上訴人（一審原告、反訴被告：鶴崗市龍某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省鶴崗市工農(nóng)區(qū)鐵西路綜合樓B棟102室。
法定代表人：宋昌坤，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：孫維濤，黑龍江仁大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告、反訴原告）：黑龍江省寶某某管理局中心醫(yī)院，住所地黑龍江省鶴崗市蘿北縣寶某某管理局。
法定代表人：裴長(zhǎng)虹，該醫(yī)院院長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：關(guān)云天，男，該醫(yī)院法律顧問(wèn)。
委托訴訟代理人：趙山，男，該醫(yī)院法律顧問(wèn)。

上訴人鶴崗市龍某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱龍某公司）因與被上訴人黑龍江省寶某某管理局中心醫(yī)院（以下簡(jiǎn)稱中心醫(yī)院）合同糾紛一案，不服黑龍江省農(nóng)墾中級(jí)人民法院2017黑81民初21號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人龍某公司的法定代表人宋昌坤及其委托訴訟代理人孫維濤，被上訴人中心醫(yī)院的委托訴訟代理人關(guān)云天、趙山到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)證認(rèn)為：對(duì)于證據(jù)1，因中心醫(yī)院對(duì)該證據(jù)真實(shí)性未提出異議，本院對(duì)該證據(jù)予以確認(rèn)。對(duì)于證據(jù)2，因借款主體并非龍某公司，不能直接證明所借款項(xiàng)用于案涉工程，對(duì)其欲證明問(wèn)題，本院不予采信。對(duì)于證據(jù)3，因中心醫(yī)院認(rèn)可拆遷未完事實(shí)，對(duì)該證據(jù)予以采信。對(duì)于證據(jù)4，因該份證據(jù)系龍某公司單方制作，且爭(zhēng)議的費(fèi)用問(wèn)題在二審中已得到解決，故該組證據(jù)本院不予認(rèn)證。對(duì)于證據(jù)5，因被上訴人對(duì)該證據(jù)真實(shí)性未提出異議，且房屋確未完成拆遷，對(duì)該組證據(jù)本院予以采信。對(duì)證據(jù)6，因雙方當(dāng)事人訴請(qǐng)與案涉房屋折舊問(wèn)題不存在關(guān)聯(lián)性，故對(duì)該證據(jù)本院不予采信。
中心醫(yī)院提供竣工結(jié)算報(bào)告一份，擬證明8棟已建新型住宅的竣工時(shí)間為2013年11月30日。龍某公司質(zhì)證意見(jiàn)為，對(duì)該證據(jù)的文本真實(shí)性無(wú)異議，但該竣工結(jié)算報(bào)告系龍某公司為配合中心醫(yī)院辦理該8棟樓的土地使用權(quán)等手續(xù)而簽訂的，該結(jié)算報(bào)告體現(xiàn)的竣工時(shí)間與真實(shí)竣工時(shí)間不符，應(yīng)為2012年12月31日，有雙方簽訂的合同及筑城公司與龍某公司簽訂的建設(shè)合同、龍某公司與中心醫(yī)院會(huì)議紀(jì)要及中心醫(yī)院委托做出的鑒定報(bào)告中體現(xiàn)的結(jié)算依據(jù)等證據(jù)證實(shí)。本院認(rèn)證認(rèn)為，因2012年3月30日的會(huì)議紀(jì)要體現(xiàn)8棟新型住宅樓的開(kāi)工時(shí)間為2011年，該竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上記載的開(kāi)工時(shí)間明顯晚于實(shí)際開(kāi)工時(shí)間，故對(duì)該報(bào)告記載的開(kāi)竣工時(shí)間本院均不予采信。結(jié)合由中心醫(yī)院委托鑒定部門(mén)進(jìn)行的造價(jià)鑒定意見(jiàn)，該意見(jiàn)的鑒定依據(jù)為2012年度的結(jié)算文件，故可認(rèn)定8棟新型住宅的竣工時(shí)間為2012年年底，對(duì)該份證據(jù)欲證明的問(wèn)題不予采信。
中心醫(yī)院二審中表示對(duì)于預(yù)留地塊未拆遷的11戶無(wú)力拆遷，如人民法院判決解除合同，其同意將龍某公司已經(jīng)支付的拆遷成本按每平方米1400元返還或返還房屋。
本院經(jīng)審理確認(rèn)一審判決認(rèn)定的事實(shí)。
