原告：魯某某。
委托代理人：蘭倩，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：14201201111556259。一般授權(quán)代理。
被告：李某某。
委托代理人：沈抗，湖北謙順律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：14201201010928885。特別授權(quán)代理。
被告：武漢市江某順達(dá)房屋拆遷有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)雄楚大道89號。
法定代表人：官永晶，該公司總經(jīng)理。

原告魯某某訴被告李某某、武漢市江某順達(dá)房屋拆遷有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法適用普通程序，由本院審判員瞿漢春擔(dān)任審判長，與審判員向真、審判員劉毅組成合議庭，于2014年8月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告魯某某及其委托代理人蘭倩、被告李某某及其委托代理人沈抗到庭參加訴訟，被告武漢市江某順達(dá)房屋拆遷有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年6月23日，原告魯某某與被告李某某簽訂《租房協(xié)議》，合同約定：原告租用被告所有的位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道安康路69號、70號的私宅一樓門面、二樓、三樓共計(jì)660㎡做賓館，租期五年，自2010年8月1日至2015年7月31日止。2011年1月31日，原告魯某某與被告李某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定訴爭房屋國家需要拆遷時(shí)，被告李某某不視為違約，但相關(guān)部門賠付的裝修補(bǔ)償款和營業(yè)損失補(bǔ)償歸原告所有。合同簽訂后，原告對房屋進(jìn)行了裝修并經(jīng)營至2012年7月10日。
另查明，根據(jù)《省國土資源廳關(guān)于批準(zhǔn)武漢市2010年度城中村改造第三批次建設(shè)用地的函》，2011年3月以來，武漢市人民政府先后通過數(shù)字武漢國土資源與規(guī)劃網(wǎng)發(fā)布（2011）第35號、38號、53號、54號《武漢市人民政府征收土地公告》，公布了洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村征收土地范圍，其中包括洪山村的劉家灣、南湖漁場、錢家咀、幸福新村、尤李村、周彭村、黃家灣、龍家灣。洪山村村委會（武漢三鴻實(shí)業(yè)公司）于2011年11月18日召開有公司董事會、監(jiān)事會及各居民小組組長參加的洪山村拆遷還建工作動員會。2012年7月10日洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村正式拆遷。

本院認(rèn)為，2010年6月23日原告魯某某與被告李某某簽訂的《租房協(xié)議》，及2011年1月31日雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合同約定內(nèi)容沒有違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的合同。本案涉案房屋位于洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村征收范圍，武漢市人民政府已于2011年3月10日公告，并于2012年7月10日正式拆遷，租賃合同標(biāo)的物已滅失，致使原、被告之間的《租房協(xié)議》和補(bǔ)充協(xié)議無法繼續(xù)履行，合同應(yīng)當(dāng)予以解除。原告要求判令被告李某某返還租賃房屋押金10000元，就原告提供的相應(yīng)證據(jù)，各方均無異議，該項(xiàng)事實(shí)清楚，關(guān)系明確，本院予以支持。原告要求判令被告李某某返還電費(fèi)差額37355元，就原告提供的相應(yīng)證據(jù)，被告李某某對電費(fèi)差額收條沒有異議，但辯稱是經(jīng)過雙方同意的，本院認(rèn)為，被告李某某不能提供有效證據(jù)證明差額電費(fèi)系原告自愿，根據(jù)雙方的合同約定，差額電費(fèi)屬于不當(dāng)?shù)美?，被告李某某?yīng)予返還，該項(xiàng)事實(shí)清楚，關(guān)系明確，本院予以支持。雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第一條明確約定：“補(bǔ)償原告承租的該房屋若遇政府征用、拆遷等行為不視為違約，但相關(guān)部門賠付的裝修補(bǔ)償款和經(jīng)營損失補(bǔ)償由原告所有?！惫时桓胬钅衬硲?yīng)當(dāng)依約將相應(yīng)的裝修補(bǔ)償款和經(jīng)營損失支付給原告。根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，房屋拆遷時(shí)拆遷人會就房屋裝修、經(jīng)營損失等事項(xiàng)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，而被告李某某作為被拆遷人和補(bǔ)償安置受益人，其必然會持有相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，但被告李某某以遺失為由拒不提交，致使裝修補(bǔ)償款和經(jīng)營損失無法查明，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條的規(guī)定，本院推定原告提交的證據(jù)中關(guān)于裝修補(bǔ)償款和經(jīng)營損失的部分成立，但裝修折舊率應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租期和已使用的年限來計(jì)算為40%，相應(yīng)的裝修殘值計(jì)算為：裝修總額626000元×（1－折舊率40%）＝375600元。因原告自認(rèn)在拆遷時(shí)自己將非固定物回收變賣了52750元，故此款應(yīng)從裝修殘值中扣除，本院確定被告李某某應(yīng)支付給原告的裝修補(bǔ)償為322850元（375600元－52750元），經(jīng)營損失依原告證據(jù)確定為98400元。
本案原告提起訴訟的依據(jù)是其與被告李某某之間的《租房協(xié)議》和補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)合同相對性原則，原告只能向合同相對人被告李某某主張權(quán)利，而不能向被告武漢市江某順達(dá)房屋拆遷有限公司主張權(quán)利；至于被告李某某與被告武漢市江某順達(dá)房屋拆遷有限公司之間就房屋拆遷進(jìn)行的補(bǔ)償安置，屬于另一法律關(guān)系，本案不予處理。
被告武漢市江某順達(dá)房屋拆遷有限公司經(jīng)本院合法傳喚拒不到庭參加訴訟，不影響本院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法判決。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某向原告魯某某返還押金10000元；
二、被告李某某向原告魯某某返還電費(fèi)差額37355元；
三、被告李某某向原告魯某某支付裝修補(bǔ)償322850元；
四、被告李某某向原告魯某某支付經(jīng)營損失98400元；
五、駁回原告魯某某的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9738元，由原告魯某某負(fù)擔(dān)1409元，被告李某某負(fù)擔(dān)8329元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

審判長　　瞿漢春 審判員　　向　真 審判員　　劉　毅

書記員：姚紫茶