上訴人（原審原告暨反訴被告）黃某市京華聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司，住所地湖北省黃某市大智路40號(hào)。
法定代表人李志順，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人鄧紹忠，湖北群力律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審第三人）林余弟。
委托代理人柯丹，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行，住所地湖北省黃某市頤陽(yáng)路560號(hào)。
代表人袁泉，系該分行行長(zhǎng)。
委托代理人周鴻升，系該分行職員。
被上訴人（原審被告暨反訴原告）中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司，住所地北京市東城區(qū)建國(guó)門(mén)內(nèi)大街28號(hào)民生金融中心C座11層。
法定代表人仲建安，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人易中華、姜詠梅，均系湖北華雋律師事務(wù)所律師。
原審第三人北京中拓國(guó)際拍賣(mài)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)天朗園B座23層2306室。
法定代表人葉民，系該公司總經(jīng)理。

上訴人黃某市京華聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)黃某京華聯(lián)運(yùn)公司）、林余弟因合同糾紛一案，不服黃某市黃某港區(qū)人民法院（2014）鄂黃某港民二初字第00176號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年9月16日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人黃某京華聯(lián)運(yùn)公司的委托代理人鄧紹忠，上訴人林余弟的委托代理人柯丹，被上訴人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建行黃某分行）的委托代理人周鴻升，被上訴人中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中建投公司）的委托代理人易中華、姜詠梅，到庭參加了訴訟。原審第三人北京中拓國(guó)際拍賣(mài)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中拓拍賣(mài)公司）經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)故不到庭，依法缺席審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：1987年7月28日，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司與原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行簽訂《協(xié)議書(shū)》。該《協(xié)議書(shū)》第一條約定“黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司同意將房界，東面與交通路相連，南面靠著美華服裝廠樓房山頭，西面以店堂后墻窗外與黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司樓梯相接，北面與原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司店堂相連共墻，底層店堂面積49.44平方米（建筑面積詳見(jiàn)一層建筑平面圖），交給中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行以作營(yíng)業(yè)場(chǎng)所之用”。第二條約定“黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司底層店堂面積49.44平方米歸中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行所有，由其付款，每平方米900元，計(jì)金額44490元，黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司交房日期為產(chǎn)權(quán)分割日期”。第八條約定“今后如因國(guó)家政策變化或其他原因，中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行停辦或撤銷(xiāo)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，按當(dāng)時(shí)的價(jià)格由黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司收回。其無(wú)力收回時(shí)，中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行可自行處理”。1987年8月5日，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司與原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。該《補(bǔ)充協(xié)議》第二條約定“協(xié)議經(jīng)公證生效后十五天內(nèi)，中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行一次性付清購(gòu)房款44490元”。第三條約定“前協(xié)議第二條增加交房日期即為交付驗(yàn)收日期的條款”。第四條約定“前協(xié)議第八條改為：今后如因國(guó)家政策變化或其他原因，中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行不使用此店堂時(shí)，其應(yīng)優(yōu)先按原價(jià)出讓給黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司，黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司無(wú)力收回時(shí)，中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行可自行處理”。1987年8月8日，黃某市公證處對(duì)《協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議》進(jìn)行了公證。