上訴人（原審被告、反訴原告）：武漢中天力商業(yè)管理有限公司。住所地：湖北省武漢市東西湖區(qū)徑河農(nóng)場十字路北街14號。
法定代表人：周勁波，該公司董事長。
委托代理人：許莉莎，該公司職員。
委托代理人：吳遠文，湖北建盛律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：黃石市城市建設投資開發(fā)公司。住所地：湖北省黃石市磁湖東路28號。
法定代表人：黃荊國，該公司董事長。
委托代理人：張順，湖北易圣律師事務所律師。
委托代理人：李軍山，湖北易圣律師事務所律師。

上訴人武漢中天力商業(yè)管理有限公司（以下簡稱武漢中天力公司）因與被上訴人黃石市城市建設投資開發(fā)公司（以下簡稱黃石城投公司）合同糾紛一案，不服湖北省黃石市中級人民法院（2015）鄂黃石中民一初字第00033號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由代理審判員孫剛擔任審判長，代理審判員葉可、牛卓參加評議的合議庭，于2015年5月29日公開開庭進行了審理。武漢中天力公司的委托代理人許莉莎、吳遠文，黃石城投公司的委托代理人張順、李軍山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
黃石城投公司原審時訴稱：黃石城投公司與武漢中天力公司于2011年10月18日簽訂一份《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》，約定將名為“磁湖天地”園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)全部租賃給武漢中天力公司經(jīng)營，租賃期限為15年，租金按一定的方法計算并按月支付。還約定逾期交付租金的，按每日萬分之五的標準支付違約金，逾期超過一個月的，黃石城投公司有權解除合同；如果黃石城投公司根據(jù)合同約定解除合同的，武漢中天力公司應支付400萬元的違約金等。合同簽訂后，黃石城投公司依約交付了約定的合同房屋和設施，武漢中天力公司接受后也進行了經(jīng)營管理。但自2014年1月起至今，武漢中天力公司拒付租金已達9個月，且經(jīng)多次催討而不履行。黃石城投公司已于2014年9月3日向武漢中天力公司送達了解除雙方合同的通知。請求法院判令：1、武漢中天力公司向黃石城投公司支付自2014年1月起至起訴之日止的9個月的租金3230010元，并承擔按逾期交付租金直至付清之日止每日萬分之五的違約金；2、解除雙方于2011年10月18日簽訂的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》，并由武漢中天力公司承擔于合同解除后30日內(nèi)不予返還園區(qū)資產(chǎn)按合同解除時執(zhí)行的租金標準兩倍的占用費及支付違約金400萬元；3、武漢中天力公司承擔黃石城投公司應支付的律師服務費8萬元。
武漢中天力公司答辯并反訴稱：雖然武漢中天力公司確實存在逾期交納租金的事實，但這是多方面客觀原因造成，且雙方對此一直正在友好協(xié)商過程中。由于本案合同是委托管理經(jīng)營和物業(yè)租賃的綜合合同，武漢中天力公司對受托管理部分的物業(yè)投入了大量的管理資金，營造了園區(qū)優(yōu)美的風景風貌，優(yōu)化了園區(qū)的經(jīng)營環(huán)境，形成了園區(qū)極高的無形價值，取得了極大的管理功效和成績。而黃石城投公司對此委托管理部分沒有進行合理的補償即以逾期交納租金而解除合同違背公平原則。況且，雙方對此爭議尚在協(xié)商之中，也還存在互負債務應予抵銷；武漢中天力公司還在黃石城投公司存有履約保證金，也足以抵扣欠付的租金，黃石城投公司單方解除合同缺乏事實依據(jù)，且主張的違約金過高。為履行雙方合同，武漢中天力公司已投入公共管理資金約177萬余元，且由于黃石城投公司的原因造成合同項下經(jīng)營房屋面積減少達29.48%，現(xiàn)時市場環(huán)境巨變也導致房屋租金下滑超過30%，故應依情勢變更原則下調房屋租金基數(shù)。請求判令：1、確認黃石城投公司單方解除合同的通知無效；2、黃石城投公司支付武漢中天力公司墊支的資金177萬余元（開庭時確認為2144708元）；3、依情勢變更原則按租賃房屋減少的面積和市場巨變因素綜合以30%的標準變更下調合同租金基數(shù)及變更下調階段租金增長基數(shù)。
