上訴人（原審被告、反訴原告）曹某某。
委托代理人彭勝中，麻城市法律援助中心律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、變更、放棄訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，簽收法律文書(shū)等。
被上訴人（原審原告、反訴被告）麻城市錦春商貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省麻城市北環(huán)路9號(hào)。
法定代表人羅存錦，該公司總經(jīng)理。
委托代理人姜榮琳，湖北博林律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為出庭陳述事實(shí)和理由，代為反駁上訴請(qǐng)求等。
原審被告（反訴原告）張建文。
原審被告趙偉臣。

上訴人曹某某為與被上訴人麻城市錦春商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱錦春公司），原審被告張建文、趙偉臣房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省麻城市人民法院（2013）鄂麻城民一初字第00825號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年8月5日立案后，依法組成由審判員楊靜擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員倪志勇、朱衛(wèi)參加的合議庭，于2014年9月1日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人曹某某的委托代理人彭勝中，被上訴人錦春公司的法定代表人羅存錦及其委托代理人姜榮琳均到庭參加訴訟，原審被告張建文、趙偉臣經(jīng)本院傳票傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2004年8月，曹某某和張建文將各自所有的房屋共同出租給錦春公司。同年8月20日，曹某某的代理人曹柏濤和張建文（甲方）與錦春公司的法定代表人羅存錦（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同書(shū)》。合同約定：甲方自愿將位于106國(guó)道歧亭鎮(zhèn)西面共計(jì)11間門店房屋一、二層以及后南北向房屋東段一、二層6間出租給乙方建立超市網(wǎng)點(diǎn)，租賃期限為10年，即從2004年10月20日起至2014年10月20日止，乙方按60000元每年支付租金，10年租金共計(jì)600000元；合同第三條第3項(xiàng)約定：“……，從2006年開(kāi)始租金分兩次支付，即5月付30000元，11月付30000元”；第五條第4項(xiàng)約定：“乙方在租賃期間有權(quán)將租賃房屋轉(zhuǎn)租”；第六條約定：“1、單方違約，由違約方向?qū)Ψ街Ц蹲饨鹂傤~15%的違約金；2、如乙方無(wú)正當(dāng)理由延期支付租金，應(yīng)比照人民銀行規(guī)定，承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任”。曹柏濤在該份合同尾頁(yè)上手寫(xiě)注明“因交房推遲，同意合同到期推遲15天”，即該份合同于2014年11月4日到期。錦春公司至今已向曹某某、張建文交納了房屋租金共510000元，自2013年5月份開(kāi)始，錦春公司以履行不安抗辯權(quán)為由拒付租金，還剩一年半期間的房屋租金90000元未履行。
2010年9月27日，錦春公司的法定代表人羅存錦（甲方）與案外人丁志軍（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》。合同約定：乙方自愿租賃甲方歧亭鎮(zhèn)錦春超市二樓大約450平方米左右的場(chǎng)地用于經(jīng)營(yíng)家具，自2010年10月16日至2013年10月15日。曹某某和張建文對(duì)錦春公司將部分房屋轉(zhuǎn)租給丁志軍經(jīng)營(yíng)家具的行為未表示反對(duì)。
2013年2月26日，錦春公司（乙方）與趙偉臣（丙方）簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議書(shū)》，出租方曹某某和張建文作為協(xié)議書(shū)的甲方未簽名。協(xié)議約定：乙方征得甲方電話同意后自愿將位于106國(guó)道歧亭鎮(zhèn)西面共計(jì)11間門店房屋一、二層以及后南北向房屋東段一二層6間轉(zhuǎn)租給丙方，租賃期限為壹年另柒個(gè)月，即從2013年3月20日起至2014年10月19日止，丙方一次性支付租金158000元給乙方；第四條第4項(xiàng)約定：“……，乙方于2010年9月27日所租賃給丁志軍的合同責(zé)任由丙方履行，丁志軍自2013年4月16日至2013年10月15日的租金屆時(shí)由丙方向丁志軍收取……”；第六條第1項(xiàng)約定：“本合同自乙丙雙方簽字后生效，若單方違約賠付對(duì)方總租金的30%作為違約金”。