原告：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住安陸市。
委托訴訟代理人：程啟寶，湖北維天律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：葉睿，湖北維天律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住安陸市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
被告：卓某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住安陸市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
被告：卓文斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住安陸市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
第三人：湖北鼎昇置業(yè)有限公司，住所地安陸市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)卓灣社區(qū)。
法定代表人：卓安清，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：王錫楚，湖北維天律師事務(wù)所律師。

原告黃某某與被告沈某某、卓某某、卓文斌，第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月25日立案后，依法追加湖北鼎昇置業(yè)有限公司為第三人參加本案訴訟并依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告黃某某及其委托訴訟代理人程啟寶、葉睿，第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司委托訴訟代理人王錫楚到庭參加訴訟。被告沈某某、卓某某、卓文斌經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告黃某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判決確認(rèn)原、被告的房屋買賣合同有效；2、判決被告將位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中，面積124平方米房屋交付給原告；3、如被告不能將位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中面積124平方米房屋交付給原告，被告必須退還原告購(gòu)房款27萬(wàn)元并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算自2016年1月13日至實(shí)際退還之日的利息；4、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2016年1月13日，原告與卓小平簽訂售房合同，將安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中面積124平方米房屋以32萬(wàn)元出售給原告。原告在簽訂合同當(dāng)日付清了購(gòu)房款，卓小平于同日向原告出具了收到購(gòu)房款27萬(wàn)元的收條。卓小平于2016年5月份過(guò)世，被告作為卓小平的繼承人，應(yīng)當(dāng)履行購(gòu)房合同。
另查，位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓是卓小平掛靠湖北鼎昇置業(yè)有限公司資質(zhì)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)房屋的P（2012）23號(hào)地塊的土地于2014年1月27日由卓小平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司名義與安陸市國(guó)土資源局簽訂的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同受讓所得，并于2015年7月2日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。卓氏住宅樓房屋建成后由卓小平對(duì)外簽訂合同銷售。本案開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋具有合法建設(shè)手續(xù)，卓小平將卓氏住宅樓東單元房屋出售給原告不違法，故原告與卓小平于2016年1月13日簽訂的售房合同合法有效，被告理應(yīng)交付出售的房屋。被告不能將位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中面積124平方米房屋交付給原告，被告必須退還原告購(gòu)房款27萬(wàn)元并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算自2016年1月13日至實(shí)際退還之日的利息。請(qǐng)求法院支持原告訴訟請(qǐng)求。
訴訟過(guò)程中，原告黃某某放棄“如被告不能將位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中面積124平方米房屋交付給原告，被告必須退還原告購(gòu)房款27萬(wàn)元并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算自2016年1月13日至實(shí)際退還之日的利息”這一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為，本案焦點(diǎn)是，案涉售房合同責(zé)任主體及效力問(wèn)題。
