委托代理人鄧國明，湖北人本律師事務所律師。代理權限為特別授權。
被告黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省福州市晉安區(qū)福新中路90號遠景豪廷3座303單元。公民身份號碼xxxx。
委托代理人張文炬，系黃某凱撒宮娛樂有限公司職員。代理權限為特別授權。
委托代理人鄭剛，湖北群力律師事務所律師。代理權限為一般代理。
被告（反訴原告）黃某凱撒宮娛樂有限公司，住所地湖北省黃某市黃某港區(qū)消防路16號。
法定代表人黃某某，執(zhí)行董事。
委托代理人張文炬，系黃某凱撒宮娛樂有限公司職員。代理權限為特別授權。
委托代理人鄭剛，湖北群力律師事務所律師。代理權限為一般代理。

本院受理原告黃某市誠展物資經(jīng)營部（以下簡稱誠展經(jīng)營部）與被告黃某某、黃某凱撒宮娛樂有限公司（以下簡稱凱撒宮公司）房屋租賃合同糾紛一案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告誠展經(jīng)營部的委托代理人鄧國明，被告黃某某、凱撒宮公司的共同委托代理人張文炬、鄭剛到庭參加了訴訟。本案在審理過程中，本院追加凱撒宮公司為被告，凱撒宮公司于2015年11月11日向本院提出反訴，本院依法合并審理。本案現(xiàn)已審理終結。
本院經(jīng)審理查明：2010年3月14日，誠展物資經(jīng)營部（甲方）與黃某某（乙方）簽訂《經(jīng)營房屋租賃合同》一份，約定甲方將其擁有的座落于黃某市消防路8號房產(chǎn)門面兩間、主樓二至五層、裙樓二層整體出租，作為乙方經(jīng)營娛樂、休閑、商務等項目的場所。租賃期限為8年，自2010年4月16日至2018年4月15日，前四年每年租金為120萬元，后四年每年租金為136萬元。租金按年支付，支付時間在每年的1月15日前。如乙方未按約定期限支付房租超過30天以上，甲方有權解除合同，并有權要求乙方支付違約金人民幣10萬元，違約金不足以彌補經(jīng)濟損失的，還應賠償甲方的經(jīng)濟損失；租賃期間，雙方協(xié)商一致，可以通過書面變更或解除合同。乙方在租賃房屋使用過程中，保障所使用的水、電、電梯、空調、鍋爐等其他設施處于良好運行狀態(tài)，定期進行檢查和保養(yǎng)，并自行承擔相關費用。租賃期滿，乙方未續(xù)租的，甲方有權收回房屋。所有可以移動、拆除的設備等可帶走的物品歸乙方所有，裝修主體結構乙方不得損壞，乙方應在租賃期滿三日內搬離。
合同簽訂后，黃某某于2010年3月15日一次性支付當年租金120萬元，誠展經(jīng)營部遂將出租房屋交付給黃某某進行裝修。2010年7月15日，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，由黃某某出資200萬元，與案外人宋慶蘭、楊建華、王忠民等三人共同設立凱撒宮公司，公司注冊資本為300萬元，黃某某為公司法定代表人，公司經(jīng)營范圍包括賓館、住宿、足浴、國內貿易等。該租賃房屋裝修完畢后，黃某某將其作為凱撒宮公司的經(jīng)營場所從事經(jīng)營活動。租期滿一年后，該房屋租金均由凱撒宮公司按月向誠展經(jīng)營部支付。因凱撒宮公司未按時支付2012年5月份租金，2012年6月5日，凱撒宮公司向誠展經(jīng)營部出具承諾書，承諾：所欠租金在2013年1月30日前一次付清，2012年5月15日后的租金在每月15日前支付，如逾期未支付，誠展經(jīng)營部有權停水停電終止合同，由此造成的經(jīng)濟損失全部由凱撒宮公司承擔。承諾書簽訂后，2012年5月租金10萬元未實際支付。至2013年1月10日，凱撒宮公司支付2012年9月租金，隨后因經(jīng)營狀況不佳，未再支付余下租金。誠展經(jīng)營部向黃某某及凱撒宮公司多次討要租金無果，后雙方經(jīng)協(xié)商一致，于2013年3月9日書面達成意見，約定凱撒宮公司與誠展經(jīng)營部所簽訂的為期八年的房屋租賃合同終止，雙方并進行了房屋交接，凱撒宮公司向誠展經(jīng)營部退還房屋相關的全部鑰匙，但所拖欠租金未清結。誠展經(jīng)營部遂訴至法院，因而成訟。

