原告：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：潘赟，上海恒衍達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：錢某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　原告黃某與被告錢某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理，原告黃某及委托訴訟代理人潘赟、被告錢某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告黃某向本院提出訴訟請求：1、判令雙方簽訂的租賃合同自2018年11月2日解除；2、被告返還原告529,220元(提前入場租金16,620元，2018年6月1日至2018年9月30日期間租金398,880元、保證金99,720元、物業(yè)費(fèi)14,000元)；3、被告支付違約金199,440元；4、被告賠償原告損失806,930.85元；5、被告支付原告律師代理費(fèi)74,000元。事實(shí)與理由：原、被告于2018年1月23日簽訂上海市房屋租賃合同一份，約某由原告承租被告代管的本市普陀區(qū)志丹路XXX號二樓商鋪(以下簡稱涉案房屋)，面積1108平方米。合同簽訂后，原告已依約向被告支付了529,220元，后原告在申辦營業(yè)執(zhí)照時(shí)被告知租賃部位已被民生銀行上海武寧支行注冊，無法申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，與被告協(xié)商未果，故訴至法院。
　　被告錢某辯稱：同意原告的第一項(xiàng)訴訟請求，其余訴請均不同意。被告已按合同履行了相關(guān)義務(wù)，原告的營業(yè)執(zhí)照不能申領(lǐng)，被告并無過錯(cuò)，故不同意原告的訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明：本市普陀區(qū)志丹路XXX號產(chǎn)權(quán)人為案外人上海西部企業(yè)(集團(tuán))公司。2009年7月31日，上海西部企業(yè)(集團(tuán))公司與案外人上海鑫旺閣餐飲管理有限公司就本市普陀區(qū)志丹路XXX號簽訂房屋租賃合同，租期自2009年8月1日至2019年7月31日。2017年9月29日，案外人上海鑫旺閣餐飲管理有限公司與被告就本市普陀區(qū)志丹路XXX號簽訂房屋租賃合同，租期自2017年12月1日至2019年7月31日。合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租約某的內(nèi)容為：“乙方(被告)所租賃的房屋，原則上不得轉(zhuǎn)租，除非甲方已同意在本合同補(bǔ)充條款中同意乙方轉(zhuǎn)租，或乙方在租賃期內(nèi)征得甲方的書面同意……”
　　2018年1月23日，原告作為承租方，被告作為出租方簽署《房屋租賃合同》一份，約某：出租房屋產(chǎn)證編號為滬房地普字(2001)第039995號，房屋坐落為本市普陀區(qū)志丹路XXX號二樓商鋪，建筑面積1108平方米。原告向被告承諾，租賃該房屋作為棋牌室、茶室使用，被告保證配合原告辦理所有的營業(yè)證件，如因被告原因辦理不出相關(guān)的營業(yè)證件的，相關(guān)損失則由甲方賠償。被告于2018年2月1日前向原告交付房屋。免租期為：2018年2月1日至2018年5月31日，房屋租賃期分為兩段，2018年2月1日至2019年7月31日，2019年8月1日至2027年7月31日。如果在2018年7月31日之后不能繼續(xù)簽約的，被告愿意承擔(dān)原告的裝修款及一年?duì)I業(yè)額流水的百分之五十。雙方還約某，該房屋月租金總計(jì)為99,720元，租金每四個(gè)月支付一次398,800元。被告交付房屋時(shí)，原告應(yīng)向被告支付房屋租賃保證金99,720元，物業(yè)管理費(fèi)用由原告方承擔(dān)，每月3,500元，每四個(gè)月14,000元，隨房租一起支付。合同簽署后，原告向被告支付了租金398,880元、保證金99,720元、物業(yè)費(fèi)14,000元，被告向原告交付了房屋。
　　2018年9月20日，上海鑫旺閣餐飲管理有限公司委托上海市靜安區(qū)大寧法律服務(wù)所向錢某發(fā)出法律函，載明：“經(jīng)查，你(錢某)在未征得甲方同意，擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租給他人使用，同時(shí)，從6月1日起至今未支付房屋租金，你已構(gòu)成違約。鑫旺閣公司決定，根據(jù)合同約某，從2018年6月1日起終止甘泉路XXX號二樓部分房屋的《房屋租賃合同》。6月2日之前歸還房屋……”庭審中，被告確認(rèn)其收到上述法律函。
　　2018年6月25日，上海市夏陽強(qiáng)制隔離戒毒所出具強(qiáng)制隔離戒毒人員入所通知書，載明，強(qiáng)制隔離戒毒人員錢某因吸毒被上海市公安局崇明分局決定強(qiáng)制戒毒二年。已于2018年6月21日移送至我所一大隊(duì)強(qiáng)制隔離戒毒。