同年，原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行將購(gòu)房款44490元交付給原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司將涉訴房屋交付給原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行作營(yíng)業(yè)場(chǎng)所（即“鐘樓儲(chǔ)蓄所”）。原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司于1998年4月被黃某市交通運(yùn)輸集團(tuán)公司兼并后被工商行政部門(mén)注銷(xiāo)，隨后成立了原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司。1999年10月，原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司產(chǎn)權(quán)制度改革實(shí)施方案明確規(guī)定：改制的范圍只限于原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司（原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司）的全部資產(chǎn)。高等級(jí)公路管理所和交通實(shí)業(yè)公司的股份退出原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司。2000年，原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司改制變更為黃某京華聯(lián)運(yùn)公司，原企業(yè)正常債權(quán)債務(wù)一次性轉(zhuǎn)給改制后的民營(yíng)企業(yè)，由該民營(yíng)企業(yè)繼續(xù)履行其權(quán)利和義務(wù)。1993年3月，原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行名稱(chēng)變更為原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市分行。1996年2月，中國(guó)人民銀行同意原中國(guó)人民建設(shè)銀行名稱(chēng)變更為原中國(guó)建設(shè)銀行。1996年3月，原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市分行更名為原中國(guó)建設(shè)銀行黃某市分行。2004年9月14日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于中國(guó)建設(shè)銀行重組改制設(shè)立中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司的批復(fù)》和《關(guān)于中國(guó)建設(shè)銀行重組改制設(shè)立中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司的批復(fù)》。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)同意中國(guó)建設(shè)銀行以分立的方式進(jìn)行重組，設(shè)立中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司；同意中國(guó)建設(shè)銀行承繼未納入中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司的資產(chǎn)和負(fù)債，并改制成為中建投公司。2004年9月17日，原中國(guó)建設(shè)銀行名稱(chēng)變更為“中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司”。
另認(rèn)定：2000年3月，原中國(guó)建設(shè)銀行黃某市分行撤銷(xiāo)了原中國(guó)建設(shè)銀行黃某市勝陽(yáng)港支行鐘樓儲(chǔ)蓄所。隨后，原中國(guó)建設(shè)銀行黃某市分行將涉訴房屋出租給他人使用。2005年12月14日，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司與中建投公司辦理了固定資產(chǎn)交接手續(xù)，其中包含涉訴房屋（即“鐘樓儲(chǔ)蓄所”，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司稱(chēng)其坐落于交通路72號(hào)）。2012年，中建投公司委托中拓拍賣(mài)公司將涉訴房屋（即“鐘樓儲(chǔ)蓄所”，中建投公司稱(chēng)其坐落于交通路23號(hào)副9號(hào)）資產(chǎn)使用權(quán)益進(jìn)行拍賣(mài)。中拓拍賣(mài)公司于2012年10月19日在《楚天都市報(bào)》上刊登了涉訴房屋的拍賣(mài)公告，并定于2012年10月29日舉行拍賣(mài)會(huì)。競(jìng)買(mǎi)人林余弟于2012年10月26日簽署了《競(jìng)買(mǎi)協(xié)議》、《拍賣(mài)標(biāo)的信息》、《拍賣(mài)規(guī)則》等文件，《拍賣(mài)標(biāo)的信息》中明確載明“無(wú)房屋所有權(quán)證和土地證，無(wú)任何權(quán)屬證明，一直由當(dāng)?shù)亟ㄐ泄芾恚瑒澽D(zhuǎn)移交給中建投，該標(biāo)的只拍賣(mài)使用權(quán)益，使用期限不確定，如發(fā)生第三方主張權(quán)利或者政府無(wú)償拆遷，買(mǎi)受人自行承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，自行解決相關(guān)糾紛”。2012年10月29日，競(jìng)買(mǎi)人林余弟以62萬(wàn)元的成交總價(jià)競(jìng)買(mǎi)涉訴房屋資產(chǎn)使用權(quán)益。2012年12月25日，中拓拍賣(mài)公司代表中建投公司與建行黃某分行、林余弟共同就涉訴房屋辦理移交手續(xù)。
再認(rèn)定：1999年，原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司辦理了包含涉訴房屋面積在內(nèi)共計(jì)2937.6平方米的房屋所有權(quán)證（房屋坐落于廣場(chǎng)路31號(hào)）。2001年5月8日，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司辦理了包含涉訴房屋面積在內(nèi)共計(jì)578.81平方米的房屋所有權(quán)證（房屋坐落于廣場(chǎng)路31號(hào)）。2002年7月9日，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司辦理了包含涉訴房屋對(duì)應(yīng)土地面積在內(nèi)共計(jì)82.31平方米的國(guó)有土地使用權(quán)證。2014年3月27日，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司將包含涉訴房屋面積在內(nèi)共計(jì)578.81平方米的房屋辦理了最高額抵押權(quán)登記手續(xù)，抵押權(quán)人為鄂州市農(nóng)村信用合作聯(lián)社花湖信用社，債權(quán)數(shù)額為1800萬(wàn)元，抵押期限從2014年3月27日起至2019年3月27日止。