協(xié)議簽訂后，趙偉臣依約定于2013年2月26日向錦春公司交納房屋租金158000元。趙偉臣承租房屋系準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)小吃城，同時(shí)經(jīng)營(yíng)電器。2013年3月18日，錦春公司在清退超市時(shí)遭到張建文的阻攔，曹某某亦表示不同意錦春公司將房屋轉(zhuǎn)租給趙偉臣經(jīng)營(yíng)小吃城。趙偉臣即于2013年3月25日向本院起訴原告錦春公司，要求錦春公司退還其租金158000元并賠償違約金47400元。錦春公司即以曹某某、張建文強(qiáng)行干預(yù)其轉(zhuǎn)租行為，致使轉(zhuǎn)租合同無(wú)法順利履行為由向人民法院提起訴訟，雙方遂釀成糾紛。
另查明：涉案房屋現(xiàn)為空置狀態(tài)。案外人丁志軍也未向趙偉臣交納房屋租金。趙偉臣訴錦春公司房屋租賃合同糾紛一案，麻城市人民法院院于2014年3月10日作出（2013）鄂麻城民一初字第00371號(hào)民事判決書(shū)，判決錦春公司退還趙偉臣租金158000元，并賠償違約金23700元，該份判決已經(jīng)生效。
原審認(rèn)為：錦春公司與曹某某、張建文于2004年簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)?！斗课葑赓U合同書(shū)》約定了出租房屋系建立超市網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)也約定了承租方在租賃期間有權(quán)將租賃房屋轉(zhuǎn)租，但未限制房屋轉(zhuǎn)租后只能經(jīng)營(yíng)超市。因此，曹某某、張建文不同意錦春公司將房屋轉(zhuǎn)租給趙偉臣用于經(jīng)營(yíng)超市以外的用途，其行為沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。張建文在錦春公司清退超市時(shí)采取了阻止行為，導(dǎo)致錦春公司與趙偉臣之間的轉(zhuǎn)租合同根本無(wú)法履行，張建文的行為構(gòu)成違約。雖然涉案房屋屬曹某某、張建文各自所有，雙方并不是房屋的共有人，但曹某某以出具書(shū)面說(shuō)明的形式明確表示拒絕錦春公司將房屋轉(zhuǎn)租給趙偉臣經(jīng)營(yíng)小吃城的行為，足以導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同不能履行。因此，曹某某的行為亦屬違約行為，應(yīng)當(dāng)與張建文共同承擔(dān)違約責(zé)任。曹某某、張建文的行為均違反了雙方簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》的約定，構(gòu)成違約，依據(jù)合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向?qū)Ψ街Ц逗贤s定的違約金。錦春公司和曹某某、張建文均要求對(duì)方支付全部租金總額的15%的違約金90000元（600000元×15%），明顯不符合合同的實(shí)際履行情況，錦春公司和曹某某、張建文簽訂的合同僅剩一年半的期限未履行，未履行期間的房屋租金為90000元，違約金應(yīng)以合同未履行期間的房屋租金90000元為基礎(chǔ)計(jì)算，15%的違約金為13500元。因曹某某、張建文的違約行為給錦春公司造成的實(shí)際損失房屋租金差額68000元（158000元－90000元）和支付趙偉臣的違約金23700元，共計(jì)91700元，曹某某、張建文應(yīng)當(dāng)予以賠償。錦春公司主張其退出超市的損失100000元，因其未提供證據(jù)法院依法不予采信。錦春公司以趙偉臣反悔并與張建文串通阻止其退出超市為由要求趙偉臣賠償其損失，因其未提供證據(jù)法院依法不予支持。錦春公司在將房屋轉(zhuǎn)租給趙偉臣時(shí)就已經(jīng)退出超市經(jīng)營(yíng)，在曹某某、張建文阻止轉(zhuǎn)租房屋后也無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，故錦春公司與曹某某、張建文簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》依法應(yīng)當(dāng)予以解除。錦春公司在曹某某、張建文阻止房屋轉(zhuǎn)租后拒付租金的行為不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。曹某某、張建文的租金損失系自己的違約行為造成的，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。