原告:黃某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
原告:朱永平,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市浦東新區(qū)。
被告:顧某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地江蘇省啟東市。
委托訴訟代理人:朱紅亞,江蘇東晉律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:劉娟,江蘇東晉律師事務(wù)所律師。
原告黃某某、朱永平與被告顧某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年1月11日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2019年4月2日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告黃某某、朱永平,被告顧某某及其委托訴訟代理人朱紅亞到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃某某、朱永平向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告支付原告自2018年5月25日至今的租某人民幣60,200元;2、判令原被告雙方的租賃關(guān)系自2018年10月25日解除,被告全部騰退租賃房屋(上海市浦東新區(qū)江東路XXX號(hào))歸還原告,并按月租某8,900元的標(biāo)準(zhǔn)支付原告自租賃關(guān)系解除之日至實(shí)際搬離之日的房屋占用使用費(fèi)。3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由:2011年10月25日,原、被告雙方簽訂了《房屋租賃協(xié)議》,約定原告將位于上海市浦東新區(qū)江東路XXX號(hào)的門(mén)面房出租給被告使用。按照租賃協(xié)議的約定,租某按每年不超過(guò)7%遞增,從2017年10月25日起,原告應(yīng)收月租某已調(diào)整至8,900元/月。在租賃期間,被告擅自將系爭(zhēng)房屋的一部分面積轉(zhuǎn)租出去,并且從2018年5月25日起,每月僅支付原告4,800元租某,轉(zhuǎn)租部分的租某被告拒絕支付。之所以原告向轉(zhuǎn)租人收取租某,也是根據(jù)被告的要某,因被告說(shuō)轉(zhuǎn)租人不肯向其支付租某,要某原告出面催討,轉(zhuǎn)租人直接付給原告二個(gè)月的租某后就再未支付,對(duì)此原告純屬幫忙性質(zhì),不能就此認(rèn)定原告與轉(zhuǎn)租人直接形成租賃關(guān)系。租期屆滿后,被告確實(shí)提出過(guò)交接房屋的要某,但因其退還的僅是一部分房屋,不包括其轉(zhuǎn)租部分,所以原告一直未同意收房。
黃某某、朱永平為其主張?zhí)峁┤缦伦C據(jù)材料:
證據(jù)1、上海市房地產(chǎn)權(quán)證,證明系爭(zhēng)房屋上海市浦東新區(qū)江東路XXX號(hào)是黃某某、黃惠萍共同共有。黃惠萍是黃某某的姐姐,朱永平是黃某某的丈夫。
證據(jù)2、《房屋租賃協(xié)議》兩份,證明原告與被告之間存在房屋租賃合同關(guān)系。
顧某某辯稱:首先原告將顧某某列為被告是不適格的。2011年10月18日,原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》,原告將位于上海市浦東新區(qū)江東路XXX號(hào)的門(mén)面房出租給被告使用,租賃期限為2011年10月25日至2014年10月25日。2104年10月25日,雙方續(xù)簽房屋租賃協(xié)議,約定租賃期限為2014年10月25日至2018年10月25日。訂立協(xié)議時(shí),原告口頭同意被告轉(zhuǎn)租,故被告在裝修房屋時(shí)有意將房屋一隔為二,一間被告自用,一間用于轉(zhuǎn)租,對(duì)此原告從未提出異議。2015年9月,其中一間房屋轉(zhuǎn)租給案外人常某某,2018年5月,案外人要某與房東直接形成租賃關(guān)系,自此案外人租某即直接支付給原告,被告即按每月4,800元向原告支付租某至2018年12月。因原告一直不與被告交接房屋,被告通過(guò)快遞將房鑰匙交于原告?,F(xiàn)被告認(rèn)為被告已如期將房屋退還原告,原告收取被告12月8日租某沒(méi)有法律依據(jù),應(yīng)當(dāng)予以返還。押金3,000元亦應(yīng)返還被告。
顧某某向本院提交如下證據(jù)材料:
證據(jù)1、被告方拍攝的騰房照片六張,證明2018年12月7日,被告已將系爭(zhēng)房屋騰房完畢。
證據(jù)2、EMS郵寄底單、公證書(shū)、結(jié)婚證、手機(jī)短信截圖,證明田瑩與被告是夫妻關(guān)系,2018年12月13日,被告通過(guò)田瑩的手機(jī)與原告交涉房屋交付事宜。被告將房屋鑰匙郵寄給原告。
