鴻翔房地產(chǎn)有限公司
祝琦云
李照生
侯偉東（黑龍江九洲律師事務(wù)所）
鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司

上訴人（原審原告、反訴被告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司，住所地浙江省海寧經(jīng)編總部商務(wù)區(qū)豐收西路1號(hào)12樓A-1208室。
法定代表人姚岳良，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人祝琦云，該公司綏芬河分公司經(jīng)理。
上訴人（原審被告、反訴原告）李照生，男，1962年12月27日生，住牡丹江市#####。
委托代理人侯偉東，黑龍江九洲律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司，住所地綏芬河通天路新東方皮貨城七層709號(hào)。
代表人祝琦云，該分公司經(jīng)理。
上訴人（原審原告、反訴被告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻翔公司）與上訴人（原審被告、反訴原告）李照生，被上訴人（原審原告）鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司（以下簡(jiǎn)稱鴻翔綏芬河分公司）商品房買賣合同糾紛一案，牡丹江市中級(jí)人民法院于2013年9月27日作出（2012）牡民初字第9號(hào)民事判決，鴻翔公司、李照生不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行公開(kāi)審理。上訴人鴻翔公司委托代理人祝琦云，上訴人李照生及委托代理人侯偉東，被上訴人鴻翔綏芬河分公司代表人祝琦云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院判決認(rèn)定，2003年5月29日，海寧市鴻翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（后工商登記變更為鴻翔公司）委托其綏芬河分公司與李照生簽訂《商品房買賣合同》。合同約定:李照生購(gòu)買鴻翔公司開(kāi)發(fā)的商品房；該商品房位于綏芬河市通天路與新榮街路口，房屋結(jié)構(gòu)為地上一層門市房（129.90平方米），地下一層（1136.89平方米），總面積為1266.79平方米，總價(jià)款為10，380，000.00元；付款方式及期限，本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)，買受人預(yù)付房款5，280，000.00元，出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房款4，600，000.00元，由借款機(jī)構(gòu)直接支付給出賣人，剩余500，000.00元，在辦理房屋權(quán)屬登記后五個(gè)工作日內(nèi)付清；出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，提前對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修，雙方可提前辦理房屋交接手續(xù)；買受人對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任；出賣人委托其綏芬河分公司代理簽訂本合同以及代理收取本合同項(xiàng)下的房?jī)r(jià)款；房屋交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2003年12月31日前按照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第5種條件（提供商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的證明文件交付房屋），并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。另附有《打印合同》一份，在第四項(xiàng)中雙方在付款方式及期限約定:1.本合同簽訂后五個(gè)工作日，買受人預(yù)付5，280，000.00元房?jī)r(jià)款；2.出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房?jī)r(jià)款4，600，000.00元，由貸款機(jī)構(gòu)直接支付給出賣人；3.剩余500，000.00元房?jī)r(jià)款在辦理房屋權(quán)屬登記后五個(gè)工作日付清。第五項(xiàng)其它約定:1.出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，提前對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修，雙方可以提前辦理房屋交接手續(xù)；2.買受人對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任；……2003年5月29日，即合同簽訂當(dāng)日，李照生交付購(gòu)房款5，280，000.00元。2003年9月8日、2003年9月18日、2003年9月25日，雙方就同一標(biāo)的又簽訂3份《商品房買賣合同》，用于李照生向銀行辦理貸款。2003年9月8日、2003年9月18日，鴻翔綏芬河分公司分別向李照生出具單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)2張，每張注明房款1，500，000.00元，用于李照生向銀行辦理貸款。2003年10月19日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定:為了辦理2003年5月29日雙方簽訂的《商品房買賣合同》項(xiàng)下的按揭貸款和房產(chǎn)證，雙方對(duì)2003年9月8日、9月18日、9月25日、10月19日（2份合同）簽訂的5份合同做如下約定:一、2003年9月8日、9月18日、9月25日簽訂的3份合同（標(biāo)的物為地下一層），僅作為辦理按揭貸款和辦理房產(chǎn)證使用，不作為雙方對(duì)2003年5月29日合同的變更和修改。合同的權(quán)利、義務(wù)以2003年5月29日合同的內(nèi)容為準(zhǔn)。二、李照生已經(jīng)交付購(gòu)房款5，280，000.00元，鴻翔公司開(kāi)具的是結(jié)算票據(jù)（金額為5，280，000.00元），李照生交還鴻翔公司。為了辦理按揭貸款，雙方在2003年9月8日、9月18日、9月25日簽訂的3份合同中，鴻翔公司為每份合同開(kāi)具1，500，000.00元的正式發(fā)票，作為李照生交款和辦理按揭貸款、房產(chǎn)證的票據(jù)；剩余780，000.00元作為一層129.9平方米門市房已付的購(gòu)房款，鴻翔公司開(kāi)具正式發(fā)票，作為李照生交款和辦理房產(chǎn)證的票據(jù)。三、一層129.9平方米門市房辦理2份房產(chǎn)證，2003年10月19日簽訂的2份合同，僅為辦理82平方米和47.9平方米門市房使用，不作為雙方對(duì)2003年5月29日合同的變更和修改。合同的權(quán)利、義務(wù)以2003年5月29日合同的內(nèi)容為準(zhǔn)。各方不得以10月19日的2份合同主張權(quán)利。2003年11月24日，李照生與中國(guó)工商銀行綏芬河支行簽訂“個(gè)人購(gòu)房借款合同”2份，分別借款1，500，000.00元。該借款合同第五條約定，在本合同擔(dān)保生效后（或登記備案后），以借款人購(gòu)房款的名義將貸款一次劃入售房者鴻翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在貸款人處開(kāi)立的賬戶。
