委托代理人鄧國(guó)明，湖北人本律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省福州市晉安區(qū)福新中路90號(hào)遠(yuǎn)景豪廷3座303單元。公民身份號(hào)碼xxxx。
委托代理人張文炬，系黃某凱撒宮娛樂有限公司職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人鄭剛，湖北群力律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
被告（反訴原告）黃某凱撒宮娛樂有限公司，住所地湖北省黃某市黃某港區(qū)消防路16號(hào)。
法定代表人黃某某，執(zhí)行董事。
委托代理人張文炬，系黃某凱撒宮娛樂有限公司職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人鄭剛，湖北群力律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。

本院受理原告黃某市誠(chéng)展物資經(jīng)營(yíng)部（以下簡(jiǎn)稱誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部）與被告黃某某、黃某凱撒宮娛樂有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱撒宮公司）房屋租賃合同糾紛一案后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部的委托代理人鄧國(guó)明，被告黃某某、凱撒宮公司的共同委托代理人張文炬、鄭剛到庭參加了訴訟。本案在審理過程中，本院追加凱撒宮公司為被告，凱撒宮公司于2015年11月11日向本院提出反訴，本院依法合并審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明：2010年3月14日，誠(chéng)展物資經(jīng)營(yíng)部（甲方）與黃某某（乙方）簽訂《經(jīng)營(yíng)房屋租賃合同》一份，約定甲方將其擁有的座落于黃某市消防路8號(hào)房產(chǎn)門面兩間、主樓二至五層、裙樓二層整體出租，作為乙方經(jīng)營(yíng)娛樂、休閑、商務(wù)等項(xiàng)目的場(chǎng)所。租賃期限為8年，自2010年4月16日至2018年4月15日，前四年每年租金為120萬元，后四年每年租金為136萬元。租金按年支付，支付時(shí)間在每年的1月15日前。如乙方未按約定期限支付房租超過30天以上，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方支付違約金人民幣10萬元，違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償甲方的經(jīng)濟(jì)損失；租賃期間，雙方協(xié)商一致，可以通過書面變更或解除合同。乙方在租賃房屋使用過程中，保障所使用的水、電、電梯、空調(diào)、鍋爐等其他設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)，定期進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，并自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。租賃期滿，乙方未續(xù)租的，甲方有權(quán)收回房屋。所有可以移動(dòng)、拆除的設(shè)備等可帶走的物品歸乙方所有，裝修主體結(jié)構(gòu)乙方不得損壞，乙方應(yīng)在租賃期滿三日內(nèi)搬離。
合同簽訂后，黃某某于2010年3月15日一次性支付當(dāng)年租金120萬元，誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部遂將出租房屋交付給黃某某進(jìn)行裝修。2010年7月15日，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，由黃某某出資200萬元，與案外人宋慶蘭、楊建華、王忠民等三人共同設(shè)立凱撒宮公司，公司注冊(cè)資本為300萬元，黃某某為公司法定代表人，公司經(jīng)營(yíng)范圍包括賓館、住宿、足浴、國(guó)內(nèi)貿(mào)易等。該租賃房屋裝修完畢后，黃某某將其作為凱撒宮公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。租期滿一年后，該房屋租金均由凱撒宮公司按月向誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部支付。因凱撒宮公司未按時(shí)支付2012年5月份租金，2012年6月5日，凱撒宮公司向誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部出具承諾書，承諾：所欠租金在2013年1月30日前一次付清，2012年5月15日后的租金在每月15日前支付，如逾期未支付，誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部有權(quán)停水停電終止合同，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失全部由凱撒宮公司承擔(dān)。承諾書簽訂后，2012年5月租金10萬元未實(shí)際支付。至2013年1月10日，凱撒宮公司支付2012年9月租金，隨后因經(jīng)營(yíng)狀況不佳，未再支付余下租金。誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部向黃某某及凱撒宮公司多次討要租金無果，后雙方經(jīng)協(xié)商一致，于2013年3月9日書面達(dá)成意見，約定凱撒宮公司與誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部所簽訂的為期八年的房屋租賃合同終止，雙方并進(jìn)行了房屋交接，凱撒宮公司向誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部退還房屋相關(guān)的全部鑰匙，但所拖欠租金未清結(jié)。誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部遂訴至法院，因而成訟。