曹某某、張建文及趙偉臣辯稱錦春公司在法庭辯論終結(jié)后變更訴訟請(qǐng)求，程序不合法，因合議庭評(píng)議認(rèn)為本案的審理必須等待趙偉臣訴錦春公司房屋租賃合同糾紛一案的審理結(jié)果，該案的裁判文書(shū)屬于本案新的證據(jù)，決定恢復(fù)法庭調(diào)查階段，錦春公司在本案再次開(kāi)庭審理前根據(jù)前一案件的審理情況調(diào)整變更本案的訴訟請(qǐng)求，并不違反法律規(guī)定，故對(duì)曹某某、張建文及趙偉臣的這一辯解意見(jiàn)，法院依法不予采納。故判決如下：一、解除錦春公司與曹某某、張建文于2004年度簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》；二、曹某某、張建文支付錦春公司違約金13500元，賠償錦春公司經(jīng)濟(jì)損失91700元；三、駁回錦春公司的其他本訴訴訟請(qǐng)求；四、駁回曹某某、張建文的反訴請(qǐng)求。
二審經(jīng)審理查明，曹某某在2013年3月20日出具“關(guān)于歧亭錦春超市情況”，明確表示不得轉(zhuǎn)租給趙偉臣進(jìn)行不明經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；2013年3月20日，也就是錦春公司與趙偉臣合同履行的日期。其他事實(shí)與原審查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，錦春公司與曹某某、張建文于2004年簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同合法有效，雙方均應(yīng)履行合同義務(wù)。該《房屋租賃合同書(shū)》約定了承租方在租賃期間有權(quán)轉(zhuǎn)租，且未限制房屋轉(zhuǎn)租后的經(jīng)營(yíng)范圍，故錦春公司有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租給趙偉臣用于其他經(jīng)營(yíng)。張建文在錦春公司轉(zhuǎn)租時(shí)采取了阻止行為，導(dǎo)致錦春公司與趙偉臣之間的轉(zhuǎn)租合同根本無(wú)法履行，張建文的行為構(gòu)成違約；曹某某雖然沒(méi)有阻止的行為，但其在2013年3月20日，也就是錦春公司與鄭偉臣合同履行的日期出具“關(guān)于歧亭錦春超市情況”，明確表示不得轉(zhuǎn)租給趙偉臣進(jìn)行不明經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，足以導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同不能履行，故曹某某的行為亦屬違約，故其上訴稱其沒(méi)有違約的上訴理由不能成立，其應(yīng)該承擔(dān)違約的法律責(zé)任。曹某某、張建文沒(méi)有履行合同，應(yīng)賠償錦春公司所造成的損失并支付違約金。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括錦春公司68000元房屋租金差額損失和支付趙偉臣的違約金23700元。錦春公司與曹某某、張建文約定違約金為全部租金總額的15%不符合合同的實(shí)際履行情況，因雙方未履行期間的房屋租金為90000元，故違約金應(yīng)以合同未履行期間的房屋租金的15%計(jì)算，即13500元。錦春公司在將房屋轉(zhuǎn)租給趙偉臣時(shí)就已經(jīng)退出超市經(jīng)營(yíng)，在曹某某、張建文阻止轉(zhuǎn)租房屋后也無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，故錦春公司與曹某某、張建文簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》依法應(yīng)當(dāng)予以解除。本案的審理必須等待趙偉臣訴錦春公司房屋租賃合同糾紛一案的審理結(jié)果，該案的裁判文書(shū)屬于本案新的證據(jù)。在決定恢復(fù)法庭調(diào)查后，錦春公司在本案再次開(kāi)庭審理前根據(jù)前一案件的審理情況調(diào)整變更本案的訴訟請(qǐng)求，并不違反法律規(guī)定。張建文、趙偉臣經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭，不影響本案的審理、判決。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，判決恰當(dāng)，本院依法予以維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4100元由上訴人曹某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　楊　靜 審判員　倪志勇 審判員　朱　衛(wèi)

書(shū)記員：劉延超