2004年3月30日，李照生為鴻翔公司出具收條一張。該收條載明:“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗(yàn)收均認(rèn)可，所欠2，100，000.00元年內(nèi)付清房款，另取圖紙44張（圖詳見(jiàn)反面），買方已經(jīng)先裝修使用?！痹撌諚l反面底部載明:“今收到以上沒(méi)有審核印章圖紙44張”“李照生2004年3”“注意反面有內(nèi)容?。　?。2004年7月10日，鴻翔公司收取李照生220，000.00元，收據(jù)中寫明為房款。就同一筆款項(xiàng)，鴻翔公司于2004年7月30日又為李照生出具1份收據(jù)。2004年7月11日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，載明:“經(jīng)雙方友好協(xié)商，鴻翔公司自愿在李照生接收房屋后，辦理以下事項(xiàng)，費(fèi)用由鴻翔公司支付?！?008年8月4日，綏芬河市房地產(chǎn)管理局為李照生核發(fā)兩本房屋產(chǎn)權(quán)證。其中，綏芬河房權(quán)證綏私字第#####號(hào)為地下一層－011房號(hào)的產(chǎn)權(quán)證。該證附記中載明:“本證只對(duì)中國(guó)工商銀行綏芬河支行（2003）第（0018）號(hào)個(gè)人購(gòu)房借款合同的首次抵押期間有效”，“待抵押登記解除后此證與（#####）號(hào)房屋所有權(quán)證書(shū)（-013）和未辦理權(quán)屬登記的（-012）合并一證”。綏芬河房權(quán)證綏私字第#####號(hào)為地下一層－013房號(hào)的產(chǎn)權(quán)證。該證附記中載明:“本證只對(duì)中國(guó)工商銀行綏芬河支行（2003）第（0028）號(hào)個(gè)人購(gòu)房借款合同的首次抵押期間有效。”“待抵押登記解除后此證與（#####）號(hào)房屋所有權(quán)證書(shū)（-011）和未辦理權(quán)屬登記的（-012）合并一證”。這兩本房屋產(chǎn)權(quán)證上都有他項(xiàng)權(quán)利登記，分別記載抵押貸款1，500，000.00元，設(shè)定的抵押期限為“2003.11.24至2013年11月23日”。
2005年10月8日，綏芬河市公證處根據(jù)申請(qǐng)人李照生的申請(qǐng)，做出（2005）綏證內(nèi)民字第249號(hào)保全證據(jù)公證書(shū)，對(duì)地下一層室內(nèi)狀況進(jìn)行公證。2006年1月5日，牡丹江市公證處根據(jù)申請(qǐng)人李照生的申請(qǐng)，做出（2005）牡證經(jīng)字第####號(hào)保全行為公證書(shū)，對(duì)李照生向祝琦云送達(dá)“關(guān)于新東方皮貨服飾城一層及地下負(fù)一層商品房不符合合同約定的函”的行為過(guò)程進(jìn)行公證。2006年3月30日，牡丹江市公證處根據(jù)申請(qǐng)人李照生的申請(qǐng)，做出（2006）牡證經(jīng)字第##號(hào)證據(jù)保全公證書(shū)，對(duì)李照生在牡丹江帕弗爾酒店取鑰匙、到綏芬河市新東方皮貨城用該鑰匙將房門打開(kāi)及室內(nèi)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公證。
鴻翔公司、鴻翔綏芬河分公司向原審法院起訴請(qǐng)求李照生支付購(gòu)房款1，880，000.00元及違約金2，400，000.00元；并由李照生承擔(dān)訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)。主要理由為:2003年至2004年期間，鴻翔公司及鴻翔綏芬河分公司與李照生多次簽訂房屋買賣合同，約定購(gòu)房款總計(jì)10，380，000.00元。分三次支付，第一次預(yù)付的5，280，000.00元已支付；第二次預(yù)付的4，600，000.00元，實(shí)際支付了3，000，000.00元，尚欠1，600，000.00元；第三次500，000.00元未支付。實(shí)際欠款2，100，000.00元。因李照生未履行付款義務(wù)，鴻翔公司依法有權(quán)不交房，后李照生承諾付款，鴻翔公司同意并辦理交房手續(xù)，房屋交付后，鴻翔公司根據(jù)公攤面積向李照生收取220，000.00元，作為水暖電消防等使用費(fèi)，收據(jù)寫為應(yīng)收款，就此款雙方意見(jiàn)不一，為減少爭(zhēng)議，可從中暫扣，另行算帳，欠款為1，880，000.00元，此款已逾期違約。以上欠款鴻翔公司及鴻翔綏芬河分公司，一直持續(xù)催討主張權(quán)利，并就欠款部分房產(chǎn)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記以表示主張權(quán)利。李照生如繼續(xù)欠款并提出其他無(wú)理主張，鴻翔公司認(rèn)為也可以解除合同退還房屋以解決糾紛。補(bǔ)充意見(jiàn):起訴狀第一條第二項(xiàng)的違約金變更為判令李照生支付自2012年4月1日起按每天940.00元計(jì)算到實(shí)際付款日為止。
本院認(rèn)為，鴻翔綏芬河分公司為鴻翔公司設(shè)立并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條 ?第（5）項(xiàng) ?規(guī)定，鴻翔綏芬河分公司訴訟主體適格。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》、《打印合同》、《打印補(bǔ)充合同》及此后簽訂的關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的除經(jīng)鑒定的2004年7月10日《補(bǔ)充協(xié)議》之外的所有合同及補(bǔ)充協(xié)議，均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，雙方在履行商品房屋買賣合同過(guò)程中，是否合意變更了房屋價(jià)款；在房屋交付、房款支付、房屋產(chǎn)權(quán)變更登記方面是否存在違約行為及違約責(zé)任的承擔(dān)。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋是否降價(jià)的問(wèn)題。