另查明，新型住宅部分共拆遷5356.19平方米，《補(bǔ)充協(xié)議》約定的龍某公司開(kāi)發(fā)成本每平方米1800元，其拆遷投入價(jià)款為9,641,142元。2011年開(kāi)工建設(shè)8棟新型住宅樓、圍墻及四棟基礎(chǔ)工程造價(jià)共計(jì)9,358,642.23元，其中圍墻造價(jià)為764,689.33元，8棟新型住宅造價(jià)為8,009,280.94元,四棟基礎(chǔ)工程造價(jià)為584,671.96元，8棟新型住宅于2012年年底竣工，其分?jǐn)偯娣e為1781.49平方米。預(yù)留地部分拆遷面積3748.5平方米，折合價(jià)款6,747,300元。
又查明，2012年2月25日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》（國(guó)土資發(fā)【2012】26號(hào)）要求“確保保障性安居工程住房用地。因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地?！保?012年國(guó)土資源部及國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施
和
本院認(rèn)為，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系應(yīng)以“共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”為基本特征及法定基本要件。本案中，根據(jù)《整體改造合同》約定及雙方當(dāng)事人認(rèn)可，中心醫(yī)院并不享受開(kāi)發(fā)案涉房屋的經(jīng)濟(jì)收益，不符合合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的法律特征，故本案案由應(yīng)為合同糾紛。案涉《整體改造合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。中心醫(yī)院二審中提出《補(bǔ)充協(xié)議》第五條因違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，但無(wú)論是國(guó)土資源部對(duì)別墅批建的禁止性規(guī)定還是住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的規(guī)定，均非法律及行政法規(guī)，屬于管理性規(guī)范，而非導(dǎo)致合同無(wú)效的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且2011年1月10日，中心醫(yī)院已經(jīng)取得案涉新型住宅項(xiàng)目的“兩證一書(shū)”，故應(yīng)認(rèn)定《補(bǔ)充協(xié)議》有效，對(duì)當(dāng)事人雙方具有約束力。
關(guān)于《整體改造合同》未履行部分是否應(yīng)當(dāng)解除的問(wèn)題。首先，龍某公司一審起訴請(qǐng)求解除雙方簽訂的合同，但其在《原告答辯意見(jiàn)》、《關(guān)于按照
解除主合同中未履行部分的意見(jiàn)》及庭審中均表示要求解除主合同中新型住宅區(qū)和預(yù)留地項(xiàng)目的合同內(nèi)容，該部分合同內(nèi)容的解除不影響已實(shí)際履行的商服綜合樓和多層住宅部分。結(jié)合其一審中要求中心醫(yī)院繼續(xù)為商服綜合樓及住宅區(qū)辦理相關(guān)手續(xù)的訴請(qǐng)，龍某公司二審關(guān)于解除新型住宅及預(yù)留地項(xiàng)目合同內(nèi)容的上訴請(qǐng)求與其一審訴請(qǐng)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，屬于二審法院審理范圍。其次，《整體改造合同》所涉及的普通住宅、新型住宅、商服樓及預(yù)留地項(xiàng)目均屬于中心醫(yī)院區(qū)域進(jìn)行整體改造的一部分，由于普通住宅、新型住宅、商服樓項(xiàng)目的規(guī)劃及土地審批手續(xù)是分別取得的，各項(xiàng)目又相對(duì)獨(dú)立，部分項(xiàng)目未建設(shè)完成，對(duì)已經(jīng)完成的建設(shè)項(xiàng)目并不產(chǎn)生影響，對(duì)于中心醫(yī)院關(guān)于各項(xiàng)目為統(tǒng)一整體，不能解除其中未完成項(xiàng)目的抗辯意見(jiàn)，本院不予采信。對(duì)于未完成的項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)分原因并據(jù)此確定是否解除及對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任。