上訴人(原審原告)：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：朱紫林，上海浦銀律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：上海德某某集團(tuán)有限公司,住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：胡國(guó)成，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：羅寶貴，上海耶林律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：上海麥格茂置業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙向偉，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：戴睿，上海海寬律師事務(wù)所律師。
　　上訴人黃某某因與被上訴人上海德某某集團(tuán)有限公司(以下稱(chēng)德某某公司)、原審第三人上海麥格茂置業(yè)有限公司(以下稱(chēng)麥格茂公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服上海市第一中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)一中院)(2019)滬01民初67號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　黃某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，解除對(duì)位于上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南祝路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房產(chǎn))的執(zhí)行措施，并由德某某公司承擔(dān)一、二審的訴訟費(fèi)用。
　　事實(shí)與理由：首先，沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)的原因是麥格茂公司先期拒不辦理被延遲后，導(dǎo)致系爭(zhēng)房產(chǎn)被查封。該公司拖延至2013年5月才辦出房地產(chǎn)權(quán)證(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大產(chǎn)證)，又以再簽署一份委托經(jīng)營(yíng)合同為協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)的前提條件，后因合意未達(dá)成，黃某某無(wú)法自行辦理，導(dǎo)致系爭(zhēng)房產(chǎn)至今仍在麥格茂公司名下且被查封。黃某某也已通過(guò)多種途徑維權(quán)，仍未獲辦理。至于一審案件所述的2014年1月20日已有業(yè)主辦理了過(guò)戶(hù)登記，系麥格茂公司測(cè)試辦證流程，不是大規(guī)模辦理。
　　其次，黃某某未采取訴訟方式，不是認(rèn)定“買(mǎi)受人自身原因?qū)е挛崔k理過(guò)戶(hù)”的依據(jù)。系爭(zhēng)房產(chǎn)未過(guò)戶(hù)的源頭在于麥格茂公司，不是購(gòu)房人對(duì)抵押權(quán)等他人權(quán)利的忽略，也不是該房產(chǎn)有不能轉(zhuǎn)讓的政策限制，更不是其他原因?qū)е碌南麡O不辦理過(guò)戶(hù)。且黃某某到底采取訴訟還是其他途徑來(lái)推進(jìn)過(guò)戶(hù)登記，不能成為系自身原因?qū)е挛崔k理過(guò)戶(hù)的認(rèn)定事由。
　　最后，麥格茂公司的資金已被扣押，其又愿意提供相應(yīng)房產(chǎn)確保執(zhí)行，法院沒(méi)有再執(zhí)行系爭(zhēng)房產(chǎn)的必要?，F(xiàn)麥格茂公司被查封了人民幣500萬(wàn)元(以下幣種同)現(xiàn)金，并愿意提供1026平方米其他房產(chǎn)以供執(zhí)行，完全能覆蓋申請(qǐng)執(zhí)行標(biāo)的900余萬(wàn)元。
　　德某某公司辯稱(chēng)，黃某某沒(méi)有實(shí)際占有系爭(zhēng)房產(chǎn)，對(duì)于未辦理過(guò)戶(hù)，黃某某也有明顯過(guò)錯(cuò)。因此一審法院事實(shí)認(rèn)定和法律適用均無(wú)錯(cuò)誤，應(yīng)予維持。
　　麥格茂公司述稱(chēng)，同意黃某某意見(jiàn)，未辦理過(guò)戶(hù)登記系自己公司原因。
　　黃某某向一審法院起訴請(qǐng)求，確認(rèn)德某某申請(qǐng)執(zhí)行的系爭(zhēng)房產(chǎn)系黃某某所有，并停止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行，訴訟費(fèi)用由德某某公司承擔(dān)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：
　　一、執(zhí)行依據(jù)。德某某公司依據(jù)(2014)滬仲案字第0493號(hào)案勝訴裁決，向一中院申請(qǐng)執(zhí)行，所立案號(hào)為(2014)滬一中執(zhí)字第943號(hào)，并于2015年7月27日查封系爭(zhēng)房產(chǎn)。
　　執(zhí)行過(guò)程中，黃某某對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)查封提出書(shū)面執(zhí)行異議，一中院作出(2019)滬01執(zhí)異53號(hào)執(zhí)行裁定駁回該異議請(qǐng)求。其遂提起執(zhí)行異議之訴，即本案一審案件。