原審法院查明：2010年1月，黃石市發(fā)展和改革委員會以黃改發(fā)投資（2010）10號文核準了黃石城投公司在本市磁湖東北岸建設景觀工程。該工程主要包括4個子項，1、景觀小品工程，包括湖濱大道主入口區(qū)廣場和榴花廣場等；2、綠化工程約55000平方米，包括各種喬木、灌木以及水生植物等；3、主要建筑工程總面積約13000平方米，樁基、室外親水平臺面積約8500平方米；4、市政基礎設施工程，包括3座橋、亞光新村段道路、堤路改造、綜合管線等。工程核準后，黃石城投公司即開始投入資金建設，并同時對市場有意合作的企業(yè)進行了摸底，初步篩選武漢中天力公司作為合作伙伴，武漢中天力公司亦積極跟蹤服務該項目的各項建設。2011年6月4日，在武漢中天力公司的協(xié)助下，黃石城投公司對該園區(qū)約17000平方米的房屋20年間的出租預期收益情況進行了評估。其中，在采取第一年的起始租金為50元／平方米（后每3年按一定比例遞增）且雙方按一定固定比例分成的合作模式下，該園區(qū)的經(jīng)營費用（包括人員工資、公共部分照明費用、綠化管理維護費用、衛(wèi)生清潔費用、安保費用、設備保養(yǎng)及維護費用等）根據(jù)分配比例的不同，或為雙方共同負擔或為武漢中天力公司獨自負擔。而在黃石城投公司只收取保底租金的合作模式下，第一年的起始租金為30元／平方米（后每3年按一定比例遞增）。同年10月18日，黃石城投公司與武漢中天力公司簽訂一份《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》。合同主要內(nèi)容為：黃石城投公司將“磁湖新天地”園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（下稱園區(qū)資產(chǎn)）房屋總面積約16963平方米委托武漢中天力公司經(jīng)營管理及租賃用于經(jīng)營商業(yè)、旅游業(yè)、休閑娛樂業(yè)等，租期為15年，至2026年10月31日止；合同解除的，武漢中天力公司應在合同解除后三十日內(nèi)返還園區(qū)資產(chǎn)，逾期返還的，逾期期間的使用費按合同終止時執(zhí)行的租金標準的二倍支付；除“飛天白鷺”整體建筑（面積約5000平方米）實行定向招商、另行計付租金外，園區(qū)其他資產(chǎn)實行統(tǒng)一方式計付租金。租金標準為前3年30元／平方米／月，從第4年起50元／平方米／月，第7年起70元／平方米／月……；給予武漢中天力公司6個月免交租金的優(yōu)惠，租金按月交付，每月10日前支付。逾期交租金的，應按每日萬分之五的標準支付違約金，逾期超過一個月的，黃石城投公司可以解除合同；合同簽訂生效后，武漢中天力公司向黃石城投公司支付履約保證金400萬元（如黃石城投公司需要將“飛天白鷺”建筑整體委托第三方經(jīng)營，考慮到委托武漢中天力公司租賃面積的減少而園區(qū)實際管理費用不變的因素，黃石城投公司同意在合同簽訂后十個工作日內(nèi)退還履約保證金100萬元）；園區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、停車場、橋梁、電力、通信、綠化、給排水、供氣供熱等設施設備由武漢中天力公司負責維修；黃石城投公司為武漢中天力公司在園區(qū)內(nèi)免費提供合適的辦公場所；黃石城投公司根據(jù)合同約定解除合同的，武漢中天力公司應向黃石城投公司支付400萬元的違約金；違約金不足以彌補損失的，還應賠償不足部分。損失包括但不限于已免的6個月租金、園區(qū)資產(chǎn)閑置期間的租金、新的承租人所需招商及裝修期的租金損失等。合同發(fā)生爭議且協(xié)商不成的，由園區(qū)所在地法院管轄，勝訴一方支出的律師服務費由敗訴方承擔；合同還約定了其他內(nèi)容。
