上訴人（原審原告）：魯友軍，女，1968年12月21日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。委托訴訟代理人：邢春華，男，住鄂州市鄂城區(qū)，鄂州市個(gè)體勞動(dòng)者私營(yíng)企業(yè)協(xié)會(huì)明堂基層協(xié)會(huì)推薦代理。被上訴人（原審被告）：浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193號(hào)301室。法定代表人：孫建華，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：張海龍，湖北維思德律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北林海建筑安裝工程有限公司，住所地湖北省鄂州市濱湖南路象山花苑3-46號(hào)。法定代表人：邵金林，該公司董事長(zhǎng)。被上訴人（原審被告）：邵金林，男，1964年8月1日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：李桂珍，女，1964年8月1日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：周?chē)?guó)棟，男，1967年4月30日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：唐武秀，女，1968年7月24日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：周少英，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：王凱，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：馬楠，???，1984年8月5日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。被上訴人（原審被告）：孫艷，女，1968年11月2日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：張紹永，男，1973年10月19日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。上列三被上訴人共同委托訴訟代理人：朱金發(fā)，湖北長(zhǎng)捷律師事務(wù)所律師。上訴人魯友軍因與被上訴人中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工行鄂州分行）、湖北林海建筑安裝工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)林海公司）、鄂州市祥高貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)祥高公司）、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初2355號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月4日立案后，依法組成合議庭審理本案。同年8月10日，本院應(yīng)浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)浙商資產(chǎn)公司）申請(qǐng)作出（2018）鄂07民終397號(hào)民事裁定，依法準(zhǔn)許該公司替代工行鄂州分行作為本案被上訴人參加訴訟。因被上訴人祥高公司注銷(xiāo)登記，本院依法通知該公司股東馬楠、孫艷、張紹永作為被上訴人參加訴訟。同年8月31日，本院依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人魯友軍及其委托訴訟代理人邢春華，被上訴人浙商資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張海龍，被上訴人林海公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀的共同委托訴訟代理人周少英到庭參加訴訟，被上訴人馬楠、孫艷、張紹永經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。魯友軍上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷(xiāo)鄂州市鄂城區(qū)人民法院一審判決；2、請(qǐng)求支持魯友軍的一審訴訟請(qǐng)求；3、本案的一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)判斷錯(cuò)誤，導(dǎo)致判??結(jié)果錯(cuò)誤，損害了魯友軍的合法權(quán)益。魯友軍與祥高公司之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，能排除鄂州市鄂城區(qū)人民法院對(duì)爭(zhēng)議商亭的執(zhí)行，因此魯友軍的一審訴訟請(qǐng)求，應(yīng)該得到支持。第一，關(guān)于魯友軍與祥高公司之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立。魯友軍自2002年起租賃位于明堂市場(chǎng)一期二樓B1區(qū)192號(hào)商亭，2013年2月25日，祥高公司張貼商亭出售公告，出賣(mài)明堂市場(chǎng)B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)226間商亭，魯友軍的商亭在其中，在看到公告后，交款106,000.00元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定祥高公司的通知函屬于邀約，魯友軍交款屬于承諾，雙方之間的合同成立，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條的規(guī)定，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品???的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。祥高公司在出售商亭時(shí)，商亭等級(jí)及面積是按照2006年鄂州市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心以資抵債財(cái)產(chǎn)（商鋪）清單來(lái)確定，各個(gè)等級(jí)單價(jià)是根據(jù)祥高公司提供的評(píng)估價(jià)，但是各商亭實(shí)際成立價(jià)可與周?chē)?guó)棟協(xié)商確定。