原告:鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司,住所地:鶴峰縣容美鎮(zhèn)九峰大道8號,統(tǒng)一社會信用代碼91422828662264486A。
法定代表人:徐紅林,該公司董事長。
委托訴訟代理人(特別授權(quán)):向卓然,男,生于1959年10月15日,鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理,住鶴峰縣。
委托訴訟代理人(一般代理):邱德平,湖北立鶴律師事務(wù)所律師。
被告:謝某,男,生于1983年3月18日,漢族,初中文化,自由職業(yè),住鶴峰縣。
原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱天德物業(yè)公司)與被告謝某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2017年6月16日立案后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告天德物業(yè)公司的委托訴訟代理人向卓然、邱德平及被告謝某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天德物業(yè)公司向本院提出訴訟請求:1、請求判令謝某支付天德物業(yè)公司自2016年3月5日起至2017年3月4日止的物業(yè)管理費人民幣1232.33元;2、判令謝某自2017年4月5日起按每日支付24.65元的違約金計算至所欠物業(yè)管理費付清時止;3、判令謝某承擔(dān)本案訴訟費用。事實與理由:天德物業(yè)公司是一家經(jīng)營物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),謝某是鶴峰縣容美鎮(zhèn)恒?!び^天下住宅小區(qū)(以下簡稱恒海住宅小區(qū))2棟603室的業(yè)主。天德物業(yè)公司與建設(shè)單位湖北恒海置業(yè)有限公司(以下簡稱恒海公司)于2015年1月15日簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,與謝某于2015年3月5日簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,約定天德物業(yè)公司向恒海住宅小區(qū)包括謝某在內(nèi)的所有業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù),謝某每月應(yīng)按其房屋的建筑面積104.79平方米以0.98元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向天德物業(yè)公司支付物業(yè)管理費,同時約定不按時交納費用超過一個月以上的,按日加收應(yīng)交納總費用的2%的違約金。天德物業(yè)公司一直按照約定履行物業(yè)管理義務(wù),但謝某從2016年3月起即開始拖欠物業(yè)管理費,共拖欠12個月計1232.33元(104.79×0.98×12)。經(jīng)天德物業(yè)公司多次催討,謝某仍拒不支付,特向貴院起訴,懇請法院判決謝某支付物業(yè)管理費1232.33元以及支付日違約金24.65元(1232.33×2%)至物業(yè)管理費付清時止。
謝某辯稱,一、天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取物業(yè)管理費是違法的:1、天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)沒有經(jīng)業(yè)主委員會同意,沒有走相關(guān)法律程序,不具有合法性;2、天德物業(yè)公司違法扣留業(yè)主入住房屋的鑰匙,業(yè)主要入住,就必須向天德物業(yè)公司繳納費用。二、天德物業(yè)公司沒有履行物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)義務(wù),業(yè)主不應(yīng)支付物業(yè)管理費:1、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差;2、小區(qū)停車秩序混亂;3、對業(yè)主裝修監(jiān)管處理不到位;4、安保防范差,小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)被盜時有發(fā)生。綜上,天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取物業(yè)管理費不具合法性,且物業(yè)管理服務(wù)不負(fù)責(zé)任,敷衍了事,給業(yè)主造成了損失,請求法院駁回天德物業(yè)公司的訴訟請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下:天德物業(yè)公司系從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),恒海公司系恒海住宅小區(qū)的建設(shè)單位(地產(chǎn)開發(fā)商),謝某系恒海住宅小區(qū)2-603室房屋業(yè)主。2015年1月15日天德物業(yè)公司與恒海公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,約定天德物業(yè)公司向其開發(fā)建成的恒海住宅小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù),并對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容(如做好公共區(qū)域的清潔工作,協(xié)助恒海公司做好業(yè)主入住時的交房等工作)、物業(yè)服務(wù)期限(前期物業(yè)服務(wù)期限為兩年,合同期滿或業(yè)主委員會與業(yè)主大會所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時,本合同自然終止)、物業(yè)服務(wù)費用及交納方式等進行了約定。2015年2月2日,天德物業(yè)公司正式進駐恒海住宅小區(qū),協(xié)助恒海公司向業(yè)主交納住房鑰匙引導(dǎo)業(yè)主入住,并相繼與入住業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,開始了恒海住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。2015年3月5日,天德物業(yè)公司與謝某簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,約定業(yè)主謝某每月應(yīng)按其房屋建筑面積104.79平方米以0.98元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向天德物業(yè)公司支付物業(yè)管理費,同時約定不按時交納費用超過一個月以上的,按日加收應(yīng)交納總費用的2%的違約金?!肚捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽訂后,謝某按約定交納了2015年3月5日至2016年3月4日的物業(yè)管理費1232.33元,2016年3月5日以后再未交納物業(yè)管理費。2016年11月9日,天德物業(yè)公司向謝某下發(fā)了催繳物業(yè)費通知,謝某以天德物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)不到位、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等為由拒絕交納。2017年2月9日,天德物業(yè)公司因合同約定的物業(yè)服務(wù)期限到期、恒海住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立并選聘了新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)而終止了對恒海住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。2017年6月16日天德物業(yè)公司向本院提起訴訟,主張前述請求。
本院認(rèn)為,本案存在以下三個爭議焦點:
