務(wù)部直至2005年12月15日才完成交付，違約282天，故其違約金應(yīng)為70500元（50000×0.005×282）。
百利公司為盡快取得此五檔門面房屋使用權(quán)，向康福來大藥店支付了100000元轉(zhuǎn)讓費，紅某房屋租賃服務(wù)部對轉(zhuǎn)讓費單據(jù)蓋章認可，故此轉(zhuǎn)讓費用應(yīng)由紅某房屋租賃服務(wù)部承擔。
三、紅某影劇院側(cè)面菜場七檔門面是否屬于承租范圍
租賃合同約定承租范圍為“西塞山區(qū)黃廠街507號黃石市紅某影劇院所屬的房屋”，沒有明確房屋面積，也沒有附相關(guān)圖紙，埋下了爭議的隱患。雙方當事人對于紅某影劇院側(cè)面菜場七檔門面是否屬于承租房屋產(chǎn)生分歧。
對于租賃合同中表述的“紅某影劇院所屬的房屋”是否包含菜場七檔門面，原審法院作如下分析判定：1、2005年雙方當事人簽訂租賃合同時，菜場七檔門面的使用權(quán)歸屬于黃思灣街道辦事處城管市容環(huán)境衛(wèi)生管理所，紅某房屋租賃服務(wù)部對于其自身不享有使用權(quán)的房屋無權(quán)對外出租；2、2005年雙方當事人在移交租賃房屋的過程中，承租人未向出租人主張菜場七檔門面的交割，說明承租人對于該處門面當時的狀況是知情的，認可不在承租房屋范圍之內(nèi)；3、在黃思灣街道辦事處城管市容環(huán)境衛(wèi)生管理所十五年的使用期滿之后，紅某房屋租賃服務(wù)部取得了菜場七檔門面的使用權(quán)。此時是否應(yīng)當向百利公司交付，取決于原租賃合同是否有交付約定或者是否達成了新的租賃協(xié)議。對此，百利公司負有舉證責任，百利公司稱有口頭約定，但未能完成舉證義務(wù)；4、百利公司稱，受紅某房屋租賃服務(wù)部的委托幫助其收回了菜場七檔門面的使用權(quán)，以此證明百利公司對此七檔門面享有承租權(quán)。原審法院認為，百利公司受托收回門面并不必然取得門面承租權(quán)，委托與租賃是兩種不同的法律關(guān)系，沒有因果聯(lián)系。綜合以上分析，百利公司承租的房屋不包括紅某影劇院側(cè)面菜場七檔門面。因此，對于百利公司主張賠償此七檔門面租金損失336000元的反訴請求不予支持。
四、百利公司主張折價返還房屋擴建、裝修費的反訴請求應(yīng)否得到支持
根據(jù)租賃合同的約定，出租人允許承租人在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下，對租賃房屋按商業(yè)用途的要求進行裝修改造和增添設(shè)備，出租人應(yīng)配合承租人做好施工的有關(guān)協(xié)調(diào)工作。但合同并未對租賃期滿后，房屋擴建、裝修投入是否給予補償進行約定。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。故此，百利公司反訴返還裝修費的請求于法無據(jù)，故不予支持。另外，對于在裝修、改造期間因電路改造發(fā)生的5926元費用，根據(jù)租賃協(xié)議書的約定，此費用應(yīng)由承租人負擔，與紅某房屋租賃服務(wù)部無關(guān)。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔”。百利公司經(jīng)紅某房屋租賃服務(wù)部許可，將紅某影劇院大廳分隔為兩層，增加了房屋面積，該行為屬于擴建。原審法院依職權(quán)向黃石市規(guī)劃局調(diào)查取證，該擴建行為未辦理合法建設(shè)手續(xù)。百利公司反訴擴建、裝修費用金額為427563.73元，其中可以認定為擴建費用的金額為285868元（隔層造價269000元、設(shè)計費12000元、樓梯4868元）。對于違規(guī)擴建隔層，雙方當事人負有同等過錯，費用各自承擔一半，即142934元。
五、百利公司反訴賠償一樓租金差額損失643000元的訴訟請求能否成立
2008年9月，百利公司將紅某影劇院部分房屋轉(zhuǎn)租給曹庭興，租期六年。一年之后，百利公司將出租給曹庭興的房屋一樓部分收回，并調(diào)減了租金。對于收回曹庭興所承租的一樓房屋并調(diào)減租金的原因，百利公司在出具給紅某房屋租賃服務(wù)部的《情況反映》中作出了說明。根據(jù)《情況反映》記載，百利公司為了配合劇院的危房改造開發(fā)項目，降低開發(fā)補償成本，所以收回了已經(jīng)出租給曹庭興的一樓房屋，并與之改簽租賃合同。紅某房屋租賃服務(wù)部在《情況反映》上簽署“情況屬實”并加蓋公章，認可了百利公司表述的事件經(jīng)過。