合同簽訂后，武漢中天力公司于2011年11月28日向黃石城投公司交付了400萬元（后于2014年6月退還100萬元，實收300萬元）的經(jīng)營風險金，黃石城投公司于2012年5月25日前陸續(xù)向武漢中天力公司移交了包括16棟建筑物（不包括“飛天白鷺”建筑約5000平方米）在內(nèi)的園區(qū)經(jīng)營權，雙方自2012年12月開始計付租金。
武漢中天力公司在經(jīng)營該園區(qū)過程中，為擴大招商影響，聘請了相關設計機構對園區(qū)的景觀概念進行了設計，并在媒體上發(fā)布了招商宣傳和廣告等，由此花費了一定費用；為使園區(qū)正常經(jīng)營與運轉，截止黃石城投公司提起訴訟時止，武漢中天力公司分別支付了園區(qū)內(nèi)的公共照明費用、道路維護費用、園區(qū)變壓器、電纜及基礎設施維修費用，還將園區(qū)的綠化養(yǎng)護及園區(qū)保潔工作外包其他專業(yè)公司，亦花費了一定費用。以上費用經(jīng)武漢中天力公司統(tǒng)計為1854708元。另外，經(jīng)黃石城投公司同意，武漢中天力公司在該園區(qū)內(nèi)自建了辦公用房，其自報花費290000元。
自2012年1月12日起至武漢中天力公司停付租金時止，武漢中天力公司認為黃石城投公司未交付“飛天白鷺”建筑面積約5000平方米，致實際租賃面積比合同約定減少了約三分之一，且公用照明、園區(qū)公共設施維修、綠化保潔等皆應屬城維費開支，故多次書面請求黃石城投公司將合同中所約定的每3年租金遞增幅度調減三分之一，即從20元調至13元和撥付“城維費”（即認為公共照明、道路維護、變壓器、電纜及基礎設施維修，以及綠化、保安保潔工作皆應屬城市公共設施維護開支范疇）補助等。同年5月22日，黃石城投公司向黃石市人民政府行文請示將園區(qū)內(nèi)的城市公共設施及綠化、保安保潔等交由武漢中天力公司統(tǒng)一管理和維護，相關費用由相關主管部門核定后納入城維費支出，但該請示未獲得黃石市人民政府同意。在此期間，武漢中天力公司仍按合同約定支付黃石城投公司租金，對外招商經(jīng)營該園區(qū)，并獲得湖北省食品藥品監(jiān)督管理局頒發(fā)的2013年度全省餐飲服務食品安全示范街區(qū)的稱號；且黃石城投公司還將黃石磁湖北岸及西北岸的經(jīng)營性資產(chǎn)仍委托給武漢中天力公司經(jīng)營管理。
此后，就武漢中天力公司提出的調減租金標準及給予“城維費”補助問題，雙方多次協(xié)商仍不能達成協(xié)議，兼之武漢中天力公司向其他經(jīng)營戶出租的房屋因市場原因而致其他經(jīng)營戶或退租或拖欠租金的情形時有發(fā)生，故武漢中天力公司于2014年1月起拒絕支付租金。為此，黃石城投公司于2014年6月期間對武漢中天力公司提出各項要求中屬合理要求的退還100萬元經(jīng)營風險金及自建辦公用房予以同意后，武漢中天力公司仍以未調減租金標準及給予“城維費”補助為由拒絕支付租金。故黃石城投公司與黃石易圣律師事務所簽訂應支付8萬元律師服務費的代理合同后，于2014年9月3日向武漢中天力公司發(fā)送了《關于解除〈委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同〉的通知》，要求武漢中天力公司承擔相應的法律責任，并隨之提起訴訟。
根據(jù)黃石市人民政府的要求，該園區(qū)的“飛天白鷺”建筑被整體劃歸其他文化單位并被該單位予以部分出租，出租價格約18.5元／平方米。截止2014年10月11日黃石城投公司提起訴訟時止，武漢中天力公司已連續(xù)9個月未向黃石城投公司交付租金，共差欠3230010元。
訴訟過程中，原審法院根據(jù)黃石城投公司的申請，對武漢中天力公司應收取其他承租戶的租金采取了訴訟保全措施，自2014年11月份起，其他承租戶的租金交至原審法院指定帳戶，由黃石城投公司保管。為維護該園區(qū)的平穩(wěn)，雙方當事人同意在訴訟期間武漢中天力公司暫不退出該園區(qū)，并參與該園區(qū)的日常管理。