第二，祥高公司應(yīng)當(dāng)對(duì)周?chē)?guó)棟的行為承擔(dān)責(zé)任。其一，周?chē)?guó)棟的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。明堂市場(chǎng)商亭的管理一直是周?chē)?guó)棟負(fù)責(zé)管理，祥高公司一直是周?chē)?guó)棟當(dāng)家。從而魯友軍有足夠的理由相信周?chē)?guó)棟構(gòu)成代理。首先，2010年10月27日，祥高公司成立時(shí)，周?chē)?guó)棟是該公司的股東，出資490,000.00元，持股比例49%，2012年9月2日變更持股比例為5%，2013年3月20日，轉(zhuǎn)讓其全部股份，加之周?chē)?guó)棟在明堂市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)全盤(pán)管理工作，所以魯友軍充分相信他可以代表祥高公司。其二，祥高公司對(duì)周?chē)?guó)棟的行為已認(rèn)定。魯友軍之前租賃涉案商亭經(jīng)營(yíng)，交納租金。售亭公告發(fā)布后，魯友軍將購(gòu)買(mǎi)商亭的款項(xiàng)交給周?chē)?guó)棟至今，祥高公司沒(méi)有向魯友軍收取租金，也沒(méi)有通知魯友軍交出商亭，祥高公司的行為是對(duì)周?chē)?guó)棟行為的認(rèn)定。再是明堂市場(chǎng)B4區(qū)121號(hào)商亭的經(jīng)營(yíng)戶(hù)殷永樹(shù)的交款為周?chē)?guó)棟個(gè)人賬戶(hù)，祥高公司在周?chē)?guó)棟個(gè)人收條和證明上蓋章認(rèn)可就是對(duì)周?chē)?guó)棟行為的認(rèn)定。其三，因祥高公司賬戶(hù)與周?chē)?guó)棟個(gè)人賬戶(hù)混同一起，所以2個(gè)賬戶(hù)都能負(fù)有同等的法律責(zé)任。明堂市場(chǎng)B4區(qū)121號(hào)商亭的經(jīng)營(yíng)戶(hù)殷永樹(shù)交款為周?chē)?guó)棟個(gè)人賬戶(hù)，祥高公司卻在周?chē)?guó)棟個(gè)人證明和收條上蓋章認(rèn)可。B3區(qū)84號(hào)商亭的經(jīng)營(yíng)戶(hù)盧秋娥交款為祥高公司，周?chē)?guó)棟以個(gè)人名義承諾“如果在2016年9月30日前不能辦證退錢(qián)，可隨時(shí)到法院起訴我”。將二名經(jīng)營(yíng)戶(hù)證據(jù)并案分析，足以斷定祥高公司賬戶(hù)與周?chē)?guó)棟賬戶(hù)混同在一起，2個(gè)賬戶(hù)都能負(fù)有同等的法律責(zé)任。其四，從一系列事實(shí)足以判斷，周?chē)?guó)棟與祥高公司之間存在代理關(guān)系。周?chē)?guó)棟以資金周轉(zhuǎn)困難為由向劉元庭借款400,000.00元，祥高公司為其擔(dān)保。林海公司向工行鄂州分行貸款，祥高公司擔(dān)保，周?chē)?guó)棟夫婦二人也擔(dān)保，從這兩起借款及擔(dān)保事實(shí)足以斷定周?chē)?guó)棟與祥高公司之間存在關(guān)系。其五，魯友軍一直在明堂市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，祥高公司沒(méi)有提出任何異議，也是對(duì)上述購(gòu)買(mǎi)該商亭的認(rèn)可。第三，工行鄂州分行、祥高公司及周?chē)?guó)棟之間存在惡意串通，抵押無(wú)效。魯友軍早在2013年3月15日交清購(gòu)買(mǎi)商亭的款項(xiàng)，2014年8月19日，祥高公司用該商亭為林海公司的貸款抵押擔(dān)保，周?chē)?guó)棟也作為林海公司的借款擔(dān)保，欺騙貸款的行為已經(jīng)非常明顯，工行鄂州分行明知商亭有人經(jīng)營(yíng)使用，不進(jìn)行調(diào)查和詢(xún)問(wèn)，他們之間互相串通，騙取國(guó)家放貸，造成資金難以收回，其惡意串通的行為也損害了魯友軍的合法的權(quán)益，抵押行為無(wú)效。由于魯友軍與祥高公司之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)成立，其一直在涉案商亭經(jīng)營(yíng)，且已交清款項(xiàng)。《最高人民法院關(guān)于法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定交付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。魯友軍的情形完全符合???條的規(guī)定，其在執(zhí)行中提出的異議足以排除工行鄂州分行對(duì)該商亭的強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行異議之訴應(yīng)該得到法院的支持，一審法院的判決應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。浙商資產(chǎn)公司辯稱(chēng)，第一，鄂州市鄂城區(qū)人民法院依據(jù)生效的（2015）鄂鄂城民初字第02111號(hào)民事判決書(shū)執(zhí)行合法有效，沒(méi)有停止執(zhí)行的事實(shí)及法定理由。2014年8月22日，原工行鄂州分行向林海公司貸款6,000,000.00元，該貸款由祥高公司提供其所有的明堂市場(chǎng)綜合樓一期二層37間商亭抵押（包括本案標(biāo)的物B1區(qū)192號(hào)商亭），辦理了抵押登記。后林海公司未能按期還款，工行鄂州分行起訴至鄂州市鄂城區(qū)人民法院，經(jīng)過(guò)審理，該院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111號(hào)判決，認(rèn)定工行鄂州分行對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，判決生效后，林海公司、祥高公司均未履行還款義務(wù)，工行鄂州分行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，鄂州市鄂城區(qū)法院已對(duì)抵???資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估、拍賣(mài)，整個(gè)審理執(zhí)行程序合法，沒(méi)有任何停止執(zhí)行的事實(shí)及法定理由。