原告：黃石市東方夢歐商貿(mào)有限責任公司。住所地：黃石市下陸區(qū)老下陸下陸大道集貿(mào)市場。
法定代表人：陸月全，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳文勝，系公司職員，系一般授權。
被告：黃石市金馬鞋業(yè)店。住所地：黃石市柯某某。
經(jīng)營者：張火明。
被告：張某某。
被告的共同委托訴訟代理人：李波，系湖北鳴伸律師事務所律師，系一般授權。
被告的共同委托訴訟代理人：姜培銘，系湖北鳴伸律師事務所實習律師，系一般授權。

原告黃石市東方夢歐商貿(mào)有限責任公司（以下簡稱東方夢歐）、被告黃石市金馬鞋業(yè)店（以下簡稱金馬鞋業(yè)店）、被告張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年2月23日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告東方夢歐的委托訴訟代理人陳文勝，被告金馬鞋業(yè)店的經(jīng)營者張火明、被告金馬鞋業(yè)店和被告張某某的共同委托訴訟代理人李波到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告東方夢歐向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與被告金馬鞋業(yè)店之間的租賃關系，被告在合理期限內(nèi)騰出訟爭房屋；2、判令被告向原告支付2015年8月1日至2016年7月31日間拖欠的房屋租金110000元；3、判令被告向原告支付2016年8月1日至訴爭房屋實際騰出之日止的房屋租金（按年租金150000元標準計算）；4、判令由被告承擔本案的訴訟費用。事實與理由：2007年，被告金馬鞋業(yè)店從原告處租賃門面經(jīng)營鞋業(yè)，雙方約定年租金為150000元，租賃期限為一年。由于雙方合作較愉快，此后雙方未訂立書面的租賃合同，被告金馬鞋業(yè)店一直按年租金130000元的標準向原告支付租金直至2014年7月。2014年7月至2015年7月間的房屋租金，經(jīng)雙方協(xié)商約定為143100元。2015年8月起，被告金馬鞋業(yè)店就未按時足額交納租金。至2015年11月25日，被告金馬鞋業(yè)店僅交納了2015年至2016年度的部分租金40000元。至原告起訴之日，被告金馬鞋業(yè)店累計拖欠原告租金已達190000元。被告張某某作為被告金馬鞋業(yè)店經(jīng)營者張火明之妻，對被告張某某的債務應當承擔共同償還的責任。
原告東方夢歐圍繞其訴訟請求向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一，東方夢歐營業(yè)執(zhí)照副本、法人代表身份證明，被告金馬鞋業(yè)店基本信息資料、婚姻登記信息資料。擬證明原、被告訴訟主體適格。
證據(jù)二，黃石市中級人民法院（2016）鄂02民終72號民事判決書、房屋拆遷合同、補充協(xié)議復印件。擬證明訟爭房屋（房屋產(chǎn)權證號陸201011971）屬于老下陸社區(qū)所有。
證據(jù)三，房屋租賃合同、老下陸社區(qū)證明、湖北省行政事業(yè)單位資金往來結(jié)算票據(jù)。擬證明訟爭房屋系老下陸社區(qū)出租給原告，原告轉(zhuǎn)租給被告金馬鞋業(yè)店，原告享有使用、收益的權利。
證據(jù)四，收款收據(jù)復印件。擬證明被告金馬鞋業(yè)店自2007年6月至2015年11月一直向原告交納租金及自2015年12月起至今一直拖欠租金的事實。
被告金馬鞋業(yè)店與被告張某某共同辯稱，第一，原告不是合法的出租人，不具有原告訴訟主體資格。本案涉訴房屋屬于黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，產(chǎn)權登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，涉訴房屋并不是原告從黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃的，因此，原告不是合法的出租人。被告向原告支付租金是基于原告承諾該房屋屬原告所有，直至2015年11月被告才得知本案涉訴房屋登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，且該房屋早已抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行，且該行于2016年1月向被告書面通知，未經(jīng)銀行同意出租該房屋的行為均屬無效，被告因此才沒繼續(xù)向原告支付租金。第二，原告請求解除與被告間的租賃關系沒有事實依據(jù)，被告自2007年起開始租賃涉案房屋，是由于被原告欺騙才導致被告不再繼續(xù)交納房租，不存在被告拒絕支付租金的事實。第三，原告請求解除租賃關系缺乏法律依據(jù)，本案原告并未按照《合同法》規(guī)定程序履行通知解除合同的義務，而是直接向人民法院起訴請求解除合同，剝奪了被告請求確認解除合同效力的權利。第四，被告暫不支付房屋有事實和法律依據(jù)，本案涉訴房屋租金屬于該房屋的法定孳息，債權人自房屋查封、扣押之日起有權收取孳息，因此，該涉訴房屋的租金應當歸中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行所有，原告無權要求被告支付租金。第五，原告請求被告張某某承擔共同清償責任沒有法律依據(jù)。