2014年10月26日，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司向法院提起訴訟，認(rèn)為其享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，請(qǐng)求將黃某市廣場(chǎng)路31號(hào)9（1）層面積49.44平方米的房屋按《協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議》約定價(jià)格44490元賣(mài)給他。中建投公司提出反訴，請(qǐng)求黃某京華聯(lián)運(yùn)公司協(xié)助將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)至其名下。林余弟作為第三人申請(qǐng)參加訴訟，請(qǐng)求法院判令黃某京華聯(lián)運(yùn)公司、建行黃某分行、中建投公司將訴爭(zhēng)房屋協(xié)助過(guò)戶(hù)給他。
原審判決認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一是涉訴房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，二是本訴的訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間。
關(guān)于第一項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即涉訴房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司被兼并注銷(xiāo)、改制變更后，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司接受了原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司的全部資產(chǎn)，其應(yīng)當(dāng)承受原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司對(duì)涉訴房屋的權(quán)利和義務(wù)。原中國(guó)人民建設(shè)銀行名稱(chēng)變更為中國(guó)建設(shè)銀行后，以分立的方式進(jìn)行重組，設(shè)立了中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司，同時(shí)中國(guó)建設(shè)銀行承繼了未納入中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司的資產(chǎn)和負(fù)債，并將名稱(chēng)變更為中建投公司。因此，2005年，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司與中建投公司辦理固定資產(chǎn)（包含涉訴房屋）交接手續(xù)后，中建投公司應(yīng)當(dāng)承受對(duì)涉訴房屋的權(quán)利和義務(wù)，而建行黃某分行對(duì)涉訴房屋不再享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。
各方對(duì)涉訴房屋的所有權(quán)歸屬存有分歧。黃某京華聯(lián)運(yùn)公司認(rèn)為，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司與原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行于1987年簽訂的《協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效并生效。但由于原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司與原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，且位于廣場(chǎng)路31號(hào)的房屋（包含涉訴房屋）所有權(quán)登記在其名下，所有權(quán)從未發(fā)生轉(zhuǎn)移，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十五條之規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”；“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”，涉訴房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬黃某京華聯(lián)運(yùn)公司。且《補(bǔ)充協(xié)議》第四條規(guī)定“今后如因國(guó)家政策變化或其他原因，中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行不使用此店堂時(shí)，其應(yīng)優(yōu)先按原價(jià)出讓給黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司”。2012年10月29日，中建投公司將涉訴房屋賣(mài)給第三人林余弟，但尚未過(guò)戶(hù)，中建投的行為屬于根本違約，故黃某京華聯(lián)運(yùn)公司要求中建投等履行合同義務(wù)，將房屋優(yōu)先賣(mài)給其，既有事實(shí)依據(jù)，又符合法律規(guī)定，且切實(shí)可行。