原審法院認為：黃石城投公司與武漢中天力公司于2011年10月18日簽訂的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》是雙方當事人在充分協(xié)商的基礎上訂立，反映了雙方當事人的真實意思，合同內(nèi)容也未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，為有效合同。對此份合同，雙方當事人皆應按合同的約定，嚴格履行各自的義務。一、黃石城投公司未向武漢中天力公司交付“飛天白鷺”建筑物，未給予“城維費”補助是否構成違約？雖然雙方在合同中約定的租賃面積約17000平方米包含“飛天白鷺”建筑物，但合同同時還約定“如黃石城投公司需要將‘飛天白鷺’建筑整體委托第三方經(jīng)營的，黃石城投公司同意退還履約保證金100萬元”，從該約定條款的內(nèi)容看，雙方在簽訂合同時，對“飛天白鷺”建筑物是否一定包含在17000平方米內(nèi)并未完全明確，而是采取“兩可”的方式，即最后需看政府有關機構對“飛天白鷺”建筑物是否有特別要求而設定。實際履行中，因“飛天白鷺”建筑物被黃石市人民政府整體劃歸其他文化單位所有，并由該單位自行向外出租，屬合同約定的第三方整體經(jīng)營情形，且黃石城投公司已退還履約保證金100萬元給武漢中天力公司，故黃石城投公司未將“飛天白鷺”建筑物交付武漢中天力公司并不違約?！俺蔷S費”在雙方訂立的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》中并無約定，而從武漢中天力公司的主張看，其所稱“城維費”即指“園區(qū)內(nèi)的公共照明、道路維護、變壓器、電纜及基礎設施維修費用，以及綠化、保安保潔費用”，對以上費用的事項，合同只約定了由武漢中天力公司負責維修，但是，從雙方簽訂合同的整個過程看，武漢中天力公司所稱的“城維費”應由其自行負擔。理由：1、在簽訂合同之前雙方當事人對該園區(qū)出租預期收益進行的評估中，“園區(qū)內(nèi)的公共照明、道路維護、變壓器、電纜及基礎設施維修費用，以及綠化、保安保潔費用”等皆屬經(jīng)營費用，該經(jīng)營費用只有在起始租金為50元／平方米且雙方皆為該園區(qū)經(jīng)營投資人的合作模式下，根據(jù)雙方對收益分配比例的不同，才由雙方共同負擔或由武漢中天力公司單獨負擔。而在黃石城投公司選擇只采取收取保底租金（即起始租金為30元／平方米）的合作模式下，黃石城投公司不為該園區(qū)的經(jīng)營投資人，當然不負擔該園區(qū)的經(jīng)營費用。故該經(jīng)營費用應由單獨經(jīng)營該園區(qū)的武漢中天力公司負擔；2、雖然武漢中天力公司在經(jīng)營該園區(qū)過程中除提出本案爭議問題外，與黃石城投公司合作較好，黃石城投公司由此還將其他物業(yè)交由其經(jīng)營管理，武漢中天力公司經(jīng)營該園區(qū)也獲得了一定的榮譽，但上述事實皆非改變合同約定的依據(jù)。2012年5月22日，黃石城投公司在武漢中天力公司的要求下，向黃石市人民政府行文請示將園區(qū)內(nèi)的城市公共設施及綠化、保安保潔等費用納入城維費支出，但該請示未獲得黃石市人民政府同意，雙方因此更未達成對合同的變更。武漢中天力公司以黃石城投公司曾向黃石市人民政府發(fā)出行文，即認為黃石城投公司同意給予“城維費”補助并無合同依據(jù)。二、黃石城投公司提出解除合同是否合理？雖然本案合同名稱中有“委托經(jīng)營管理”的字樣，且在實際履行中，黃石城投公司也確有將群眾反映該園區(qū)內(nèi)影響市容的事項指定給武漢中天力公司處理，但是，從整個合同內(nèi)容看，雙方簽訂的是對整個園區(qū)經(jīng)營權的出租，并不是單指16棟房屋的出租，故武漢中天力公司認為除16棟房屋外的其他構筑物系接受委托經(jīng)營，并無合同依據(jù)。同時，即便是委托經(jīng)營管理，被委托人收取管理費用亦要有相應依據(jù)。