劉某某
李寧（湖北永銘律師事務(wù)所）
黃岡泓正泰置業(yè)有限公司
凌磊（湖北衡權(quán)律師事務(wù)所）
范奕軍（湖北衡權(quán)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）劉某某（曾用名劉理兵）。
委托代理人李寧，湖北永銘律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（原審原告）黃岡泓正泰置業(yè)有限公司，住所地蘄春縣漕河鎮(zhèn)李咀村。
法定代表人江波，該公司董事長。
委托代理人凌磊，湖北衡權(quán)律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人范奕軍，湖北衡權(quán)律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
上訴人劉某某為與被上訴人黃岡泓正泰置業(yè)有限公司（以下簡稱泓正泰公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省蘄春縣人民法院（2014）鄂蘄春民一初字第00308號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年8月27日立案受理后，依法組成由審判員林俊擔(dān)任審判長，審判員廖剛、宋順國參加的合議庭，并于2014年9月24日公開開庭審理了本案。上訴人劉某某的委托代理人李寧、被上訴人黃岡泓正泰置業(yè)有限公司的委托代理人范奕軍均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實。
本院認為，泓正泰公司與劉某某自愿簽訂《房屋租賃合同》，是雙方真實意思表示，合同內(nèi)容形式合法，且不違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。泓正泰公司與劉某某在《房屋租賃合同》中約定劉某某在交付房屋之前，需將房屋前方路面硬化，同時對廚房進行吊頂裝修，但劉某某一直未對廚房進行吊頂裝修，屬違約行為。雖然，泓正泰公司在劉某某未完成廚房吊頂裝修的情況下仍然支付租金、接受租賃標(biāo)的物，但此舉并不能證明雙方當(dāng)事人對租賃合同中關(guān)于“廚房吊頂裝修”的合同條款已達成了修改的合意，也不能證明泓正泰公司已放棄了相關(guān)合同權(quán)利，因此，劉某某認為自己沒有違約的上訴理由不能成立，本院不予支持。
《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！北景钢?，泓正泰公司租用劉某某的房屋是作為辦公及住宿使用，而出租人劉某某未完成廚房吊頂裝修的行為雖屬違約行為，但該違約行為并不導(dǎo)致泓正泰公司不能實現(xiàn)“辦公和住宿”的合同目的，故泓正泰公司以“劉某某未完成廚房吊頂裝修而致使其合同目的不能實現(xiàn)”為由而要求解除合同的訴訟請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。雖然泓正泰公司于2014年5月20日將其租賃的劉某某的房屋鑰匙和房屋內(nèi)配套設(shè)施移交給劉某某，但在劉某某明確表示不同意退還租金和押金的情況下，對該行為不能視為雙方當(dāng)事人已就解除《房屋租賃合同》并由出租人向承租人退還租金和押金達成了合意。
本案的關(guān)鍵問題還是雙方當(dāng)事人于2013年7月23日簽訂的《房屋租賃合同》是應(yīng)繼續(xù)履行還是應(yīng)予以解除的問題。對此，本院作如下評判:
首先，從當(dāng)事人訂立和履行合同的基礎(chǔ)來看。本案雙方當(dāng)事人之間簽訂的是“房屋租賃合同”，該類型的合同在時間上具有持續(xù)性，當(dāng)事人之間具有一定的信賴基礎(chǔ)，當(dāng)這種基礎(chǔ)喪失，雙方當(dāng)事人之間的合作即難以繼續(xù)，合同的目的即難以實現(xiàn)。本案中，雙方當(dāng)事人因劉某某未完成廚房吊頂裝修、泓正泰公司未繼續(xù)支付租金等原因造成雙方之間的合作基礎(chǔ)喪失而引起訴訟，雙方相持不下，經(jīng)原審和本院二審調(diào)解亦未能達成調(diào)解協(xié)議，此時如果強制性地不允許當(dāng)事人解除合同，最終損害的還是雙方當(dāng)事人的利益。