因我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自2007年10月1日起施行，而本案中原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司與原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行系于1987年簽訂《協(xié)議書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》。根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定及“法不溯及既往”的原則，在沒(méi)有作出特殊規(guī)定的情況下，新的法律規(guī)定不能調(diào)整法律生效前已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)和行為，對(duì)于新法實(shí)施以前的事實(shí)和行為，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定或者約定處理。由于原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司與原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行簽訂的《協(xié)議書(shū)》中明確約定“交房日期為產(chǎn)權(quán)分割日期”，且雙方已按照《協(xié)議書(shū)》的約定各自履行了支付購(gòu)房款和交付涉訴房屋的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條之規(guī)定“按照合同和其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！奔磸脑S某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司將涉訴房屋交付給原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行之日起，涉訴房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行，故中建投公司依法承受了涉訴房屋的所有權(quán)。因此，對(duì)于黃某京華聯(lián)運(yùn)公司主張其享有涉訴房屋所有權(quán)的觀點(diǎn)，因不符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定及《協(xié)議書(shū)》的約定，不予支持。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第四條的約定，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司依法承受了原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司對(duì)涉訴房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但其主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提條件是中建投公司不使用涉訴房屋。對(duì)于《補(bǔ)充協(xié)議》第四條的約定“乙方不使用此店堂時(shí)”的理解應(yīng)結(jié)合《協(xié)議書(shū)》第八條約定的內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，即中建投公司將其對(duì)涉訴房屋依法享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利（即所有權(quán)“四項(xiàng)權(quán)能”）全部轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司才享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，中建投公司將訴爭(zhēng)房屋拍賣(mài)給第三人林余弟時(shí)僅處分了涉訴房屋的使用權(quán)益，涉訴房屋的所有權(quán)仍屬于中建投公司。此時(shí)，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司主張優(yōu)先回購(gòu)涉訴房屋的條件尚未成就。因此，對(duì)于黃某京華聯(lián)運(yùn)公司要求中建投公司等將黃某市廣場(chǎng)路31號(hào)9（1）層面積49.44平方米的房屋按《協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議》約定的價(jià)格44490元賣(mài)給其的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
中建投公司認(rèn)為，根據(jù)《協(xié)議書(shū)》、《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司將涉訴房屋轉(zhuǎn)讓給其后，涉訴房屋屬于其所有。黃某京華聯(lián)運(yùn)公司作為原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司改制后的企業(yè)，其應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《協(xié)議書(shū)》、《補(bǔ)充協(xié)議》項(xiàng)下的義務(wù)，在辦理了涉訴房屋的初始登記后，理應(yīng)告知其公司，并將涉訴房屋過(guò)戶(hù)給其。黃某京華聯(lián)運(yùn)公司未將涉訴房屋過(guò)戶(hù)給其的行為，違反了合同義務(wù)，其有權(quán)要求黃某京華聯(lián)運(yùn)公司繼續(xù)履行。因原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司作為涉訴房屋的出賣(mài)人，其應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。因此，對(duì)于中建投公司要求現(xiàn)如今的黃某京華聯(lián)運(yùn)公司將黃某市廣場(chǎng)路31號(hào)9（1）層面積49.44平方米的房屋（即涉訴房屋）過(guò)戶(hù)至其名下的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。
第三人林余弟認(rèn)為，其通過(guò)競(jìng)拍方式從中建投公司處取得了涉訴房屋的無(wú)期限使用權(quán)，涉訴房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬于其第三人林余弟。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，中建投公司委托第三人中拓拍賣(mài)公司拍賣(mài)的系涉訴房屋的資產(chǎn)使用權(quán)益，使用期限不確定，第三人林余弟在競(jìng)拍前已知曉該事實(shí)。而使用期限不確定的房屋資產(chǎn)使用權(quán)益并不能等同于房屋所有權(quán)，中建投公司將涉訴房屋拍賣(mài)時(shí)僅處分了涉訴房屋的使用權(quán)益，第三人林余弟對(duì)此事實(shí)是清楚的。因此，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司、中建投公司不負(fù)有協(xié)助第三人林余弟辦理涉訴房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的義務(wù)。對(duì)于第三人林余弟要求黃某京華聯(lián)運(yùn)公司、中建投公司將交通路23號(hào)副9號(hào)“鐘樓儲(chǔ)蓄所”房屋（即涉訴房屋）協(xié)助過(guò)戶(hù)給第三人林余弟的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
