上訴人（原審被告）黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人汪洋，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人汪琦，湖北七君律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）宜昌華某商業(yè)管理有限公司。住所地：湖北省宜昌市常劉路27-11號(hào)。
法定代表人王文忠，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人秦建周，湖北民基律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人杜橙，湖北民基律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人黃某某因與被上訴人宜昌華某商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2013）鄂西陵民初字第1428號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月25日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員胡建華、代理審判員關(guān)俊峰參加的合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2011年10月29日，上海紅星美凱龍品牌管理有限公司宜昌分公司（甲方）與華某公司（乙方）、羅馬利奧磁磚（丙方）簽訂一份《租賃協(xié)議》，約定乙方委托甲方管理紅星美凱龍華某商場(chǎng)，對(duì)商場(chǎng)內(nèi)各承租方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督，乙方擁有紅星美凱龍華某商場(chǎng)之合法占有、使用、經(jīng)營(yíng)、出租、收益和管理等權(quán)利。同時(shí)約定甲乙將其位于宜昌市體育場(chǎng)北路169號(hào)的紅星美凱龍華某商場(chǎng)二樓B9007、B9008、B9088、B9089號(hào)展廳共計(jì)510.80㎡租賃給丙方用于品牌為強(qiáng)輝、羅馬利奧的瓷磚類產(chǎn)品展示。租賃期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，租賃費(fèi)從2011年10月1日開(kāi)始計(jì)算，租賃期限為一年。租賃期內(nèi)，甲方代乙方按丙方所租用的房屋面積按9.62元／㎡收取房屋租金，每月租金為4911.50元，按季結(jié)算，先付后用。首期租金為14734.50元，應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日付清，剩余場(chǎng)地租金參照付款方式在每季開(kāi)始的上月20日前付清下期應(yīng)交付的租金。甲方代乙方按丙方所租賃的房屋面積收取19.23元／㎡的物業(yè)管理費(fèi)，每月物業(yè)管理費(fèi)9823元，按季結(jié)算，先付后用。首期物業(yè)管理費(fèi)29469元，應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日付清，剩余物業(yè)管理費(fèi)參照付款方式在每季開(kāi)始的上月20日前付清下期應(yīng)交付的物業(yè)管理費(fèi)。甲方代乙方按丙方所租賃的房屋面積收取19.23元／㎡的市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)，每月市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)為9823元，按季結(jié)算，先付后用，首期市場(chǎng)管理費(fèi)為29469元，應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日付清，剩余市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)參照付款方式在每季開(kāi)始的上月20日前付清下期應(yīng)交付的市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)。房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)由丙方直接匯入乙方指定的賬戶，相關(guān)票據(jù)由乙方出具。丙方須按時(shí)交納房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)，如延期交納，丙方應(yīng)按欠付款數(shù)額的0.5%向乙方支付違約金，違約金由丙方直接繳存入乙方指定的賬戶。延期交納5日以上（含5日）乙方有權(quán)單方解除合同，并要求丙方賠償由此產(chǎn)生的一切損失（包括但不限于實(shí)際租金損失、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等）。華某公司經(jīng)多次催索租金未果，雙方引起訴訟。華某公司請(qǐng)求人民法院判令黃某某向其支付租金73672.50元、違約金34589元、律師代理費(fèi)5248元，并從2012年6月21日起至實(shí)際給之日止以73672.50元為基數(shù)按合同約定的違約金比例（0.5%）支付違約金。由黃某某承擔(dān)本案案件受理費(fèi)。
原審?fù)瑫r(shí)認(rèn)定，黃某某未繳納2012年7月至9月的房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)，共計(jì)73672.50元。2012年9月30日合同期滿，黃某某將所承租的紅星美凱龍華某商場(chǎng)二樓B9007、B9008、B9088、B9089號(hào)展廳退還給了華某公司。2013年4月26日，華某公司與湖北民基律師事務(wù)所簽訂一份《委托代理合同》，約定由湖北民基律師事務(wù)所代理華某公司進(jìn)行本案一、二審訴訟，律師代理費(fèi)為5248元。