第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，本案標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)人登記于祥高公司名下，抵押權(quán)人是工行鄂州分行，魯友軍只是該商亭的承租人，無(wú)權(quán)要求法院停止執(zhí)行?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，本案標(biāo)的物B1區(qū)192號(hào)商亭2013年3月依法登記于祥高公司名下，房屋產(chǎn)權(quán)證為鄂州市房權(quán)證市直字第××號(hào)，該房屋于2014年8月20日為林海公司提供抵押擔(dān)保，在辦理抵押登記時(shí)，房屋登記未發(fā)生變更，抵押登記合法有效。第三，魯友軍與周?chē)?guó)棟之間簽訂關(guān)于本標(biāo)的物的《商鋪（亭）買(mǎi)賣(mài)合同》不具有法律效力。魯友軍在2013年3月15日將106,000.00元交付周?chē)?guó)棟用于購(gòu)買(mǎi)B1區(qū)192號(hào)商亭，該款未匯入祥高???司賬戶(hù)，也未與祥高公司簽訂《商鋪（亭）買(mǎi)賣(mài)合同》，祥高公司也未授權(quán)周?chē)?guó)棟辦理房屋買(mǎi)賣(mài)事宜，魯友軍與房屋產(chǎn)權(quán)人之間未發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，該收款行為系其與自然人周?chē)?guó)棟之間的交易行為，且周?chē)?guó)棟也同意退還該購(gòu)?fù)た?，魯友軍?yīng)向周?chē)?guó)棟主張權(quán)利。綜上所述，魯友軍提出執(zhí)行異議之訴無(wú)事實(shí)及法律理由，其沒(méi)有可以阻止對(duì)涉案房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，故請(qǐng)求依法審理，駁回魯友軍的上訴請(qǐng)求。林海公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀共同辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，依法應(yīng)予維持。第一，魯友軍與祥高公司的房屋買(mǎi)賣(mài)會(huì)同關(guān)系并未成立。第二，魯友軍沒(méi)有向祥高公司支付款項(xiàng)，祥高公司也沒(méi)有授權(quán)周?chē)?guó)棟辦理房屋買(mǎi)賣(mài)，周?chē)?guó)棟不構(gòu)成表見(jiàn)代理。第三，本案抵押權(quán)有效。第四，魯友軍沒(méi)有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。馬楠、孫艷、張???永未向本院提交答辯狀。魯友軍向一審法院起訴請(qǐng)求：1、停止對(duì)鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號(hào)民事裁定書(shū)的執(zhí)行，并解除其查封；2、請(qǐng)求法院確認(rèn)魯友軍購(gòu)買(mǎi)祥高公司所有的明堂市場(chǎng)二樓B1區(qū)192號(hào)商亭的買(mǎi)賣(mài)行為合法有效；3、本案的訴訟費(fèi)用由工行鄂州分行、林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年8月19日，工行鄂州分行與林海公司簽訂《小企業(yè)借款合同》一份，該合同約定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12個(gè)月。同日，工行鄂州分行與祥高公司簽訂《抵押合同》一份，該合同約定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市場(chǎng)綜合樓一期二層包括B1區(qū)192號(hào)商亭在內(nèi)的37間商亭，共計(jì)896.24平方米，為上述借款提供抵押擔(dān)保，并于次日到房產(chǎn)管理部??辦理了抵押登記手續(xù)，其中，B4區(qū)121號(hào)商亭的他項(xiàng)權(quán)證號(hào)分別為T(mén)201408190024。2014年8月19日，工行鄂州分行與邵金林簽訂保證合同，約定邵金林以其持有的林海公司股權(quán)為上述借款提供連帶保證，李桂珍即邵金林之妻出具書(shū)面聲明，同意對(duì)邵金林的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同日，工行鄂州分行與周?chē)?guó)棟簽訂保證合同約定，周?chē)?guó)棟以其所有的位于鄂州市××城××單元××室住宅房屋為上述借款提供連帶保證，唐武秀即周?chē)?guó)棟之妻出具書(shū)面聲明，同意對(duì)周?chē)?guó)棟的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。合同簽訂后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司發(fā)放貸款6,000,000.00元。上述貸款到期后，因林海公司未按約定還款，工行鄂州分行向鄂州市鄂城區(qū)人民法院起訴林海公司及擔(dān)保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀，本院于2015年9月29日立案受理，案件審理過(guò)程中，鄂州市鄂城區(qū)人民法院根據(jù)工行鄂州分行的保全申請(qǐng)，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號(hào)民事裁定，凍結(jié)林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀銀行存款6,900,000.00元；上述銀行存款凍結(jié)金額不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市場(chǎng)綜合樓一期二層包括B1區(qū)192號(hào)商亭在內(nèi)的39間商亭。