上訴人（原審原告）：雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)紅旗10#樓第六號門市。
法定代表人：石福亭，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：左衛(wèi)國，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王樂輝，黑龍江立江律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：崔某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省密山市。
被上訴人（原審被告）：馬菁菁，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省密山市。
法定代理人：馬某（系馬菁菁父親），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省密山市。
委托訴訟代理人：韓慶發(fā)，黑龍江昌達律師事務(wù)所律師。

上訴人雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華晨公司）與被上訴人馬菁菁、崔某合同糾紛一案，前由密山市人民法院作出（2017）黑0382民初2499號民事判決，宣判后，華晨公司不服，向本院提起上訴。本院于2018年5月28日作出（2018）黑03民終127號民事裁定，撤銷密山市人民法院（2017）黑0382民初2499號民事判決，發(fā)回密山市人民法院重審。密山市人民法院作出（2018）黑0382民初2117號民事判決，華晨公司不服，向本院提起上訴。本院于2018年11月21日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人華晨公司的委托訴訟代理人左衛(wèi)國、王樂輝，被上訴人崔某，被上訴人馬菁菁的委托訴訟代理人韓慶發(fā)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，華晨公司與崔某雖未簽訂書面借款合同，但雙方在口頭合意后，崔某已向華晨公司交付了借款，故雙方借款合同法律關(guān)系成立并生效。雙方雖未就借款期限進行約定，但雙方借款系2012年1月發(fā)生，2013年9月26日時，雙方對借款本息進行了結(jié)算，此時，華晨公司與崔某系經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，商品房買賣合同并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是雙方對債務(wù)難以清償時，通過將華晨公司所有的商品房出售給崔某的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，故案涉爭議商品房買賣合同有效。但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由于華晨公司與崔某均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且華晨公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護其合法權(quán)益時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間結(jié)算的三套房屋的總價超出了借款本金與法律規(guī)定的民間借貸利率保護上限之和。對于超出部分的價款，依法不能確認。
關(guān)于法律保護的利息數(shù)額。華晨公司主張案涉借款為60萬元，但雙方未簽訂借款合同，借款數(shù)額應依崔某實際向華晨公司交付的數(shù)額認定，即崔某于2012年1月30日向華晨公司出借80萬元；因雙方在2013年9月26日結(jié)算時確認借款本金60萬元，故華晨公司分別于3月12日、3月22日給付崔某15萬元和5萬元均為償還的借款本金。關(guān)于借款利息，崔某主張雙方結(jié)算時按照3分計算，華晨公司亦認可不超過3分，依據(jù)雙方依據(jù)結(jié)算開具的3套房屋總價，可以推定雙方結(jié)算的利息不低于3分。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定：“借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返回已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持?！比A晨公司已與崔某簽訂了商品房買賣合同并依照雙方約定的相應價款向崔某出具了收據(jù)，故應視為華晨公司已向崔某支付了借款本息，故對于已支付的不超過36%的部分，法律不予干預。對于已超過的部分，崔某應予返還。綜上，法律保護的借款利息數(shù)額為367100元（具體計算明細見附表），加上剩余未償還的60萬元本金，華晨公司截至2013年9月26日欠付崔某借款本息合計967100元。
關(guān)于房屋單價的問題。商品房買賣合同上載明房屋單價3800元平方米，崔某抗辯該價格過高，但商品房買賣合同系雙方當事人自愿簽訂，系雙方真實意思表示，商品房價格并非可以完全同一化，不同買賣時期，不同房型、不同樓層等因素都會對房屋價格產(chǎn)生影響，故崔某舉示的證據(jù)不能證實華晨公司與其簽訂合同約定的3800元平方米嚴重偏離當時的市場價格，故對崔某的抗辯不予支持。
關(guān)于本案是否為重復訴訟的問題。崔某及馬菁菁主張，在馬菁菁訴華晨公司房屋預售合同糾紛案件中，華晨公司提起反訴，法庭當庭駁回，但對上述事實并未舉示證據(jù)證實，故其主張不能成立。
綜上，華晨公司與崔某之間的關(guān)于以房抵債的處分行為有效，已有生效判決確認華晨公司交付以房抵債的三套房屋，崔某應向華晨公司支付房屋的對價，華晨公司與崔某借貸法律關(guān)系自借款發(fā)生之日至雙方結(jié)算之日的借款本金及法律保護部分的利息之和為崔某已支付的部分，對于剩余部分，即307952元（華晨公司為崔某開具三套房屋總價款1275052元-法律保護的借款本息967100元）崔某仍負有支付義務(wù)，華晨公司的上訴請求部分成立，應予支持。
關(guān)于馬菁菁是否應承擔責任的問題。崔某將案涉爭議房屋登記在其外孫女馬菁菁名下，無論崔某基于何原因處分案涉爭議房屋，系崔某的權(quán)利，華晨公司無論是借貸關(guān)系還是因結(jié)算借款時以房屋抵頂借款，其合同關(guān)系的相對方均為崔某，而非馬菁菁，故華晨公司要求馬菁菁承擔責任的訴訟請求不能成立。
綜上所述，華晨公司的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

審判長 馮瑩
審判員 劉偉國
審判員 季學平

書記員： 蘇爽