上訴人（一審被告）：黃某陽(yáng)某投資擔(dān)保有限公司。住所地：黃某市下陸區(qū)新下陸街33-3號(hào)。
法定代表人：袁明卿，系該公司董事長(zhǎng)。
被上訴人（一審原告）：黃某市第五醫(yī)院。住所地：黃某市下陸區(qū)新下陸街33號(hào)。
法定代表人：張麗霞，該院院長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：江旭紅，湖北易圣律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某陽(yáng)某投資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)某公司）因與黃某市第五醫(yī)院（以下簡(jiǎn)稱市五醫(yī)院）房屋租賃合同糾紛一案，不服黃某市下陸區(qū)人民法院（2015）鄂下陸民初字第01173號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月12日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定基本事實(shí)屬實(shí)。
另查明，2009年7月7日，市五醫(yī)院、陽(yáng)某公司與黃某市資產(chǎn)收益征管辦簽訂《租賃合同》時(shí)，該出租房屋的原承租人楊向東等四人未騰退該房屋。后原承租人楊向東等四人協(xié)商，于2009年10月15日將該房屋二、三層一并移交楊向東處理。嗣后，楊向東從陽(yáng)某公司轉(zhuǎn)租該房屋的一層，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)揚(yáng)帆超市，二、三層則交付給陽(yáng)某公司。2015年2月9日，市五醫(yī)院與陽(yáng)某公司擬就租賃房屋進(jìn)行交接，由于市五醫(yī)院對(duì)陽(yáng)某公司作價(jià)轉(zhuǎn)讓的辦公設(shè)施及裝修補(bǔ)償事宜無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，未接收租賃房屋鑰匙。后雙方多次協(xié)商無(wú)果，市五醫(yī)院遂訴至法院。同日，雙方單獨(dú)就陽(yáng)某公司轉(zhuǎn)租的一層揚(yáng)帆超市水電費(fèi)負(fù)擔(dān)及后續(xù)租賃問(wèn)題達(dá)成了一致。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、《租賃合同》約定的租賃期限如何認(rèn)定，租金應(yīng)如何計(jì)算；2、雙方租期屆滿后房屋騰退時(shí)間及房屋租金損失如何承擔(dān)。
關(guān)于租賃期限的認(rèn)定和租金計(jì)算問(wèn)題。本案中，陽(yáng)某公司與市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦2009年7月7日簽訂《租賃合同》，但因該房屋原承租人未騰退房屋，市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦并未及時(shí)向陽(yáng)某公司交付該房屋。從原承租人2009年10月15日達(dá)成一致意見(jiàn)移交該房屋二、三層的情況看，該租賃房屋整體交付陽(yáng)某公司的時(shí)間顯然在此之后。結(jié)合該部分事實(shí)，對(duì)陽(yáng)某公司稱其接收該房屋為2009年11月份的主張，本院予以確認(rèn)。根據(jù)《租賃合同》約定的起租時(shí)間為2009年10月1日的情形看，《租賃合同》簽訂后陽(yáng)某公司實(shí)際享有約三個(gè)月裝修免租期。由于實(shí)際交付房屋時(shí)間延后，該裝修免租期亦應(yīng)于2009年11月份交付房屋時(shí)起順延三個(gè)月，故《租賃合同》實(shí)際起租時(shí)間應(yīng)確定為2010年2月1日。按《租賃合同》約定租期60個(gè)月，租期于2015年1月31日屆滿。在此期間陽(yáng)某公司實(shí)際支付租金48萬(wàn)元，交納押金2萬(wàn)元，支出房屋修繕費(fèi)43260元，雙方對(duì)于上述款項(xiàng)均無(wú)異議，故沖抵租金后，截至2015年1月31日，陽(yáng)某公司尚欠租金為56740元。陽(yáng)某公司主張其支出清場(chǎng)費(fèi)4萬(wàn)元應(yīng)抵扣租金，因市五醫(yī)院不予認(rèn)可，且陽(yáng)某公司無(wú)法提供當(dāng)時(shí)作為出租人黃某市資產(chǎn)收益征管辦和管理人市五醫(yī)院確認(rèn)該筆費(fèi)用抵扣租金的證據(jù)，一審判決對(duì)該筆4萬(wàn)元清場(chǎng)費(fèi)不予確認(rèn)并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以維持。
關(guān)于雙方租期屆滿后房屋騰退時(shí)間及房屋占用費(fèi)的確定問(wèn)題。2015年2月9日，陽(yáng)某公司和市五醫(yī)院因轉(zhuǎn)讓設(shè)施物品未達(dá)成一致意見(jiàn)，客觀上雙方騰退租賃房屋的交接手續(xù)并未完成。雙方直至2016年1月15日，在法院主持下進(jìn)行房屋鑰匙交接，并就陽(yáng)某公司部分資產(chǎn)設(shè)施轉(zhuǎn)讓達(dá)成一致意見(jiàn)。故一審判決確認(rèn)陽(yáng)某公司實(shí)際騰退房屋時(shí)間為2016年1月15日得當(dāng)，本院予以維持。一審判決確認(rèn)《租賃合同》約定的2014年9月30日為租期屆滿之日與客觀事實(shí)不符，認(rèn)定租賃合同期限屆滿后陽(yáng)某公司占用房屋時(shí)間為2014年10月1日至2016年1月15日不當(dāng)，本院予以糾正，確認(rèn)陽(yáng)某公司實(shí)際占用房屋時(shí)間為2015年2月1日至2016年1月15日，該期間租金損失為11.5萬(wàn)元。