其次，從提高交易效率、節(jié)約交易成本和恢復(fù)交易秩序的角度分析。《中華人民共和國合同法》“鼓勵交易、提高交易效率、恢復(fù)交易秩序、促進經(jīng)濟發(fā)展”的立法目的顯而易見；同時，該法第一百一十條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:㈠法律上或事實上不能履行；㈡?zhèn)鶆?wù)的標(biāo)的不適于強制履行或履行費用過高；㈢債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景钢校┕驹谀玫絼⒛衬撤课蓁€匙之后，一直未使用該房屋，本已造成了社會資源的浪費；同時該公司另行在他處租房作為辦公和員工住宿使用的事實存在，在本案中再予以強制履行合同的成本過高，系社會資源的再度浪費，屬于債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行、履行費用過高的情形。為提高交易效率、節(jié)約交易成本、恢復(fù)交易秩序，法院不宜強制性地要求雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同。
基于上述分析和判斷，本院認為，泓正泰公司要求解除其與劉某某簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求符合法律規(guī)定和本案實際情況，本院予以支持。但是，關(guān)于合同解除的時間確定問題，承租人泓正泰公司在出租人劉某某沒有根本違約的情況下提出解除租賃期限遠未屆滿的《房屋租賃合同》，會導(dǎo)致劉某某一定期限的租賃經(jīng)濟損失，依據(jù)誠實信用原則，泓正泰公司移交租賃房屋鑰匙和房內(nèi)設(shè)施的日期即2014年5月20日不能被確認為雙方解除合同的時間，而應(yīng)在該期日之后確定合理的期間讓出租人從事整理房間、清理房內(nèi)物品、重新向外招租等事宜。本院酌定該期間為50日，即至2014年7月9日；相應(yīng)地，本院確認雙方當(dāng)事人于2013年7月23日簽訂的《房屋租賃合同》于2014年7月10日解除。
《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！焙贤獬?，泓正泰公司應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)負擔(dān)租金；合同解除后，泓正泰公司再負擔(dān)租金已無事實和法律依據(jù)，因此，對于出租人劉某某多余收取的自2014年7月10日起至2014年7月31日止共計22天的租金應(yīng)向承租人泓正泰公司退還，退還的數(shù)額經(jīng)計算為1929元（32000元／年÷365天／年×22天）。關(guān)于押金問題，因該押金是對租賃房屋及其配套設(shè)施出現(xiàn)重大破損的賠償保證，而泓正泰公司未實際使用租賃房屋財產(chǎn)，故泓正泰公司要求劉某某退還押金3000元應(yīng)予支持。
另外，關(guān)于一審訴訟費的負擔(dān)問題，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百零一條 ?規(guī)定，“既有財產(chǎn)性訴訟請求，又有非財產(chǎn)性訴訟請求的，按照財產(chǎn)性訴訟請求的標(biāo)準(zhǔn)交納訴訟費。有多個財產(chǎn)性訴訟請求的，合并計算交納訴訟費；……”《國務(wù)院訴訟費用交納辦法》第二十九條 ?規(guī)定:“訴訟費用由敗訴方負擔(dān)，勝訴方自愿承擔(dān)的除外。部分勝訴、部分敗訴的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自負擔(dān)的訴訟費用數(shù)額……?！鄙鲜龇煞ㄒ?guī)確定了在既有財產(chǎn)性訴訟請求，又有非財產(chǎn)性訴訟請求的情況下當(dāng)事人交納訴訟費的原則；同時確定了人民法院決定當(dāng)事人承擔(dān)訴訟費的原則，即“誰敗訴誰負擔(dān)”原則。泓正泰公司向一審法院起訴要求解除雙方的租賃合同，同時要求劉某某返還租金32000元和押金3000元，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，可按泓正泰公司能得到法院支持的租金和押金的返還數(shù)額與其所提起的財產(chǎn)性訴訟請求的比例來決定一審訴訟費的負擔(dān)。經(jīng)計算，一審訴訟費675元，應(yīng)由泓正泰公司負擔(dān)580元，劉某某負擔(dān)95元。
綜上，上訴人劉某某的上訴理由部分成立，其部分上訴請求依法予以支持。原審認定基本事實清楚，但適用法律部分有誤，判決不當(dāng)，二審予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百一十條 ?、第二百一十二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省蘄春縣人民法院（2014）鄂蘄春民一初字第00308號民事判決；
