原告黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省浠水縣人，住湖北省浠水縣，
委托代理人吳林釗，湖北萬(wàn)澤律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告武漢輝陽(yáng)置業(yè)有限公司，住所地武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)漢施路公路旁，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼9**9。
法定代表人劉巍，該公司經(jīng)理。
委托代理人鄧朝全、黃喆琪，湖北卓力律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

原告黃某訴被告武漢輝陽(yáng)置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，原告訴請(qǐng)：1、判令被告向原告支付自2016年6月1日起至2016年11月29日止的逾期交房違約金37094元；2、判令被告向原告支付自2016年11月29日起至2017年9月20日止的逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約金12025元；3、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院基于庭審查明，2016年1月5日，原告黃某與被告武漢輝陽(yáng)置業(yè)有限公司簽訂了一份《武漢市商品房買賣合同》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)漢施公路旁輝陽(yáng)·鳳凰城第1、2幢1號(hào)樓單元14層3號(hào)房屋。合同約定，被告應(yīng)在2016年5月31日前，將符合下列條件的商品房交付原告：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收。4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)。被告逾期交房超過30日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告自約定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，每日按已付房款的萬(wàn)分之五向原告支付違約金。同時(shí)被告應(yīng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記，因被告責(zé)任造成原告不能在交付之日起90日內(nèi)取得房地產(chǎn)初始登記，在90日內(nèi)辦理土地分割的，每逾期一日，被告按已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一向原告支付違約金。合同簽訂后，原告依約向被告支付了全部房款407631元。2016年4月1日，被告向原告交付了涉案房屋。2016年11月29日，涉案房屋取得《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，至今未辦理完房地產(chǎn)初始登記。被告未在約定期限內(nèi)向原告交付符合條件的房屋以及辦理完房地產(chǎn)初始登記，是此原告訴至法院并提出前述訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為：原告黃某與被告武漢輝陽(yáng)置業(yè)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合同成立且有效。原告如約履行付款義務(wù)后，被告應(yīng)按約定履行交房和辦理房地產(chǎn)初始登記等合同義務(wù)。根據(jù)約定，被告應(yīng)在2016年5月31日前將符合交付條件的房屋交付原告，但涉案房屋于2016年11月29日取得《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，滿足交房條件，被告未按合同約定交付符合條件的房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。根據(jù)約定，逾期交房違約金每日按原告已付房款的萬(wàn)分之五進(jìn)行計(jì)算，被告在庭審中辯稱該標(biāo)準(zhǔn)過高，申請(qǐng)法院予以調(diào)低。本院認(rèn)為，我國(guó)相關(guān)法律及司法解釋規(guī)定的違約金，作為違約責(zé)任的形式，具有補(bǔ)償屬性而非懲罰屬性，本案中原告已經(jīng)收房，雖然房屋交付時(shí)尚未取得《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，但被告因此而承擔(dān)的違約責(zé)任如果按照約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則明顯超出了原告的預(yù)期利益損失，結(jié)合本案合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度及預(yù)期利益等綜合因素，本院酌定將逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低至每日按原告已付房款的萬(wàn)分之三進(jìn)行計(jì)算。即被告應(yīng)向原告支付自2016年6月1日起至2016年11月29日止的逾期交房違約金22256.65元（407631元×0.0003／天×182天），超出部分本院不予支持。根據(jù)約定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記，因被告取得《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》時(shí)才滿足約定交付條件，故辦理房地產(chǎn)初始登記的時(shí)間應(yīng)為取得《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》之日起90日內(nèi)即2017年2月28日前，被告未在該時(shí)間內(nèi)履行，應(yīng)向原告支付自2017年2月28日起至2017年9月20日止的逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約金8315.67元（407631元×0.0001／天×204天），超出部分本院不予支持。被告辯稱不存在逾期交房，因被告實(shí)際向原告交付的房屋未符合約定交房條件，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，對(duì)其意見本院不予采納。被告辯稱雙方約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，申請(qǐng)調(diào)低至每日按原告已付房款的萬(wàn)分之一，本院予以部分采納。被告辯稱涉案房屋位于長(zhǎng)江新城區(qū)域，因政策原因?qū)е聼o(wú)法按時(shí)辦理完房地產(chǎn)初始登記，但未提交充分證據(jù)予以證實(shí)，且原告亦不予認(rèn)可，對(duì)其意見本院不予采納。被告辯稱原告如果未依約交納首期住宅專項(xiàng)維修資金，則應(yīng)承擔(dān)逾期辦理初始登記的部分責(zé)任，但被告在交房時(shí)未審查原告是否已交納該款項(xiàng)，相應(yīng)后果不應(yīng)歸責(zé)于原告。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》第十六條、第十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條及第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢輝陽(yáng)置業(yè)有限公司向原告黃某支付自2016年6月1日起至2016年11月29日止的逾期交房違約金22256.65元。
二、被告武漢輝陽(yáng)置業(yè)有限公司向原告黃某支付自2017年2月28日起至2017年9月20日止的逾期辦理房地產(chǎn)初始登記違約金8315.67元。
三、駁回原告黃某的其他訴訟請(qǐng)求。
四、上述款項(xiàng)，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取514元，由被告武漢輝陽(yáng)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)320元，原告黃某負(fù)擔(dān)194元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　徐向陽(yáng)

書記員：肖子瑤