被告金馬鞋業(yè)店與被告張某某為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一，黃石港區(qū)人民法院（2015）鄂黃石港勝民初字第00158號民事判決書。擬證明黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將其所有的位于黃石市柯某某房屋抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行，并辦理了他項權證。
證據(jù)二，通知書。擬證明被告是接到中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行的通知書后停止支付房租的，不存在違約行為。
證據(jù)三，（2016）鄂0202執(zhí)641號《執(zhí)行裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》。擬證明黃石港區(qū)人民法院已向被告下達《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求被告將房屋租金支付至其賬戶。
證據(jù)四，黃石港區(qū)人民法院對黃石市不動產(chǎn)登記中心下達的協(xié)助執(zhí)行通知書。擬證明黃石港區(qū)人民法院于2016年10月24日依法查封了本案涉訟房屋。
證據(jù)五，《房屋租賃合同》一份。擬證明雙方存在租賃合同關系。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告金馬鞋業(yè)店與被告張某某對原告提交的證據(jù)一、四無異議；對證據(jù)二的真實性與合法性無異議，關聯(lián)性有異議，認為該份證據(jù)無法證明拆遷房屋與涉案房屋一致，也無法證明原告是本案的房屋合法出租人；對證據(jù)三中房屋租賃合同、老下陸社區(qū)證明的三性均有異議，認為房屋租賃合同有補簽的可能性，老下陸社區(qū)證明屬于單位證人證言，不能作為定案依據(jù)，認為結(jié)算票據(jù)與本案無關。原告對被告金馬鞋業(yè)店與被告張某某提交的證據(jù)一的真實性與合法性無異議，對關聯(lián)性有異議，認為該份證據(jù)與本案無關；對證據(jù)二、證據(jù)三的三性均有異議，認為該份通知書和執(zhí)行裁定書有炮制的可能且與本案無關；對證據(jù)四的合法性與真實性無異議，對關聯(lián)性有異議；對證據(jù)五沒有異議。

本院認為，原告提交的證據(jù)一、四，被告提交的證據(jù)一、四、五的來源及形式符合法律規(guī)定，內(nèi)容真實，且與本案事實相關聯(lián)，故本院依法予以采信。對原告提交的證據(jù)二中的黃石市中級人民法院（2016）鄂02民終72號民事判決書中確認的事實本院依法予以采信；對于該證據(jù)中的房屋拆遷合同和補充協(xié)議與（2016）鄂02民終72號民事判決書確定的事實一致，本院依法予以采信；對原告提交的房屋租賃合同以及老下陸社區(qū)出具的證明，證實老下陸社區(qū)將涉案房屋出租給原告東方夢歐的事實,本院依法予以采信。
經(jīng)審理查明，下陸區(qū)老下陸社區(qū)居委會系原下陸區(qū)老下陸街道辦事處老下陸村村民委員會。2004年4月28日，黃石市市場開發(fā)中心、黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與老下陸社區(qū)（乙方）簽訂房屋拆遷合同書，合同約定：1、甲方拆除乙方房屋位于老下陸街，原房屋為磚混結(jié)構，土地面積1765.60平方米，甲方需要開發(fā)利用乙方土地，剩余89.20平方米的面積，房屋產(chǎn)權歸乙方所有；2、甲方償還乙方房屋采取產(chǎn)權調(diào)換的形式；3、安置地點，底層從西向東716.95平方米，一層從西向東609.70平方米。同日，雙方簽訂補充協(xié)議,約定：1、甲方負責辦理好乙方土地、房屋產(chǎn)權證，一切稅費由甲方負責，乙方不承擔任何稅費；2、房屋全部建成后，甲方10月內(nèi)必須辦理好乙方土地、房屋產(chǎn)權證手續(xù)。2006年10月，下陸中心市場項目完工，市場開發(fā)中心、黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方拆遷合同約定向老下陸社區(qū)交付還建房屋，即下陸中心市場底層及一層，從西向東，縱向從A軸至N軸、橫向從1軸至13軸房屋。老下陸社區(qū)多次要求黃石市市場開發(fā)服務中心、黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理還建房屋產(chǎn)權證、土地使用權證，均未果。2010年10月27日，黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為涉案房屋辦理了產(chǎn)權登記手續(xù)，將其登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。2011年3月4日，黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以涉案房屋為潘某向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石新街口支行借款提供抵押擔保，并辦理了抵押登記手續(xù)。老下陸社區(qū)發(fā)現(xiàn)涉案等房屋已登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，依法提起民事訴訟。2014年4月11日，黃石市中級人民法院作出的（2016）鄂02民終72號民事判決，判決涉案租賃房屋（房屋產(chǎn)權證號：黃房權證陸字第××號）屬于老下陸社區(qū)所有，等等。
