原告魯富安，男，生于1951年12月3日，漢族，湖北省武漢市人，退休職工。
委托代理人程龍洲，湖北楚天律師事務所律師。
被告趙某某，男，生于1949年4月30日，漢族，江蘇省阜寧市人，湖北省沙洋農場二農場建筑公司退休職工。

原告魯富安訴被告趙某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法由審判員印坤適用簡易程序，于2014年3月13日公開開庭進行了審理。原告魯富安及其委托代理人程龍洲，被告趙某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，原、被告于2012年6月1日簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，約定被告將位于廣華花園小區(qū)的綜合樓1#、2#門面房出租給原告，租金每年30000元，租期從2012年6月1日至2013年6月1日；租金為一年一交，被告預收原告押金2000元，如解除合同押金退還原告；裝修費用原告自理；在承租期內，如因被告的某種原因導致原告不能正常使用的，被告將剩余租金退還原告。雙方還特別約定，二年內中途不得收房。協(xié)議簽訂后，原告向被告交付押金2000元，并一次性給付被告2012年6月1日至2013年6月1日的租金30000元，被告將涉案房屋交付原告使用。
在合同履行過程中，因涉案房屋的所有權歸屬問題，被告與案外人潛江市房地產開發(fā)總公司一直在進行訴訟。2013年6月14日，被告與案外人潛江市房地產開發(fā)總公司達成調解協(xié)議：趙某某于2013年6月18日前將涉案房屋返還潛江市房地產開發(fā)總公司，潛江市房地產開發(fā)總公司于2013年6月14日向趙某某返還購房款140000元并給付補償款290000元。該調解協(xié)議達成后，被告即與原告聯(lián)系，要求終結房屋租賃關系。雙方因房屋租金及裝修問題進行了多次協(xié)商。2013年6月22日，被告向原告退還了18000元房租費及押金2000元，同時原告向被告出具了一份說明，內容為“趙某某房屋糾紛已解決，退還魯富安18000元整（2012房租費），房屋裝潢和趙某某沒有任何關系”。2013年6月28日，原告將涉案房屋的鑰匙交付被告，同時被告向原告出具了收條，內容為“趙某某1、2號門面房于2013年6月14日與潛江房地產開發(fā)總公司達成原物返還調解協(xié)議，本人于2013年6月14日通知承租人魯富安終結租賃關系。今收到魯富安1、2號門面房大門鑰匙壹把”。后雙方因對裝修損失協(xié)商未果，原告遂于2014年2月19日訴至本院，請求判如所請。
上述事實，有雙方當事人的陳述及其提交的居民身份證、房屋租賃協(xié)議、原告于2013年6月22日出具的說明、被告于2013年6月28日出具的收條、湖北省漢江中級人民法院（2013）鄂漢江中民一終字第00139號民事調解書等證據在卷佐證，并已經庭審質證、認證，本院依法予以確認。

本院認為，原告以被告無涉案房屋的所有權和使用權，雙方簽訂的房屋租賃合同無效為由，要求被告賠償裝修損失及經營損失。被告認為，雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效，且合同期限已屆滿；即使未屆滿，雙方亦協(xié)議解除了該房屋租賃合同，被告不應賠償任何損失。故本案的爭議焦點主要有以下幾個方面：（一）原、被告簽訂的房屋租賃合同是否合法有效；（二）原、被告簽訂的房屋租賃合同是否協(xié)議解除；（三）被告是否應向原告賠償裝修損失及經營損失。
針對上述爭議焦點，分析評判如下：
（一）關于原、被告簽訂的房屋租賃合同是否合法有效的問題。本案中，被告雖與案外人潛江市房地產開發(fā)總公司對涉案房屋的權屬存在糾紛，但其基于購房合同實際占有該涉案房屋，可根據占有房屋的性能加以正常使用。被告將涉案房屋出租的行為并不違反我國法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，同時在合同期限內亦未影響租賃房屋的正常使用。故原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，應受法律保護。原告認為雙方簽訂房屋租賃合同時，被告并無涉案房屋的所有權和使用權，該房屋租賃合同無效。雖然我國城市房地產管理法對房屋租賃的定義中限定了房屋出租人系所有權人，但該條款系管理性規(guī)范，不屬于效力性規(guī)范；房屋租賃合同的效力，不以出租人對標的物享有所有權或處分權為要件。故原告的該主張無法律依據，本院依法不予采納。
（二）關于原、被告簽訂的房屋租賃合同是否期限屆滿及是否協(xié)議解除的問題。關于租賃合同是否期限屆滿的問題。原、被告雖然在合同中明確約定了租賃期限從2012年6月1日至2013年6月1日，但通過手寫體形式又約定了“二年內中途不得收房”，該約定視為特別約定，是對合同租賃期限的變更，故可認定雙方的租賃期限為二年。被告辯稱雙方合同期限屆滿的理由不能成立。關于租賃合同是否協(xié)議解除的問題。通過查明的事實，在被告與案外人就涉案房屋達成調解協(xié)議后，被告通知原告要求終結租賃關系，并向原告退還了房租費及押金；隨后原告亦將涉案房屋的鑰匙交付被告。同時結合原告庭審中“被告通知原告解除租賃關系，并稱開發(fā)商承諾賠償原告裝修損失，原告落實確認后，同意終止租賃關系，故于2013年6月28日將鑰匙交付給被告”的陳述，可認定雙方已達成協(xié)議解除涉案房屋租賃合同的意思表示。故原、被告的房屋租賃合同已協(xié)議解除。
（三）關于被告是否應向原告賠償裝修損失及經營損失的問題。2013年6月22日，原告向被告出具了一份說明，內容為“趙某某房屋糾紛已解決，退還魯富安18000元整（2012房租費），房屋裝潢和趙某某沒有任何關系”。從上述說明內容可知，原告放棄了向被告主張裝修損失，且雙方在房屋租賃合同亦明確約定“裝修費用由原告自理”，故本院對原告主張裝修損失的訴訟請求不予支持。因原告未舉證證實其經營損失，故本院對原告主張經營損失的訴訟請求亦不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告魯富安的訴訟請求。
案件受理費2100元，減半收取1050元，由原告魯富安負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時根據不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行：農行仙桃市支行復州分理處；戶名：湖北省漢江中級人民法院；賬號：17-313501040000019。當事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　印　坤

書記員：李雨洋