黃某章
周偉（湖北豐年律師事務(wù)所）
松滋市鑫泰實(shí)業(yè)有限公司
冉永海
劉啟斌（湖北馳華律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:黃某章，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，松滋市人，住松滋市。
委托代理人:周偉，湖北豐年律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:松滋市鑫泰實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱鑫泰公司），住所地松滋市新江口鎮(zhèn)林園路40號。
法定代表人:張遠(yuǎn)翠，該公司董事長。
委托代理人:冉永海，該公司法務(wù)部主任。
委托代理人:劉啟斌，湖北馳華律師事務(wù)所律師。
上訴人黃某章因與被上訴人松滋市鑫泰實(shí)業(yè)有限公司房屋安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服松滋市人民法院（2016）鄂1087民初1006號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2016年12月15日公開開庭審理了本案。
上訴人黃某章的委托代理人周偉，被上訴人松滋市鑫泰實(shí)業(yè)有限公司的委托代理人冉永海、劉啟斌到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黃某章訴稱:2011年2月27日，原、被告簽訂一份《房屋調(diào)換協(xié)議》，約定被告拆除原告位于松滋市新江口鎮(zhèn)飛利浦大道的房屋，還建位于原址上的擬新開發(fā)樓盤中央廣場12樓，面積130平方米左右的房屋一棟，被告一次性補(bǔ)助原告過渡費(fèi)用10萬元，同時還約定，如果被告在兩年內(nèi)不能交付房屋的，應(yīng)每月向原告支付417元租房費(fèi)用。
其后原被告又簽訂一份《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》，約定在嚴(yán)格執(zhí)行《房屋調(diào)換協(xié)議》的基礎(chǔ)上增加:如果被告不能在2013年10月1日前向原告交付房屋的，被告應(yīng)以原告應(yīng)得房屋價值額為基數(shù)，按年利率10﹪向原告支付違約金。
但時至今日被告僅向原告支付了10萬元過渡費(fèi)用及1萬元租房費(fèi)用，未履行其交房義務(wù)及剩余租金給付義務(wù)，也拒付相應(yīng)的違約金。
請求:1、判令被告立即交付還建房；2、判令被告立即支付房屋租金6680元；3、判令被告立即支付違約金203346元。
被告鑫泰公司辯稱:1、原告已將其與本公司簽訂的合同轉(zhuǎn)讓給案外人譚瓊，原告與本公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系從轉(zhuǎn)讓之日起已經(jīng)終止，原告訴訟主體不適格，所提訴求不應(yīng)得到支持；2、原告訴求的違約金缺乏依據(jù)；3、為保證雙方利益公平，關(guān)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該按拆遷房新增購面積房價標(biāo)準(zhǔn)1700元∕㎡以及原拆遷面積100㎡來計(jì)算；4、綜上，請法院駁回原告的訴訟請求。
原審查明:2011年2月27日，以被告鑫泰實(shí)業(yè)公司為甲方，以原告黃某章為乙方，雙方簽訂一份《房屋調(diào)換協(xié)議》，約定甲方聯(lián)合乙方共同開發(fā)建設(shè)松滋市新江口鎮(zhèn)飛利浦大道一至五號（含五一路原賓館二廳）的房屋坐落地塊，就拆除乙方房屋和還建事宜達(dá)成如下協(xié)議:“1、乙方房屋坐落在松滋市新江口鎮(zhèn)飛利浦大道1號1單元3樓第3室，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼:松房權(quán)證20××46號，建筑面積66.15平方米，現(xiàn)場實(shí)測建筑面積100平方米；2、甲方開發(fā)建設(shè)后給乙方調(diào)換的房屋，乙方選擇松滋市新江口鎮(zhèn)飛利浦大道1號新建住宿樓房12樓，房屋建筑面積100平方米（含公攤面積），所調(diào)換房屋為新建毛坯房，水電進(jìn)戶，電以乙方原開戶相位為準(zhǔn)，鋁合金玻窗，進(jìn)戶防盜門達(dá)到市場商品房標(biāo)準(zhǔn)；3、調(diào)換房屋面積差價的處理:①、如乙方所需調(diào)換的房屋面積小于原住房面積，所差面積由甲方按照新建樓層銷售價格給予乙方現(xiàn)金補(bǔ)償；②、如乙方所調(diào)換的房屋面積大于原住房面積，但不超過雙方確定的每戶100平方米的調(diào)換面積，每戶100平方米以內(nèi)的超過部分按銷售實(shí)際價支付房款。
