原告：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：潘赟，上海恒衍達律師事務(wù)所律師。
　　被告：錢某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　原告黃某與被告錢某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理，原告黃某及委托訴訟代理人潘赟、被告錢某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告黃某向本院提出訴訟請求：1、判令雙方簽訂的租賃合同自2018年11月2日解除；2、被告返還原告529,220元(提前入場租金16,620元，2018年6月1日至2018年9月30日期間租金398,880元、保證金99,720元、物業(yè)費14,000元)；3、被告支付違約金199,440元；4、被告賠償原告損失806,930.85元；5、被告支付原告律師代理費74,000元。事實與理由：原、被告于2018年1月23日簽訂上海市房屋租賃合同一份，約某由原告承租被告代管的本市普陀區(qū)志丹路XXX號二樓商鋪(以下簡稱涉案房屋)，面積1108平方米。合同簽訂后，原告已依約向被告支付了529,220元，后原告在申辦營業(yè)執(zhí)照時被告知租賃部位已被民生銀行上海武寧支行注冊，無法申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，致合同目的無法實現(xiàn)，與被告協(xié)商未果，故訴至法院。
　　被告錢某辯稱：同意原告的第一項訴訟請求，其余訴請均不同意。被告已按合同履行了相關(guān)義務(wù)，原告的營業(yè)執(zhí)照不能申領(lǐng)，被告并無過錯，故不同意原告的訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明：本市普陀區(qū)志丹路XXX號產(chǎn)權(quán)人為案外人上海西部企業(yè)(集團)公司。2009年7月31日，上海西部企業(yè)(集團)公司與案外人上海鑫旺閣餐飲管理有限公司就本市普陀區(qū)志丹路XXX號簽訂房屋租賃合同，租期自2009年8月1日至2019年7月31日。2017年9月29日，案外人上海鑫旺閣餐飲管理有限公司與被告就本市普陀區(qū)志丹路XXX號簽訂房屋租賃合同，租期自2017年12月1日至2019年7月31日。合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租約某的內(nèi)容為：“乙方(被告)所租賃的房屋，原則上不得轉(zhuǎn)租，除非甲方已同意在本合同補充條款中同意乙方轉(zhuǎn)租，或乙方在租賃期內(nèi)征得甲方的書面同意……”
　　2018年1月23日，原告作為承租方，被告作為出租方簽署《房屋租賃合同》一份，約某：出租房屋產(chǎn)證編號為滬房地普字(2001)第039995號，房屋坐落為本市普陀區(qū)志丹路XXX號二樓商鋪，建筑面積1108平方米。原告向被告承諾，租賃該房屋作為棋牌室、茶室使用，被告保證配合原告辦理所有的營業(yè)證件，如因被告原因辦理不出相關(guān)的營業(yè)證件的，相關(guān)損失則由甲方賠償。被告于2018年2月1日前向原告交付房屋。免租期為：2018年2月1日至2018年5月31日，房屋租賃期分為兩段，2018年2月1日至2019年7月31日，2019年8月1日至2027年7月31日。如果在2018年7月31日之后不能繼續(xù)簽約的，被告愿意承擔原告的裝修款及一年營業(yè)額流水的百分之五十。雙方還約某，該房屋月租金總計為99,720元，租金每四個月支付一次398,800元。被告交付房屋時，原告應(yīng)向被告支付房屋租賃保證金99,720元，物業(yè)管理費用由原告方承擔，每月3,500元，每四個月14,000元，隨房租一起支付。合同簽署后，原告向被告支付了租金398,880元、保證金99,720元、物業(yè)費14,000元，被告向原告交付了房屋。
　　2018年9月20日，上海鑫旺閣餐飲管理有限公司委托上海市靜安區(qū)大寧法律服務(wù)所向錢某發(fā)出法律函，載明：“經(jīng)查，你(錢某)在未征得甲方同意，擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租給他人使用，同時，從6月1日起至今未支付房屋租金，你已構(gòu)成違約。鑫旺閣公司決定，根據(jù)合同約某，從2018年6月1日起終止甘泉路XXX號二樓部分房屋的《房屋租賃合同》。6月2日之前歸還房屋……”庭審中，被告確認其收到上述法律函。