二、確認黃岡泓正泰置業(yè)有限公司與劉某某于2013年7月23日簽訂的《房屋租賃合同》于2014年7月10日解除；
三、劉某某返還黃岡泓正泰置業(yè)有限公司租金1929元，押金3000元，合計4929元，限于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行完畢。
四、駁回黃岡泓正泰置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費675元，由黃岡泓正泰置業(yè)有限公司負擔(dān)580元，由劉某某負擔(dān)95元。二審案件受理費135元，由劉某某95元，由黃岡泓正泰置業(yè)有限公司負擔(dān)40元。
本判決為終審判決。

本院認為，泓正泰公司與劉某某自愿簽訂《房屋租賃合同》，是雙方真實意思表示，合同內(nèi)容形式合法，且不違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。泓正泰公司與劉某某在《房屋租賃合同》中約定劉某某在交付房屋之前，需將房屋前方路面硬化，同時對廚房進行吊頂裝修，但劉某某一直未對廚房進行吊頂裝修，屬違約行為。雖然，泓正泰公司在劉某某未完成廚房吊頂裝修的情況下仍然支付租金、接受租賃標(biāo)的物，但此舉并不能證明雙方當(dāng)事人對租賃合同中關(guān)于“廚房吊頂裝修”的合同條款已達成了修改的合意，也不能證明泓正泰公司已放棄了相關(guān)合同權(quán)利，因此，劉某某認為自己沒有違約的上訴理由不能成立，本院不予支持。
《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！北景钢校┕咀庥脛⒛衬车姆课菔亲鳛檗k公及住宿使用，而出租人劉某某未完成廚房吊頂裝修的行為雖屬違約行為，但該違約行為并不導(dǎo)致泓正泰公司不能實現(xiàn)“辦公和住宿”的合同目的，故泓正泰公司以“劉某某未完成廚房吊頂裝修而致使其合同目的不能實現(xiàn)”為由而要求解除合同的訴訟請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。雖然泓正泰公司于2014年5月20日將其租賃的劉某某的房屋鑰匙和房屋內(nèi)配套設(shè)施移交給劉某某，但在劉某某明確表示不同意退還租金和押金的情況下，對該行為不能視為雙方當(dāng)事人已就解除《房屋租賃合同》并由出租人向承租人退還租金和押金達成了合意。
本案的關(guān)鍵問題還是雙方當(dāng)事人于2013年7月23日簽訂的《房屋租賃合同》是應(yīng)繼續(xù)履行還是應(yīng)予以解除的問題。對此，本院作如下評判:
首先，從當(dāng)事人訂立和履行合同的基礎(chǔ)來看。本案雙方當(dāng)事人之間簽訂的是“房屋租賃合同”，該類型的合同在時間上具有持續(xù)性，當(dāng)事人之間具有一定的信賴基礎(chǔ)，當(dāng)這種基礎(chǔ)喪失，雙方當(dāng)事人之間的合作即難以繼續(xù)，合同的目的即難以實現(xiàn)。本案中，雙方當(dāng)事人因劉某某未完成廚房吊頂裝修、泓正泰公司未繼續(xù)支付租金等原因造成雙方之間的合作基礎(chǔ)喪失而引起訴訟，雙方相持不下，經(jīng)原審和本院二審調(diào)解亦未能達成調(diào)解協(xié)議，此時如果強制性地不允許當(dāng)事人解除合同，最終損害的還是雙方當(dāng)事人的利益。
其次，從提高交易效率、節(jié)約交易成本和恢復(fù)交易秩序的角度分析?！吨腥A人民共和國合同法》“鼓勵交易、提高交易效率、恢復(fù)交易秩序、促進經(jīng)濟發(fā)展”的立法目的顯而易見；同時，該法第一百一十條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:㈠法律上或事實上不能履行；㈡?zhèn)鶆?wù)的標(biāo)的不適于強制履行或履行費用過高；㈢債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”本案中，泓正泰公司在拿到劉某某房屋鑰匙之后，一直未使用該房屋，本已造成了社會資源的浪費；同時該公司另行在他處租房作為辦公和員工住宿使用的事實存在，在本案中再予以強制履行合同的成本過高，系社會資源的再度浪費，屬于債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行、履行費用過高的情形。為提高交易效率、節(jié)約交易成本、恢復(fù)交易秩序，法院不宜強制性地要求雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同。
