上訴人（原審原告）黃某萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司，住所地黃某市黃某港區(qū)磁湖巷。
法定代表人齊界，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人盧倩，湖北人本律師事務(wù)所律師。
委托代理人杜飄，湖北人本律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審被告）余某某。

上訴人黃某萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)公司）因商品房銷售合同糾紛一案，不服黃某市黃某港區(qū)人民法院（2015）鄂黃某港石民初字第00185號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2014年1月26日，萬(wàn)達(dá)公司與余某某簽訂《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》。在簽訂合同前，余某某已繳納了首付款299，747元。《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定，余某某購(gòu)買萬(wàn)達(dá)公司開發(fā)的黃某萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A3幢2單元2304室，建筑面積109.69平方米，套內(nèi)建筑面積83.42平方米，單價(jià)為每平方米5，649.99元，總房款為619，747元；約定余款由余某某向萬(wàn)達(dá)公司認(rèn)可的按揭銀行申請(qǐng)按揭貸款支付，且余某某保證于本合同簽訂后30日內(nèi)全部支付至出賣人銀行賬戶；無(wú)論何種原因?qū)е氯f(wàn)達(dá)公司未獲得按揭銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足，余某某應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)向萬(wàn)達(dá)公司付清全部剩余購(gòu)房款；未能按照本合同及補(bǔ)充協(xié)議約定期限付清全部購(gòu)房款的，均視為余某某違約，萬(wàn)達(dá)公司有權(quán)要求余某某按本補(bǔ)充協(xié)議承擔(dān)違約責(zé)任；若余某某未按約定期限付清購(gòu)房款，逾期超過(guò)30日的，萬(wàn)達(dá)公司有權(quán)解除合同；萬(wàn)達(dá)公司未行使合同解除權(quán)的，本合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至余某某實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，余某某按日向萬(wàn)達(dá)公司支付應(yīng)付未付購(gòu)房款總額千份之八的違約金，且在余某某支付所延遲支付的購(gòu)房款和違約金前，萬(wàn)達(dá)公司隨時(shí)可以行使合同解除權(quán)；余某某違反合同或者補(bǔ)充協(xié)議的，除應(yīng)依照有關(guān)條款約定承擔(dān)支付違約金等違約責(zé)任外，還應(yīng)另行向萬(wàn)達(dá)公司支付因委托律師發(fā)函、參與協(xié)商或者代理仲裁、訴訟等所支出的律師服務(wù)費(fèi)；萬(wàn)達(dá)公司應(yīng)于2015年12月21日前將符合合同約定條件的房屋交付給余某某。在簽訂合同時(shí)，余某某明確告知萬(wàn)達(dá)公司余款通過(guò)向黃某市住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款支付，萬(wàn)達(dá)公司亦將黃某市住房公積金管理中心個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書交給余某某。萬(wàn)達(dá)公司認(rèn)為余某某未按合同履行付款義務(wù)，故訴至人民法院，請(qǐng)求判令：1、余某某支付剩余購(gòu)房款320，000元并支付自2014年2月26日起至付清房款之日止違約金1，262，080元；2、余某某支付律師服務(wù)費(fèi)16，000元并承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
另認(rèn)定，2014年12月23日，萬(wàn)達(dá)公司與黃某市住房公積金管理中心簽訂《個(gè)人住房公積金貸款合作協(xié)議》，約定合作項(xiàng)目為萬(wàn)達(dá)公司開發(fā)建設(shè)依法銷售的位于黃某市黃某港區(qū)花湖大道30號(hào)商品住房。該合作協(xié)議簽訂后，萬(wàn)達(dá)公司的工作人員曾通知余某某辦理貸款事宜。2015年5月12日，萬(wàn)達(dá)公司因本案訴訟與湖北人本律師事務(wù)所簽訂委托代理合同，約定律師代理費(fèi)為16，000元，萬(wàn)達(dá)公司已支付16，000元。本案在原審審理過(guò)程中，余某某向黃某市住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款于2015年7月3日向萬(wàn)達(dá)公司支付了余款320，000元。2015年7月5日，萬(wàn)達(dá)公司將涉案合同文本交付給余某某。
