原告：鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地：鶴峰縣容美鎮(zhèn)九峰大道8號，統(tǒng)一社會信用代碼91422828662264486A。
法定代表人：徐紅林，該公司董事長。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：向卓然，男，生于1959年10月15日，鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理，住鶴峰縣。
委托訴訟代理人（一般代理）：邱德平，湖北立鶴律師事務(wù)所律師。
被告：謝某，男，生于1983年3月18日，漢族，初中文化，自由職業(yè)，住鶴峰縣。

原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱天德物業(yè)公司）與被告謝某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年6月16日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告天德物業(yè)公司的委托訴訟代理人向卓然、邱德平及被告謝某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天德物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、請求判令謝某支付天德物業(yè)公司自2016年3月5日起至2017年3月4日止的物業(yè)管理費人民幣1232.33元；2、判令謝某自2017年4月5日起按每日支付24.65元的違約金計算至所欠物業(yè)管理費付清時止；3、判令謝某承擔(dān)本案訴訟費用。事實與理由：天德物業(yè)公司是一家經(jīng)營物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，謝某是鶴峰縣容美鎮(zhèn)恒?！び^天下住宅小區(qū)（以下簡稱恒海住宅小區(qū)）2棟603室的業(yè)主。天德物業(yè)公司與建設(shè)單位湖北恒海置業(yè)有限公司（以下簡稱恒海公司）于2015年1月15日簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，與謝某于2015年3月5日簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定天德物業(yè)公司向恒海住宅小區(qū)包括謝某在內(nèi)的所有業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，謝某每月應(yīng)按其房屋的建筑面積104.79平方米以0.98元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向天德物業(yè)公司支付物業(yè)管理費，同時約定不按時交納費用超過一個月以上的，按日加收應(yīng)交納總費用的2%的違約金。天德物業(yè)公司一直按照約定履行物業(yè)管理義務(wù)，但謝某從2016年3月起即開始拖欠物業(yè)管理費，共拖欠12個月計1232.33元（104.79×0.98×12）。經(jīng)天德物業(yè)公司多次催討，謝某仍拒不支付，特向貴院起訴，懇請法院判決謝某支付物業(yè)管理費1232.33元以及支付日違約金24.65元（1232.33×2%）至物業(yè)管理費付清時止。
謝某辯稱，一、天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取物業(yè)管理費是違法的：1、天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)沒有經(jīng)業(yè)主委員會同意，沒有走相關(guān)法律程序，不具有合法性；2、天德物業(yè)公司違法扣留業(yè)主入住房屋的鑰匙，業(yè)主要入住，就必須向天德物業(yè)公司繳納費用。二、天德物業(yè)公司沒有履行物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)義務(wù)，業(yè)主不應(yīng)支付物業(yè)管理費：1、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差；2、小區(qū)停車秩序混亂；3、對業(yè)主裝修監(jiān)管處理不到位；4、安保防范差，小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)被盜時有發(fā)生。綜上，天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取物業(yè)管理費不具合法性，且物業(yè)管理服務(wù)不負(fù)責(zé)任，敷衍了事，給業(yè)主造成了損失，請求法院駁回天德物業(yè)公司的訴訟請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：天德物業(yè)公司系從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，恒海公司系恒海住宅小區(qū)的建設(shè)單位（地產(chǎn)開發(fā)商），謝某系恒海住宅小區(qū)2-603室房屋業(yè)主。2015年1月15日天德物業(yè)公司與恒海公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定天德物業(yè)公司向其開發(fā)建成的恒海住宅小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，并對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（如做好公共區(qū)域的清潔工作，協(xié)助恒海公司做好業(yè)主入住時的交房等工作）、物業(yè)服務(wù)期限（前期物業(yè)服務(wù)期限為兩年，合同期滿或業(yè)主委員會與業(yè)主大會所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時，本合同自然終止）、物業(yè)服務(wù)費用及交納方式等進行了約定。2015年2月2日，天德物業(yè)公司正式進駐恒海住宅小區(qū)，協(xié)助恒海公司向業(yè)主交納住房鑰匙引導(dǎo)業(yè)主入住，并相繼與入住業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，開始了恒海住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。2015年3月5日，天德物業(yè)公司與謝某簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定業(yè)主謝某每月應(yīng)按其房屋建筑面積104.79平方米以0.98元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向天德物業(yè)公司支付物業(yè)管理費，同時約定不按時交納費用超過一個月以上的，按日加收應(yīng)交納總費用的2%的違約金?！肚捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽訂后，謝某按約定交納了2015年3月5日至2016年3月4日的物業(yè)管理費1232.33元，2016年3月5日以后再未交納物業(yè)管理費。2016年11月9日，天德物業(yè)公司向謝某下發(fā)了催繳物業(yè)費通知，謝某以天德物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)不到位、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等為由拒絕交納。2017年2月9日，天德物業(yè)公司因合同約定的物業(yè)服務(wù)期限到期、恒海住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立并選聘了新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)而終止了對恒海住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。2017年6月16日天德物業(yè)公司向本院提起訴訟，主張前述請求。