關(guān)于租賃房屋占用期間租金損失的承擔(dān)問(wèn)題。雙方2015年2月9日未完成騰退房屋交接手續(xù)，直至完成交接前雙方均進(jìn)行過(guò)多次協(xié)商。在陽(yáng)某公司實(shí)際未再使用該房屋開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形下，對(duì)租賃房屋閑置而可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失陽(yáng)某公司和市五醫(yī)院均負(fù)有積極減損的義務(wù)。陽(yáng)某公司在市五醫(yī)院不同意接受其確定的辦公用品、資產(chǎn)設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格后，未及時(shí)搬離其所有的物品，應(yīng)承擔(dān)占用房屋期間的相應(yīng)損失。市五醫(yī)院租賃合同到期后，在不同意接受陽(yáng)某公司轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)設(shè)備情形下，與陽(yáng)某公司繼續(xù)保持協(xié)商，未及時(shí)明確表明態(tài)度，依法主張權(quán)利，對(duì)租賃房屋閑置亦應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。因該房屋一層在租期屆滿后仍出租給揚(yáng)帆超市繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，該部分租金收益未受影響，故對(duì)該租賃房屋2015年2月1日至2016年1月15日期間的租金損失扣除該部分收益后，本院酌定由陽(yáng)某公司承擔(dān)60%，市五醫(yī)院承擔(dān)40%。
至于，雙方主張違約金及租金票據(jù)的問(wèn)題。陽(yáng)某公司截至2015年1月31日尚欠市五醫(yī)院租金56740元，一審判決認(rèn)定陽(yáng)某公司拖欠租金構(gòu)成違約正確，酌定陽(yáng)某公司支付違約金5000元適當(dāng)，本院予以維持。陽(yáng)某公司以市五醫(yī)院延遲交房構(gòu)成違約，主張市五醫(yī)院應(yīng)按照合同總額的20%向其支付12萬(wàn)元的違約金。根據(jù)陽(yáng)某公司陳述，《租賃合同》簽訂后，其與市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦及原承租人就房屋交付相關(guān)事宜進(jìn)行過(guò)四方協(xié)商，該事實(shí)表明延期交付租賃房屋實(shí)則是各方協(xié)商一致的結(jié)果。陽(yáng)某公司在當(dāng)時(shí)認(rèn)可延期交付房屋，現(xiàn)以此主張市五醫(yī)院構(gòu)成違約的理由不能成立。況且，根據(jù)《租賃合同》約定內(nèi)容看，并未涉及市五醫(yī)院、黃某市資產(chǎn)收益征管辦不按期交付房屋需承擔(dān)合同總額的20%違約金的具體條款，故陽(yáng)某公司主張五醫(yī)院支付其12萬(wàn)元違約金的理由缺乏事實(shí)和法律根據(jù)，本院不予支持。關(guān)于租金票據(jù)。《租賃合同》中并未約定陽(yáng)某公司支付租金后，黃某市資產(chǎn)收益征管辦、市五醫(yī)院應(yīng)向其開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。黃某市資產(chǎn)收益征管辦、市五醫(yī)院系行政事業(yè)單位，收取租金時(shí)開(kāi)具了從黃某市財(cái)政局領(lǐng)取的湖北省行政事業(yè)單位資金往來(lái)結(jié)算票據(jù)，開(kāi)具票據(jù)并未違反合同約定。陽(yáng)某公司主張市五醫(yī)院開(kāi)具租金票據(jù)違反稅法相關(guān)規(guī)定，屬另一性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案處理范圍，故本院亦不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，部分處理不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持黃某市下陸區(qū)人民法院（2015）鄂下陸民初字第01173號(hào)民事判決書(shū)主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
二、變更黃某市下陸區(qū)人民法院（2015）鄂下陸民初字第01173號(hào)民事判決書(shū)主文第二項(xiàng)為：陽(yáng)某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付市五醫(yī)院人民幣租金56740元及違約金5000元，房屋占用費(fèi)11.5萬(wàn)元扣除揚(yáng)帆超市2015年2月1日至2016年1月15日期間租金收益部分后，由陽(yáng)某公司按60%向市五醫(yī)院支付占用費(fèi)，市五醫(yī)院同時(shí)向陽(yáng)某公司支付設(shè)備轉(zhuǎn)讓費(fèi)7萬(wàn)元。
一審案件受理費(fèi)5650元，減半收取為2825元，由陽(yáng)某公司負(fù)擔(dān)1825元，市五醫(yī)院負(fù)擔(dān)1000元；二審案件受理費(fèi)5650元，由陽(yáng)某公司負(fù)擔(dān)3825元，市五醫(yī)院負(fù)擔(dān)1825元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉紅斌 審　判　員　　柴　卓 代理審判員　　南又春

書(shū)記員：黃顯珠