普通住宅和商服樓項(xiàng)目已經(jīng)建成并交付使用，雙方對(duì)此無(wú)爭(zhēng)議；關(guān)于新型住宅項(xiàng)目，在2011年已經(jīng)取得“兩證一書(shū)”，龍某公司按照約定實(shí)際完成了第一期八棟新型住宅樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)，具備辦理相關(guān)手續(xù)繼續(xù)履行合同的條件，并且中心醫(yī)院在本院審理期間，表示可以繼續(xù)履行該部分合同內(nèi)容，龍某公司亦認(rèn)可中心醫(yī)院在一年內(nèi)為其辦理相關(guān)手續(xù)，同意接收該部分房屋，但對(duì)于遲延辦理產(chǎn)生的損失，應(yīng)由中心醫(yī)院承擔(dān)。中心醫(yī)院應(yīng)在一年內(nèi)，履行其應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，為龍某公司辦理已建成的八棟新型住宅的相關(guān)手續(xù)，如中心醫(yī)院在履行期限屆滿未辦理或辦理不能，龍某公司可按照《整體改造合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，向中心醫(yī)院主張賠償相應(yīng)損失。對(duì)于新型住宅項(xiàng)目中22棟未建部分合同內(nèi)容（含未建完的4棟基礎(chǔ)工程），有三戶未拆遷，中心醫(yī)院表示如果龍某公司繼續(xù)建設(shè)，其可以完成拆遷，但其未能在約定的時(shí)間完成拆遷構(gòu)成違約，按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，應(yīng)承擔(dān)龍某公司投資利息損失；中心醫(yī)院未能在約定時(shí)間辦理審批手續(xù)，亦存在違約行為，《補(bǔ)充協(xié)議》約定未按時(shí)拆遷、辦理手續(xù)同時(shí)違約時(shí)，只承擔(dān)一項(xiàng)違約責(zé)任，而雙方并未明確約定逾期辦理手續(xù)解除合同，現(xiàn)由于土地政策調(diào)整變化，未建新型住宅項(xiàng)目無(wú)法完成開(kāi)發(fā)、施工等審批手續(xù)，龍某公司不同意改變規(guī)劃建設(shè)普通住宅，使得雙方建設(shè)新型住宅的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，龍某公司請(qǐng)求解除該部分合同內(nèi)容，應(yīng)予以支持。鑒于中心醫(yī)院在該合同中不享有經(jīng)濟(jì)利益，龍某公司已經(jīng)建成八棟樓，有四棟已經(jīng)完成樁基施工，未繼續(xù)建設(shè)存在龍某公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的考量，現(xiàn)龍某公司請(qǐng)求中心醫(yī)院承擔(dān)合同解除后的全部損失缺乏合同依據(jù)，亦顯失公平，對(duì)于該部分投入損失本院酌定雙方各承擔(dān)一半。對(duì)于預(yù)留地項(xiàng)目，中心醫(yī)院明確表示預(yù)留地中未拆除的房屋已無(wú)法完成拆遷，符合《合同法》第九十四條第（二）款規(guī)定合同解除的情形，故對(duì)龍某公司解除預(yù)留地項(xiàng)目的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
關(guān)于新型住宅已經(jīng)建成八棟樓及未建成部分如何處理問(wèn)題。一）對(duì)于繼續(xù)履行的八棟樓部分，龍某公司建設(shè)成本的利息屬于其投入損失，根據(jù)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第五條約定，中心醫(yī)院應(yīng)賠償龍某公司的如下投資損失。1.八棟已建新型住宅建設(shè)成本的利息。因中心醫(yī)院、筑城公司及造價(jià)咨詢單位黑龍江農(nóng)墾興運(yùn)工程造價(jià)咨詢公司均在《寶某某分局中心醫(yī)院康馨花園小區(qū)—?jiǎng)e墅工程竣工結(jié)算總價(jià)》及《造價(jià)匯總表》上蓋章確認(rèn)，應(yīng)認(rèn)定龍某公司建設(shè)投資的已建八棟新型住宅、四棟基礎(chǔ)及圍墻為9,358,642.23元，其中8棟新型住宅8,009,280.94元及圍墻764,689.33元的建設(shè)投資為8,773,970.27元，因該8棟樓于2012年年底前竣工，其利息應(yīng)從2013年1月1日起按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至辦理手續(xù)完畢時(shí)止。2.八棟已建新型住宅的拆遷成本的利息。