上訴人（原審被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南區(qū)長征路23號。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審原告）魯某某。
委托代理人李宗毅、聶志敏，湖北錫愛律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：一般代理。

上訴人孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱保某公司）因與被上訴人魯某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2013）鄂孝南民初字第01769號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年6月9日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年7月1日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人保某公司的委托代理人饒彬，被上訴人魯某某的委托代理人聶志敏到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：2010年11月5日，魯某某、保某公司簽訂了商品房買賣合同一份，由魯某某購買保某公司開發(fā)的位于保某國際廣場第4幢第9層的914號房屋，面積68.88平方米，總房款261482元。合同約定：1、保某公司應(yīng)當(dāng)在2011年10月15日前將該商品房交付魯某某使用，交付的條件為該商品房經(jīng)驗收合格；2、保某公司如果未按照合同約定的期限和交付條件交付房屋的，逾期不超過30日的，保某公司應(yīng)按日向魯某某支付已交付房款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過30日的，魯某某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，保某公司應(yīng)按日向魯某某支付已交付房款萬分之三的違約金；3、如因保某公司的責(zé)任，魯某某不能在房屋交付使用后90日的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，保某公司應(yīng)按照已付房款的1%向魯某某支付違約金，并繼續(xù)承擔(dān)辦證的義務(wù)，直至辦理完畢；4、商品房交付后，最終面積以房管部門的實際測繪為準(zhǔn)，房款根據(jù)合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，多退少補。合同簽訂后，魯某某按照合同的約定支付了全部的購房款。保某公司于2012年3月14日向魯某某交付了房屋，但該商品房未經(jīng)驗收合格，不符合交付的條件。保某公司出售的該商品房與其設(shè)計圖紙和模型相差較大，室內(nèi)的柱子已影響魯某某的居住和使用。
另查明，根據(jù)房管部門實際測繪，保某公司對房款按實際面積進(jìn)行了價格補差，向魯某某補退房款1329元。
原審法院認(rèn)為：魯某某、保某公司雙方簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未損害社會公共利益，合法有效。魯某某在合同簽訂后，履行了合同約定的義務(wù)，但保某公司未按照合同約定的期限和交付條件交付房屋并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，故保某公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，魯某某要求保某公司支付逾期交房違約金11923.58元和逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金2614.82元的訴訟請求，原審法院予以支持。魯某某要求保某公司賠償逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書給魯某某造成利息損失的訴訟請求，因合同沒有約定，原審法院未予支持。魯某某要求保某公司賠償因房屋室內(nèi)巨大的梁柱占據(jù)空間造成的損失，因保某公司已根據(jù)房管部門實際測繪，對房款按實際面積進(jìn)行了價格補差，故對魯某某的賠償請求，原審法院未予重復(fù)支持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院﹤關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》第十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，原審法院遂判決：一、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起三日內(nèi)，向魯某某支付逾期交房違約金11923.58元，支付逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的違約金2614.82元，總計14538.4元。二、駁回魯某某的其他訴訟請求。案件受理費450元，由孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如果未按判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行的債務(wù)利息。
二審經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定“保某公司于2012年3月14日向魯某某交付了房屋，但該商品房未經(jīng)驗收合格，不符合交付條件”。本院認(rèn)為，根據(jù)魯某某、保某公司雙方原審提交的證據(jù)，保某公司交付的商品房是否驗收合格不是本案爭議的主要焦點，不宜在本案中作出處理，原審認(rèn)定“該商品房未經(jīng)驗收合格”不當(dāng)，本院依法予以糾正。另查明：《商品房買賣合同》第十一條“交接”約定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)以書面、報刊公告的方式通知買受人辦理交付手續(xù)。
原審認(rèn)定其他事實屬實。
二審爭議焦點：1、保某公司是否按合同約定方式履行通知魯某某辦理房屋交付手續(xù)的義務(wù)、是否構(gòu)成違約；2、如保某公司違約，應(yīng)按何種方式支付魯某某逾期交房違約金。

本院認(rèn)為：魯某某與保某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同依法成立、有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照合同的約定履行各自的義務(wù)。對于二審爭議的焦點問題：
1、保某公司未按合同約定方式履行通知魯某某辦理房屋交付手續(xù)的義務(wù)，構(gòu)成違約?！渡唐贩抠I賣合同》第十一條“交接”約定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)以書面、報刊公告的方式通知買受人辦理交付手續(xù)?！岸绦拧笔恰笆謾C服務(wù)的一種，用戶通過手機或其他電信終端直接發(fā)送或接收的文字或數(shù)字信息?！北景钢?，保某公司主張已通過短信方式通知魯某某辦理房屋交付手續(xù)，但“短信”本質(zhì)上不同于“書面、報刊公告”，保某公司訴稱的已盡到交房通知義務(wù)的理由不能成立。保某公司未按《商品房買賣合同》第十一條約定的“書面、報刊公告”方式通知魯某某辦理房屋交付手續(xù)，違反合同約定，導(dǎo)致逾期向魯某某交付房屋，依法應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
2、保某公司應(yīng)按日向魯某某支付已支付房價款萬分之三的違約金，期限自2011年10月16日起至2012年3月14日止。《商品房買賣合同》第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”約定：（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知達(dá)到之日起3日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的萬分之三向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。本案中，買受人魯某某主張繼續(xù)履行合同，并向保某公司主張逾期交房違約金有合同依據(jù)?！渡唐贩抠I賣合同》第八條“交付期限”約定，保某公司應(yīng)當(dāng)在2011年10月15日前向魯某某交付房屋，保某公司實際在2012年3月14日向魯某某交付房屋。在魯某某主張繼續(xù)履行合同的前提下，保某公司應(yīng)當(dāng)按《商品房買賣合同》約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金”，向魯某某支付逾期交房違約金。魯某某向原審法院請求支付逾期交房違約金，其中違約金的計算期間為“從2011年10月16日暫計至2012年3月15日”。本院認(rèn)為，魯某某有權(quán)向保某公司請求支付逾期交房違約金。保某公司實際向魯某某交付房屋的時間是2012年3月14日，保某公司于此日完成了房屋的交付義務(wù)，按上述《商品房買賣合同》第九條之約定，逾期交房違約金計算的截止日期應(yīng)當(dāng)為實際交付日即2012年3月14日，魯某某向原審法院請求支付逾期交房違約金的期限計算至2012年3月15日，原審根據(jù)其訴訟請求計算逾期交房違約天數(shù)不當(dāng)。本案中，保某公司應(yīng)當(dāng)向魯某某支付的逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)為11845.13元，原審計算逾期交房違約金錯誤，本院依法予以糾正。
另，涉案商品房是否驗收合格，不在本案中作出認(rèn)定，本院依法不予審查。
保某公司已按房產(chǎn)部門實際測繪面積向魯某某退還房款，原審已對魯某某請求保某公司賠償其因梁柱占空間影響居住使用造成的損失的主張予以駁回。魯某某對此判決未提出上訴，且在二審答辯中稱應(yīng)“駁回上訴，維持原判”，應(yīng)視為其對此判決結(jié)果的認(rèn)可。
綜上，原判認(rèn)定事實部分不清，但適用法律正確，實體處理不當(dāng)。在本院對部分事實予以糾正后，原審判決依法應(yīng)予改判。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2013）鄂孝南民初字第01769號民事判決；
二、孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向魯某某支付逾期交房違約金11845.13元，支付逾期辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記違約金2614.82元，總計14459.95元；
三、駁回魯某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費450元、二審案件受理費163元，均由孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　潘玉安 審判員　　汪書力 審判員　　孫　偉

書記員：張依