關(guān)于第二項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，即本訴的訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間。中建投公司認(rèn)為《協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議》中回購(gòu)條款約定的“中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行不使用此店堂”即原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行未使用涉訴房屋作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，由于中國(guó)建設(shè)銀行從2000年后便未使用涉訴房屋作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司在如此長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)從未向中建投公司主張過(guò)回購(gòu)涉訴房屋，現(xiàn)在要求回購(gòu)涉訴房屋，顯然超過(guò)了法律規(guī)定的訴訟時(shí)效時(shí)間。如前所述，《補(bǔ)充協(xié)議》中“中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行不使用此店堂時(shí)”應(yīng)理解為原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行將其對(duì)涉訴房屋依法享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利（即所有權(quán)“四項(xiàng)權(quán)能”）全部轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司才享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。中國(guó)建設(shè)銀行雖然從2000年以后未使用涉訴房屋作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，但其長(zhǎng)期將涉訴房屋出租給他人使用，且中建投公司于2012年10月29日將涉訴房屋的使用權(quán)益拍賣(mài)給第三人林余弟，目前第三人林余弟僅享有涉訴房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但涉訴房屋的所有權(quán)仍應(yīng)歸屬于中建投公司。綜上，因中建投公司對(duì)涉訴房屋享有的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司主張對(duì)涉訴房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件尚未成就，其訴訟時(shí)效期間并未開(kāi)始。因此，對(duì)于中建投公司主張黃某京華聯(lián)運(yùn)公司的訴訟請(qǐng)求超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間的觀點(diǎn)，不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)立法法》第八十四條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、駁回黃某京華聯(lián)運(yùn)公司的訴訟請(qǐng)求；二、黃某京華聯(lián)運(yùn)公司于判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助將黃某市廣場(chǎng)路31號(hào)9（1）層面積49.44平方米的房屋過(guò)戶(hù)至中建投公司名下；三、駁回第三人林余弟的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明：原審判決對(duì)訴爭(zhēng)房屋的來(lái)龍去脈、流轉(zhuǎn)過(guò)程以及糾紛發(fā)生原因等基本事實(shí)認(rèn)定正確。

本院認(rèn)為：結(jié)合本訴、反訴及原審第三人林余弟等各方的觀點(diǎn)及其理由，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：中建投公司委托拍賣(mài)之前，占有訴爭(zhēng)房屋的依據(jù)是什么？中建投公司拍賣(mài)的是訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)還是使用權(quán)？林余弟請(qǐng)求將訴爭(zhēng)房屋“直接過(guò)戶(hù)”給其是否存有事實(shí)和法律依據(jù)？黃某京華聯(lián)運(yùn)公司如今是否享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？下面將針對(duì)上述焦點(diǎn)問(wèn)題逐一進(jìn)行評(píng)述。
一、中建投公司委托拍賣(mài)之前，占有訴爭(zhēng)房屋的依據(jù)問(wèn)題
1、黃某京華聯(lián)運(yùn)公司訴稱(chēng)的黃某市廣場(chǎng)路31號(hào)9（1）層房屋，2005年12月14日中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司、中建投公司《固定資產(chǎn)移交清單》中提到的坐落于黃某市交通路72號(hào)的“鐘樓儲(chǔ)蓄所”以及中建投公司2012年拍賣(mài)公告中提到的坐落于黃某市交通路23號(hào)副9號(hào)“鐘樓儲(chǔ)蓄所”是否為同一標(biāo)的物。
中建投公司在《固定資產(chǎn)移交清單》中提到的黃某市交通路72號(hào)的“鐘樓儲(chǔ)蓄所”，系其于2005年12月從建行黃某分行劃轉(zhuǎn)移交而來(lái)，隨后中建投公司于2012年對(duì)此進(jìn)行資產(chǎn)處置，并在房產(chǎn)證上記載的黃某市廣場(chǎng)路31號(hào)9（1）層房屋進(jìn)行了拍賣(mài)公告。故上述不同場(chǎng)合下位置不同表述的房屋應(yīng)為同一標(biāo)的物。而且，若黃某京華聯(lián)運(yùn)公司訴稱(chēng)的黃某市廣場(chǎng)路31號(hào)9（1）層房屋與中建投公司拍賣(mài)的“鐘樓儲(chǔ)蓄所”不是同一標(biāo)的，其主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有任何意義。故黃某華聯(lián)運(yùn)公司提出沒(méi)有證據(jù)證明上述不同場(chǎng)合下位置不同表述的房屋為同一標(biāo)的物上訴理由不能成立。