（新增購面積30㎡左右按1700元∕㎡支付房款）；4、甲方一次性補(bǔ)償乙方裝修費(fèi)、過渡期間的房屋租金、搬家費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，合計(jì)補(bǔ)償10萬元，在本協(xié)議簽訂之日一次性支付；5、乙方在收到甲方第四條的補(bǔ)償金后15日內(nèi)將該房屋交付給甲方，由甲方組織拆除，拆除費(fèi)用甲方承擔(dān)，過渡房租金以乙方將原住房完全移交甲方后開始計(jì)算；6、甲方給乙方所調(diào)換房屋的房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證由甲方負(fù)責(zé)辦理，水電開戶、電話、有線電視過戶、燃?xì)膺^戶按原住房設(shè)施項(xiàng)目配置，辦證所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
新建小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，以甲方新建樓開發(fā)項(xiàng)目完工移交給乙方后，甲方承擔(dān)其前三年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；7、甲方給乙方交付退還房屋的期限，以乙方原整棟舊房交付甲方次日起，二年內(nèi)還建交付乙方。
甲方未按時交房，甲方則按照現(xiàn)行市場租房價格每戶每月支付給乙方417元。
”，上述協(xié)議簽訂不久雙方又于次月簽訂《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》一份，補(bǔ)充協(xié)議約定:“1、甲乙雙方同意嚴(yán)格執(zhí)行2011年2月27日雙方原已簽訂的《房屋調(diào)換協(xié)議》的條款；2、甲方承諾給乙方在原已簽訂《房屋調(diào)換協(xié)議》的條款上增加:如甲方原因無法在2013年10月1日前交付給乙方應(yīng)得的100平方米房屋，甲方同意從2013年10月1日起，按乙方應(yīng)得房屋價值額給予乙方支付銀行貸款利息，（雙方約定:按年利息百分之十）；3、乙方承諾:積極配合甲方做好房屋拆遷改建工作，并對如上雙方簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》保守秘密，絕不外傳，否則甲方有權(quán)收回如上所有優(yōu)惠承諾，并有權(quán)追究乙方因此給甲方帶來的一切損失。
”，上述協(xié)議簽訂后被告鑫泰實(shí)業(yè)公司一次性向原告黃某章支付了10萬元過渡期間費(fèi)用，原告黃某章將其房屋交由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司進(jìn)行拆遷還建，后被告鑫泰實(shí)業(yè)公司因未能按照協(xié)議約定的期限交付還建房，向原告黃某章支付了1萬元逾期交房租金。
2011年7月15日原告黃某章及其妻湯維與案外人譚瓊簽訂一份《房屋出售協(xié)議》，約定由原告黃某章及其妻湯維將上述《房屋調(diào)換協(xié)議》中調(diào)換的房屋提前出售給譚瓊，并約定售房總價款為35萬元，由譚瓊先付購房款25萬元，余款10萬元在原告黃某章向譚瓊交付房屋及房屋各項(xiàng)證件時一次性付清。
原告黃某章與譚瓊形成上述房屋買賣合同關(guān)系后未通知被告鑫泰實(shí)業(yè)公司。
2016年3月18日，被告鑫泰實(shí)業(yè)公司“中央廣場項(xiàng)目部”向原告黃某章等相關(guān)拆遷戶發(fā)出公告如下:“我公司開發(fā)的鑫泰·中央廣場項(xiàng)目，現(xiàn)已具備銷售條件，下列人員與我公司中央廣場項(xiàng)目部簽訂《房屋調(diào)換協(xié)議》，現(xiàn)因與你們聯(lián)系不上，故特公告通知你們務(wù)必于2016年3月31日前速到中央廣場售樓部確定房號并簽訂《商品房買賣合同》，逾期不來則視為放棄選擇房號權(quán)利，我公司將按照《房屋調(diào)換協(xié)議》中所約定樓層范圍內(nèi)給予預(yù)留一套。
特此公告，請?jiān)疬w戶相互轉(zhuǎn)告。
附拆遷戶名單……”。