李照生上訴主張其舉示的無(wú)日期《補(bǔ)充協(xié)議》、錄音資料、收據(jù)、收據(jù)照片、綏芬河法院的開(kāi)庭筆錄、證人蕭靖等證據(jù)，可以證實(shí)房款變更為8，500，000.00元。本院前文對(duì)無(wú)日期《補(bǔ)充協(xié)議》、錄音資料、證人蕭靖證言等證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定，不再贅述。李照生舉示的收據(jù)、收據(jù)照片亦未注明系訴爭(zhēng)房屋的最后一筆購(gòu)房款。針對(duì)是否降價(jià)的問(wèn)題，鴻翔公司舉示李照生于2004年3月30日簽字的《收條》記載了其“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗(yàn)收均認(rèn)可，所欠210萬(wàn)年內(nèi)付清”，法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所作出的司法鑒定意見(jiàn)書(shū)確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》上鴻翔綏芬河分公司的印章非簽訂《商品房買賣合同》時(shí)的印章，祝琦云兩次簽名亦非其書(shū)寫，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條第一款規(guī)定，對(duì)比雙方當(dāng)事人對(duì)降價(jià)問(wèn)題分別舉出相反的證據(jù)，鴻翔公司在李照生于2004年3月30日驗(yàn)收后接收訴爭(zhēng)房屋，并同意年內(nèi)給付余款的情況下，又在數(shù)月后與李照生簽訂降價(jià)協(xié)議，不符合常理，李照生所舉示的證據(jù)未達(dá)到高度蓋然性的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，故本院對(duì)李照生的房款變更為8，500，000.00元的上訴主張不予支持。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋交付時(shí)間的問(wèn)題。李照生上訴主張2006年2月收到鴻翔公司1把訴爭(zhēng)房屋的鑰匙作為訴爭(zhēng)房屋的交付時(shí)間。鴻翔公司以訴爭(zhēng)房屋有多間房門鑰匙，每間房門鑰匙又有數(shù)把相同的鑰匙為由，否認(rèn)李照生主張的1把鑰匙即可交付整個(gè)訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)。因鴻翔公司的抗辯主張符合常理，本院予以確認(rèn)。根據(jù)雙方當(dāng)事人在2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件四第五條第1款約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，雙方可以提前辦理房屋交接手續(xù)。買受人對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任?！彪p方在簽訂合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)可能出現(xiàn)提前交付房屋的情形，即“正常施工”未完成的情形下進(jìn)行房屋交付，并對(duì)鴻翔公司“僅免除逾期交付的責(zé)任”。李照生于2004年3月30日簽字“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗(yàn)收均認(rèn)可……”故應(yīng)將此時(shí)間作為訴爭(zhēng)房屋交付時(shí)間。本院對(duì)李照生的該上訴請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于鴻翔公司是否逾期交付房屋的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定2003年12月31日前交付房屋，實(shí)際交付房屋時(shí)間為2004年3月30日，因此，鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。根據(jù)該合同第九條“最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止”，“出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金”的約定，鴻翔公司應(yīng)給付李照生逾期交付房屋的違約金372，600.00元（8，280，000.00元×0.0005×90天）。
關(guān)于李照生已交付房款的數(shù)額及是否存在逾期支付房款的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》附件四第四條付款方式及期限約定:“1.本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)，買受人預(yù)付5，280，000.00元房?jī)r(jià)款。2、出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房?jī)r(jià)款4，600，000.00元，由貸款機(jī)構(gòu)直接支付給出賣人。3、剩余500，000.00元房?jī)r(jià)款在辦理房屋權(quán)屬登記后五個(gè)工作日內(nèi)付清?！彪p方履行上述約定的第1項(xiàng)內(nèi)容，在履行第2項(xiàng)內(nèi)容過(guò)程中未實(shí)現(xiàn)4，600，000.00元的約定，亦未履行第3項(xiàng)約定。2004年3月30日，李照生在《收條》認(rèn)可“所欠210萬(wàn)年內(nèi)付清”，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)付款進(jìn)行新的約定。2004年7月30日，鴻翔綏芬河分公司為李照生出具220，000.00元的“應(yīng)收款入賬”票據(jù)，雙方當(dāng)事人雖對(duì)該款性質(zhì)作出不同解釋，但李照生無(wú)有效證據(jù)證實(shí)該款為雙方達(dá)成降價(jià)協(xié)議后的最后余款，鴻翔公司亦無(wú)有效證據(jù)證實(shí)該款為水暖、電梯、消防、衛(wèi)生費(fèi)等的應(yīng)收款，在雙方當(dāng)事人約定“所欠210萬(wàn)年內(nèi)付清”的情況下，通常理解該款的性質(zhì)應(yīng)為剩余購(gòu)房款的一部分，原審法院認(rèn)定此款性質(zhì)為購(gòu)房款并無(wú)不當(dāng)，故李照生共交納購(gòu)房款鴻翔公司8，500，000.00元。因雙方當(dāng)事人在2004年3月30日的收條中變更了《商品房買賣合同》中關(guān)于付款方式及期限的約定，因此，李照生應(yīng)在2004年底前給付鴻翔公司的剩余房款1，880，000.00元（2，100，000.00元-220，000.00元）。但李照生至今未按約定支付剩余房款，其應(yīng)承擔(dān)逾期支付房款的違約責(zé)任。