本案雙方在合同中只是約定以16棟房屋的建筑面積為準計算整個園區(qū)經(jīng)營權的租賃價格，并未約定委托管理費用，故武漢中天力公司主張黃石城投公司應對委托管理部分進行合理補償并無合同依據(jù)，該主張不能成立。雖然武漢中天力公司向黃石城投公司交付了300萬元的經(jīng)營風險金，可以抵扣部分欠付的租金，但是，《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定的是“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。本案中，雙方合同約定“逾期交租金的，應按每日萬分之五的標準支付違約金，逾期超過一個月的，黃石城投公司可以解除合同”，現(xiàn)武漢中天力公司已逾期9個月未交付租金，黃石城投公司根據(jù)合同的約定，提出解除合同符合法律規(guī)定。三、是否依據(jù)情勢變更原則下調租金？情勢變更原則是指合同有效成立后，因發(fā)生當事人無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。本案中，武漢中天力公司以國家禁止國家機關和國家工作人員參與高檔飲食消費和娛樂消費，造成承租戶盈利收入減少而退租或欠租為由主張適用情勢變更原則，由于商業(yè)機構選擇何種人群為經(jīng)營目標，該人群是否參與消費等，系商業(yè)機構應當預見到的商業(yè)風險因素，不屬情勢變更的原因。況且，武漢中天力公司系在簽訂合同后尚未實際履行前即提出要求下調租金，更是與其提出的情勢變更原因無關，故對武漢中天力公司提出下調租金的主張不予支持。
綜上，黃石城投公司以武漢中天力公司違反合同約定，主張欠付的租金、房屋占用費、律師服務費的請求成立，原審法院予以支持；因黃石城投公司于2014年9月3日已向武漢中天力公司送達了《關于解除〈委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同〉的通知》，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條“合同自通知到達對方時解除”的規(guī)定，該合同已于同年9月3日解除。黃石城投公司將其已行使合同解除權的合同再次請求人民法院予以解除不符合法律規(guī)定，原審法院對其該請求不再支持。由于黃石城投公司因武漢中天力公司違反合同造成的損失即為逾期收取租金及6個月的免租損失，且武漢中天力公司亦提出了違約金約定過高，請求予以適當減少的抗辯，故原審法院對黃石城投公司主張逾期交付租金的違約金及房屋占用費的損失皆調整為按人民銀行同期貸款利息加收50%逾期利息后，以該數(shù)值的130%為標準計算相應損失（即以人民銀行同期貸款利率的195%計算損失）；因黃石城投公司實際參與園區(qū)的管理時，該園區(qū)資產(chǎn)已有承租戶經(jīng)營，基本不會發(fā)生資產(chǎn)閑置等損失，故雙方合同約定守約方解除合同，另一方支付400萬元的違約金過高，考慮到武漢中天力公司實際經(jīng)營時間的長短，原審法院酌情調整該損失為3個月的租金損失。因自2014年11月份起，原審法院根據(jù)黃石城投公司的申請，已將該園區(qū)其他承租戶交納租金的管控權交于黃石城投公司，故武漢中天力公司自2014年9月3日收到解除通知后，實際只占用該園區(qū)1個月，其應支付該占用期間的占用費及損失。因武漢中天力公司提出請求確認黃石城投公司解除合同的通知無效的反訴請求與法律規(guī)定不符，原審法院對該反訴請求不予支持；武漢中天力公司提出墊支的資金除建設辦公用房費用外，“城維費”及廣告招商等費用皆屬經(jīng)營費用，本應由其負擔，故原審法院對武漢中天力公司該部分反訴請求不予支持；而建設辦公用房費用黃石城投公司早已承諾支付，只是要求武漢中天力公司根據(jù)市政設施列入固定資產(chǎn)時需先行審計再予報賬的規(guī)定，先審計后再據(jù)實支付。但武漢中天力公司對該建設辦公用房費用至今未予審計，故原審法院對武漢中天力公司該部分的反訴請求因其主張權利的條件不成就暫不予支持；其提出下調租金標準的原因并非適用情勢變更原則的原因，故對武漢中天力公司請求下調租金的反訴請求不予支持。