得知上述情況后譚瓊即持其與原告黃某章簽訂的《房屋出售協(xié)議》以及原告黃某章授權(quán)其妻湯維售房的公證文書等，向被告鑫泰實(shí)業(yè)公司主張分房選號權(quán)利，譚瓊在征得原、被告認(rèn)可的情況下參加了2016年4月1日由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司組織的“鑫泰·中央廣場”拆遷戶分房選號抽簽活動，在此次活動中譚瓊選定“鑫泰·中央廣場”第10層1004室，建筑面積為119.36㎡，譚瓊并于同日與被告鑫泰實(shí)業(yè)公司簽訂了“鑫泰·中央廣場”房號確定單，但此后被告鑫泰實(shí)業(yè)公司未向譚瓊交付雙方所確定的還建房。
案件審理過程中，原、被告雙方在第一次庭審時就本案所涉還建房確定為“鑫泰·中央廣場”1004室達(dá)成一致，但被告鑫泰實(shí)業(yè)公司以原告黃某章已將原、被告雙方簽訂的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給譚瓊，且“鑫泰·中央廣場”1004室系譚瓊所選定而主張?jiān)纥S某章訴訟主體不適格，原告黃某章因此申請譚瓊作為證人出庭作證，譚瓊于2016年9月12日出庭作證證明了原告黃某章已于2016年5月退還了譚瓊的前期購房款，原告黃某章與譚瓊自2016年5月起已解除涉案房屋的買賣合同關(guān)系。
原審另查明:因本案訴訟前原、被告未就還建房選房事宜等達(dá)成一致，被告鑫泰實(shí)業(yè)公司在發(fā)布“鑫泰·中央廣場”商品房對外銷售廣告時，將“鑫泰·中央廣場”1004室納入對外銷售宣傳中，并標(biāo)注“鑫泰·中央廣場”1004室的目前銷售單價為5688元∕㎡。
原審認(rèn)為，原、被告于2011年簽訂《房屋調(diào)換協(xié)議》及《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》后形成房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，其房屋拆遷安置補(bǔ)償合同法律關(guān)系合法有效，原告黃某章對被告鑫泰實(shí)業(yè)公司依法享有相關(guān)房屋拆遷安置補(bǔ)償債權(quán)。
2011年7月原告黃某章將上述《房屋調(diào)換協(xié)議》中調(diào)換的房屋提前出售給案外人譚瓊，即將其房屋拆遷安置補(bǔ)償合同中的部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給譚瓊，直至2016年3月被告鑫泰實(shí)業(yè)公司公告通知拆遷戶選房選號時，譚瓊與原告黃某章才將上述合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜通知被告鑫泰實(shí)業(yè)公司，譚瓊?cè)〉孟嚓P(guān)債權(quán)后參加了被告鑫泰實(shí)業(yè)公司組織的拆遷戶選房選號活動并選定“鑫泰·中央廣場”1004室，但此后譚瓊卻與原告黃某章解除了上述還建房買賣合同關(guān)系，譚瓊并在出庭作證中證明了上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓后又撤銷的特殊情形，而被告鑫泰實(shí)業(yè)公司實(shí)際上并未向譚瓊履行債務(wù)，故原告黃某章在已由譚瓊選定“鑫泰·中央廣場”1004室的基礎(chǔ)上重新獲得對被告鑫泰實(shí)業(yè)公司享有的全部債權(quán)，被告鑫泰實(shí)業(yè)公司依法應(yīng)繼續(xù)向原告黃某章履行交付“鑫泰·中央廣場”1004室還建房等房屋拆遷安置補(bǔ)償法律義務(wù)。
被告鑫泰實(shí)業(yè)公司辯稱原告黃某章訴訟主體不適格，對此辯稱原審不予支持。
雙方當(dāng)事人的核心爭議在于被告鑫泰實(shí)業(yè)公司未按照《房屋拆遷補(bǔ)充協(xié)議》第二條所約定的交房期限履行應(yīng)承擔(dān)的逾期交房利息損失問題，該利息損失違約金條款性質(zhì)屬于合同法規(guī)定違約損害賠償中可得利益的計(jì)算方法，法律對可得利益損失額度限定:不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，故結(jié)合本案實(shí)際，按照雙方訂立《房屋調(diào)換協(xié)議》時約定的“新增購房屋面積按1700元∕㎡支付房款”，作為計(jì)算原告黃某章可得利益中的逾期交房利息損失計(jì)價基數(shù)較為公平合理。
原告黃某章主張按照被告鑫泰實(shí)業(yè)公司商品房銷售廣告中“鑫泰·中央廣場”1004室的目前銷售單價5688元∕㎡作為其可得利益計(jì)價基數(shù)，與本案房屋拆遷安置補(bǔ)償事實(shí)和法律關(guān)于違約金的規(guī)定不符，對其該主張?jiān)瓕彶挥柚С帧?br/>綜上所述，原告黃某章要求被告鑫泰實(shí)業(yè)公司履行房屋拆遷安置補(bǔ)償合同義務(wù)，交付“鑫泰·中央廣場”1004室還建房，并按照合同約定支付未清償?shù)挠馄诮环孔饨?680元的訴訟請求，在原告黃某章按照1700元∕㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足超過100㎡以上新增購房屋房款的基礎(chǔ)上，本院依法予以支持。