　　二、系爭(zhēng)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)交接情況。2006年12月11日，黃某某與麥格茂公司就系爭(zhēng)房產(chǎn)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同)，用途是店鋪。
　　該合同也明確房屋交付標(biāo)志為“交付鑰匙并簽署房屋交接書(shū)”，并在麥格茂公司辦理新建商品房初始登記手續(xù)、取得大產(chǎn)證60日內(nèi)雙方簽署房屋交接書(shū)，作為過(guò)戶(hù)手續(xù)必備文件。簽署該交接書(shū)60日內(nèi)，雙方向南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)等。
　　同日，黃某某與上海五角世貿(mào)商城有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)五角商城公司)簽訂物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)合同，委托該公司對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營(yíng)使用，期限為五年，還確定該公司有權(quán)直接代理黃某某從麥格茂公司處接受房產(chǎn)等。
　　麥格茂公司也已向黃某某出具了房款收據(jù)、發(fā)票。
　　2008年1月，五角商城公司與麥格茂公司訂立房屋交接書(shū)，明確前者接收了系爭(zhēng)房產(chǎn)。
　　另，2014年3月、6月，上海市浦東新區(qū)人民法院就南祝路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)業(yè)主奚某、谷某訴訟，判決麥格茂公司協(xié)助業(yè)主辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等。
　　三、系爭(zhēng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況。2013年5月14日，麥格茂公司被核準(zhǔn)辦理了浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南祝路2999弄2、7、12號(hào)的大產(chǎn)證，2014年1月20日起南祝路XXX弄XXX號(hào)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)2號(hào)樓)的部分商用房屋辦理了過(guò)戶(hù)登記，但系爭(zhēng)房產(chǎn)仍在麥格茂公司名下。
　　一審法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房產(chǎn)仍登記在麥格茂公司名下，該房產(chǎn)所有權(quán)也仍歸該公司所有?，F(xiàn)黃某某作為該房產(chǎn)買(mǎi)受人提出執(zhí)行異議，應(yīng)具備足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。但2006年12月11日黃某某與麥格茂公司訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)日還與五角商城公司簽訂物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)合同。2008年1月，麥格茂公司又與五角商城公司通過(guò)房屋交接書(shū)，確認(rèn)包含系爭(zhēng)房產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)房產(chǎn)的占有交付。2013年5月，麥格茂公司辦出惠南鎮(zhèn)南祝路2999弄2、7、12(幢)號(hào)的大產(chǎn)證，自2014年1月20日起，2號(hào)樓部分業(yè)主辦理了過(guò)戶(hù)登記。
　　另，包括黃某某在內(nèi)的業(yè)主因簽訂后續(xù)的委托經(jīng)營(yíng)合同，與麥格茂公司產(chǎn)生糾葛，客觀(guān)上拖延了黃某某等人辦理過(guò)戶(hù)。但直至2015年7月27日房屋被查封的兩年間，黃某某在具備辦理過(guò)戶(hù)條件的情況下，客觀(guān)上未進(jìn)行辦理。同時(shí)，2014年3月起，也有部分業(yè)主通過(guò)起訴并勝訴，且及時(shí)辦理了過(guò)戶(hù)登記，對(duì)此黃某某長(zhǎng)期未及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)，不能認(rèn)為符合“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”。
　　再，黃某某于房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系本身以及直接相關(guān)聯(lián)的社會(huì)(商業(yè))風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)都有注意義務(wù)，不應(yīng)被動(dòng)等待而應(yīng)積極有效作為，否則物權(quán)期待權(quán)成立存疑，也不符合異議成就的法定條件。
　　一審法院據(jù)此判決駁回黃某某的訴訟請(qǐng)求。
　　本院二審期間，各方均未提供新證據(jù)。
　　本院查明的事實(shí)與一審法院無(wú)異。另查明，系爭(zhēng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同明確麥格茂公司交付的應(yīng)是已竣工且驗(yàn)收合格之房屋；系爭(zhēng)房產(chǎn)所在的2號(hào)樓于相關(guān)產(chǎn)權(quán)證上記載的竣工日期為2011年。本案審理中，麥格茂公司再次表述愿意提供相應(yīng)其他房產(chǎn)確保執(zhí)行，德某某公司表示其提供的系辦公用房且單體面積大，不利于拍賣(mài)變現(xiàn)，故拒絕替換與調(diào)解。