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可新型住宅的拆遷面積為5356.19平方米，龍某公司以房屋置換的方式將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅交付中心醫(yī)院進(jìn)行安置。中心醫(yī)院主張應(yīng)按1400元每平方米計(jì)算拆遷投資，龍某公司主張應(yīng)按1800元每平方米計(jì)算，因雙方在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定，乙方的開(kāi)發(fā)成本為1800元每平方米，開(kāi)發(fā)成本即應(yīng)為龍某公司建設(shè)房屋所支付的含建設(shè)成本在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用的總和，龍某公司將房屋安置給被拆遷人，其拆遷投資應(yīng)以1800元每平方米計(jì)算，中心醫(yī)院主張的1400元每平方米系在面積出現(xiàn)調(diào)差時(shí)給被拆遷人的購(gòu)買價(jià)格，與拆遷成本無(wú)關(guān)，故新型住宅項(xiàng)目總拆遷投入為9,641,142元，已建八棟所占拆遷成本為3,206,682元，中心醫(yī)院應(yīng)給付該款的利息，自2013年1月1日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至辦理審批手續(xù)完畢時(shí)止。（二）對(duì)于22棟未建新型住宅的投資損失及利息。該部分拆遷費(fèi)用為6,434,460元，四棟基礎(chǔ)工程建設(shè)費(fèi)用為584,671.96元，中心醫(yī)院應(yīng)給付該款一半即3,509,565.98元及利息，自2013年1月1日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算。
關(guān)于預(yù)留地項(xiàng)目解除后如何處理問(wèn)題。龍某公司主張返還其對(duì)預(yù)留地拆遷投入6,747,300元及投資利息3,796,840.65元，合計(jì)10,544,140.65元。龍某公司完成了對(duì)預(yù)留地項(xiàng)目大部分回遷戶的拆遷安置，尚有11戶未拆遷，龍某公司據(jù)此主張中心醫(yī)院違約，但雙方在《整體改造合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中均未約定預(yù)留地項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)時(shí)間及拆遷的完成時(shí)間，龍某公司之前亦未提出解除合同的相關(guān)請(qǐng)求，故對(duì)龍某公司賠償其利息的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于預(yù)留地拆遷投入損失，中心醫(yī)院主張可返還相應(yīng)面積或者按1400元每平方米計(jì)算。因被拆遷人已經(jīng)實(shí)際入住安置房屋，不能原狀返還，且存在樓層差價(jià)等因素，中心醫(yī)院應(yīng)以返還資金形式賠償龍某公司投入。并應(yīng)按照1800元每平方米進(jìn)行補(bǔ)償，該部分拆遷面積為3748.5平方米，補(bǔ)償款應(yīng)為6,747,300元，應(yīng)由中心醫(yī)院給付龍某公司。根據(jù)《合同法》合同解除后的返還處理原則，中心醫(yī)院賠償龍某公司損失的同時(shí)，未建新型住宅22棟部分的土地使用權(quán)（含4棟未建基礎(chǔ)工程）、預(yù)留地土地使用權(quán)應(yīng)返還中心醫(yī)院。
關(guān)于辦理商服樓項(xiàng)目的售樓許可證、工程質(zhì)量備案證、產(chǎn)權(quán)證等問(wèn)題。因雙方在《整體改造合同》中明確約定由中心醫(yī)院辦理相關(guān)手續(xù)，對(duì)于已經(jīng)建設(shè)完畢的項(xiàng)目，應(yīng)由中心醫(yī)院繼續(xù)履行其在合同中作出的承諾。且本院審理過(guò)程中，雙方均表示住宅及商服樓的相關(guān)手續(xù)正在辦理過(guò)程中，爭(zhēng)議的費(fèi)用已由中心醫(yī)院繳納，中心醫(yī)院應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)合同義務(wù)。本院對(duì)龍某公司要求中心醫(yī)院辦理住宅及商服樓的相關(guān)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求予以支持。
綜上，龍某公司上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 李維東
審判員 王成慧
審判員 胡乃峰

書(shū)記員： 孫思宇