原告：黃士安，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：錢駿，四川泰仁(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：桑依亭，四川泰仁(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郝洋，上海孫義榮律師事務(wù)所律師。
　　原告黃士安與被告楊某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年7月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告黃士安及其委托訴訟代理人錢駿、桑依亭，被告楊某的委托訴訟代理人郝洋到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)雙方當(dāng)事人申請(qǐng)和本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本院延長(zhǎng)簡(jiǎn)易程序適用期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告黃士安向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原、被告于2016年7月27日簽訂的《房屋買賣合同》；2.判令被告返還原告房款1,230,000元(幣種為人民幣，以下同)；3.判令被告支付原告違約金380,000元(按房屋市場(chǎng)價(jià)1,900,000元的20%計(jì)算)；4.判令被告補(bǔ)充賠償原告房屋差價(jià)損失240,000元(按房屋市場(chǎng)價(jià)1,900,000元計(jì)算)；5.判令被告按年利率4.75%的4倍賠償原告自2016年7月27日起至實(shí)際支付之日止的已付款利息損失；6.判令被告賠償原告購(gòu)房傭金損失25,000元；7.判令被告賠償原告裝修費(fèi)176,825元(按照2,500元/平方米乘以70.73平方米計(jì)算)。事實(shí)與理由：2016年7月27日，原、被告經(jīng)案外人上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間簽訂《房屋買賣合同》，約定原告以1,280,000元的價(jià)格向被告購(gòu)買上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)王家厙路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)，第一期房款1,230,000元于簽約當(dāng)日支付，因涉案房屋系動(dòng)遷安置房，故雙方約定待被告名下產(chǎn)證滿三年后再行辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)和過(guò)戶手續(xù)，余款50,000元待辦完過(guò)戶手續(xù)后支付。合同簽訂后，原告依約于簽約當(dāng)日向被告支付了第一期房款，被告于簽約當(dāng)日向原告交付了涉案房屋。原告為此另行向上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所支付了購(gòu)房傭金25,000元。涉案房屋交付后，原告即裝修入住，后被告于2016年8月16日取得了涉案房屋產(chǎn)證，并將該產(chǎn)證原件交付于原告。2018年5月10日，原告從案外人陳某某處得知，因她與被告的共有糾紛，上海市第二中級(jí)人民法院于2017年9月4日作出(2016)滬02民終10456號(hào)民事判決，將涉案房屋判歸陳某某所有，判決已發(fā)生法律效力。原告認(rèn)為，根據(jù)《房屋買賣合同》之約定，被告有義務(wù)將涉案房屋過(guò)戶于原告。現(xiàn)房屋所有權(quán)已由法院生效判決判歸陳某某所有，被告事實(shí)上已無(wú)法繼續(xù)履行過(guò)戶義務(wù)，因而構(gòu)成違約，原告有權(quán)解除合同并主張返還已付購(gòu)房款，要求被告承擔(dān)違約賠償責(zé)任等，故請(qǐng)求法院支持原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告楊某辯稱，不同意原告的全部訴請(qǐng)。被告認(rèn)為原、被告之間的合同合法有效，在簽訂合同過(guò)程中，被告對(duì)涉案房屋有完全的處分權(quán)。被告與案外人陳某某的糾紛不涉及涉案房屋，被告有涉案房屋的房產(chǎn)證，是當(dāng)然的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)追加案外人陳某某為第三人，并將涉案房屋判歸原告所有。原告不享有合同解除權(quán)。若法院最終判決合同解除，被告愿意補(bǔ)償原告差價(jià)損失、裝修損失和傭金損失。原告主張的違約金過(guò)高。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理查明事實(shí)如下：
　　2015年7月13日，被告楊某、案外人楊某某與原上海市閘北區(qū)住房保障和房屋管理局簽訂《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》一份，協(xié)議中約定安置上海市德悅路375弄6棟東單元12號(hào)1001室房屋、上海市王家厙路55弄9棟西單元9號(hào)601室房屋、上海市王家厙路55弄9棟西單元9號(hào)1203室房屋各一套。2015年11月30日，被告楊某于關(guān)于涉案房屋的《配套商品房供應(yīng)單》上簽字，確認(rèn)其為涉案房屋的購(gòu)房人。