證據(jù)3、朱永平出具的收條一張、轉(zhuǎn)賬憑證六張,證明被告按照4,800元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付了2018年4月至2018年11月25日的租某,原告對(duì)此未提出異議。
證據(jù)4、常某某的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)信用公示報(bào)告、被告拍攝的照片三張,證明常某某為本案系爭(zhēng)房屋的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人,是本案的適格被告。
證據(jù)5、視頻資料,證明原被告與常某某三方已變更房屋租賃關(guān)系。
證明6、公證書(shū),證明常某某已直接向原告支付租某4,100元,是常某某付款后發(fā)給被告的截屏。
經(jīng)質(zhì)證,被告對(duì)原告提供的證據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議,但認(rèn)為租賃合同中雖表述被告不得轉(zhuǎn)租,但原告口頭是同意的。2018年5月8日,由原被告于案外人常某某重新約定,即由被告轉(zhuǎn)租給案外人常某某部分由原告和案外人直接發(fā)生租賃關(guān)系,租某直接付給原告。原告對(duì)被告的證據(jù)1不予認(rèn)可,因房門(mén)鎖著,原告對(duì)內(nèi)部情況不清楚。對(duì)證據(jù)2,原告確于1月9日收到過(guò)被告寄出的EMS件,但至今未打開(kāi)。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性沒(méi)有異議,因被告說(shuō)轉(zhuǎn)租房屋的租某別人不肯支付給被告了,故其無(wú)法支付給原告,希望由原告作為房東直接向轉(zhuǎn)租人催收,屬于幫忙性質(zhì)。
基于上述證據(jù)及原被告陳述,本院確認(rèn)如下事實(shí):2011年10月18日,原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》,原告將位于上海市浦東新區(qū)江東路XXX號(hào)的門(mén)面房出租給被告使用,租賃期限為2011年10月25日至2014年10月25日。2014年10月25日,由原告朱永平與被告顧某某之妻田瑩續(xù)簽上述房屋的房屋租賃協(xié)議,租賃期限為2014年10月25日至2018年10月25日三年。期間被告將一部分房屋轉(zhuǎn)租給案外人常某某,每月租某由被告向案外人收取后一并支付給原告,每月租某共計(jì)8,900元,被告承擔(dān)4,800元,案外人承擔(dān)4,100元。2018年4月起被告顧某某按月支付給原告租某4,800元,直至同年12月。案外人常某某通過(guò)微信向原告支付了四月和五月房租每月4,100元。2019年1月左右,被告顧某某通過(guò)EMS將其承租部位的房屋鑰匙郵寄給原告。
本院認(rèn)為:原、被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示,合法有效,雙方均應(yīng)全面、適當(dāng)?shù)芈男小,F(xiàn)合同期限已屆滿,被告應(yīng)將全部租賃房屋騰空后退還給原告。被告稱其中有一部分由其轉(zhuǎn)租給第三方的租賃房屋,已經(jīng)由原告與第三方直接形成租賃關(guān)系,并以第三方曾直接向原告支付過(guò)租某等為證,對(duì)此,因原告否認(rèn),被告亦無(wú)其他足夠的證據(jù)印證,本院難以采信。原告要某被告騰空租賃協(xié)議下的全部租賃房屋,支付拖欠的租某,并承擔(dān)至今的房屋使用費(fèi),本院予以支持。因房屋租賃協(xié)議租期屆滿,原告要某解除已無(wú)必要。
綜上所述,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定,判決如下:
一、被告顧某某應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)騰空上海市浦東新區(qū)江東路XXX號(hào)原被告《房屋租賃協(xié)議》下的全部租賃房屋,將房屋退還給原告黃某某、朱永平;
二、被告顧某某應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)向原告黃某某、朱永平支付截止2018年10月拖欠的房屋租某人民幣10,900元;
三、被告顧某某應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)按月租某8,900元的標(biāo)準(zhǔn)向原告黃某某、朱永平支付自2018年11月起至實(shí)際搬離之日止的房屋使用費(fèi)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣156元,由被告顧某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:谷麗云
書(shū)記員:何??蓉
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