原告：黃某章。
委托代理人：趙虎，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告：松滋市鑫泰實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫泰實(shí)業(yè)公司），住所地松滋市新江口鎮(zhèn)林園路40號(hào)。
法定代表人：張遠(yuǎn)翠，鑫泰實(shí)業(yè)公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：冉永海，鑫泰實(shí)業(yè)公司法務(wù)部主任。
委托代理人：劉啟斌，湖北馳華律師事務(wù)所律師。

原告黃某章與被告鑫泰實(shí)業(yè)公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2016年6月21日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員陳榮獨(dú)任審判，于2016年7月26日及9月12日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃某章的委托代理人趙虎、被告鑫泰公司的委托代理人冉永海、劉啟斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黃某章向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告立即交付還建房；2、判令被告立即支付房屋租金6680元；3、判令被告立即支付違約金203346元。事實(shí)和理由：2011年2月27日，原、被告簽訂一份《房屋調(diào)換協(xié)議》，約定被告拆除原告位于松滋市新江口鎮(zhèn)飛利浦大道的房屋，還建位于原址上的擬新開發(fā)樓盤中央廣場(chǎng)12樓，面積130平方米左右的房屋一棟，被告一次性補(bǔ)助原告過渡費(fèi)用10萬(wàn)元，同時(shí)還約定，如果被告在兩年內(nèi)不能交付房屋的，應(yīng)每月向原告支付417元租房費(fèi)用。其后原被告又簽訂一份《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》，約定在嚴(yán)格執(zhí)行《房屋調(diào)換協(xié)議》的基礎(chǔ)上增加：如果被告不能在2013年10月1日前向原告交付房屋的，被告應(yīng)以原告應(yīng)得房屋價(jià)值額為基數(shù)，按年利率10﹪向原告支付違約金。但時(shí)至今日被告僅向原告支付了10萬(wàn)元過渡費(fèi)用及1萬(wàn)元租房費(fèi)用，未履行其交房義務(wù)及剩余租金給付義務(wù)，也拒付相應(yīng)的違約金。因此訴至法院，要求判如所請(qǐng)。

本院認(rèn)為，原、被告于2011年簽訂《房屋調(diào)換協(xié)議》及《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》后形成房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，其房屋拆遷安置補(bǔ)償合同法律關(guān)系合法有效，原告黃某章對(duì)被告鑫泰實(shí)業(yè)公司依法享有相關(guān)房屋拆遷安置補(bǔ)償債權(quán)。2011年7月原告黃某章將上述《房屋調(diào)換協(xié)議》中調(diào)換的房屋提前出售給案外人譚瓊，即將其房屋拆遷安置補(bǔ)償合同中的部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給譚瓊，直至2016年3月被告鑫泰實(shí)業(yè)公司公告通知拆遷戶選房選號(hào)時(shí)，譚瓊與原告黃某章才將上述合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜通知被告鑫泰實(shí)業(yè)公司，譚瓊?cè)〉孟嚓P(guān)債權(quán)后參加了被告鑫泰實(shí)業(yè)公司組織的拆遷戶選房選號(hào)活動(dòng)并選定“鑫泰·中央廣場(chǎng)”1004室，但此后譚瓊卻與原告黃某章解除了上述還建房買賣合同關(guān)系，譚瓊并在出庭作證中證明了上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓后又撤銷的特殊情形，而被告鑫泰實(shí)業(yè)公司實(shí)際上并未向譚瓊履行債務(wù)，故原告黃某章在已由譚瓊選定“鑫泰·中央廣場(chǎng)”1004室的基礎(chǔ)上重新獲得對(duì)被告鑫泰實(shí)業(yè)公司享有的全部債權(quán)，被告鑫泰實(shí)業(yè)公司依法應(yīng)繼續(xù)向原告黃某章履行交付“鑫泰·中央廣場(chǎng)”1004室還建房等房屋拆遷安置補(bǔ)償法律義務(wù)。被告鑫泰實(shí)業(yè)公司辯稱原告黃某章訴訟主體不適格，對(duì)此辯稱本院不予支持。
雙方當(dāng)事人的核心爭(zhēng)議在于被告鑫泰實(shí)業(yè)公司未按照《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》第二條所約定的交房期限履行應(yīng)承擔(dān)的逾期交房利息損失問題，該利息損失違約金條款性質(zhì)屬于合同法規(guī)定違約損害賠償中可得利益的計(jì)算方法，法律對(duì)可得利益損失額度限定：不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，故結(jié)合本案實(shí)際，按照雙方訂立《房屋調(diào)換協(xié)議》時(shí)約定的“新增購(gòu)房屋面積按1700元∕㎡支付房款”，作為計(jì)算原告黃某章可得利益中的逾期交房利息損失計(jì)價(jià)基數(shù)較為公平合理。原告黃某章主張按照被告鑫泰實(shí)業(yè)公司商品房銷售廣告中“鑫泰·中央廣場(chǎng)”1004室的目前銷售單價(jià)5688元∕㎡作為其可得利益計(jì)價(jià)基數(shù)，與本案房屋拆遷安置補(bǔ)償事實(shí)和法律關(guān)于違約金的規(guī)定不符，對(duì)其該主張本院不予支持。
綜上所述，原告黃某章要求被告鑫泰實(shí)業(yè)公司履行房屋拆遷安置補(bǔ)償合同義務(wù)，交付“鑫泰·中央廣場(chǎng)”1004室還建房，并按照合同約定支付未清償?shù)挠馄诮环孔饨?680元的訴訟請(qǐng)求，在原告黃某章按照1700元∕㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足超過100㎡以上新增購(gòu)房屋房款的基礎(chǔ)上，本院依法予以支持。同時(shí)被告鑫泰實(shí)業(yè)公司亦應(yīng)按照合同約定，以原告黃某章應(yīng)得的100㎡房屋及1700元∕㎡的計(jì)價(jià)基數(shù)和年利率10﹪的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自2013年10月1日起至還建房交付之日止向原告黃某章承擔(dān)逾期交房利息損失的違約責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六十條、第六十四條、第八十條第二款、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：

一、由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司向原告黃某章交付松滋市新江口鎮(zhèn)“鑫泰·中央廣場(chǎng)”第10層1004室還建房。
二、由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司支付原告黃某章逾期交房房屋租金6680元（已沖除被告鑫泰實(shí)業(yè)公司訴前給付租金1萬(wàn)元）。
三、由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司自2013年10月1日起至還建房交付之日止，按照每年17000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告黃某章承擔(dān)逾期交房利息損失。
四、上述第一、二、三項(xiàng)在本判決生效之日起30日內(nèi)履行。
五、駁回原告黃某章其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4450元，減半收取2225元，由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司承擔(dān)1225元，由原告黃某章承擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí),根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯：湖北省荊州市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：17×××30，開戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行荊州市長(zhǎng)江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　陳榮

書記員：倪婷