從雙方當事人提交的證據(jù)以及陳述中可以看出，紅某房屋租賃服務(wù)部與百利公司都在積極促成房屋改造開發(fā)項目。紅某房屋租賃服務(wù)部申報立項，百利公司尋找開發(fā)商，雙方均期待獲取房屋開發(fā)帶來的補償利益。百利公司為了配合危房改造開發(fā)工作主動騰退了部份房屋，此舉有利于減少拆遷難度，降低拆遷補償費用。然而，紅某影劇院危房改造開發(fā)項目最終未能實施，百利公司為此損失了60余萬元租金。庭審中，沒有任何證據(jù)顯示紅某房屋租賃服務(wù)部在2009年間指令或建議百利公司騰退房屋，故對于百利公司主動騰退房屋的行為，紅某房屋租賃服務(wù)部不應(yīng)承擔過錯賠償責任。但考慮到百利公司遭受損失的原因是為了幫助紅某房屋租賃服務(wù)部啟動開發(fā)項目，促成雙方當事人共同利益的實現(xiàn)，故根據(jù)公平原則判定由雙方分攤損失，由百利公司與紅某房屋租賃服務(wù)部各自負擔50%。
百利公司主張兩份合同租金差額為643000元，其計算有誤。百利公司與曹庭興簽訂的第一份租賃合同六年租金共計為1100000元（180000×2＋185000×4），第二份租賃合同的五年租金共計為281300元（4600×7＋4700×53），減去百利公司已收取的2008年10月至2009年10月一年租金180000元，租金差價為638700元。由紅某房屋租賃服務(wù)部承擔一半，即319350元。
六、百利公司反訴賠償二樓閑置租金損失330000元的訴訟請求能否成立
2011年9月16日，紅某房屋租賃服務(wù)部向百利公司發(fā)函稱，“紅某影劇院危房改造開發(fā)事宜正在洽談，目前不要對外擴大出租，要求貴公司保持現(xiàn)狀”。百利公司認為，由于紅某房屋租賃服務(wù)部干涉其正常經(jīng)營，致使二樓750平方米左右的房屋閑置，損失租金330000元。
對于該項反訴請求，原審法院作如下分析認定：1、百利公司開辦超市虧損嚴重，于是將超市改為綜合市場。所謂綜合市場，就是將房屋分散出租，百利公司在轉(zhuǎn)租過程中獲取租金差額利益。對此，百利公司曾于2007、2008年兩次向紅某房屋租賃服務(wù)部遞交了申請，紅某房屋租賃服務(wù)部知情并一直默視認可此經(jīng)營模式。故出租人與承租人一致同意改變原租賃合同約定的房屋用途，且出租人許可承租人以轉(zhuǎn)租方式經(jīng)營；2、2011年9月16日，紅某房屋租賃服務(wù)部發(fā)函通知百利公司保持現(xiàn)狀，不要對外擴大出租。對該通知解讀為：出租人通知承租人對已經(jīng)轉(zhuǎn)租的房屋維持現(xiàn)狀不變，對當時沒有轉(zhuǎn)租出去的房屋不得對外出租。該行為屬于出租人單方改變合同約定，限制承租人對房屋的利用，屬違約行為，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任；3、百利公司按照紅某房屋租賃服務(wù)部的通知要求，將二樓750平方米左右的房屋閑置，有權(quán)向紅某房屋租賃服務(wù)部主張賠償。但百利公司反訴請求賠償租金損失330000元，數(shù)額過高。百利公司按每月每平方米10元即年租金90000元來計算損失，卻未提供任何證據(jù)。百利公司所承租的整個房屋面積為3000平方米左右，年租金100000元。出租人限制了承租人對25%的房屋合理使用，卻要損失90%的租金，這顯然已超過違約方所能預見的損失范圍，有違合同法違約賠償?shù)暮侠眍A見原則。應(yīng)當按照二樓750平方米租金全免的方式，來確定紅某房屋租賃服務(wù)部賠償金額。雙方當事人對于二樓約750平方米的房屋沒有單獨約定租金數(shù)額，綜合考慮該處房屋的面積、利用價值、出租率，原審法院酌定為15000元／年，44個月（2011年9月16日至2015年5月23日）的租金共計55000元。
七、紅某房屋租賃服務(wù)部主張房屋租金是否超過訴訟時效
