原告：鶴崗市南山區(qū)德某樓業(yè)主委員會，住所地鶴崗市南山區(qū)
負責人：李樹全，職務主任。
委托訴訟代理人：陳蘭喜，黑龍江啟越律師事務所律師。
被告：鶴崗市鶴煤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地鶴崗市向陽區(qū)光明路46號。
法定代表人：顏景望，職務董事長。
委托訴訟代理人:聶顯東，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：曹景志，黑龍江吉相律師事務所律師。
被告：彭美蘭，女，漢族，住黑龍江省鶴崗市南山區(qū)。
委托訴訟代理人：田鳳文，黑龍江吉相律師事務所律師。

原告鶴崗市南山區(qū)德某樓業(yè)主委員會(以下簡稱德某樓業(yè)主委員會)與被告彭美蘭、鶴崗市鶴煤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱鶴煤房地產(chǎn)公司）確認合同無效糾紛一案，本院于2016年11月23日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。本案當事人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
德某樓業(yè)主委員會向本院提出訴訟請求：
1.依法判決二被告簽訂的房屋買賣合同無效；2.房屋由全體業(yè)主所有；3.被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由：
第一被告鶴煤房地產(chǎn)公司是鶴崗市南山區(qū)德某樓的開發(fā)企業(yè)，該樓于2005年施工，2006年竣工。德某樓的前期物業(yè)是由第一被告選聘的鶴崗市天威物業(yè)管理有限公司管理，由于該公司管理不到位，德某樓全體業(yè)主不滿意，反映強烈。2016年在市政府的協(xié)調(diào)下，德某樓業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司，德某樓業(yè)主委員會在清點物業(yè)用房時，發(fā)現(xiàn)物業(yè)用房080102室（116室）由第一被告通過商品房買賣登記在第二被告彭美蘭名下。根據(jù)《物權法》第七十三條規(guī)定，物業(yè)用房屬于全體業(yè)主共有。二被告訂立的合同違反了《合同法》第五十二條之規(guī)定，特向貴院提起訴訟，請求人民法院依法判決關于德某樓080102室的房屋買賣合同無效。
被告鶴煤房地產(chǎn)公司辯稱，南山區(qū)德某樓是由被告鶴煤房地產(chǎn)公司開發(fā)的，原告所述訴爭房屋原始登記確實是物業(yè)用房，根據(jù)相關規(guī)定，被告提供的物業(yè)用房面積的確不夠，但是被告對原告機構不熟悉，需原告方證明自身的合法性，證明原告訴訟主體資格，如原告主體適格，被告愿意依法解決糾紛。
被告彭美蘭辯稱，1.被告是案涉房屋的唯一合法產(chǎn)權人，被告根據(jù)相關法律規(guī)定，通過合法程序購買案涉房屋并辦理產(chǎn)權證書，被告的權利應依法受法律保護。被告鶴煤房地產(chǎn)公司與原告的爭議不應侵害被告的合法權益；2.被告是善意第三人。被告鶴煤房地產(chǎn)公司在出賣案涉房屋時手續(xù)齊全，被告作為一名普通的購房者，不知道商品房與物業(yè)用房的區(qū)別，因為物業(yè)用房是種類物，不是特定物，所以原告認為自己的權益受到侵害，應當向開發(fā)商主張權利，而不是向被告主張權利；3.被告沒有《合同法》第52條所列的幾種情形，一是沒有損害國家利益和公共利益，二是不存在“惡意串通”，三是被告方購房沒有非法目的需要掩飾，四是更沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。綜上，被告認為其簽訂的商品房買賣合同是合法的，其取得的房屋產(chǎn)權證書是有效的，請法院依法駁回原告的起訴，以維護被告的合法權益。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的德某樓新舊編碼對照表復印件、商品房買賣合同復印件、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復印件、商品房預售許可證復印件無異議，本院予以確認，并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：