2007年7月15日，老下陸社區(qū)與東方夢歐簽訂房屋租賃合同，約定老下陸社區(qū)將包括涉案房屋在內(nèi)的房屋出租給東方夢歐，租賃期暫定一年，實際租賃時間為2007年7月1日起至今。同年，東方夢歐將涉案房屋（下陸區(qū)老下陸街××號，房屋產(chǎn)權證號：黃房權證陸字第××號）轉(zhuǎn)租給金馬鞋業(yè)店。2013年6月28日，東方夢歐與金馬鞋業(yè)店重新簽訂房屋租賃合同，約定年租金為壹拾叁萬伍仟元整，以后如續(xù)簽合同，租金應在此基礎上逐年遞增6%，租賃期限自2013年8月1日至2014年7月30日。該租賃合同約定的租賃期限屆滿后，原告東方夢歐與被告金馬鞋業(yè)店再未訂立書面租賃合同，被告金馬鞋業(yè)店至今一直繼續(xù)使用原告租賃房屋，但被告只向原告交納了直至2015年11月份前的房屋租賃租金，此后再未向原告交納房屋租金。
另查明：1、2016年6月4日，黃石港區(qū)人民法院對原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石新街口支行訴潘碩、王慧、黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同案，作出（2015）鄂黃石港勝民初字第00158號民事判決書，判令中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石新街口支行有權對黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押的坐落于黃石市柯某某房屋（即涉案房屋）的拍賣、變賣所得價款在判決書確定的債權數(shù)額范圍內(nèi)優(yōu)先受償，該判決已發(fā)生法律效力。
2、被告金馬鞋業(yè)店的經(jīng)營者為張火明，其與被告張某某系夫妻關系。
本院認為，根據(jù)原、被告雙方的訴辯意見，本案主要的爭議焦點為：一、涉案房屋的所有權人及涉案房屋租賃合同的效力；二、抵押物所生孳息依法由誰享有；三、涉案房屋租賃合同應否解除以及房屋租金的確定。
一、涉案房屋的所有權人及涉案房屋租賃合同的效力。《中華人民共和國物權法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”，黃石市中級人民法院于2016年4月11日作出（2016）鄂02民終72號民事判決書（終審判決），確認涉案房屋（柯某某，房屋產(chǎn)權證號：黃房權證陸字第××號）為老下陸社區(qū)所有，依照上述規(guī)定，雖涉案房屋登記在黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，但老下陸社區(qū)自黃石市中級人民法院上述判決書生效之日起依法享有涉案房屋的所有權。自2007年起，老下陸社區(qū)將涉案等房屋出租給原告東方夢歐，原告東方夢歐將其轉(zhuǎn)租給本案被告金馬鞋業(yè)店。原告東方夢歐與被告金馬鞋業(yè)店之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實的意思表示，且不違反法律的規(guī)定，依法成立并合法有效。雙方當事人均應依照合同約定全面履行自己的義務。雖《房屋租賃合同》約定的期限為一年，但之后被告仍繼續(xù)租用該房屋，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條的規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”，故原告東方夢歐與被告金馬鞋業(yè)店間存在合法有效的房屋租賃合同關系，原告東方夢歐依約將租賃物交付給被告金馬鞋業(yè)店使用后，被告金馬鞋業(yè)店應依約向原告東方夢歐支付租賃費用，其未依約交納房屋租金屬違約。
二、抵押物所生孳息依法由誰享有?！吨腥A人民共和國擔保法》第四十七條規(guī)定：“債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息”；《中華人民共和國物權法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。本案中，涉案房屋的所有權人為老下陸社區(qū)，該房屋由黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行，在該抵押權未經(jīng)依法撤銷之前，依法亦產(chǎn)生法律效力。老下陸社區(qū)作為涉案房屋的實際所有權人，對自己的不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。老下陸社區(qū)自2007年起即將涉案房屋出租給原告東方夢歐，原告東方夢歐一直向老下陸社區(qū)交納租金；原告東方夢歐將涉案房屋轉(zhuǎn)租給被告金馬鞋業(yè)店，被告金馬鞋業(yè)店也一直向原告東方夢歐交納房屋租金。