2、中建投公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋拍賣(mài)之前，其占有是否存有依據(jù)
原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行與原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司1987年7月28日簽訂的《協(xié)議書(shū)》以及同年8月5日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效并生效。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，《補(bǔ)充協(xié)議》公證之后十五天內(nèi)，原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行一次性付清購(gòu)房款。雖然建行黃某分行或中建投公司沒(méi)有提交支付購(gòu)房款的相關(guān)憑證，但是原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司根據(jù)協(xié)議的約定向原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行移交訴爭(zhēng)房屋，原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行接收房屋之后也開(kāi)辦了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。由此可見(jiàn)，雙方均按照合同的約定履行了主要的權(quán)利義務(wù)。而且，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司并沒(méi)有提供證據(jù)證明原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司在上述協(xié)議簽訂后催收了房款。故原審判決根據(jù)上述事實(shí)推定原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行按照協(xié)議的約定支付了購(gòu)房款正確，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司提出原審判決沒(méi)有證據(jù)證明原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行支付了44490元購(gòu)房款的上訴理由不能成立。
法不溯及既往是基本原則。2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，不經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。1987年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條沒(méi)有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移需辦理登記，但根據(jù)之前已經(jīng)頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（1983年12月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布，2008年1月15日廢止）、《最高人民法院關(guān)于公房買(mǎi)賣(mài)的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》［（1989）民他字第50號(hào)］以及原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于印發(fā)〈城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法〉的通知》［（1987）城住字第242號(hào)］等相關(guān)法規(guī)、規(guī)章之規(guī)定，房屋的所有權(quán)變動(dòng)需辦理登記。原審判決認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)從交付時(shí)轉(zhuǎn)移屬于適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。黃某京華聯(lián)運(yùn)公司提出的該項(xiàng)上訴理由成立。
正因?yàn)榘凑债?dāng)時(shí)的法規(guī)規(guī)定房屋所有權(quán)的變動(dòng)需辦理登記，故原中國(guó)人民建設(shè)銀行黃某市中心支行購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋后，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司為其辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是《協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議》的應(yīng)有之義，也是原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司應(yīng)該履行的附隨義務(wù)，也才符合《協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂目的。
二、中建投公司拍賣(mài)的是訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)還是使用權(quán)
由于建行黃某分行移交訴爭(zhēng)房屋給中建投公司時(shí)，其并不知曉黃某京華聯(lián)運(yùn)公司辦理了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，所以其移交當(dāng)時(shí)誤認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有權(quán)屬證明。中建投公司接受上述資產(chǎn)后，對(duì)上述事實(shí)也不了解，故在本次訴訟之前其誤認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋無(wú)房屋所有權(quán)證和土地證，無(wú)任何權(quán)屬證明。故中建投公司委托中拓拍賣(mài)公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，在“拍賣(mài)標(biāo)的信息”處對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，并明確告知競(jìng)買(mǎi)人標(biāo)的物有可能無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。