1.原告提供德某居民住宅樓業(yè)主委員會選舉結果公示及德某居民住宅樓業(yè)主委員會組織機構名單各1份，證明德某樓業(yè)主委員會是根據(jù)法律規(guī)定選舉產(chǎn)生，主體適格。被告鶴煤房地產(chǎn)公司對該份證據(jù)無異議；被告彭美蘭有異議，認為自己也是業(yè)主，不知道業(yè)主委員會什么時候成立，且證據(jù)上沒有寫明日期。本院認為，原告成立是否合法問題不在本案審查范圍內(nèi)，經(jīng)主審人釋明，被告彭美蘭未在本院規(guī)定時間內(nèi)另行主張權利，故其質(zhì)證意見，本院不予采納。
2.原告提供關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議復印件1份，證明第一被告和鶴崗市天威物業(yè)管理有限公司（以下簡稱天威物業(yè)公司）簽訂的，確定物業(yè)用房為115、116室兩戶，上述物業(yè)用房已在房產(chǎn)局備案；承諾書復印件1份，證明天威物業(yè)公司接管物業(yè)設施后有責任管理物業(yè)用房，不能私自做其他用途；物業(yè)構成明細復印件1份，證明物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有。被告鶴煤房地產(chǎn)公司對關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議有異議，認為該協(xié)議中記載的面積有誤，不是291平方米，是101.4平方米；對承諾書有異議，認為該份證據(jù)與被告公司無關；對物業(yè)構成明細有異議，認為如果按證據(jù)內(nèi)物業(yè)用房面積被告公司應給物業(yè)用房271平方米，實際上是101.4平方米；被告彭美蘭對關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議有異議，認為該協(xié)議是在房屋前期辦理預售手續(xù)前簽訂的，當時樓盤還沒完工，面積和現(xiàn)實面積有出入，協(xié)議中規(guī)定物業(yè)用房291平方米嚴重超過國家規(guī)定，國家規(guī)定千分之二，2萬米以下不少于100平方米，被告對該協(xié)議不認可；對承諾書有異議，認為物業(yè)管理用房不是由物業(yè)公司提供；天威物業(yè)公司要承擔責任，原告需告天威物業(yè)公司，與二被告均無關系；對物業(yè)構成明細有異議，認為關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議記載物業(yè)用房面積291平方米，這份證據(jù)記載是271平方米，這兩個數(shù)字都不符合國家規(guī)定，且是預售期間簽訂的。本院認為，鶴煤房地產(chǎn)公司在向相關部門備案物業(yè)服務用房時，尚未對其開發(fā)房屋進行測繪，故其備案的房屋面積與實際測繪面積不符符合常理，且上述證據(jù)與本院從相關部門調(diào)取的證據(jù)一致，故本院依法予以采信。
3.原告提供證明1份，證明德某樓080102（116）室在2016年7月前一直由天威物業(yè)公司辦公使用，第二被告購買房屋后并沒有實際取得和交付。被告鶴煤房地產(chǎn)公司表示對該問題不清楚；被告彭美蘭有異議，認為案涉房屋是租給天威物業(yè)公司每月300.00元，有租賃合同。本院認為，被告未向本院提供證據(jù)證明其主張，故其質(zhì)證意見，本院不予采納。
4．被告鶴煤房地產(chǎn)公司提供房產(chǎn)測繪成果報告復印件1份，證明德某樓的總建筑面積。原告德某樓業(yè)主委員會對該份證據(jù)有異議，認為房產(chǎn)測繪成果報告沒有測繪單位公章，對證明問題也有異議，認為不是測繪報告面積多少實際面積就是多少平方米；被告彭美蘭對該份證據(jù)沒有異議。本院認為，鶴煤房地產(chǎn)公司于庭后向本院提供該份證據(jù)的原件，經(jīng)核對，復印件與原件無異議，故該份證據(jù)，本院予以采信。
5.被告鶴煤房地產(chǎn)公司提供鶴崗市人民政府關于物業(yè)管理用房配置的規(guī)定復印件1份，證明根據(jù)政府規(guī)定被告應配物業(yè)用房的面積。原告德某樓業(yè)主委員會對該份證據(jù)有異議，認為政府規(guī)定物業(yè)用房標準不能套用；被告彭美蘭對該份證據(jù)沒有異議。本院認為，該份證據(jù)雖然真實，但與本案缺乏關聯(lián)性，不符合證據(jù)的“三性”要求，故本院不予采信。