原審法院認(rèn)為，華某公司與黃某某及上海紅星美凱龍品牌管理有限公司宜昌分公司簽訂的《租賃協(xié)議》并不違反法律法規(guī)規(guī)定，合法有效，該協(xié)議對(duì)三方當(dāng)事人均有約束力?！蹲赓U協(xié)議》首部申明華某公司擁有本案出租房屋的合法占有、使用、經(jīng)營(yíng)、出租和管理等權(quán)利，黃某某在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)其承租商鋪也未提出質(zhì)疑，在合同履行過(guò)程中也未出現(xiàn)商鋪產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，在本案訴訟中提出商鋪產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議缺乏充分證據(jù)，其辯稱雙方所簽訂的《租賃協(xié)議》無(wú)效的理由不能成立，不予支持。雖然《租賃協(xié)議》中華某公司將租賃費(fèi)分解為房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)和市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)存在不規(guī)范之處，但并不違反法律法規(guī)的規(guī)定，黃某某辯稱華某公司無(wú)收費(fèi)依據(jù)的理由不能成立，不予以支持。黃某某未繳納2012年7月至9月期間的租金14734.50元、物業(yè)管理費(fèi)29469元和市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)28469元，其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按雙方合同約定，黃某某應(yīng)向華某公司支付房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)和市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)72672.50元，但華某公司按0.5%主張違約金過(guò)高，應(yīng)依法予以調(diào)減，原審法院考慮黃某某違約的時(shí)間、金額及給華某公司造成的損失等情況后，酌情判決黃某某向華某公司支付違約金24000元。對(duì)于華某公司主張的律師費(fèi)5248元的問(wèn)題，因原審法院已在違約金中予以考慮，因此，對(duì)華某公司主張的律師費(fèi)不予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十二條之規(guī)定，判決：一、黃某某于判決生效后10日內(nèi)向華某公司支付房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)和市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)共計(jì)72672.50元。二、黃某某于判決生效后向華某公司支付違約金24000元。三、駁回華某公司對(duì)黃某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)2570元（華某公司已預(yù)交），由黃某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
同時(shí)查明，本案所涉出租房屋的所有權(quán)證號(hào)為宜市房權(quán)證西陵區(qū)字第0333929、0333930號(hào)，該證載明房屋所有權(quán)人為華某公司。

本院認(rèn)為：1、華某公司與黃某某及上海紅星美凱龍品牌管理有限公司宜昌分公司簽訂的《租賃協(xié)議》意思表示真實(shí)，內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，屬有效合同。在二審中，華某公司提交的《房屋所有權(quán)證》證實(shí)，華某公司系本案所涉租賃房屋的所有權(quán)人。上海紅星美凱龍品牌管理有限公司宜昌分公司作為被委托人，代理華某公司對(duì)紅星美凱龍華某商場(chǎng)履行管理、經(jīng)營(yíng)、出租、收益的責(zé)任，其在代理期間進(jìn)行的民事行為所產(chǎn)生的民事責(zé)任依法應(yīng)由華某公司承擔(dān)。因此，華某公司以委托人的名義主張本案所涉合同的權(quán)利既符合合同約定，也符合法律規(guī)定。黃某某上訴稱華某公司不具備訴訟主體資格的上訴理由不能成立，本院不予支持。2、黃某某在本案訴訟中提交的財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家工商總局（？國(guó)家機(jī)關(guān)的名稱應(yīng)用規(guī)范的全稱，請(qǐng)仔細(xì)核實(shí)后修改）《關(guān)于停止征收個(gè)體工商戶管理費(fèi)和集貿(mào)市場(chǎng)管理費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知），用于證實(shí)市場(chǎng)管理費(fèi)已被國(guó)家禁止收取。但該通知的主體系政府行政管理部門，其性質(zhì)屬管理性規(guī)定，該通知的內(nèi)容主要是禁止政府的行政管理部門在履行行政管理職能時(shí)向個(gè)體工商戶收取市場(chǎng)管理費(fèi)。而本案所涉的主體是平等的民事主體，因此，該通知對(duì)黃某某及華某公司不具有約束力。華某公司與黃某某在《租賃協(xié)議》中將租金分解為房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)及市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)是雙方當(dāng)事人的意思自治，其行為并不違反法律法規(guī)的規(guī)定。黃某某上訴稱物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)已被國(guó)家禁止，華某公司無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)的理由不能成立，本院不予以支持。黃某某未按合同約定的期限交納租金、物業(yè)管理費(fèi)和市場(chǎng)管理費(fèi)，其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審法院在核實(shí)黃某某欠付的租金數(shù)額（73672.50元？？原審判決認(rèn)定72673.50元）無(wú)誤并結(jié)合本案的實(shí)際情況，對(duì)雙方約定的違約金比例依法予以調(diào)減后，判決黃某某向華某公司支付房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)72672.50元及違約金24000元并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
綜上所述，原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，審判程序合法。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2242元（黃某某已預(yù)交），由黃某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李淑一 審　判　員　　胡建華 代理審判員　　關(guān)俊峰

書(shū)記員：張鵬煒