原審判決認(rèn)為：萬(wàn)達(dá)公司與余某某于2014年1月26日簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容除約定違約金過(guò)高外沒有違反法律、行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)履行各自義務(wù)。本案中余某某與萬(wàn)達(dá)公司簽訂涉案合同時(shí)，明確告知萬(wàn)達(dá)公司房屋價(jià)款的余款通過(guò)向黃某市住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款支付，萬(wàn)達(dá)公司亦將黃某市住房公積金管理中心個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書交給余某某。而萬(wàn)達(dá)公司直至2014年12月23日與黃某市住房公積金管理中心簽訂《個(gè)人住房公積金貸款合作協(xié)議》，根據(jù)黃某市住房公積金管理中心規(guī)定的貸款條件，購(gòu)買商品房為期房的，開發(fā)商需與公積金中心簽訂合作協(xié)議。在合作協(xié)議簽訂后，萬(wàn)達(dá)公司的工作人員曾打電話通知余某某辦理貸款事宜，故余某某最早也只能在2014年12月24日才能向黃某市住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，辦理貸款及貸款審批、發(fā)放均需時(shí)間，且簽訂涉案合同后萬(wàn)達(dá)公司并未及時(shí)將合同交付給余某某，綜合以上事實(shí)，確定余某某應(yīng)于2015年3月23日前向萬(wàn)達(dá)公司支付余款。本案中余某某直至2015年7月3日向萬(wàn)達(dá)公司支付余款，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。萬(wàn)達(dá)公司與余某某有關(guān)違約金的約定過(guò)高應(yīng)予以調(diào)整。萬(wàn)達(dá)公司的實(shí)際損失為貸款利息，根據(jù)上述規(guī)定，違約金調(diào)整為貸款利息的130%，這也符合違約金以補(bǔ)償實(shí)際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質(zhì)。因此，本案中的涉案房屋違約金經(jīng)計(jì)算為5，935.12元［（320000元×5.35%×48天÷365天×130%）＋（320000元×5.10%×47天÷365天×130%）＋（320000元×4.85%×5天÷365天×130%）］。萬(wàn)達(dá)公司主張超出的部分，不予支持。余某某辯稱萬(wàn)達(dá)公司采取欺詐方式欺騙其購(gòu)買房屋及其不存在違約行為，但未提供證據(jù)證明，不予支持。因合同約定余某某違反本合同或者補(bǔ)充協(xié)議的，除應(yīng)依照有關(guān)條款約定承擔(dān)支付違約金等違約責(zé)任外，還應(yīng)另行向萬(wàn)達(dá)公司支付出賣人因委托律師發(fā)函、參與協(xié)調(diào)或者代理仲裁、訴訟等所支出的律師服務(wù)費(fèi)，但根據(jù)《湖北省律師服務(wù)費(fèi)管理實(shí)施辦法（暫行）》、《湖北省律師服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（暫行）》的收費(fèi)規(guī)定，余某某存在基于收費(fèi)規(guī)定的信賴，而本案該筆16，000元費(fèi)用超出了余某某的預(yù)期。盡管萬(wàn)達(dá)公司與提供該法律服務(wù)的湖北人本律師事務(wù)所雙方自愿簽訂了委托合同，并支付一審律師服務(wù)費(fèi)16，000元，這是雙方之間的約定，只對(duì)該約定的雙方有法律約束力，但不能以此作為主張余某某全額承擔(dān)16，000元律師費(fèi)的理由。故結(jié)合律師服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)萬(wàn)達(dá)公司該部分請(qǐng)求，酌情認(rèn)定10，000元。余某某辯稱其不應(yīng)承擔(dān)律師服務(wù)費(fèi)的觀點(diǎn)，缺乏法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決：余某某于判決生效后五日內(nèi)向萬(wàn)達(dá)公司給付逾期付款的違約金5，935.12元；余某某于判決生效后五日內(nèi)向萬(wàn)達(dá)公司給付因本案訴訟支出的律師服務(wù)費(fèi)10，000元；駁回萬(wàn)達(dá)公司的其它訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：余某某與萬(wàn)達(dá)公司雖然簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定余某某若未按約定期限付清購(gòu)房款，應(yīng)按日向萬(wàn)達(dá)公司支付應(yīng)付未付購(gòu)房款總額千份之八的違約金。