6.被告彭美蘭提供房屋產(chǎn)權證1份，證明被告2009年從鶴煤房地產(chǎn)公司購買案涉房屋并辦理產(chǎn)權證書，原告應告產(chǎn)權處，被告方?jīng)]有合同只有產(chǎn)權證書。原告德某樓業(yè)主委員會對該證據(jù)的真實性沒有異議，對合法性有異議，認為該產(chǎn)權證所依據(jù)的民事法律關系的基礎不合法，違反了法律強制性規(guī)定，原告要另行起訴撤銷產(chǎn)權證；被告鶴煤房地產(chǎn)公司對該證據(jù)沒有異議。本院認為，被告彭美蘭提供的證據(jù)雖然真實，但因其取得違反了法律的強制性規(guī)定，不具有合法性，故不符合證據(jù)的“三性”要求，本院不予采信。
為查明案件事實，本院依法向鶴崗市房地產(chǎn)產(chǎn)權市場管理處調(diào)取證據(jù)如下：
關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議1份、承諾書３份、鶴崗市人民政府辦公室關于印發(fā)鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法的通知（鶴政辦發(fā)【2001】83號）、鶴崗市人民政府辦公室關于印發(fā)鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法的通知（鶴政辦發(fā)【2007】13號）各1份，證明本案案涉房屋曾備案為物業(yè)管理用房，因案涉房屋的出賣致使鶴煤房地產(chǎn)公司現(xiàn)提供的物業(yè)管理用房面積不符合相關法律規(guī)定。原告德某樓業(yè)主委員會對上述證據(jù)無異議；被告鶴煤房地產(chǎn)公司對承諾書沒有異議，對關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議有異議，認為協(xié)議記載的面積不是最終的測繪面積，按照市政府的規(guī)定及物業(yè)用房的面積這個數(shù)字也不準確；被告彭美蘭認為，文件是不沖突的，一致的，應執(zhí)行鶴崗市的文件；關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議是臨時辦理預售用的，必須以實際測繪面積報告為準；對承諾書沒有異議。本院認為，本院調(diào)取的證據(jù)真實合法，與本案具有關聯(lián)性，依法予以采信。
經(jīng)審理，本院認定事實如下：鶴崗市德某樓系由被告鶴煤房地產(chǎn)公司開發(fā)建設，2006年11月竣工。2006年德某樓的物業(yè)由天威物業(yè)公司管理，同年9月20日，鶴煤房地產(chǎn)公司與天威物業(yè)公司簽訂關于提供物業(yè)管理用房的協(xié)議1份，協(xié)議約定“現(xiàn)有甲方（鶴煤房地產(chǎn)公司）在南山區(qū)建設德某樓，建筑面積20292平方米，按規(guī)定提供物業(yè)管理用房291平方米，房屋座落一層115、116戶軸線56-63、A－P由甲方無償提供，乙方（天威物業(yè)公司）無償使用，產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有，房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，但不予辦理商品房確權手續(xù)?！蓖?月2６日，天威物業(yè)公司簽署承諾書１份，承諾書第３條規(guī)定，物業(yè)管理用房，按規(guī)定標準提供，并歸全體業(yè)主所有。上述文件，均向物業(yè)管理部門備案。2006年10月23日，鶴崗市現(xiàn)代測繪有限責任公司為德某樓出具房產(chǎn)測繪成果報告書１份，其中作業(yè)成果一頁記載，建筑總面積（含人防）和地上主體面積均為20282.71平方米，住宅18008.30（159戶），非住宅2274.41（61戶）。2008年11月5日，鶴煤房地產(chǎn)公司于取得商品房預售許可證。2009年4月29日，鶴煤房地產(chǎn)公司與彭美蘭簽訂商品房買賣合同１份（合同編號：2009042922E1D5037929），合同約定鶴煤房地產(chǎn)公司將案涉房屋以100,000.00元的價格出售給彭美蘭，同年12月29日，彭美蘭取得案涉房屋的所有權證書。2016年8月成立德某樓業(yè)主委員會，該委員會在清點物業(yè)管理用房時發(fā)現(xiàn)物業(yè)用房080102室（116室）登記在彭美蘭名下，原告與二被告協(xié)商未果，故提起本案訴訟。