本院認(rèn)為，本案存在以下三個爭議焦點：
1、天德物業(yè)公司未經(jīng)恒海住宅小區(qū)業(yè)主委員會選聘而進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取業(yè)主物業(yè)管理費是否具有合法性。經(jīng)查，在恒海住宅小區(qū)建成、業(yè)主相繼入住初期沒有成立業(yè)主委員會的情況下，天德物業(yè)公司與建設(shè)單位恒海公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定天德物業(yè)公司向恒海住宅小區(qū)業(yè)主提供前期物業(yè)管理服務(wù)、收取業(yè)主物業(yè)管理費，符合《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同……，對業(yè)主具有約束力”的規(guī)定；之后，天德物業(yè)公司又與謝某簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定謝某向天德物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。故天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取業(yè)主物業(yè)管理費，既符合法律規(guī)定又符合合同的約定。謝某關(guān)于天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取物業(yè)管理費是違法的主張不成立。
2、天德物業(yè)公司收取物業(yè)管理費是否具有強迫性。經(jīng)查，天德物業(yè)公司向恒海住宅小區(qū)業(yè)主交付入住房屋鑰匙屬履行其與建設(shè)單位恒海公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》所約定的“乙方協(xié)助甲方做好業(yè)主入住時的交房……等工作”的引導(dǎo)業(yè)主交房入住的行為，沒有違背法律禁止性規(guī)定，也沒有侵犯到入住業(yè)主的具體利益，且當(dāng)事人也沒有提供任何證據(jù)來證實天德物業(yè)公司強迫業(yè)主交納物業(yè)管理費的事實。故謝某關(guān)于天德物業(yè)公司違法扣留業(yè)主入住房屋鑰匙而強迫業(yè)主交納物業(yè)管理費的主張不成立。
3、天德物業(yè)公司收取物業(yè)管理費是否基于履行了約定的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)而具有正當(dāng)性，即是否存在謝某所稱“恒海住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、停車秩序混亂、對業(yè)主裝修監(jiān)管處理不到位、安保防范差”等天德物業(yè)公司未履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的事實。經(jīng)查，謝某對自己主張的上述事實，僅就其主張的“恒海住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差”事實向法庭提供了五組照片及一段視頻資料來證實，拍攝者謝某當(dāng)庭說明上述照片和視頻相繼拍攝于2017年的2月、3月、4月，但天德物業(yè)公司已于2017年2月9日終止了對恒海住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，且沒有其他證據(jù)對照片及視頻拍攝的時間、拍攝的對象予以佐證，因而上述證據(jù)缺乏必要的真實性、關(guān)聯(lián)性，不應(yīng)被采信。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。故，謝某屬未能提供證據(jù)證明自己的事實主張，其主張的事實不成立。但天德物業(yè)公司總經(jīng)理向卓然在法庭辯論中自認(rèn)了“建筑垃圾我們退場時清理干凈了”、“我們服務(wù)中不是百分之百讓業(yè)主滿意”的事實。綜合上述事實理由，結(jié)合恒海住宅小區(qū)除包括謝某在內(nèi)的四戶業(yè)主外其他業(yè)主均按合同約定交納了物業(yè)管理費的事實，可以認(rèn)定天德物業(yè)公司已履行了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》所約定的主要物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，僅在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在未及時清理建筑垃圾等服務(wù)瑕疵。
綜上所述，天德物業(yè)公司與恒海住宅小區(qū)建設(shè)單位恒海公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和與恒海住宅小區(qū)業(yè)主謝某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》合法有效，天德物業(yè)公司已按合同約定履行了主要物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，天德物業(yè)公司要求業(yè)主謝某按合同約定支付下欠物業(yè)管理費的訴訟請求，本院予以支持。按照謝某房屋的建筑面積104.79平方米以0.98元/平方米每月的標(biāo)準(zhǔn)計算，謝某應(yīng)支付天德物業(yè)公司自2016年3月5日至2017年2月9日止11個月的物業(yè)管理費共計1129.64元。鑒于天德物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在未及時清理建筑垃圾等服務(wù)瑕疵，結(jié)合合同正義原則以及違約金以懲罰為輔、以補償損失為主的原則，對天德物業(yè)公司要求謝某支付違約金的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條,《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條,《物業(yè)管理條例》第三十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告謝某在本判決生效后立即支付原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司2016年3月5日至2017年2月9日的物業(yè)管理費1129.64元。
二、駁回原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50.00元，減半收取25.00元，原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司已預(yù)交，由被告謝某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　肖進

書記員：符婷