　　2016年6月23日，原告黃士安向被告楊某就涉案房屋支付購(gòu)房定金100,000元。
　　2016年7月27日，原告黃士安(乙方)、被告楊某(甲方)經(jīng)案外人上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間簽訂《房屋買賣合同》，約定：甲方將涉案房屋一套出售給乙方，建筑面積約為70.76平方米，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款1,280,000元；2016年7月27日，乙方向甲方交付第一筆購(gòu)房款1,230,000元(含2016年6月23日支付定金100,000元)，甲方向乙方出具相應(yīng)收據(jù)，并在90日內(nèi)將甲方辦理的該房小產(chǎn)證交由乙方保管；在可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)30個(gè)工作日內(nèi)，辦理完過(guò)戶手續(xù)后，乙方向甲方支付剩余購(gòu)房款50,000元；房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款1,280,000元為甲方到手價(jià)，不因房屋實(shí)測(cè)面積與現(xiàn)在所知面積的差異而變動(dòng)；甲、乙雙方約定，過(guò)戶時(shí)間以開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)證及動(dòng)遷協(xié)議同時(shí)滿三年或產(chǎn)證登記日滿三年，或此期間國(guó)家出臺(tái)其他相關(guān)交易過(guò)戶或房產(chǎn)稅費(fèi)政策期限為準(zhǔn)；甲方違反本合同有關(guān)條款的約定構(gòu)成違約，導(dǎo)致該房屋最終沒(méi)有過(guò)戶給乙方，由甲方收回或被任何第三人拿走的，賠償該房屋當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)總價(jià)的20%違約金給乙方，如乙方已承接房屋，甲方還需賠償乙方裝修費(fèi)用(雙方確認(rèn)裝修標(biāo)準(zhǔn)為2,500元/平方米，無(wú)需評(píng)估及提供裝修票據(jù))；如甲方違約，甲方除了需賠償市場(chǎng)價(jià)20%違約金以外，還需賠償給乙方所有已支付房款的利息，利息按照可過(guò)戶交易時(shí)銀行貸款利息四倍作為賠償金支付給乙方。
　　合同簽訂當(dāng)日，原告黃士安向被告楊某轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款1,130,000元。被告楊某向原告黃士安出具了關(guān)于首筆購(gòu)房款1,230,000元的收款收據(jù)，并向其交付了涉案房屋的鑰匙。同時(shí)，原告黃士安向案外人上海欣家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所支付購(gòu)房傭金25,000元。
　　2016年8月16日，被告楊某取得涉案房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》(編號(hào)：滬房地松字【2016】第037670號(hào))，建筑面積70.73平方米。
　　入住涉案房屋后，原告黃士安委托上海禮上建筑裝飾工程有限公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，并先后支出裝修工程款54,900元和24,900元，合計(jì)79,800元。
　　2018年5月10日，案外人陳某某向原告黃士安發(fā)送《告知書(shū)》一份，載明：本人陳某某與楊某房屋糾紛案，經(jīng)過(guò)二審法院法律文書(shū)(2016)滬02民終10456號(hào)判決書(shū)，并在2017年9月申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，目前關(guān)于涉案房屋已屬本人陳某某所有，并已辦理過(guò)戶。但目前查實(shí)陳某某房屋有人住在里面，為維護(hù)本人合法權(quán)益，我已在5月6日通過(guò)楊某律師手機(jī)發(fā)送信息予以告知。并請(qǐng)律師以此信息轉(zhuǎn)告楊某。今天再次以書(shū)面告知住戶，請(qǐng)收到此告知書(shū)后十日之內(nèi)騰退房屋，水電煤及物業(yè)管理費(fèi)統(tǒng)統(tǒng)結(jié)清交房，如不按時(shí)交房逾期將按照市場(chǎng)價(jià)賠付損失，如拒不履行，我將依法訴訟。
　　另查明：因案外人陳某某與被告楊某、案外人楊某某共有糾紛一案，三方曾于上海市靜安區(qū)人民法院涉訴，陳某某訴請(qǐng)要求楊某、楊某某向其支付房屋征收補(bǔ)償款1,067,000元，并要求取得上海市德悅路375弄6棟東單元12號(hào)1001室安置房屋的購(gòu)房資格，上海市靜安區(qū)人民法院于2016年9月28日作出判決，由被告楊某、案外人楊某某向原告陳某某支付房屋征收補(bǔ)償款800,000元。后陳某某不服一審判決，向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴，上海市第二中級(jí)人民法院于2017年9月4日作出判決，撤銷原審判決，并確認(rèn)涉案房屋歸陳某某所有。
　　審理中，原告向本院遞交的訴狀副本于2018年6月15日送達(dá)被告。