　　審理中，原告陳述合同簽訂后，被告稱可以讓西部集團(tuán)幫其將工商注冊好，原告還與被告去過工商行政部門咨詢過登記事宜，2018年春節(jié)后，原告再次去工商辦理登記手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)該處房屋已經(jīng)有民生銀行的注冊登記，原告隨即想找被告了解情況，找不到被告，后由被告父母與原告聯(lián)系。2018年3、4月份，由于趕時(shí)間原告開始對涉案房屋進(jìn)行裝修，后裝修停工，目前涉案房屋處于空關(guān)狀態(tài)，鑰匙還在原告處。被告則認(rèn)為原告對涉案房屋的工商登記情況是清楚的，所以當(dāng)時(shí)合同分了兩段時(shí)間進(jìn)行簽署。被告在簽合同時(shí)已經(jīng)告知原告要到2019年7月1日后才能注冊公司，在這之前只能以個(gè)人名義進(jìn)行營業(yè)。
　　審理中，雙方均表示原告主張的損失數(shù)額由法院進(jìn)行酌定。
　　本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)在于合同解除及違約責(zé)任的承擔(dān)問題。
　　一、關(guān)于合同解除問題，被告系從案外人處轉(zhuǎn)租涉案房屋，并再次將涉案房屋轉(zhuǎn)租給原告使用，被告與案外人約某的租賃期間為2017年10月1日至2019年7月31日，而被告與原告約某的租賃期間為2018年2月1日至2021年7月31日，雖然原被告之間的租賃期間為分段計(jì)算，但雙方關(guān)于2019年7月31日之后的約某由于超過剩余租賃期限，應(yīng)認(rèn)定無效。關(guān)于原告主張解除合同的理由是否能夠成立，本院認(rèn)為，庭審中雙方均確認(rèn)涉案房屋目前無法辦理工商登記，對在涉案房屋內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營活動確有障礙，且根據(jù)庭審查明事實(shí)，案外人亦某于被告未按約支付租金、且存在擅自轉(zhuǎn)租的情況，發(fā)函通知被告解除租賃合同。本案系爭之租賃合同實(shí)際已難以履行，原告主張于2018年11月2日解除合同本院予以支持。
　　二、關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問題。原告作為具有完全民事行為能力的民事主體，對房屋多重轉(zhuǎn)租可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見，其既然在締約前明知系爭房屋另有產(chǎn)權(quán)人及出租方，如確有轉(zhuǎn)租需求的，理應(yīng)本著謹(jǐn)慎的態(tài)度事先征求相關(guān)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)還須通過一定形式由各方對轉(zhuǎn)租事宜進(jìn)行約某以避免上述風(fēng)險(xiǎn)，而其怠于履行該義務(wù)即草率締約，故雙方對合同解除均有過錯(cuò)，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于原告主張的賠償項(xiàng)目，本院認(rèn)為：1.關(guān)于原告主張的租金、物業(yè)費(fèi)、押金，原告在承租涉案房屋后，并未實(shí)際開展經(jīng)營活動，且由于被告未按約向案外人支付租金，導(dǎo)致租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，并對今后的經(jīng)營活動帶來重大影響，故本院酌定返還部分費(fèi)用；2.關(guān)于原告主張的違約金及實(shí)際損失問題，由于被告未按約履行其合同義務(wù)，對原告主張的違約金本院予以支持。關(guān)于實(shí)際損失問題，原告在明知涉案房屋存在工商登記障礙后，仍然支付費(fèi)用對涉案房屋進(jìn)行裝修，相應(yīng)的損失主要應(yīng)由原告承擔(dān)，相應(yīng)數(shù)額由法院酌定；3.關(guān)于原告要求被告支付律師代理費(fèi)的訴訟請求，無相應(yīng)的法律依據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告黃某與被告錢某就上海市普陀區(qū)志丹路XXX號二樓商鋪簽訂的《上海市房租租賃合同》(包括補(bǔ)充條款)于2018年11月2日解除；
　　二、被告錢某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告黃某租金、押金、物業(yè)管理費(fèi)人民幣40,0370元；
　　三、被告錢某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告黃某違約金及實(shí)際損失人民幣250,000元；
　　四、駁回原告黃某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)21063元，由被告錢某負(fù)擔(dān)14744元，原告黃某負(fù)擔(dān)6319元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：盛??炯

書記員：朱??駿