上訴人（原審原告）：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。委托訴訟代理人：劉晶，湖北為維律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：肖慧，湖北為維律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：仙桃亞某商業(yè)運營管理有限公司，住所地：仙桃市龍華山辦事處大新路25號。法定代表人：杜元國，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張書杰，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞?wù)所律師。委托訴訟代理人：黃衛(wèi)國，湖北天明律師事務(wù)所律師。

黃某某上訴請求：撤銷一審判決，改判支持其一審全部訴訟請求。事實和理由：1.一審判決認定事實錯誤。其一，根據(jù)黃某某與亞某運營公司及開發(fā)商湖北輝騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱輝騰公司）簽訂的《三方協(xié)議書》，輝騰公司保證承租方對商鋪進行裝修后，不影響商鋪的驗收及辦證，但直到2017年，輝騰公司仍未按合同約定履行辦證義務(wù)，眾多業(yè)主迫于無奈遂于2017年2月圍堵涉案商鋪所在的仙桃市大新路世界城；其二，亞某運營公司一審提交的業(yè)主封堵商場大門的視頻，未顯示黃某某參與了堵門事件，另黃某某于堵門期間在外地工作，不可能參與其中。2.一審判決適用法律錯誤。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條雖規(guī)定“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”，但業(yè)主委員會作出的決定不得違反法律、法規(guī)及政策，不得違反業(yè)主大會的決定，亦不得損害業(yè)主的公共利益。法律并未賦予業(yè)主委員會有代表各業(yè)主解除合同的權(quán)利，故在未經(jīng)各業(yè)主同意的情況下，世界城業(yè)主委員會作出的各項決議不能代表各業(yè)主的意思表示，黃某某雖為業(yè)主委員會的一員，但其一直在外地工作，并未參與業(yè)主委員會的任何決議。故黃某某與亞某運營公司簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》仍然有效，黃某某依據(jù)該協(xié)議要求亞某運營公司支付租金及違約金應(yīng)予支持。3.黃某某將涉案商鋪委托亞某運營公司統(tǒng)一管理、對外出租，該《委托經(jīng)營管理協(xié)議》實為房屋租賃協(xié)議。亞某運營公司提交的快遞單并未備注郵寄內(nèi)容，黃某某簽收該快遞的行為，不能作為其認可解除合同的依據(jù)。本案中，黃某某并不存在違約，也不同意解除協(xié)議。另即便人民法院認定涉案《委托經(jīng)營管理協(xié)議》已解除，亞某運營公司仍應(yīng)支付2017年1月至2017年4月的商鋪收益。亞某運營公司辯稱，1.黃某某提前收回商鋪致使《委托經(jīng)營管理協(xié)議》無法履行，合同目的無法實現(xiàn)，亞某運營公司不存在違約，亦無過錯，不應(yīng)承擔本案責(zé)任。2.《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主有約束力。本案中，黃某某系世界城業(yè)主委員會委員，故該業(yè)主委員會的決定對其亦應(yīng)具有法律約束力，黃某某直接要求亞某運營公司承擔責(zé)任錯誤。3.輝騰公司逾期辦證，黃某某應(yīng)通過正常途徑維權(quán)，但黃某某圍堵商場大門，必將導(dǎo)致《委托經(jīng)營管理協(xié)議》不能履行，黃某某應(yīng)承擔相應(yīng)后果。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本案應(yīng)予維持。黃某某向一審法院起訴請求：1.判令亞某運營公司支付其2017年1月至2018年1月間的兩套商鋪租金42292.32元和70463.73元，共計112756.05元；2.判令亞某運營公司按中國人民銀行公布的同期活期存款利率支付延期付款違約金。一審法院認定事實：黃某某系仙桃市世界城商鋪的業(yè)主，仙桃市世界城商鋪共計有500多名業(yè)主。2014年元月，仙桃市世界城商鋪的500多名業(yè)主先后與亞某運營公司簽訂了《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，將其擁有的仙桃市世界城商鋪委托亞某運營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理；其中，作為業(yè)主之一的黃某某于2014年元月10日與亞某運營公司簽訂了兩份《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，將位于仙桃市大新路世界城1號樓1層1162號、建筑面積為20.30㎡的商鋪和1號樓2層2194號、建筑面積為20.13㎡的商鋪委托亞某運營公司經(jīng)營管理，委托經(jīng)營管理期限均為五年，兩份協(xié)議分別約定亞某運營公司對一層商鋪按每年每平方米3471.12元向黃某某支付收益、二層商鋪按每年每平方米2100.96元向黃某某支付收益；協(xié)議還約定，前三年度的收益由該房屋的開發(fā)商輝騰公司支付，輝騰公司已支付黃某某收益至2017年1月10日（系以折抵購房款的方式支付）；此外，按照協(xié)議約定，第四年度的收益應(yīng)由亞某運營公司在2017年12月31日支付。