關(guān)于鴻翔公司請(qǐng)求給付購(gòu)剩余房款是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題。2006年11月9日，鴻翔公司向李照生郵寄催款通知，李照生認(rèn)可收到。2008年2月，鴻翔公司向李照生身份證住址郵寄“催款通知”，加蓋郵局郵戳，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，應(yīng)視為該催款郵件到達(dá)李照生處，產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的效力。2010年1月，鴻翔綏芬河分公司起訴至綏芬河市人民法院。因此，鴻翔公司請(qǐng)求李照生給付購(gòu)剩余房款未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。
關(guān)于李照生承擔(dān)逾期支付房款違約金的數(shù)額問(wèn)題。按照《商品房買賣合同》第七條約定，因李照生“逾期超過(guò)90日后”，鴻翔公司未提出解除合同，故李照生應(yīng)“自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金?！崩钫丈肥Ｓ喾靠?，880，000.00元至今為交付，自2005年1月1日起至本判決生效之日計(jì)算，該違約金至本判決生效之日（2014年3月31日）約為3，170，000.00元（1，880，000.00元×0.0005×9.25年×365天）。因雙方約定的違約金過(guò)高，本院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?之規(guī)定，及李照生要求減少違約金的請(qǐng)求，本院對(duì)此予以調(diào)整。因鴻翔公司未舉示欠付購(gòu)房款給其造成損失的證據(jù)，通常欠付購(gòu)房款的損失應(yīng)為該款的貸款利息。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率，2004年10月29日起五年以上的利率為6.12%，以本金1，880，000.00元自2005年1月1日起至2014年3月31日的貸款利息為1，064，268.00元（1，880，000.00元×6.12%×9.25年）。根據(jù)2004年1月2日實(shí)施的《中國(guó)人民銀行關(guān)于擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間有關(guān)問(wèn)題的通知》，企業(yè)貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)1.7，上述貸款利息的浮動(dòng)區(qū)間為957，841.20元（1，064，268.00元×0.9）至1，809，255.60元（1，064，268.00元×1.7），中間值為1，383，548.40元。又因李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金3，170，000.00元遠(yuǎn)高于企業(yè)同期同類貸款利息中間值的數(shù)額，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定規(guī)定，及避免雙方當(dāng)事人履行本判決發(fā)生新的糾紛的可能性，本院酌情以企業(yè)同期同類貸款利息中間值1，383，548.40元為鴻翔公司損失標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)損失及損失的百分之三十部分予以保護(hù)，李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金為1，798，612.92元（1，383，548.40元×1.3）。
關(guān)于鴻翔公司是否存在逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的問(wèn)題。李照生在本院主張按照5份合同辦理產(chǎn)權(quán)證照，基于前文所述理由，本院對(duì)此不予支持。如針對(duì)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》辦理產(chǎn)權(quán)證照，該第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的5%向買受人支付違約金?！痹摷s定系基于李照生交付9，880，000.00元購(gòu)房款（首付5，280，000.00元加按揭貸款4，600，00.00元）后鴻翔公司履行提供辦證材料的義務(wù)，鴻翔公司辯稱其行使后履行抗辯權(quán)符合雙方當(dāng)事人約定，且根據(jù)工商銀行綏芬河市支行與鴻翔綏芬河分公司簽訂《按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，購(gòu)房者李照生可以按揭貸款6，228，000.00元（10，380，000.00元×60%）。但是雙方當(dāng)事人為辦理按揭貸款和房屋產(chǎn)權(quán)證照在簽訂2003年5月29日的《商品房買賣合同》后，又簽訂5份合同，雖然約定不得以此主張權(quán)利，卻導(dǎo)致不能按照2003年5月29日的《商品房買賣合同》取得訴爭(zhēng)房屋全部面積的產(chǎn)權(quán)證照，其中不乏案外人工商銀行的因素，亦有雙方當(dāng)事人簽訂5份合同的因素，在雙方當(dāng)事人對(duì)哪一方要求簽訂5份合同均未舉示有效證據(jù)的情況下，雙方對(duì)此應(yīng)承擔(dān)均等的責(zé)任，故李照生未全額交納約定購(gòu)房款而要求鴻翔公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)李照生上訴主張鴻翔公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任不予支持。
關(guān)于鴻翔公司設(shè)施是否健全的問(wèn)題。綏芬河市公證處公證書(shū)記載，2006年2月21日，李照生與公證處人員進(jìn)入訴爭(zhēng)房屋時(shí)，供熱系統(tǒng)正在施工中。李照生據(jù)此主張鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)至該時(shí)間的設(shè)施不健全的違約責(zé)任。根據(jù)李照生于2004年3月30日出具的《收條》，李照生對(duì)交付的房屋已經(jīng)“驗(yàn)收均認(rèn)可”，之后雙方當(dāng)事人及哈爾濱高升消防公司劉迪于2004年9月15日簽訂的《協(xié)議書(shū)》亦可佐證“李照生進(jìn)入新東方商廈負(fù)一層發(fā)現(xiàn)需要對(duì)消防管道進(jìn)行改動(dòng)”，張志新與孫顏良于2005年9月14日簽訂的《施工合同》同樣約定“圖紙由承包方保證并需征求房東李照生意見(jiàn)……此改造系應(yīng)房主要求”，因此，李照生在接收和驗(yàn)收訴爭(zhēng)房屋后又依據(jù)綏芬河市公證處公證書(shū)主張基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)到使用條件，本院不予支持。同理，訴爭(zhēng)房屋在李照生“驗(yàn)收均認(rèn)可”予以接收的情況下，無(wú)論是否與《商品房買賣合同》相符，均應(yīng)視為對(duì)所接收的房屋現(xiàn)有狀況的認(rèn)可，故李照生主張按《商品房買賣合同》恢復(fù)設(shè)施，本院不予支持。