　　審理中，原、被告向本院述稱，案外人陳某某已向本院另案提起排除妨害之訴，要求原告遷出涉案房屋并向其返還。
　　審理中，因原、被告對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，本院委托上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)涉案房屋于合同解除時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司于2019年1月4日向本院出具《上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)王家厙路XXX弄XXX號(hào)XXX室居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》一份，載明涉案房屋于合同解除時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為1,710,000元。對(duì)此，原告認(rèn)為評(píng)估價(jià)格過(guò)低，涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為1,900,000元；被告則認(rèn)為評(píng)估價(jià)格過(guò)高，涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為1,650,000元。
　　審理中，經(jīng)本院釋明，原告表示就其同時(shí)主張的實(shí)際損失和違約金按照就高原則進(jìn)行處理，即向被告主張違約金。
　　以上事實(shí)，由《房屋買賣合同》、《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》、《配套商品房供應(yīng)單》、銀行交易流水明細(xì)清單、《收款收據(jù)》、《收件收據(jù)》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《裝修費(fèi)收據(jù)》、《告知書(shū)》、(2016)滬0106民初6145號(hào)民事判決書(shū)、(2016)滬02民終10456號(hào)民事判決書(shū)、《上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)王家厙路XXX弄XXX號(hào)XXX室居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。本案中涉案房屋雖為短期內(nèi)暫時(shí)無(wú)法過(guò)戶的動(dòng)遷安置房，但原、被告在訂立合同條款時(shí)已為涉案房屋的交付和過(guò)戶作出妥善安排，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效?，F(xiàn)原告已依約履行了其付款義務(wù)，但原本登記于被告名下的房屋卻已被法院的生效判決判歸案外人，被告事實(shí)上已無(wú)法履行其將涉案房屋過(guò)戶于原告名下之義務(wù)，原告據(jù)此行使合同解除權(quán)，并主張合同于訴狀副本送達(dá)之日解除，于法有據(jù)，本院予以支持，故本院確認(rèn)原、被告之間于2016年7月27日簽訂的《房屋買賣合同》于2018年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故原告已向被告支付的購(gòu)房款1,230,000元，被告應(yīng)向原告返還；至于合同解除后涉案房屋返還的問(wèn)題，因生效判決已將涉案房屋判歸案外人陳某某所有，且陳某某已另案起訴主張權(quán)利，故本院在本案中對(duì)此不作處理。原告在本案中既向被告主張違約金，又向被告主張實(shí)際損失，經(jīng)本院釋明，原告表示按照就高原則進(jìn)行處理，即向被告主張違約金，又鑒于被告提出違約金過(guò)高的訴訟意見(jiàn)，故本院根據(jù)本案的實(shí)際情況，確定原告可向被告主張的違約責(zé)任包括解約違約金342,000元、裝修補(bǔ)償違約金176,825元，并將利息損失違約金酌情調(diào)整至150,000元，上述違約金合計(jì)668,825元。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第二款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告黃士安與被告楊某于2016年7月27日簽訂的《房屋買賣合同》于2018年6月15日解除；
　　二、被告楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告黃士安已付購(gòu)房款1,230,000元；
　　三、被告楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告黃士安支付違約金668,825元；
　　四、駁回原告黃士安的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)26,642元，減半收取計(jì)13,321元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)18,321元，由原告黃士安負(fù)擔(dān)2,376元(已付)，由被告楊某負(fù)擔(dān)15,945元(于本判決生效后七日內(nèi)繳付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：暨秉恒

書(shū)記員：孫靈杰