但亞某運營公司將涉案商鋪經(jīng)營至2017年2月時，世界城商鋪的眾多業(yè)主因種種原因而圍堵世界城商鋪大門，并發(fā)展成將世界城商鋪大門鎖上，致使亞某運營公司無法繼續(xù)經(jīng)營；亞某運營公司只得動員商戶撤出，眾商戶從2017年2月18日起陸續(xù)撤出世界城的經(jīng)營；后來世界城業(yè)主委員會進駐世界城開始對外重新招租，并打出了世界城商鋪一、二、三樓整體招租的巨幅廣告；在世界城的商戶全部撤出后，世界城業(yè)主委員會還以書面形式分別向輝騰公司及世界城“市委工作專班”發(fā)出《申請書》及《要求書》，要求拆除由亞某運營公司及商戶經(jīng)營裝修的世界城一、二、三樓的裝修。由于業(yè)主委員會將世界城一、二、三樓商鋪整體對外招租一直沒有成功，黃某某起訴要求亞某運營公司支付2017年1月10日至2018年1月10日間的兩套商鋪的收益（租金）。一審法院認為，黃某某與亞某運營公司簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》系雙方的真實意思表示，其內(nèi)容符合法律規(guī)定，合法有效，對雙方均具有法律約束力。關(guān)于《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》的性質(zhì)問題。該協(xié)議中，由于委托人要求的收益數(shù)額是一定的，委托人也不支付任何報酬或費用給受托人，且當受托人將房屋出租后實際所得租金低于委托人要求的收益數(shù)額時，由受托人補足；從這些約定來看，該協(xié)議實質(zhì)上是一種可以轉(zhuǎn)租的租賃協(xié)議。關(guān)于本案的處理問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。本案所涉商鋪在合同尚未到期（約定的一個租賃年度也未到期）時，業(yè)主委員會便進場統(tǒng)一另行招租，并且出具了書面的、加蓋了印章的要求拆除涉案商鋪裝修的《申請書》及《要求書》，這些行為相當于是以實際行動提前收回商鋪；雖然這些行為是業(yè)主委員會的行為，但應(yīng)視作全體業(yè)主的行為，其效力及于黃某某。因此，黃某某要求亞某運營公司支付兩套商鋪租金的請求缺乏依據(jù)，也與公平原則相悖，該院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第二百一十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回黃某某的訴訟請求。案件受理費2555元，減半收取1277.5元，由黃某某負擔。二審期間，亞某運營公司圍繞上訴請求提交了證據(jù)，黃某某未提交證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換與質(zhì)證。本院認為，亞某運營公司提交的照片，雖非黃某某所購商鋪的現(xiàn)狀，但能反應(yīng)世界城部分商鋪的現(xiàn)狀，與一審查明的部分事實相印證，本院依法予以采信。二審查明，黃某某系仙桃市世界城業(yè)主委員會委員。至2018年9月26日，部分業(yè)主自行對其所購商鋪搭建了隔墻。亞某運營公司在動員商戶撤出的過程中，對相應(yīng)商戶均給予了一定的補償或賠償。一審查明的事實屬實，本院依法予以確認。
上訴人黃某某因與被上訴人仙桃亞某商業(yè)運營管理有限公司（以下簡稱亞某運營公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初1310號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月23日立案后，依法組成合議庭不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，黃某某與亞某運營公司簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，系雙方的真實意思表示，其內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效，應(yīng)受法律保護。該協(xié)議書雖名為《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，但一審法院根據(jù)該協(xié)議書的具體內(nèi)容和當事人的真實目的，認定其實為可轉(zhuǎn)租的租賃協(xié)議，本院對此依法予以確認。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十六條有關(guān)“出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”之規(guī)定，黃某某作為出租方，應(yīng)當在租賃期間內(nèi)保證租賃商鋪能正常運營。本案中，因世界城商鋪的業(yè)主圍堵商鋪大門，并將商鋪大門上鎖，導(dǎo)致商戶從2017年2月起即無法正常運營，亞某運營公司為減少損失，遂動員商戶撤出，并對商戶進行了補償或賠償，并無不妥。故亞某運營公司對商鋪無法正常經(jīng)營的后果無過錯，黃某某在無法保證出租商鋪正常運營的情況下，要求承租人亞某運營公司承擔給付租金的請求，應(yīng)不予支持。此外，世界城業(yè)主委員會隨即進駐世界城開始對外重新招租，并打出了整體招租的巨幅廣告，另向輝騰公司及“市委工作專班”發(fā)出《申請書》及《要求書》，要求亞某運營公司及商戶拆除相應(yīng)裝修。上述有關(guān)提前收回商鋪的行為雖系業(yè)主委員會作出，但黃某某作為仙桃市世界城商鋪的業(yè)主及仙桃市世界城業(yè)主委員會委員，無論其是否實際參與了現(xiàn)場堵門的行為，相應(yīng)決議對其均具有約束力。故黃某某要求支付租金的請求缺乏依據(jù)，且有悖公平原則，本院依法不予支持。綜上，黃某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，實體處理得當，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：