案涉位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓系商品房建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律和相應(yīng)司法解釋予以調(diào)整。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！币虼?，依照法律規(guī)定，出賣涉案商品房主體應(yīng)當(dāng)是具有開(kāi)發(fā)建設(shè)資質(zhì)的第三人而非被告親屬卓小平。本案中，卓小平以個(gè)人名義將案涉房屋出賣給原告，案涉售房合同的責(zé)任主體是原告與被告親屬卓小平還是原告與第三人的問(wèn)題，亦即，卓小平出賣訴爭(zhēng)房屋是個(gè)人行為還是代表第三人履行職務(wù)行為的問(wèn)題。依據(jù)原告黃某某“其不知道位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓是卓小平掛靠第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司資質(zhì)開(kāi)發(fā)建設(shè)?！钡年愂鲆庖?jiàn)以及案涉房屋沒(méi)有商品房預(yù)售許可證這一事實(shí)，卓小平應(yīng)當(dāng)沒(méi)有代表第三人對(duì)外銷售房屋的表象，加之第三人未授權(quán)卓小平以第三人名義或者代表第三人以卓小平個(gè)人名義銷售房屋，原告也不存在有善意理由相信卓小平代表第三人對(duì)外銷售房屋的表見(jiàn)代理行為以及其訴訟本意也只是要求被告履行訴爭(zhēng)售房合同而未要求第三人承擔(dān)履行合同義務(wù)責(zé)任，同時(shí)，結(jié)合卓小平是以個(gè)人名義對(duì)外簽訂售房合同、個(gè)人收取購(gòu)房款這一形式要素，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定卓小平對(duì)外銷售訴爭(zhēng)房屋是其個(gè)人行為，與第三人無(wú)關(guān)，第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司在本案中不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
訴爭(zhēng)房屋無(wú)論在形式或者實(shí)質(zhì)以及法律意義上都應(yīng)當(dāng)是第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！币虼?，訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)屬于第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司，故被告親屬卓小平與原告簽訂售房合同出賣訴爭(zhēng)房屋系無(wú)權(quán)處分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”依據(jù)前述法律條款規(guī)定，原告黃某某于2016年1月13日與被告沈某某、卓某某、卓文斌親屬卓小平簽訂的售房合同應(yīng)當(dāng)有效。雖然訴案涉合同項(xiàng)下房產(chǎn)被人民法院查封，被告沈某某、卓某某、卓文斌親屬卓小平與原告簽訂的售房合同違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；”規(guī)定，但該法的此項(xiàng)規(guī)定是管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定，并不影響原告黃某某于2016年1月13日與被告沈某某、卓某某、卓文斌親屬卓小平簽訂的售房合同效力，故本院對(duì)原告黃某某要求確認(rèn)其與被告沈某某、卓某某、卓文斌親屬卓小平簽訂售房合同有效的訴訟請(qǐng)求予以支持。
關(guān)于原告黃某某請(qǐng)求判決被告將位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中面積124平方米房屋交付給原告的問(wèn)題，因卓小平出賣訴爭(zhēng)房屋未得到第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司授權(quán)許可，且該房屋業(yè)已查封，導(dǎo)致訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，因而原告黃某某要求將位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中面積124平方米房屋予以交付，已是事實(shí)不能。經(jīng)本院釋明，原告黃某某對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求仍堅(jiān)持不予變更，由此對(duì)原告黃某某要求被告將位于安陸市××開(kāi)發(fā)區(qū)紅石社區(qū)P（2012）23號(hào)地塊卓氏住宅樓東單元七樓中面積124平方米房屋交付給原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。原告后續(xù)權(quán)利主張可根據(jù)本案裁判結(jié)果，另行主張違約責(zé)任或者解除合同后的損害賠償之訴救濟(jì)其相應(yīng)權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、第三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、原告黃某某于2016年1月13日與被告沈某某、卓某某、卓文斌親屬卓小平簽訂的售房合同有效；
二、駁回原告黃某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)5350元，由原告黃某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　胡柏松 審　判　員　　胡學(xué)鵬 人民陪審員　　李二平

書(shū)記員：談宏亮 附件1：本案當(dāng)事人提交證據(jù)目錄 原告黃某某為支持其訴訟主張向本院提交了如下證據(jù)： 證據(jù)一：原告黃某某身份復(fù)印件，擬證明原告的訴訟主體資格； 證據(jù)二：售房合同及收條復(fù)印件各一份，擬證明原告與卓小平之間購(gòu)房交易及原告支付購(gòu)房款27萬(wàn)元的事實(shí)； 證據(jù)三：被告沈某某身份證及判決書(shū)復(fù)印件各一份，擬證明被告沈某某、沈文婷、沈文斌是卓小平的繼承人，訴訟主體適格； 證據(jù)四：土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件各一份，擬證明訴爭(zhēng)房屋由第三人合法取得； 證據(jù)五：2016年12月12日詢問(wèn)筆錄復(fù)印件，擬證明卓小平掛靠第三人資質(zhì)開(kāi)發(fā)訴爭(zhēng)住宅樓的事實(shí)。 被告沈某某、卓某某、卓文斌未提交證據(jù)。 第三人湖北鼎昇置業(yè)有限公司為支持其抗辯理由向本院提交了如下證據(jù)： 證據(jù)一：民事裁定書(shū)復(fù)印件，擬證明訴爭(zhēng)房屋在2015年2月就被人民法院查封，任何人不得對(duì)外出售房屋。 附件2： 本案引用的法律條文 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第一百四十二條法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。 第一百四十四條被告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。