同時被告鑫泰實(shí)業(yè)公司亦應(yīng)按照合同約定，以原告黃某章應(yīng)得的100㎡房屋及1700元∕㎡的計(jì)價基數(shù)和年利率10﹪的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自2013年10月1日起至還建房交付之日止向原告黃某章承擔(dān)逾期交房利息損失的違約責(zé)任。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六十條 ?、第六十四條 ?、第八十條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決:一、由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司向原告黃某章交付松滋市新江口鎮(zhèn)“鑫泰·中央廣場”第10層1004室還建房。
二、由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司支付原告黃某章逾期交房房屋租金6680元（已沖除被告鑫泰實(shí)業(yè)公司訴前給付租金1萬元）。
三、由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司自2013年10月1日起至還建房交付之日止，按照每年17000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告黃某章承擔(dān)逾期交房利息損失。
四、上述第一、二、三項(xiàng)在本判決生效之日起30日內(nèi)履行。
五、駁回原告黃某章其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4450元，減半收取2225元，由被告鑫泰實(shí)業(yè)公司承擔(dān)1225元，由原告黃某章承擔(dān)1000元。
上訴人不服一審判決，向本院提出上訴，其主要的理由是:一、一審判決被上訴人支付上訴人固定數(shù)額的逾期交房租金是錯誤的。
依雙方約定，被上訴人應(yīng)按每月417元的標(biāo)準(zhǔn)向上訴人支付房屋租金至交房時止。
二、一審判決以1700元∕㎡的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上訴人“應(yīng)得房屋價值額”為認(rèn)定事實(shí)錯誤。
三、本案適用《中華人民共和國合同法》第一百一十三條 ?之規(guī)定錯誤。
上訴人與被上訴人雙方就違約后的損失賠償額計(jì)算方法有約定的應(yīng)當(dāng)以約定為準(zhǔn)。
請求二審撤銷原判中的第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)判決，改判依合同約定的每月417元房租標(biāo)準(zhǔn)支付房租及按照每年56880元的標(biāo)準(zhǔn)向上訴人支付利息損失。
二審查明的本案事實(shí)與一審認(rèn)定的一致。
本院認(rèn)為，本案中，上訴人在原審中關(guān)于要求被上訴人支付房屋租金的訴訟請求是支付房屋租金6680元，而非由被上訴人按每月417元的標(biāo)準(zhǔn)向上訴人支付房屋租金至交房時止，對此，原審不得超訴訟請求進(jìn)行判決是正確的。
原審在確定逾期交房利息損失時，考慮到該利息損失違約金條款性質(zhì)屬于合同法規(guī)定的違約損害賠償中可得利益的計(jì)算方法，而合同法對可得利益損失額度限定為不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2692元，由上訴人黃某章負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案中，上訴人在原審中關(guān)于要求被上訴人支付房屋租金的訴訟請求是支付房屋租金6680元，而非由被上訴人按每月417元的標(biāo)準(zhǔn)向上訴人支付房屋租金至交房時止，對此，原審不得超訴訟請求進(jìn)行判決是正確的。
原審在確定逾期交房利息損失時，考慮到該利息損失違約金條款性質(zhì)屬于合同法規(guī)定的違約損害賠償中可得利益的計(jì)算方法，而合同法對可得利益損失額度限定為不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2692元，由上訴人黃某章負(fù)擔(dān)。

審判長：陳時中
審判員：韓秀士
審判員：謝成勇

書記員：唐君玲