1、天德物業(yè)公司未經(jīng)恒海住宅小區(qū)業(yè)主委員會選聘而進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取業(yè)主物業(yè)管理費是否具有合法性。經(jīng)查,在恒海住宅小區(qū)建成、業(yè)主相繼入住初期沒有成立業(yè)主委員會的情況下,天德物業(yè)公司與建設(shè)單位恒海公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,約定天德物業(yè)公司向恒海住宅小區(qū)業(yè)主提供前期物業(yè)管理服務(wù)、收取業(yè)主物業(yè)管理費,符合《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同……,對業(yè)主具有約束力”的規(guī)定;之后,天德物業(yè)公司又與謝某簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,約定謝某向天德物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。故天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取業(yè)主物業(yè)管理費,既符合法律規(guī)定又符合合同的約定。謝某關(guān)于天德物業(yè)公司進駐恒海住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)、收取物業(yè)管理費是違法的主張不成立。
2、天德物業(yè)公司收取物業(yè)管理費是否具有強迫性。經(jīng)查,天德物業(yè)公司向恒海住宅小區(qū)業(yè)主交付入住房屋鑰匙屬履行其與建設(shè)單位恒海公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》所約定的“乙方協(xié)助甲方做好業(yè)主入住時的交房……等工作”的引導(dǎo)業(yè)主交房入住的行為,沒有違背法律禁止性規(guī)定,也沒有侵犯到入住業(yè)主的具體利益,且當(dāng)事人也沒有提供任何證據(jù)來證實天德物業(yè)公司強迫業(yè)主交納物業(yè)管理費的事實。故謝某關(guān)于天德物業(yè)公司違法扣留業(yè)主入住房屋鑰匙而強迫業(yè)主交納物業(yè)管理費的主張不成立。
3、天德物業(yè)公司收取物業(yè)管理費是否基于履行了約定的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)而具有正當(dāng)性,即是否存在謝某所稱“恒海住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、停車秩序混亂、對業(yè)主裝修監(jiān)管處理不到位、安保防范差”等天德物業(yè)公司未履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的事實。經(jīng)查,謝某對自己主張的上述事實,僅就其主張的“恒海住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差”事實向法庭提供了五組照片及一段視頻資料來證實,拍攝者謝某當(dāng)庭說明上述照片和視頻相繼拍攝于2017年的2月、3月、4月,但天德物業(yè)公司已于2017年2月9日終止了對恒海住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),且沒有其他證據(jù)對照片及視頻拍攝的時間、拍攝的對象予以佐證,因而上述證據(jù)缺乏必要的真實性、關(guān)聯(lián)性,不應(yīng)被采信。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定:當(dāng)事人對自己提出的主張,有責(zé)任提供證據(jù)?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定:當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。故,謝某屬未能提供證據(jù)證明自己的事實主張,其主張的事實不成立。但天德物業(yè)公司總經(jīng)理向卓然在法庭辯論中自認(rèn)了“建筑垃圾我們退場時清理干凈了”、“我們服務(wù)中不是百分之百讓業(yè)主滿意”的事實。綜合上述事實理由,結(jié)合恒海住宅小區(qū)除包括謝某在內(nèi)的四戶業(yè)主外其他業(yè)主均按合同約定交納了物業(yè)管理費的事實,可以認(rèn)定天德物業(yè)公司已履行了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》所約定的主要物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,僅在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在未及時清理建筑垃圾等服務(wù)瑕疵。
綜上所述,天德物業(yè)公司與恒海住宅小區(qū)建設(shè)單位恒海公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和與恒海住宅小區(qū)業(yè)主謝某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》合法有效,天德物業(yè)公司已按合同約定履行了主要物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,天德物業(yè)公司要求業(yè)主謝某按合同約定支付下欠物業(yè)管理費的訴訟請求,本院予以支持。按照謝某房屋的建筑面積104.79平方米以0.98元/平方米每月的標(biāo)準(zhǔn)計算,謝某應(yīng)支付天德物業(yè)公司自2016年3月5日至2017年2月9日止11個月的物業(yè)管理費共計1129.64元。鑒于天德物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在未及時清理建筑垃圾等服務(wù)瑕疵,結(jié)合合同正義原則以及違約金以懲罰為輔、以補償損失為主的原則,對天德物業(yè)公司要求謝某支付違約金的訴訟請求,本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條,《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條,《物業(yè)管理條例》第三十二條第一款,《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定,判決如下:
一、被告謝某在本判決生效后立即支付原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司2016年3月5日至2017年2月9日的物業(yè)管理費1129.64元。
二、駁回原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50.00元,減半收取25.00元,原告鶴峰天德物業(yè)管理有限責(zé)任公司已預(yù)交,由被告謝某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本,上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時,根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第(一)款的規(guī)定,預(yù)交上訴案件受理費,款匯至收款人:湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院,開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行,帳號:17×××04(特別提示:用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費,并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的,按自動撤回上訴處理。
審判員 肖進
書記員:符婷
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