　　本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房產(chǎn)屬店鋪用房，并于買(mǎi)賣(mài)合同訂立的同日簽訂物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)合同，約定系爭(zhēng)房產(chǎn)由五角商城公司接受交房、委托經(jīng)營(yíng)管理，并向黃某某支付固定收益，故黃某某系一般買(mǎi)受人。可參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的精神進(jìn)行處理。結(jié)合一審及上訴情況，本案爭(zhēng)議在于確定黃某某是否因自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，以及查封前是否合法占有系爭(zhēng)房產(chǎn)。
　　對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題。一審法院指出自2013年5月至2015年7月27日，從系爭(zhēng)房產(chǎn)可以辦理過(guò)戶(hù)到被查封兩年期間內(nèi)，該房產(chǎn)所在2號(hào)樓已有部分房產(chǎn)辦理了過(guò)戶(hù)登記，而黃某某沒(méi)有提供充分證據(jù)證明其長(zhǎng)期未辦理過(guò)戶(hù)的合理性。一審法院對(duì)此已專(zhuān)門(mén)論及，本院不再贅述。
　　對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)合同簽訂于2006年12月11日，同日黃某某又與麥格茂公司指定的五角商城公司訂立委托經(jīng)營(yíng)管理合同。2008年1月五角商城公司與麥格茂公司簽署了房屋交接書(shū)，記載接受南匯房地(2006)預(yù)字XXXXXXX號(hào)號(hào)預(yù)售許可證下所有房屋，亦包括本案系爭(zhēng)房產(chǎn)。同時(shí)系爭(zhēng)房產(chǎn)所在的2號(hào)樓于相關(guān)產(chǎn)權(quán)證上記載的竣工日期為2011年。
　　首先，涉系爭(zhēng)房產(chǎn)的相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、房屋交付等與通常情況相異。其一，所謂業(yè)主進(jìn)行房屋交接的時(shí)間2008年早于房屋竣工時(shí)間2011年，與常理相悖，也與買(mǎi)賣(mài)合同約定的應(yīng)交付“竣工已驗(yàn)收合格”的房屋不符。其二，買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋交付標(biāo)志是“交付鑰匙并簽署房屋交接書(shū)”，且將交接書(shū)作為辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的必備文件，而實(shí)際該房屋交接書(shū)是籠統(tǒng)的以一張紙交付2號(hào)樓千余套房產(chǎn)，沒(méi)有記錄房號(hào)，也沒(méi)有鑰匙、設(shè)備交接等記載。
　　其次，黃某某對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)沒(méi)有實(shí)施通常意義上的管理和支配。德某某公司作為生效判決確定的債權(quán)人，要求法院對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)采取執(zhí)行措施，是國(guó)家保護(hù)合法債權(quán)的重要途徑。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條，黃某某對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)應(yīng)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行之民事權(quán)益，其訴請(qǐng)才能獲得支持。具體而言其為取得該權(quán)益應(yīng)履行了一定義務(wù)，并以一定方式對(duì)外進(jìn)行公示，才能優(yōu)先于其他金錢(qián)債權(quán)。
　　其中公示表現(xiàn)為“合法占有”，應(yīng)理解為對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)事實(shí)上的管理和支配。本案中，所謂系爭(zhēng)房產(chǎn)的交房日期在竣工日期之前的三年，即還沒(méi)有竣工就交房。另外，交房時(shí)既沒(méi)有辦理買(mǎi)賣(mài)合同約定的交接手續(xù)，也不符合買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付條件，也沒(méi)有其他證據(jù)證明黃某某對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)施了通常意義上的管理和支配。故不能產(chǎn)生對(duì)外公示的效力，亦不能排除已采取的執(zhí)行措施。
　　綜上所述，黃某某并未獲得系爭(zhēng)房產(chǎn)上足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故其上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣5,050元，由上訴人黃某某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：杜治平

書(shū)記員：余冬愛(ài)