關(guān)于給付訴爭(zhēng)房屋圖紙、鑰匙、發(fā)票，辦理交接單、辦證順序問(wèn)題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件第五條約定“出賣人向買受人陸續(xù)提供本棟樓宇的全套圖紙一套，在房屋竣工時(shí)提供完畢?！?004年3月30日李照生收到44張圖紙，但李照生稱該圖紙為無(wú)審核章的非正式圖紙，因李照生未對(duì)該圖紙是否符合約定或非全套圖紙進(jìn)行舉證，且雙方亦未約定所交付圖紙需加蓋審核印章，故本院對(duì)李照生主張給付圖紙的上訴請(qǐng)求不予支持。因李照生已經(jīng)驗(yàn)收并實(shí)際使用訴爭(zhēng)房屋多年，現(xiàn)請(qǐng)求辦理給付鑰匙、辦理交接單與事實(shí)不符，本院不予支持。按前文所述，本院對(duì)李照生主張繼續(xù)履行5份合同的上訴請(qǐng)求不予支持，故對(duì)李照生主張辦理訴爭(zhēng)房屋5份產(chǎn)權(quán)證照的上訴請(qǐng)求亦不予支持。根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，鴻翔公司應(yīng)于2004年6月29日向房屋產(chǎn)權(quán)部門報(bào)備材料，之后協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照，李照生承諾2005年1月1日前給付剩余購(gòu)房款?，F(xiàn)雙方均超過(guò)上述約定時(shí)間而未履行各自的約定義務(wù)，可在同一時(shí)間雙方分別履行各自義務(wù)，并在收回鴻翔公司出具給李照生的所有非購(gòu)房發(fā)票的票據(jù)基礎(chǔ)上，由鴻翔公司出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購(gòu)房發(fā)票，及按照房屋產(chǎn)權(quán)管理部門要求辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證照過(guò)程中需鴻翔公司提交材料。如根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》約定的面積辦理房屋權(quán)屬證照與房屋管理機(jī)關(guān)所已作出的辦證的行政行為相抵觸，雙方當(dāng)事人另行訴訟解決。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)、撤銷與房屋交付的關(guān)系。訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)系行政機(jī)關(guān)履行行政權(quán)范疇，其合法性與是否撤銷系行政訴訟的審理范圍，本案為商品房買賣合同糾紛的民事案件，對(duì)李照生所舉示的產(chǎn)權(quán)證資料應(yīng)從民事證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性進(jìn)行審查，非行政行為的合法性審查。因雙方當(dāng)事人未約定辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證后方可交接，卻約定不影響施工情況下提前交接房屋，故訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理或撤銷與房屋交接不存在先后次序的邏輯關(guān)系。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡民初字第9號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
二、變更牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡民初字第9號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)為:李照生于本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)給付鴻翔房地產(chǎn)有限公司購(gòu)房款1，880，000.00元及該款違約金1，798，612.92元；
三、變更牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡民初字第9號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)為:鴻翔房地產(chǎn)有限公司、鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司于本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)給付李照生違約金372，600.00元，并為李照生出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購(gòu)房發(fā)票；
四、駁回鴻翔房地產(chǎn)有限公司、李照生的其它上訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)47，546.05元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)6，666.00元，由李照生負(fù)擔(dān)40，880.05元；反訴案件受理費(fèi)31，813.57元，由李照生負(fù)擔(dān)30，177.57元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)1，636.00元；鑒定費(fèi)25，000.00元，由李照生負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)鴻翔公司交納部分14，870.00元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)李照生交納部分70，752.65元，由李照生負(fù)擔(dān)67，116.65元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)3，636.00元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，鴻翔綏芬河分公司為鴻翔公司設(shè)立并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條 ?第（5）項(xiàng) ?規(guī)定，鴻翔綏芬河分公司訴訟主體適格。