但根據(jù)《合同法解釋二》第二十九條第二款的規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。”因余某某答辯認(rèn)為，其不存在違約，不應(yīng)支付違約金，故原審判決認(rèn)定萬(wàn)達(dá)公司的實(shí)際損失為貸款利息，并根據(jù)法律規(guī)定將違約金調(diào)整為貸款利息的130%并無(wú)不當(dāng)。故萬(wàn)達(dá)公司提出余某某并未提出違約金過(guò)高要求調(diào)整的請(qǐng)求，而原審判決直接認(rèn)定合同約定違約金過(guò)高并將違約金調(diào)整為貸款利息的130%錯(cuò)誤的上訴理由不能成立，本院不予支持。雖然萬(wàn)達(dá)公司與余某某于2014年1月26日簽訂《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》約定“余某某保證于本合同簽訂后30日內(nèi)全部支付至出賣人銀行賬戶；無(wú)論何種原因?qū)е氯f(wàn)達(dá)公司未獲得按揭銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足，余某某應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)向萬(wàn)達(dá)公司付清全部剩余購(gòu)房款；”但原審判決根據(jù)查明的事實(shí)，即2014年1月26日訂立合同時(shí)，余某某明確告知萬(wàn)達(dá)公司房屋的余款將通過(guò)向黃某市住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款支付，萬(wàn)達(dá)公司對(duì)此亦認(rèn)可；萬(wàn)達(dá)公司與黃某住房公積金管理中心于2014年12月23日簽訂《合作協(xié)議》，之后才能辦理公積金貸款；簽訂涉案合同后萬(wàn)達(dá)公司未及時(shí)將合同交付給余某某的事實(shí)及辦理貸款、貸款審批、發(fā)放均需時(shí)間，綜合認(rèn)定余某某于2015年3月23日前向萬(wàn)達(dá)公司支付余款，逾期視為違約并無(wú)不當(dāng)。故萬(wàn)達(dá)公司提出余某某應(yīng)當(dāng)從2014年2月26日開始計(jì)算違約金的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決根據(jù)《湖北省律師服務(wù)費(fèi)管理實(shí)施辦法（暫行）》、《湖北省律師服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（暫行）》的收費(fèi)規(guī)定，酌情認(rèn)定本案的律師服務(wù)費(fèi)為10，000元并無(wú)不當(dāng)，萬(wàn)達(dá)公司提出原審法院酌情認(rèn)定律師服務(wù)費(fèi)為10，000元不符合法律規(guī)定的上訴理由，沒有法律依據(jù)，本院不予以支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1，199元，由黃某萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　嚴(yán)云峰 審判員　　童　威 審判員　　曹曉燕

書記員：彭嬌娥 注明：童威的意見。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條至規(guī)定：“格式條款具有…或提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！北景钢?，雖然萬(wàn)達(dá)公司與余某某約定“余某某保證于本合同簽訂后30日內(nèi)全部支付至出賣人銀行賬戶；無(wú)論何種原因?qū)е氯f(wàn)達(dá)公司未獲得按揭銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足，余某某應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)向萬(wàn)達(dá)公司付清全部剩余購(gòu)房款；”但由于此合同系格式條款合同，且此條款具有免除萬(wàn)達(dá)公司責(zé)任，加重余某某責(zé)任的情形，故該條款無(wú)效。原審判決根據(jù)查明的事實(shí)，即2014年1月26日訂立合同時(shí)，余某某明確告知萬(wàn)達(dá)公司房屋的余款將通過(guò)向黃某市住房公積金管理中心申請(qǐng)貸款支付，萬(wàn)達(dá)公司對(duì)此亦認(rèn)可；萬(wàn)達(dá)公司與黃某住房公積金管理中心于2014年12月23日簽訂《合作協(xié)議》，之后才能辦理公積金貸款；簽訂涉案合同后萬(wàn)達(dá)公司未及時(shí)將合同交付給余某某的事實(shí)（辦理貸款需具備的條件）及辦理貸款、貸款審批、發(fā)放均需時(shí)間，綜合認(rèn)定余某某于2015年3月23日前向萬(wàn)達(dá)公司支付余款，逾期視為違約正確。故萬(wàn)達(dá)公司提出余某某應(yīng)當(dāng)從2014年2月26日開始計(jì)算違約金的上訴理由不能成立，本院不予支持。