《房屋租賃協(xié)議書》明確約定租期十年，故該協(xié)議約定的租期應(yīng)至2015年5月23日屆滿。協(xié)議約定五年一簽，第二個五年租金遞增比例續(xù)簽時按當時地段均價商訂。此約定只是表明合同雙方當事人對五年之后的租金有調(diào)整意愿，而不對已經(jīng)確定的十年租期產(chǎn)生影響。五年之后，雙方當事人未再重新簽訂合同，原合同的條款內(nèi)容繼續(xù)執(zhí)行。合同約定租金給付方式為“年租金100000元，半年一交”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：當事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。紅某房屋租賃服務(wù)部于2015年5月18日向法院提起訴訟，本案并未超過一年的訴訟時效期。
八、雙方當事人的責任承擔
黃石市紅某影劇院十年期租賃合同于2015年5月23日屆滿。經(jīng)庭審詢問，合同雙方當事人均同意終止履行租賃協(xié)議，故對此予以確認。協(xié)議終止后，百利公司應(yīng)騰退所租賃房屋。由于租賃雙方未對第二個五年期租金另行約定，紅某房屋租賃服務(wù)部請求以原約定標準每年100000元計算租金，應(yīng)予支持。十年租金總額為1000000元，減去百利公司已付租金302141元（含保證金50000元），減去康福來大藥店的轉(zhuǎn)讓費100000元，減去正門五檔門面延期交付違約金70500元，減去擴建隔層費用142934元，減去曹庭興兩份租賃合同租金差額賠償319350元，減去二樓閑置租金損失55000元，百利公司還應(yīng)支付租金10075元。因房屋至今仍為百利公司所占用，故紅某房屋租賃服務(wù)部請求支付2015年5月23日后至實際騰退之日止的房屋占用費，理由充分，應(yīng)予支持，占用費以原租金每年100000元的標準計算。在租賃期間，雙方當事人均存在違約行為，百利公司多次發(fā)函要求將康福來大藥店的轉(zhuǎn)讓費等合理損失減扣租金，而紅某房屋租賃服務(wù)部不予答復，致使租金數(shù)額處于不明確狀態(tài)，故對于紅某房屋租賃服務(wù)部要求給付利息的訴訟請求不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第二百一十二條、第二百一十六條、第二百二十三條第一款、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條、第十四條之規(guī)定，判決：一、紅某房屋租賃服務(wù)部與劉某某于2005年2月6日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》租賃期限屆滿，雙方終止履行；二、百利公司于本判決發(fā)生效力之日起十日內(nèi)向紅某房屋租賃服務(wù)部支付租金共計10075元；三、百利公司于本判決發(fā)生效力之日起二十日內(nèi)騰退租賃紅某房屋租賃服務(wù)部位于黃石市西塞山區(qū)黃廠街507號紅某影劇院所屬房屋，并支付此期間的占用費（自2015年5月23日起按年租金100000元的標準支付至實際騰退房屋之日止）；四、駁回紅某房屋租賃服務(wù)部的其他訴訟請求；五、駁回百利公司的其他反訴請求。案件本訴部分受理費12443元、反訴部分受理費7617元，由紅某房屋租賃服務(wù)部負擔10000元，百利公司負擔10060元。
本院經(jīng)審理查明，原審判決認定的事實屬實。

本院認為：綜合百利公司與紅某房屋租賃服務(wù)部的訴辯情況，對本案的爭議焦點作如下評述：
一、關(guān)于劇院側(cè)面菜場七檔門面是否屬于租賃范圍的問題。在簽訂租賃合同時，該七檔門面的使用權(quán)歸屬于黃思灣街道辦事處城管市容環(huán)境衛(wèi)生管理所，紅某房屋租賃服務(wù)部不可能將自身不享有使用權(quán)的七檔門面納入租賃范圍出租給百利公司，且在雙方的往來函件中百利公司均未提出過異議，故百利公司承租的房屋不包括劇院側(cè)面菜場七檔門面。百利公司提出劇院側(cè)面菜場七檔門面屬于租賃范圍，要求紅某房屋租賃服務(wù)部支付租金損失336000元的上訴請求不能成立，本院不予支持。