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》、《打印合同》、《打印補(bǔ)充合同》及此后簽訂的關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的除經(jīng)鑒定的2004年7月10日《補(bǔ)充協(xié)議》之外的所有合同及補(bǔ)充協(xié)議，均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，雙方在履行商品房屋買賣合同過(guò)程中，是否合意變更了房屋價(jià)款；在房屋交付、房款支付、房屋產(chǎn)權(quán)變更登記方面是否存在違約行為及違約責(zé)任的承擔(dān)。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋是否降價(jià)的問(wèn)題。李照生上訴主張其舉示的無(wú)日期《補(bǔ)充協(xié)議》、錄音資料、收據(jù)、收據(jù)照片、綏芬河法院的開(kāi)庭筆錄、證人蕭靖等證據(jù)，可以證實(shí)房款變更為8，500，000.00元。本院前文對(duì)無(wú)日期《補(bǔ)充協(xié)議》、錄音資料、證人蕭靖證言等證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定，不再贅述。李照生舉示的收據(jù)、收據(jù)照片亦未注明系訴爭(zhēng)房屋的最后一筆購(gòu)房款。針對(duì)是否降價(jià)的問(wèn)題，鴻翔公司舉示李照生于2004年3月30日簽字的《收條》記載了其“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗(yàn)收均認(rèn)可，所欠210萬(wàn)年內(nèi)付清”，法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所作出的司法鑒定意見(jiàn)書(shū)確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》上鴻翔綏芬河分公司的印章非簽訂《商品房買賣合同》時(shí)的印章，祝琦云兩次簽名亦非其書(shū)寫，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條第一款規(guī)定，對(duì)比雙方當(dāng)事人對(duì)降價(jià)問(wèn)題分別舉出相反的證據(jù)，鴻翔公司在李照生于2004年3月30日驗(yàn)收后接收訴爭(zhēng)房屋，并同意年內(nèi)給付余款的情況下，又在數(shù)月后與李照生簽訂降價(jià)協(xié)議，不符合常理，李照生所舉示的證據(jù)未達(dá)到高度蓋然性的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，故本院對(duì)李照生的房款變更為8，500，000.00元的上訴主張不予支持。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋交付時(shí)間的問(wèn)題。李照生上訴主張2006年2月收到鴻翔公司1把訴爭(zhēng)房屋的鑰匙作為訴爭(zhēng)房屋的交付時(shí)間。鴻翔公司以訴爭(zhēng)房屋有多間房門鑰匙，每間房門鑰匙又有數(shù)把相同的鑰匙為由，否認(rèn)李照生主張的1把鑰匙即可交付整個(gè)訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)。因鴻翔公司的抗辯主張符合常理，本院予以確認(rèn)。根據(jù)雙方當(dāng)事人在2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件四第五條第1款約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許買受人在不影響正常施工的情況下，雙方可以提前辦理房屋交接手續(xù)。買受人對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有后，出賣人僅免除逾期交付的責(zé)任，但是不免除其他責(zé)任。”雙方在簽訂合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)可能出現(xiàn)提前交付房屋的情形，即“正常施工”未完成的情形下進(jìn)行房屋交付，并對(duì)鴻翔公司“僅免除逾期交付的責(zé)任”。李照生于2004年3月30日簽字“收到鴻翔房產(chǎn)公司先交付房屋，驗(yàn)收均認(rèn)可……”故應(yīng)將此時(shí)間作為訴爭(zhēng)房屋交付時(shí)間。本院對(duì)李照生的該上訴請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于鴻翔公司是否逾期交付房屋的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定2003年12月31日前交付房屋，實(shí)際交付房屋時(shí)間為2004年3月30日，因此，鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。根據(jù)該合同第九條“最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止”，“出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金”的約定，鴻翔公司應(yīng)給付李照生逾期交付房屋的違約金372，600.00元（8，280，000.00元×0.0005×90天）。
關(guān)于李照生已交付房款的數(shù)額及是否存在逾期支付房款的問(wèn)題。雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》附件四第四條付款方式及期限約定:“1.本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)，買受人預(yù)付5，280，000.00元房?jī)r(jià)款。2、出賣人同意買受人以按揭貸款的方式預(yù)付房?jī)r(jià)款4，600，000.00元，由貸款機(jī)構(gòu)直接支付給出賣人。3、剩余500，000.00元房?jī)r(jià)款在辦理房屋權(quán)屬登記后五個(gè)工作日內(nèi)付清?！彪p方履行上述約定的第1項(xiàng)內(nèi)容，在履行第2項(xiàng)內(nèi)容過(guò)程中未實(shí)現(xiàn)4，600，000.00元的約定，亦未履行第3項(xiàng)約定。2004年3月30日，李照生在《收條》認(rèn)可“所欠210萬(wàn)年內(nèi)付清”，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)付款進(jìn)行新的約定。2004年7月30日，鴻翔綏芬河分公司為李照生出具220，000.00元的“應(yīng)收款入賬”票據(jù)，雙方當(dāng)事人雖對(duì)該款性質(zhì)作出不同解釋，但李照生無(wú)有效證據(jù)證實(shí)該款為雙方達(dá)成降價(jià)協(xié)議后的最后余款，鴻翔公司亦無(wú)有效證據(jù)證實(shí)該款為水暖、電梯、消防、衛(wèi)生費(fèi)等的應(yīng)收款，在雙方當(dāng)事人約定“所欠210萬(wàn)年內(nèi)付清”的情況下，通常理解該款的性質(zhì)應(yīng)為剩余購(gòu)房款的一部分，原審法院認(rèn)定此款性質(zhì)為購(gòu)房款并無(wú)不當(dāng)，故李照生共交納購(gòu)房款鴻翔公司8，500，000.00元。因雙方當(dāng)事人在2004年3月30日的收條中變更了《商品房買賣合同》中關(guān)于付款方式及期限的約定，因此，李照生應(yīng)在2004年底前給付鴻翔公司的剩余房款1，880，000.00元（2，100，000.00元-220，000.00元）。但李照生至今未按約定支付剩余房款，其應(yīng)承擔(dān)逾期支付房款的違約責(zé)任。