本院認為：根據(jù)訴辯雙方意見，結合本案查明的事實，本案訴爭的焦點為：一、黃某某與誠展經(jīng)營部訂立房屋租賃合同的行為應如何認定；二、誠展經(jīng)營部的訴訟請求應否支持；三、凱撒宮公司的反訴主張是否成立。
一、關于黃某某與誠展經(jīng)營部訂立合同的行為應如何認定的問題。本案中，黃某某與誠展經(jīng)營部簽訂的《經(jīng)營房屋租賃合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且不違反國家法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，該合同合法、有效。黃某某與誠展經(jīng)營部簽訂租賃合同后，于2010年7月15日，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，設立凱撒宮公司，并將所租賃的房屋作為凱撒宮公司住所地，開展相應經(jīng)營活動。黃某某作為公司四名股東之一，出資200萬元，并擔任公司法定代表人。其后，該租賃合同實際履行過程中，凱撒宮公司作為實際承租人，使用該租賃房屋并向誠展經(jīng)營部支付租金，直至雙方因拖欠租金協(xié)商提前終止合同，黃某某均再未以個人身份參與該合同履行。根據(jù)黃某某訂立合同的目的，合同實際履行情況，結合該部分事實，足以認定黃某某簽訂合同的行為實則是以凱撒宮公司發(fā)起人的身份所作出的設立中的公司行為。故誠展經(jīng)營部主張其與凱撒宮不存在房屋租賃合同關系的理由不能成立，本院不予支持。
二、關于誠展經(jīng)營部的訴訟請求應否支持的問題。（一）欠付租金的認定。凱撒宮公司截至2013年2月1日拖欠誠展經(jīng)營部租金49萬元，雙方經(jīng)確認并無異議。2014年3月9日，雙方協(xié)商一致終止合同，此時凱撒宮公司又連續(xù)拖欠租金13個月，按照雙方合同約定每月租金10萬元，共計130萬元。故對凱撒宮公司拖欠的租金總額179萬元，本院予以認定。（二）逾期付租違約金的認定。本案中，雙方系協(xié)商一致提前終止合同，并非合同一方當事人單方解除雙方之間的租賃關系。雖然在履行合同中，凱撒宮公司存在逾期支付租金的違約情形，雙方解除合同也是基于拖欠租金的違約事實，但最終作為雙方合意的結果，解除合同是合同出現(xiàn)違約后無法繼續(xù)履行的情形下雙方達成的一種補救措施，所產(chǎn)生的法律后果，并不表現(xiàn)為違約責任，而是一種民事責任。具體而言，雙方租賃合同解除后，尚未履行的租期終止履行，已經(jīng)履行的租期，誠展經(jīng)營部可以請求支付相應租金，而非違約金。故誠展經(jīng)營部在雙方已合意解除合同的情況下，再適用合同中約定的單方解除合同條款主張違約金，其理由不成立，本院不予支持。（三）合同責任主體的認定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用﹤中華人民共和國公司法﹥若干問題的規(guī)定（三）》第二條規(guī)定：“發(fā)起人為設立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發(fā)起人承擔合同責任的，人民法院應予支持。公司成立后對前款規(guī)定的合同予以確認，或者已經(jīng)實際享有合同權利或者履行合同義務，合同相對人請求公司承擔合同責任的，人民法院應予支持”。據(jù)此，黃某某作為發(fā)起人訂立房屋租賃合同，免除該合同責任必須同時具備兩個要件，一是凱撒宮公司介入權的行使，二是合同相對人誠展經(jīng)營部選擇權的行使。盡管凱撒宮公司辯稱其是租賃合同的當事人，主張由其承擔合同責任，但因誠展經(jīng)營部訴請判令黃某某支付欠付租金179萬元，故黃某某免除合同責任的條件不具備，凱撒宮公司的主張亦不能成立。因此，對誠展經(jīng)營部的該項訴訟請求，本院予以支持。至于誠展經(jīng)營部請求判令黃某某賠償自2014年3月10日后逾期付租損失，因凱撒宮公司長期拖欠房屋租金，雙方為避免損失的繼續(xù)擴大而協(xié)議提前終止合同履行，在雙方合同關系已解除的情形下，凱撒宮公司仍拖欠租金，顯然造成誠展經(jīng)營部的損失，故誠展經(jīng)營部該請求合理。依照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第二十四條第四款的規(guī)定，本院以中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率為基礎，參照逾期罰息利率130%的標準，予以支持。
三、關于凱撒宮公司的反訴主張是否成立的問題。凱撒宮公司系獨立的經(jīng)營性法人主體，依法享有自主經(jīng)營權，自負盈虧。其與誠展經(jīng)營部之間僅僅是房屋租賃關系，誠展經(jīng)營部作為房屋出租人在依約履行交付租賃房屋的合同義務后，對凱撒宮公司的經(jīng)營并不承擔合同約定外的責任。凱撒宮經(jīng)營出現(xiàn)困難，不能及時支付租金，并非誠展經(jīng)營部的原因所造成。房屋經(jīng)裝修后使用過程漏水，維修義務及費用由凱撒宮公司承擔亦有雙方合同約定。至于道路刷黑工程對凱撒宮公司經(jīng)營所產(chǎn)生的影響也不能歸因于誠展經(jīng)營部。雙方最終因凱撒宮公司不能支付拖欠租金而解除合同，屬雙方合意的結果，凱撒宮公司交還房屋鑰匙，退出經(jīng)營亦是其經(jīng)營自決行為。凱撒宮反訴稱其投資150萬余元依據(jù)不足，況且，在原本因凱撒宮公司拖欠租金導致雙方解除合同的情形下，凱撒宮公司將經(jīng)營過程中的投資風險全部轉嫁給誠展經(jīng)營部，顯然有悖常理，故凱撒宮公司請求判令誠展經(jīng)營部支付其投資款1508936.84元的理由不成立，本院不予支持。至于，凱撒宮公司租賃期間因房屋漏水支出的維修費用150300元，雙方合同已明確約定應當由其自行承擔，凱撒宮公司主張由誠展經(jīng)營部承擔缺乏事實和法律依據(jù)，本院對此亦不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第二百二十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某某欠原告誠展經(jīng)營部房屋租金179萬元，于本判決生效后十五日內付清，并自2014年3月10日起至本判決確定的給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率130%的標準計算所欠租金利息；
二、駁回原告誠展經(jīng)營部其他訴訟請求；
三、駁回反訴原告凱撒宮公司的全部訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費23998元，由誠展經(jīng)營部負擔3925元，黃某某、凱撒宮公司共同負擔20073元。
反訴案件受理費9867元，由凱撒宮公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院（上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯于湖北省高級人民法院，開戶銀行：中國農業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財政廳非稅收入財政專戶，帳號：05×××69-1。上訴人在上訴期間屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理）。

審　判　長　　柴　卓 審　判　員　　郭生俊 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