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條第二款的規(guī)定，判決：一、武漢中天力公司應于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司自2014年元月10日起至同年9月10日止9個月的租金3230010元，并承擔每月逾期交付租金的損失（損失以每月358890元按人民銀行同期貸款利率的195%計算至本判決確定給付之日）；二、武漢中天力公司應于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司2014年10月期間未退還園區(qū)的占用費358890元，并承擔未支付該占用費期間的損失（損失以每月358890元按人民銀行同期貸款利率的195%計算至本判決確定給付之日）；三、武漢中天力公司應于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司3個月的免租金損失1076670元；四、武漢中天力公司應于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付黃石城投公司律師服務費80000元；五、駁回黃石城投公司的其他訴訟請求；六、駁回武漢中天力公司的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費62410元，訴訟保全費5000元，由黃石城投公司負擔13482元，武漢中天力公司負擔53928元；反訴案件受理費10465元，由武漢中天力公司負擔。
本院經(jīng)審理查明：原審判決查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為：黃石城投公司與武漢中天力公司簽訂的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，為有效合同。根據(jù)合同約定，租賃標的為“磁湖新天地”園區(qū)內(nèi)約16963平方米的房屋，承租人武漢中天力公司還應負擔園區(qū)內(nèi)建筑物、道路、電力、綠化等設施設備的維修義務。對于園區(qū)內(nèi)的約5000平方米的“飛天白鷺”建筑，合同相關約定內(nèi)容表明黃石城投公司對于是否向武漢中天力公司出租具有選擇權。在2012年5月25日前，黃石城投公司向武漢中天力公司移交了16棟建筑物，建筑面積共計11963平方米，黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑，表明黃石城投公司已按合同行使選擇權，系對合同設定權利的處分，武漢中天力公司關于黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑構成違約的上訴理由不能成立。根據(jù)合同約定，黃石城投公司如未將“飛天白鷺”出租給武漢中天力公司，應在十個工作日內(nèi)退還履約保證金100萬元，但黃石城投公司未在2012年5月25日后的十個工作日內(nèi)退還履約保證金100萬元，其行為構成違約。合同還約定，黃石城投公司為武漢中天力公司在園區(qū)內(nèi)免費提供合適的辦公場所，但黃石城投公司未按約提供，而是允許武漢中天力公司在園區(qū)內(nèi)自建了辦公用房，在2014年6月方同意退還100萬元履約保證金及承擔武漢中天力公司自建辦公用房的費用，黃石城投公司未按合同約定適當履行出租人義務，在合同于2012年6月開始履行時，已先行違約，但上述違約行為并未導致合同無法履行，尚不構成根本違約。在扣除應退還的100萬元履約保證金后，武漢中天力公司在2014年1月起拒絕支付租金，主要理由是黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑、武漢中天力公司支付園區(qū)內(nèi)的公共照明、公共設施維修、綠化保潔等開支應由黃石城投公司負擔，要求調整合同約定的租金遞增幅度并由黃石城投公司負擔武漢中天力公司墊付的相關開支。