基于上述分析和判斷，本院認為，泓正泰公司要求解除其與劉某某簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求符合法律規(guī)定和本案實際情況，本院予以支持。但是，關(guān)于合同解除的時間確定問題，承租人泓正泰公司在出租人劉某某沒有根本違約的情況下提出解除租賃期限遠未屆滿的《房屋租賃合同》，會導(dǎo)致劉某某一定期限的租賃經(jīng)濟損失，依據(jù)誠實信用原則，泓正泰公司移交租賃房屋鑰匙和房內(nèi)設(shè)施的日期即2014年5月20日不能被確認為雙方解除合同的時間，而應(yīng)在該期日之后確定合理的期間讓出租人從事整理房間、清理房內(nèi)物品、重新向外招租等事宜。本院酌定該期間為50日，即至2014年7月9日；相應(yīng)地，本院確認雙方當(dāng)事人于2013年7月23日簽訂的《房屋租賃合同》于2014年7月10日解除。
《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”合同解除前，泓正泰公司應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)負擔(dān)租金；合同解除后，泓正泰公司再負擔(dān)租金已無事實和法律依據(jù)，因此，對于出租人劉某某多余收取的自2014年7月10日起至2014年7月31日止共計22天的租金應(yīng)向承租人泓正泰公司退還，退還的數(shù)額經(jīng)計算為1929元（32000元／年÷365天／年×22天）。關(guān)于押金問題，因該押金是對租賃房屋及其配套設(shè)施出現(xiàn)重大破損的賠償保證，而泓正泰公司未實際使用租賃房屋財產(chǎn)，故泓正泰公司要求劉某某退還押金3000元應(yīng)予支持。
另外，關(guān)于一審訴訟費的負擔(dān)問題，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百零一條 ?規(guī)定，“既有財產(chǎn)性訴訟請求，又有非財產(chǎn)性訴訟請求的，按照財產(chǎn)性訴訟請求的標(biāo)準(zhǔn)交納訴訟費。有多個財產(chǎn)性訴訟請求的，合并計算交納訴訟費；……”《國務(wù)院訴訟費用交納辦法》第二十九條 ?規(guī)定:“訴訟費用由敗訴方負擔(dān)，勝訴方自愿承擔(dān)的除外。部分勝訴、部分敗訴的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自負擔(dān)的訴訟費用數(shù)額……?！鄙鲜龇煞ㄒ?guī)確定了在既有財產(chǎn)性訴訟請求，又有非財產(chǎn)性訴訟請求的情況下當(dāng)事人交納訴訟費的原則；同時確定了人民法院決定當(dāng)事人承擔(dān)訴訟費的原則，即“誰敗訴誰負擔(dān)”原則。泓正泰公司向一審法院起訴要求解除雙方的租賃合同，同時要求劉某某返還租金32000元和押金3000元，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，可按泓正泰公司能得到法院支持的租金和押金的返還數(shù)額與其所提起的財產(chǎn)性訴訟請求的比例來決定一審訴訟費的負擔(dān)。經(jīng)計算，一審訴訟費675元，應(yīng)由泓正泰公司負擔(dān)580元，劉某某負擔(dān)95元。
綜上，上訴人劉某某的上訴理由部分成立，其部分上訴請求依法予以支持。原審認定基本事實清楚，但適用法律部分有誤，判決不當(dāng)，二審予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百一十條 ?、第二百一十二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷湖北省蘄春縣人民法院（2014）鄂蘄春民一初字第00308號民事判決；
二、確認黃岡泓正泰置業(yè)有限公司與劉某某于2013年7月23日簽訂的《房屋租賃合同》于2014年7月10日解除；
三、劉某某返還黃岡泓正泰置業(yè)有限公司租金1929元，押金3000元，合計4929元，限于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行完畢。
四、駁回黃岡泓正泰置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費675元，由黃岡泓正泰置業(yè)有限公司負擔(dān)580元，由劉某某負擔(dān)95元。二審案件受理費135元，由劉某某95元，由黃岡泓正泰置業(yè)有限公司負擔(dān)40元。

審判長：林俊
審判員：廖剛
審判員：宋順國

書記員：董歡