在黃石華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將涉案房屋抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行黃石新街口支行之前，涉案房屋的租賃關系已然存在，且該租賃合同不受抵押權的影響，東方夢歐與金馬鞋業(yè)店應按租賃合同約定履行各自義務。黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并不是涉案房屋所有權人，其與本案訴爭房屋租賃關系并無關聯(lián)，故涉案房屋的租金不應為抵押人（即黃石市華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）就抵押物可以收取的法定孳息，被告金馬鞋業(yè)店應依照租賃合同的約定向原告東方夢歐交納房屋租金。
三、關于本案房屋租賃合同是否依法解除以及房屋租金的確定?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當理由未支付或者遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；第二百三十二條規(guī)定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六條的規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”，因此，原告東方夢歐與被告金馬鞋業(yè)店在未繼續(xù)訂立書面合同的基礎上，雙方之間的租賃合同期限視為不定期，原告東方夢歐依法享有隨時要求解除合同的權利，故本院對其要求解除租賃合同的訴訟請求依法予以支持。依照合同約定，自2015年8月1日起至2016年7月30日止的年房屋租金為151686元；自2016年8月1日起至2017年7月31日止的年房屋租金為160787元。經(jīng)核算，自2015年12月起至2016年7月31日止，被告差欠原告房屋租金111686元，故原告主張被告支付自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元以及按年租金150000元的標準支付自2016年8月1日起至被告實際騰出房屋之日止的租金符合法律規(guī)定，本院依法予以支持。因被告金馬鞋業(yè)店屬于個體工商戶，依據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第四十三條的規(guī)定：“在夫妻關系存續(xù)期間，一方從事個體經(jīng)營或者承包經(jīng)營的，其收入為夫妻共有財產(chǎn)，債務亦應以夫妻共有財產(chǎn)清償”，被告張某某作為被告金馬鞋業(yè)店經(jīng)營者張火明的妻子，對被告金馬鞋業(yè)店的債務應承擔共同清償?shù)呢熑巍?br/>綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條、第二百三十二條、第二百三十六條、《中華人民共和國物權法》第二十八條、第一百九十條、《中華人民共和國擔保法》第四十七條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第四十三條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告黃石市東方夢歐商貿(mào)有限責任公司與被告黃石市金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）于2013年6月28日簽訂的《房屋租賃合同》。
二、被告黃石市金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）于本判決生效之日起六十日內(nèi)向原告黃石市東方夢歐商貿(mào)有限責任公司返還房屋（柯某某，房屋產(chǎn)權證號：黃房權證陸字第××號），并將該房屋恢復原狀。
三、被告黃石市金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告黃石市東方夢歐商貿(mào)有限責任公司自2015年12月起至2016年7月31日止的房屋租金110000元；并按年租金150000元的標準向原告支付自2016年8月1日起至實際返還房屋之日止的租金。
四、被告張某某對被告黃石市金馬鞋業(yè)店（經(jīng)營者：張火明）的上述給付義務承擔連帶清償責任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費減半收取人民幣1250元，由被告黃石市金馬鞋業(yè)店負擔（于本判決生效之日起十日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出上訴狀副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費人民幣2500元，款匯湖北省黃石市中級人民法院，戶名：湖北省黃石市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行黃石市分行團城山支行，賬號：17×××18，戶入地點：湖北省黃石市。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員 南火云

書記員： 孫婷