　　2018年6月25日，上海市夏陽強制隔離戒毒所出具強制隔離戒毒人員入所通知書，載明，強制隔離戒毒人員錢某因吸毒被上海市公安局崇明分局決定強制戒毒二年。已于2018年6月21日移送至我所一大隊強制隔離戒毒。
　　審理中，原告陳述合同簽訂后，被告稱可以讓西部集團幫其將工商注冊好，原告還與被告去過工商行政部門咨詢過登記事宜，2018年春節(jié)后，原告再次去工商辦理登記手續(xù)時發(fā)現(xiàn)該處房屋已經(jīng)有民生銀行的注冊登記，原告隨即想找被告了解情況，找不到被告，后由被告父母與原告聯(lián)系。2018年3、4月份，由于趕時間原告開始對涉案房屋進行裝修，后裝修停工，目前涉案房屋處于空關(guān)狀態(tài)，鑰匙還在原告處。被告則認為原告對涉案房屋的工商登記情況是清楚的，所以當時合同分了兩段時間進行簽署。被告在簽合同時已經(jīng)告知原告要到2019年7月1日后才能注冊公司，在這之前只能以個人名義進行營業(yè)。
　　審理中，雙方均表示原告主張的損失數(shù)額由法院進行酌定。
　　本院認為，本案爭議焦點在于合同解除及違約責任的承擔問題。
　　一、關(guān)于合同解除問題，被告系從案外人處轉(zhuǎn)租涉案房屋，并再次將涉案房屋轉(zhuǎn)租給原告使用，被告與案外人約某的租賃期間為2017年10月1日至2019年7月31日，而被告與原告約某的租賃期間為2018年2月1日至2021年7月31日，雖然原被告之間的租賃期間為分段計算，但雙方關(guān)于2019年7月31日之后的約某由于超過剩余租賃期限，應(yīng)認定無效。關(guān)于原告主張解除合同的理由是否能夠成立，本院認為，庭審中雙方均確認涉案房屋目前無法辦理工商登記，對在涉案房屋內(nèi)進行經(jīng)營活動確有障礙，且根據(jù)庭審查明事實，案外人亦某于被告未按約支付租金、且存在擅自轉(zhuǎn)租的情況，發(fā)函通知被告解除租賃合同。本案系爭之租賃合同實際已難以履行，原告主張于2018年11月2日解除合同本院予以支持。
　　二、關(guān)于違約責任的承擔問題。原告作為具有完全民事行為能力的民事主體，對房屋多重轉(zhuǎn)租可能帶來的風險應(yīng)當有所預見，其既然在締約前明知系爭房屋另有產(chǎn)權(quán)人及出租方，如確有轉(zhuǎn)租需求的，理應(yīng)本著謹慎的態(tài)度事先征求相關(guān)利害關(guān)系人的意見，必要時還須通過一定形式由各方對轉(zhuǎn)租事宜進行約某以避免上述風險，而其怠于履行該義務(wù)即草率締約，故雙方對合同解除均有過錯，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于原告主張的賠償項目，本院認為：1.關(guān)于原告主張的租金、物業(yè)費、押金，原告在承租涉案房屋后，并未實際開展經(jīng)營活動，且由于被告未按約向案外人支付租金，導致租賃目的無法實現(xiàn)，并對今后的經(jīng)營活動帶來重大影響，故本院酌定返還部分費用；2.關(guān)于原告主張的違約金及實際損失問題，由于被告未按約履行其合同義務(wù)，對原告主張的違約金本院予以支持。關(guān)于實際損失問題，原告在明知涉案房屋存在工商登記障礙后，仍然支付費用對涉案房屋進行裝修，相應(yīng)的損失主要應(yīng)由原告承擔，相應(yīng)數(shù)額由法院酌定；3.關(guān)于原告要求被告支付律師代理費的訴訟請求，無相應(yīng)的法律依據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告黃某與被告錢某就上海市普陀區(qū)志丹路XXX號二樓商鋪簽訂的《上海市房租租賃合同》(包括補充條款)于2018年11月2日解除；
　　二、被告錢某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告黃某租金、押金、物業(yè)管理費人民幣40,0370元；
　　三、被告錢某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告黃某違約金及實際損失人民幣250,000元；
　　四、駁回原告黃某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費21063元，由被告錢某負擔14744元，原告黃某負擔6319元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：盛??炯

書記員：朱??駿