關(guān)于鴻翔公司請(qǐng)求給付購(gòu)剩余房款是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題。2006年11月9日，鴻翔公司向李照生郵寄催款通知，李照生認(rèn)可收到。2008年2月，鴻翔公司向李照生身份證住址郵寄“催款通知”，加蓋郵局郵戳，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，應(yīng)視為該催款郵件到達(dá)李照生處，產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的效力。2010年1月，鴻翔綏芬河分公司起訴至綏芬河市人民法院。因此，鴻翔公司請(qǐng)求李照生給付購(gòu)剩余房款未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。
關(guān)于李照生承擔(dān)逾期支付房款違約金的數(shù)額問(wèn)題。按照《商品房買賣合同》第七條約定，因李照生“逾期超過(guò)90日后”，鴻翔公司未提出解除合同，故李照生應(yīng)“自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金?！崩钫丈肥Ｓ喾靠?，880，000.00元至今為交付，自2005年1月1日起至本判決生效之日計(jì)算，該違約金至本判決生效之日（2014年3月31日）約為3，170，000.00元（1，880，000.00元×0.0005×9.25年×365天）。因雙方約定的違約金過(guò)高，本院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?之規(guī)定，及李照生要求減少違約金的請(qǐng)求，本院對(duì)此予以調(diào)整。因鴻翔公司未舉示欠付購(gòu)房款給其造成損失的證據(jù)，通常欠付購(gòu)房款的損失應(yīng)為該款的貸款利息。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率，2004年10月29日起五年以上的利率為6.12%，以本金1，880，000.00元自2005年1月1日起至2014年3月31日的貸款利息為1，064，268.00元（1，880，000.00元×6.12%×9.25年）。根據(jù)2004年1月2日實(shí)施的《中國(guó)人民銀行關(guān)于擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間有關(guān)問(wèn)題的通知》，企業(yè)貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)1.7，上述貸款利息的浮動(dòng)區(qū)間為957，841.20元（1，064，268.00元×0.9）至1，809，255.60元（1，064，268.00元×1.7），中間值為1，383，548.40元。又因李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金3，170，000.00元遠(yuǎn)高于企業(yè)同期同類貸款利息中間值的數(shù)額，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定規(guī)定，及避免雙方當(dāng)事人履行本判決發(fā)生新的糾紛的可能性，本院酌情以企業(yè)同期同類貸款利息中間值1，383，548.40元為鴻翔公司損失標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)損失及損失的百分之三十部分予以保護(hù)，李照生應(yīng)付鴻翔公司的違約金為1，798，612.92元（1，383，548.40元×1.3）。
關(guān)于鴻翔公司是否存在逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的問(wèn)題。李照生在本院主張按照5份合同辦理產(chǎn)權(quán)證照，基于前文所述理由，本院對(duì)此不予支持。如針對(duì)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》辦理產(chǎn)權(quán)證照，該第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的5%向買受人支付違約金?！痹摷s定系基于李照生交付9，880，000.00元購(gòu)房款（首付5，280，000.00元加按揭貸款4，600，00.00元）后鴻翔公司履行提供辦證材料的義務(wù)，鴻翔公司辯稱其行使后履行抗辯權(quán)符合雙方當(dāng)事人約定，且根據(jù)工商銀行綏芬河市支行與鴻翔綏芬河分公司簽訂《按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，購(gòu)房者李照生可以按揭貸款6，228，000.00元（10，380，000.00元×60%）。但是雙方當(dāng)事人為辦理按揭貸款和房屋產(chǎn)權(quán)證照在簽訂2003年5月29日的《商品房買賣合同》后，又簽訂5份合同，雖然約定不得以此主張權(quán)利，卻導(dǎo)致不能按照2003年5月29日的《商品房買賣合同》取得訴爭(zhēng)房屋全部面積的產(chǎn)權(quán)證照，其中不乏案外人工商銀行的因素，亦有雙方當(dāng)事人簽訂5份合同的因素，在雙方當(dāng)事人對(duì)哪一方要求簽訂5份合同均未舉示有效證據(jù)的情況下，雙方對(duì)此應(yīng)承擔(dān)均等的責(zé)任，故李照生未全額交納約定購(gòu)房款而要求鴻翔公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)李照生上訴主張鴻翔公司承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任不予支持。