從訴爭(zhēng)房屋處置時(shí)委托拍賣(mài)方和競(jìng)買(mǎi)方的內(nèi)心真意來(lái)看，中建投公司將訴爭(zhēng)房屋的占有、使用、收益、處分全部權(quán)能予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)涣羧魏螜?quán)利，競(jìng)買(mǎi)方林余弟取得了訴爭(zhēng)房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利，取得全部物權(quán)。只是由于雙方誤認(rèn)為證照不全，所以認(rèn)為存有風(fēng)險(xiǎn)。本案訴訟之時(shí)，通過(guò)證據(jù)顯示訴爭(zhēng)房屋存有權(quán)屬證明，林余弟現(xiàn)要求以證照不全所支付的62萬(wàn)元對(duì)價(jià)將房屋過(guò)戶(hù)給其明顯不合理，對(duì)林余弟的該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。原審判決認(rèn)為中建投公司拍賣(mài)的是訴爭(zhēng)房屋的使用權(quán)與客觀事實(shí)不符。黃某京華聯(lián)運(yùn)公司、林余弟上訴提出中建投公司處置的是房屋所有權(quán)上訴理由成立，本院予以支持。
三、黃某京華聯(lián)運(yùn)公司如今是否享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
如前所述，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司負(fù)有協(xié)助辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的義務(wù)。但由于歷史原因，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司在企業(yè)改制之前尚未辦理訴爭(zhēng)房屋的初始登記，不具備房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條件。1998年4月，原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司被黃某市交通運(yùn)輸集團(tuán)公司兼并后注銷(xiāo)，隨后成立了原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司。1999年10月，原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司產(chǎn)權(quán)制度實(shí)施方案明確規(guī)定：改制的范圍只限于原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司（原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司）的全部資產(chǎn)。高等級(jí)公路管理所和交通實(shí)業(yè)公司的股份退出黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司。2000年，原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司改制變更為黃某京華聯(lián)運(yùn)公司，原企業(yè)正常債權(quán)債務(wù)一次性轉(zhuǎn)移給改制后的民營(yíng)企業(yè)，由該民營(yíng)企業(yè)繼續(xù)履行權(quán)利和義務(wù)。從上述企業(yè)改制的過(guò)程可以看出，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司承繼了原黃某市第二汽車(chē)運(yùn)輸公司、原黃某市聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。黃某京華聯(lián)運(yùn)公司承認(rèn)在企業(yè)改制時(shí)并未將訴爭(zhēng)房屋列入改制資產(chǎn)。故其并沒(méi)有取得該房屋的相關(guān)權(quán)利，其主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。但由于黃某京華聯(lián)運(yùn)公司于2001年5月8日辦理了訴爭(zhēng)房屋在內(nèi)共計(jì)578.81平方米的房屋所有權(quán)證，對(duì)訴爭(zhēng)房屋其辦理了證照屬于不當(dāng)?shù)美?。中建投公司作為訴爭(zhēng)房屋的資產(chǎn)接管者，要求黃某京華聯(lián)運(yùn)公司協(xié)助將訴爭(zhēng)房屋予以過(guò)戶(hù)正當(dāng)，原審判決對(duì)此予以支持正確，應(yīng)予以維持。
至于黃某京華聯(lián)運(yùn)公司提出訴爭(zhēng)房屋的面積大小問(wèn)題。合同約定的是49.44平方米，原審判決認(rèn)定其為49.44平方米存有初步依據(jù)。但由于《協(xié)議書(shū)》同時(shí)對(duì)其四至進(jìn)行了描述，故其最終面積以房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)際測(cè)量數(shù)據(jù)和分割為準(zhǔn)。
至于本案的受理費(fèi)，林余弟作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，訴請(qǐng)含有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，原審判決根據(jù)確認(rèn)之訴收取案件收費(fèi)不當(dāng)，本院予以糾正。
綜上所述，原審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，部分適用法律有誤，但結(jié)果正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回黃某京華聯(lián)運(yùn)公司和林余弟的上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)15000元、林余弟作為第三人參加之訴案件受理費(fèi)5100元，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司負(fù)擔(dān)15000元，林余弟負(fù)擔(dān)5100元；二審案件受理費(fèi)20100元，黃某京華聯(lián)運(yùn)公司負(fù)擔(dān)15000元，林余弟負(fù)擔(dān)5100元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉紅斌 審　判　員　　郭生俊 代理審判員　　南又春

書(shū)記員：黃顯珠