二、關(guān)于擴建二層的土建基礎(chǔ)部分的施工費是否存在漏審的問題。在原審訴訟中，百利公司提起反訴要求紅某房屋租賃服務(wù)部支付擴建裝修款427563.73元，包含了改造工程設(shè)計費12000元、改造裝修費269000元、超市吊燈施工費20626元、消防安裝工程費28857.54元、閉路監(jiān)控工程費28262.57元、燈帶安裝工程費50111.64元、廣播系統(tǒng)工程費7911.98元、樓梯加工安裝費4868元、電網(wǎng)改造工程費5926元。上述擴建施工費用中并不包含土建基礎(chǔ)部分的施工費，故原審判決不存在漏審的問題。百利公司提出要求紅某房屋租賃服務(wù)部承擔50%的擴建二層土建基礎(chǔ)部分施工費的上訴請求不能成立，本院不予支持。
三、關(guān)于二樓閑置房屋租金損失按15000元／年計算是否過低的問題。根據(jù)租賃合同約定，年租金為100000元，百利公司承租的整個房屋的面積為3000平方米左右，而二樓閑置面積約為750平方米，占整個承租房屋面積的25%，原審判決綜合二樓閑置房屋的面積、利用價值、出租率等情況酌情認定按15000元／年計算并無不當，且百利公司對其提出的應(yīng)當按每平方米7元，即63000元／年標準計算租金損失亦未提供相關(guān)依據(jù)，故百利公司提出該損失按15000元／年計算過低的上訴理由不能成立，本院不予支持。
四、關(guān)于劇院正門五檔門面延期交付的法律責任。依據(jù)租賃合同約定，逾期交付房屋的，紅某房屋租賃服務(wù)部每天按保證金總額的5‰向百利公司支付違約金。因雙方對于逾期交付房屋的違約責任進行了約定，而百利公司提出其實際損失與70500元違約金相差懸殊，但未提供證據(jù)證明，故百利公司提出要求紅某房屋租賃服務(wù)部承擔延遲交付五檔門面的違約金，免除該五檔門面遲延交付期間的租金，并承擔其遲延開業(yè)的經(jīng)營損失的上訴請求不能成立，本院不予支持。
五、關(guān)于一樓閑置房屋租金差額損失的責任承擔問題。百利公司之所以收回已經(jīng)出租給曹庭興的一樓房屋，并與之改簽租賃合同，是由于百利公司與紅某房屋租賃服務(wù)部都在積極促成房屋改造開發(fā)項目，減少拆遷難度，降低開發(fā)補償成本，雙方共同期待獲取房屋開發(fā)所帶來的補償利益。故原審法院根據(jù)公平原則判決百利公司與紅某房屋租賃服務(wù)部各自負擔50%的一樓閑置房屋租金損失并無不當。百利公司提出一樓閑置房屋租金損失是由于紅某房屋租賃服務(wù)部的原因造成，應(yīng)當承擔全部責任或者主要責任的上訴理由不能成立，本院不予支持。
六、關(guān)于劇院擴建二層部分的財產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)問題。百利公司向本院提出上訴，請求確認其對劇院擴建二層房屋享有50%的財產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)。因該請求百利公司在原審訴訟中并未提出，系二審期間新增加的請求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百二十八條“在第二審程序中，原審原告增加獨立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當事人另行起訴”的規(guī)定，因雙方就百利公司提出的該項新增加的請求未能協(xié)商一致，故百利公司就該項請求另行向法院提起訴訟。
七、關(guān)于租賃期間屆滿以后的占用費的支付標準問題。百利公司提出其為了配合舊房改造，劇院一、二樓的房屋沒有使用，在計算占用費時應(yīng)當扣除該部分面積的上訴理由。因紅某房屋租賃服務(wù)部向百利公司發(fā)函通知百利公司保持現(xiàn)狀，不要對外擴大出租，指的是租賃期間內(nèi)。而在租賃期間屆滿后，百利公司并未騰退該房屋，至今仍占用該房屋，故原審判決按原合同約定的租金每年100000元標準計算占用費正確，本院應(yīng)予支持。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費20060元，由百利公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　嚴云峰 審　判　員　　曹曉燕 代理審判員　　張　莉

書記員：彭嬌娥