前已述及，黃石城投公司未移交“飛天白鷺”建筑不構成違約，而除公共照明電費之外的公共設施維修、綠化保潔等開支，合同已明確約定由武漢中天力公司負責，武漢中天力公司關于公共設施維修、綠化保潔等開支應由黃石城投公司負擔的上訴理由不能成立。對于武漢中天力公司支付的公共照明電費，范圍包括路燈、草坪景觀燈等園區(qū)公共部分電費，不包含武漢中天力公司租賃的16棟建筑物的電費開支。對于上述電費，合同未予約定，雙方經(jīng)協(xié)商未能達成補充協(xié)議，按照合同有關條款，武漢中天力公司僅負擔公共照明設施的維修義務，黃石城投公司作為園區(qū)的出租人，在租賃范圍為16棟建筑物的情況下，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條的規(guī)定，應承擔武漢中天力公司已墊付的公共照明電費。武漢中天力公司在一審中已提交2012年7月至2014年10月期間支付公共照明電費的支付憑證，共計355778元，該部分費用應由黃石城投公司承擔。綜合以上分析，構成武漢中天力公司租金抵扣的事由包括黃石城投公司應退還的100萬元履約保證金、武漢中天力公司自建辦公用房的費用、武漢中天力公司墊付的公共照明電費三項。在抵扣100萬元履約保證金后，2014年1月起武漢中天力公司已經(jīng)欠租，武漢中天力公司在一審中稱自建辦公用房的費用290000元、2012年7月至2014年10月公共照明的電費355778元，在不考慮電費繳納的期間并假定兩項抵扣主張均成立的情況下，2014年起武漢中天力公司的月租金為358890萬元，即從2014年3月起武漢中天力公司應當繼續(xù)支付租金，但后續(xù)租金武漢中天力公司未再履行支付義務，黃石城投公司于2014年9月3日向武漢中天力公司發(fā)出解除《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》的書面通知，符合合同中逾期支付租金超過一個月黃石城投公司享有合同解除權的約定解除條件，黃石城投公司的解除合同通知已產(chǎn)生解除合同的法律效力，武漢中天力公司關于解除合同通知無效，合同應予繼續(xù)履行的上訴請求不能成立。根據(jù)合同約定，黃石城投公司行使約定解除權解除合同的，武漢中天力公司應向黃石城投公司支付400萬元違約金，違約金不足彌補損失的，還應賠償不足部分，損失包括但不限于已免的6個月租金、園區(qū)資產(chǎn)閑置期間的租金、新的承租人所需招商及裝修期的租金損失等，此外合同還約定了逾期交付租金日萬分之五的違約金。黃石城投公司在本案中訴請的金錢支付責任包含9個月的欠租3230010元及逾期支付日萬分之五的違約金，合同解除的違約金400萬元，合同解除后30日內(nèi)未返還園區(qū)資產(chǎn)按合同解除時租金標準兩倍計算的資金占用費，80000元的律師代理費。本院認為，合同已于2014年9月3日解除，武漢中天力公司欠付租金的期間為2014年1月至2014年9月3日，共8個月零3天，按月租金358890萬元計算，欠付租金計2871120元（8個月）＋35889元（3天）＝2907009元。黃石城投公司的訴訟請求除欠付的租金、逾期占用費、律師代理費外，均屬于合同約定的違約責任范圍，具有違約金的性質，武漢中天力公司在一審中提出了調減的請求并對一審判決提出上訴，而違約金具有補償性和懲罰性，并以補償性為主，懲罰性為輔，因黃石城投公司未提交證明其直接損失和可預期利益損失的相關證據(jù)，原審法院按人民銀行同期貸款利率的195%為標準調減違約金，已能補償黃石城投公司的損失，本院予以確認，武漢中天力公司應按上述標準承擔違約金至付清之日止。關于占用費，合同約定，武漢中天力公司應在合同解除后三十日內(nèi)返還園區(qū)資產(chǎn)，逾期返還的，逾期期間的使用費按合同終止時執(zhí)行的租金標準的二倍支付，該約定對于合同解除給予武漢中天力公司三十日的返還園區(qū)資產(chǎn)的緩沖期，此期間即從2014年9月3日至2014年10月3日期間，不計算占用費。