另查明，鶴煤房地產(chǎn)公司提供的物業(yè)管理用房一層115室房屋測繪面積為57.82平方米，116室房屋測繪面積為92.46平方米，案涉房屋080102室原系物業(yè)管理用房116室。
本院認為，案涉房屋在向相關部門備案為物業(yè)用房時，鶴崗市物業(yè)管理方面執(zhí)行的的是鶴政發(fā)【2001】18號文件，即鶴崗市城市房地產(chǎn)物業(yè)管理試行辦法。該法第三十六條第一款規(guī)定，售房單位在移交物業(yè)時，應無償向小區(qū)業(yè)委會提供建筑面積0.5%的物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權為全體業(yè)主共用，由物業(yè)企業(yè)無償使用并負責無償維修養(yǎng)護。德某樓的建筑總面積（含人防）和地上主體面積均為20282.71平方米，根據(jù)上述規(guī)定，鶴煤房地產(chǎn)公司應提供101.41平方米（20282.71平方米×0.5%）的物業(yè)管理用房，鶴煤房地產(chǎn)公司將德某樓的一層115、116室，面積共計150.28平方米備案為物業(yè)服務用房，符合相關法律規(guī)定，應予確認?！吨腥A人民共和國物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。該法于2007年10月1日起正式施行，故2007年10月1日起，案涉房屋080102室屬于德某樓業(yè)主共有得到法律上的確認。彭美蘭在購買案涉房屋時，該房屋已備案為物業(yè)服務用房，且已交付使用，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)的合同無效”之規(guī)定，彭美蘭與鶴煤房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同無效。該法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，故彭美蘭應將案涉房屋返還。關于返還的對象，《中華人民共和國合同法》第一百三十二條規(guī)定，出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。2009年鶴煤房地產(chǎn)公司將其不具有所有權的案涉房屋080102室出售給彭美蘭的行為屬于無權處分，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百零六條“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回”之規(guī)定，彭美蘭應將案涉房屋080102室返還給德某樓業(yè)主。德某樓業(yè)主委員會認為鶴煤房地產(chǎn)公司與彭美蘭系惡意串通，損害第三人利益，但未向本院提供證據(jù)予以證明，故其觀點，本院不予支持。彭美蘭主張其取得案涉房屋系善意取得，但未向本院提供證據(jù)予以證明，故其抗辯主張，本院不予采納。
綜上所述，鶴煤房地產(chǎn)公司與彭美蘭簽訂的商品房買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定，應為無效合同。依照《中華人民共和國物權法》第七十三條、第一百零六條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第一百三十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告鶴崗市鶴煤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與被告彭美蘭于2009年4月29日簽訂的商品房買賣合同無效（合同編號：2009042922E1D5037929）；
二、被告彭美蘭于本判決生效后的十五日內(nèi)將鶴崗市南山區(qū)29委德某樓080102室樓房返還德某樓業(yè)主。
案件受理費100.00元、財產(chǎn)保全費1,000.00元，均由被告鶴崗市鶴煤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、彭美蘭負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省鶴崗市中級人民法院。

審判長 劉亞瑩
審判員 段玉芬
人民陪審員 孫麗娟

書記員： 陳宇晶