本院認(rèn)為：根據(jù)訴辯雙方意見，結(jié)合本案查明的事實(shí)，本案訴爭(zhēng)的焦點(diǎn)為：一、黃某某與誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部訂立房屋租賃合同的行為應(yīng)如何認(rèn)定；二、誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持；三、凱撒宮公司的反訴主張是否成立。
一、關(guān)于黃某某與誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部訂立合同的行為應(yīng)如何認(rèn)定的問題。本案中，黃某某與誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部簽訂的《經(jīng)營(yíng)房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法、有效。黃某某與誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部簽訂租賃合同后，于2010年7月15日，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，設(shè)立凱撒宮公司，并將所租賃的房屋作為凱撒宮公司住所地，開展相應(yīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。黃某某作為公司四名股東之一，出資200萬元，并擔(dān)任公司法定代表人。其后，該租賃合同實(shí)際履行過程中，凱撒宮公司作為實(shí)際承租人，使用該租賃房屋并向誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部支付租金，直至雙方因拖欠租金協(xié)商提前終止合同，黃某某均再未以個(gè)人身份參與該合同履行。根據(jù)黃某某訂立合同的目的，合同實(shí)際履行情況，結(jié)合該部分事實(shí)，足以認(rèn)定黃某某簽訂合同的行為實(shí)則是以凱撒宮公司發(fā)起人的身份所作出的設(shè)立中的公司行為。故誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部主張其與凱撒宮不存在房屋租賃合同關(guān)系的理由不能成立，本院不予支持。
二、關(guān)于誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持的問題。（一）欠付租金的認(rèn)定。凱撒宮公司截至2013年2月1日拖欠誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部租金49萬元，雙方經(jīng)確認(rèn)并無異議。2014年3月9日，雙方協(xié)商一致終止合同，此時(shí)凱撒宮公司又連續(xù)拖欠租金13個(gè)月，按照雙方合同約定每月租金10萬元，共計(jì)130萬元。故對(duì)凱撒宮公司拖欠的租金總額179萬元，本院予以認(rèn)定。（二）逾期付租違約金的認(rèn)定。本案中，雙方系協(xié)商一致提前終止合同，并非合同一方當(dāng)事人單方解除雙方之間的租賃關(guān)系。雖然在履行合同中，凱撒宮公司存在逾期支付租金的違約情形，雙方解除合同也是基于拖欠租金的違約事實(shí)，但最終作為雙方合意的結(jié)果，解除合同是合同出現(xiàn)違約后無法繼續(xù)履行的情形下雙方達(dá)成的一種補(bǔ)救措施，所產(chǎn)生的法律后果，并不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是一種民事責(zé)任。具體而言，雙方租賃合同解除后，尚未履行的租期終止履行，已經(jīng)履行的租期，誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部可以請(qǐng)求支付相應(yīng)租金，而非違約金。故誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部在雙方已合意解除合同的情況下，再適用合同中約定的單方解除合同條款主張違約金，其理由不成立，本院不予支持。（三）合同責(zé)任主體的認(rèn)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)公司法﹥?nèi)舾蓡栴}的規(guī)定（三）》第二條規(guī)定：“發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對(duì)外簽訂合同，合同相對(duì)人請(qǐng)求該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。公司成立后對(duì)前款規(guī)定的合同予以確認(rèn)，或者已經(jīng)實(shí)際享有合同權(quán)利或者履行合同義務(wù)，合同相對(duì)人請(qǐng)求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。據(jù)此，黃某某作為發(fā)起人訂立房屋租賃合同，免除該合同責(zé)任必須同時(shí)具備兩個(gè)要件，一是凱撒宮公司介入權(quán)的行使，二是合同相對(duì)人誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部選擇權(quán)的行使。盡管凱撒宮公司辯稱其是租賃合同的當(dāng)事人，主張由其承擔(dān)合同責(zé)任，但因誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部訴請(qǐng)判令黃某某支付欠付租金179萬元，故黃某某免除合同責(zé)任的條件不具備，凱撒宮公司的主張亦不能成立。因此，對(duì)誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。至于誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部請(qǐng)求判令黃某某賠償自2014年3月10日后逾期付租損失，因凱撒宮公司長(zhǎng)期拖欠房屋租金，雙方為避免損失的繼續(xù)擴(kuò)大而協(xié)議提前終止合同履行，在雙方合同關(guān)系已解除的情形下，凱撒宮公司仍拖欠租金，顯然造成誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部的損失，故誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部該請(qǐng)求合理。依照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第二十四條第四款的規(guī)定，本院以中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率130%的標(biāo)準(zhǔn)，予以支持。
三、關(guān)于凱撒宮公司的反訴主張是否成立的問題。凱撒宮公司系獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)性法人主體，依法享有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，自負(fù)盈虧。其與誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部之間僅僅是房屋租賃關(guān)系，誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部作為房屋出租人在依約履行交付租賃房屋的合同義務(wù)后，對(duì)凱撒宮公司的經(jīng)營(yíng)并不承擔(dān)合同約定外的責(zé)任。凱撒宮經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，不能及時(shí)支付租金，并非誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部的原因所造成。房屋經(jīng)裝修后使用過程漏水，維修義務(wù)及費(fèi)用由凱撒宮公司承擔(dān)亦有雙方合同約定。至于道路刷黑工程對(duì)凱撒宮公司經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的影響也不能歸因于誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部。雙方最終因凱撒宮公司不能支付拖欠租金而解除合同，屬雙方合意的結(jié)果，凱撒宮公司交還房屋鑰匙，退出經(jīng)營(yíng)亦是其經(jīng)營(yíng)自決行為。凱撒宮反訴稱其投資150萬余元依據(jù)不足，況且，在原本因凱撒宮公司拖欠租金導(dǎo)致雙方解除合同的情形下，凱撒宮公司將經(jīng)營(yíng)過程中的投資風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部，顯然有悖常理，故凱撒宮公司請(qǐng)求判令誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部支付其投資款1508936.84元的理由不成立，本院不予支持。至于，凱撒宮公司租賃期間因房屋漏水支出的維修費(fèi)用150300元，雙方合同已明確約定應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)，凱撒宮公司主張由誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部承擔(dān)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此亦不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第二百二十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某某欠原告誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部房屋租金179萬元，于本判決生效后十五日內(nèi)付清，并自2014年3月10日起至本判決確定的給付之日止，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率130%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算所欠租金利息；
二、駁回原告誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部其他訴訟請(qǐng)求；
三、駁回反訴原告凱撒宮公司的全部訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)23998元，由誠(chéng)展經(jīng)營(yíng)部負(fù)擔(dān)3925元，黃某某、凱撒宮公司共同負(fù)擔(dān)20073元。
反訴案件受理費(fèi)9867元，由凱撒宮公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級(jí)人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯于湖北省高級(jí)人民法院，開戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專戶，帳號(hào)：05×××69-1。上訴人在上訴期間屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

審　判　長(zhǎng)　　柴　卓 審　判　員　　郭生俊 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