在一審訴訟中，雙方同意在訴訟期間，武漢中天力公司暫不退出園區(qū)，并參與園區(qū)的日常管理，自2014年11月起，其他租戶的租金交至一審法院指定賬戶由黃石城投公司保管，故從2014年11月起，不應再計算占用費。故武漢中天力公司應支付逾期返還園區(qū)資產(chǎn)的占用費的期間為2014年10月4日至2014年10月31日，合同按租金雙倍標準計收占用費的約定實為違約責任的約定，同樣基于黃石城投公司未提交證明損失的證據(jù)的理由，本院將此期間的占用費以一個月的租金為標準調減，武漢中天力公司應向黃石城投公司支付占用費358890元。關于黃石城投公司主張的律師代理費80000元，合同約定勝訴一方的律師服務費由敗訴方承擔，但黃石城投公司并非全案勝訴，故對律師代理費本院不予支持。對黃石城投公司的其他訴訟請求，本院予以駁回。合同解除后，黃石城投公司應退還武漢中天力公司的300萬元履約保證金，在武漢中天力公司的上述債務中扣減。對于武漢中天力公司的反訴請求中請求抵扣的部分，武漢中天力公司墊付的公共照明電費355778元，黃石城投公司應向武漢中天力公司支付。對于武漢中天力公司自建辦公用房的費用，黃石城投公司同意在審計后支付，但在一、二審期間，雙方均未提交審計，一審法院在判決中暫不予支持，并無不當。武漢中天力公司的其他反訴請求，無事實與法律依據(jù)，本院依法予以駁回。
綜上，武漢中天力公司的上訴請求及理由部分成立，本院依法予以支持。原審判決認定事實清楚，但適用法律不當，實體處理欠妥。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省黃石市中級人民法院（2015）鄂黃石中民一初字第00033號民事判決；
二、確認黃石市城市建設投資開發(fā)公司與武漢中天力商業(yè)管理有限公司簽訂的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》已于2014年9月3日解除；
三、武漢中天力商業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向黃石市城市建設投資開發(fā)公司支付2014年1月1日至2014年9月3日的租金2907009元，并支付違約金（違約金以月租金358890元按中國人民銀行同期貸款利率的195%從2014年每月10日起按月分段計算至本判決確定的給付之日止，黃石市城市建設投資開發(fā)公司應退還武漢中天力商業(yè)管理有限公司的300萬元履約保證金，從上述債務中扣減）；
三、武漢中天力商業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向黃石市城市建設投資開發(fā)公司支付2014年10月4日至2014年10月31日期間的占用費358890萬元；
四、黃石市城市建設投資開發(fā)公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向武漢中天力商業(yè)管理有限公司支付公共照明電費355778元；
五、駁回黃石市城市建設投資開發(fā)公司的其他訴訟請求；
六、駁回武漢中天力商業(yè)管理有限公司的其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行上述給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審本訴案件受理費62410萬元，由黃石市城市建設投資開發(fā)公司負擔24964元，武漢中天力商業(yè)管理有限公司負擔37446元，財產(chǎn)保全費5000元，由武漢中天力商業(yè)管理有限公司負擔，反訴案件受理費10465元，由黃石市城市建設投資開發(fā)公司負擔4186元，武漢中天力商業(yè)管理有限公司負擔6279元；二審案件受理費72875元，由黃石市城市建設投資開發(fā)公司負擔29150元，武漢中天力商業(yè)管理有限公司負擔43725元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　孫剛 代理審判員　　葉可 代理審判員　　牛卓

書記員：李婷