關(guān)于鴻翔公司設(shè)施是否健全的問(wèn)題。綏芬河市公證處公證書(shū)記載，2006年2月21日，李照生與公證處人員進(jìn)入訴爭(zhēng)房屋時(shí)，供熱系統(tǒng)正在施工中。李照生據(jù)此主張鴻翔公司應(yīng)承擔(dān)至該時(shí)間的設(shè)施不健全的違約責(zé)任。根據(jù)李照生于2004年3月30日出具的《收條》，李照生對(duì)交付的房屋已經(jīng)“驗(yàn)收均認(rèn)可”，之后雙方當(dāng)事人及哈爾濱高升消防公司劉迪于2004年9月15日簽訂的《協(xié)議書(shū)》亦可佐證“李照生進(jìn)入新東方商廈負(fù)一層發(fā)現(xiàn)需要對(duì)消防管道進(jìn)行改動(dòng)”，張志新與孫顏良于2005年9月14日簽訂的《施工合同》同樣約定“圖紙由承包方保證并需征求房東李照生意見(jiàn)……此改造系應(yīng)房主要求”，因此，李照生在接收和驗(yàn)收訴爭(zhēng)房屋后又依據(jù)綏芬河市公證處公證書(shū)主張基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)到使用條件，本院不予支持。同理，訴爭(zhēng)房屋在李照生“驗(yàn)收均認(rèn)可”予以接收的情況下，無(wú)論是否與《商品房買賣合同》相符，均應(yīng)視為對(duì)所接收的房屋現(xiàn)有狀況的認(rèn)可，故李照生主張按《商品房買賣合同》恢復(fù)設(shè)施，本院不予支持。
關(guān)于給付訴爭(zhēng)房屋圖紙、鑰匙、發(fā)票，辦理交接單、辦證順序問(wèn)題。雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》附件第五條約定“出賣人向買受人陸續(xù)提供本棟樓宇的全套圖紙一套，在房屋竣工時(shí)提供完畢。”2004年3月30日李照生收到44張圖紙，但李照生稱該圖紙為無(wú)審核章的非正式圖紙，因李照生未對(duì)該圖紙是否符合約定或非全套圖紙進(jìn)行舉證，且雙方亦未約定所交付圖紙需加蓋審核印章，故本院對(duì)李照生主張給付圖紙的上訴請(qǐng)求不予支持。因李照生已經(jīng)驗(yàn)收并實(shí)際使用訴爭(zhēng)房屋多年，現(xiàn)請(qǐng)求辦理給付鑰匙、辦理交接單與事實(shí)不符，本院不予支持。按前文所述，本院對(duì)李照生主張繼續(xù)履行5份合同的上訴請(qǐng)求不予支持，故對(duì)李照生主張辦理訴爭(zhēng)房屋5份產(chǎn)權(quán)證照的上訴請(qǐng)求亦不予支持。根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，鴻翔公司應(yīng)于2004年6月29日向房屋產(chǎn)權(quán)部門報(bào)備材料，之后協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證照，李照生承諾2005年1月1日前給付剩余購(gòu)房款?，F(xiàn)雙方均超過(guò)上述約定時(shí)間而未履行各自的約定義務(wù)，可在同一時(shí)間雙方分別履行各自義務(wù)，并在收回鴻翔公司出具給李照生的所有非購(gòu)房發(fā)票的票據(jù)基礎(chǔ)上，由鴻翔公司出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購(gòu)房發(fā)票，及按照房屋產(chǎn)權(quán)管理部門要求辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證照過(guò)程中需鴻翔公司提交材料。如根據(jù)雙方當(dāng)事人于2003年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》約定的面積辦理房屋權(quán)屬證照與房屋管理機(jī)關(guān)所已作出的辦證的行政行為相抵觸，雙方當(dāng)事人另行訴訟解決。
關(guān)于訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)、撤銷與房屋交付的關(guān)系。訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)系行政機(jī)關(guān)履行行政權(quán)范疇，其合法性與是否撤銷系行政訴訟的審理范圍，本案為商品房買賣合同糾紛的民事案件，對(duì)李照生所舉示的產(chǎn)權(quán)證資料應(yīng)從民事證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性進(jìn)行審查，非行政行為的合法性審查。因雙方當(dāng)事人未約定辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證后方可交接，卻約定不影響施工情況下提前交接房屋，故訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理或撤銷與房屋交接不存在先后次序的邏輯關(guān)系。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡民初字第9號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
二、變更牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡民初字第9號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)為:李照生于本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)給付鴻翔房地產(chǎn)有限公司購(gòu)房款1，880，000.00元及該款違約金1，798，612.92元；
三、變更牡丹江市中級(jí)人民法院（2012）牡民初字第9號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)為:鴻翔房地產(chǎn)有限公司、鴻翔房地產(chǎn)有限公司綏芬河分公司于本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)給付李照生違約金372，600.00元，并為李照生出具可辦理產(chǎn)權(quán)證照的總和為10，380，000.00元購(gòu)房發(fā)票；
四、駁回鴻翔房地產(chǎn)有限公司、李照生的其它上訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)47，546.05元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)6，666.00元，由李照生負(fù)擔(dān)40，880.05元；反訴案件受理費(fèi)31，813.57元，由李照生負(fù)擔(dān)30，177.57元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)1，636.00元；鑒定費(fèi)25，000.00元，由李照生負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)鴻翔公司交納部分14，870.00元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)李照生交納部分70，752.65元，由李照生負(fù)擔(dān)67，116.65元，由鴻翔公司負(fù)擔(dān)3，636.00元。

審判長(zhǎng)：王廣厚
審判員：王劍
審判員：王景波

書(shū)記員：苑曉?shī)?/p>