2015年12月29日，鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111號(hào)民事判決，判令林海公司償還工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合計(jì)6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀對(duì)上述借款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該判決生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀未履行判決書(shū)確定的義務(wù)，工行鄂州分行于2016年3月29日向鄂州市鄂城區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，鄂州市鄂城區(qū)人民法院依法將上述查封的39間商亭委托評(píng)估拍賣(mài)。魯友軍對(duì)鄂州市鄂城區(qū)人民法院查封的祥高公司位于明堂市場(chǎng)綜合樓1期2層B1區(qū)192號(hào)商亭提出書(shū)面異議，認(rèn)為其是該商亭的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人及所有人，應(yīng)駁回工行鄂州分行評(píng)估拍賣(mài)涉案商亭的請(qǐng)求。鄂州市鄂城區(qū)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，鄂州市明堂市場(chǎng)綜合樓1期2層B1區(qū)192號(hào)商亭登記的所有權(quán)人為祥高公司，工行鄂州分行系該商亭登記的抵押權(quán)人，對(duì)該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)，魯友軍僅提供了周?chē)?guó)棟個(gè)人收條，未與祥高公司簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，其提供的證據(jù)不足以排除執(zhí)行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704執(zhí)異38號(hào)執(zhí)行裁定，駁回魯友軍的異議。魯友軍不服，于2016年9月12日向鄂州市鄂城區(qū)人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。一審另查明，鄂州市明堂市場(chǎng)綜合樓一期二層B1區(qū)192號(hào)商亭登記的所有權(quán)人為祥高公司??2012年12月25日，祥高公司發(fā)出商亭出售公告，其公告內(nèi)容為：明堂市場(chǎng)二層226間商亭經(jīng)營(yíng)戶(hù)：祥高公司于2012年7月通過(guò)武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌購(gòu)買(mǎi)了原中國(guó)建筑第三工程局有限公司持有的“明塘體育場(chǎng)與文星大道交匯處明塘市場(chǎng)綜合樓一期二層226間商亭”，其中涉及了二樓B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)?，F(xiàn)我公司已經(jīng)合法取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)強(qiáng)烈要求，我公司經(jīng)股東會(huì)研究決定將涉及的商亭于即日起開(kāi)始公開(kāi)銷(xiāo)售。銷(xiāo)售對(duì)象：首先只對(duì)原承租戶(hù)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，原承租戶(hù)對(duì)其經(jīng)營(yíng)商亭享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；優(yōu)先認(rèn)購(gòu)時(shí)間：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5時(shí)止等。2013年1月3日，祥高公司發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場(chǎng)二層部分商亭經(jīng)營(yíng)戶(hù)：祥高公司于2012年12月25日已發(fā)布商亭銷(xiāo)售公告，2013年1月10日后我公司將對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，未繳納年度租金而且沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)??向的商戶(hù)請(qǐng)?jiān)?013年1月9日前自行退場(chǎng)等。2013年2月25日，祥高公司再次發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場(chǎng)二層部分商亭經(jīng)營(yíng)戶(hù)：仍未簽訂《商亭認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》經(jīng)營(yíng)戶(hù)請(qǐng)于我公司原通知規(guī)定期限內(nèi)退場(chǎng)；對(duì)于已經(jīng)達(dá)成認(rèn)購(gòu)意向但仍未付清全款的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，請(qǐng)于三日內(nèi)交清尾款并簽訂《商亭認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》；對(duì)于已付清全款并簽訂《商亭認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的，我公司將于近期通知辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等。魯友軍在上述B1區(qū)192號(hào)商亭從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，未與祥高公司簽訂書(shū)面的商亭買(mǎi)賣(mài)合同。2013年3月15日，周?chē)?guó)棟向魯友軍出具收條一份，該收條載明“今收到B1區(qū)192號(hào)人民幣壹拾萬(wàn)零陸仟元整”。周?chē)?guó)棟系鄂州市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心在職人員，與祥高公司無(wú)委托代理關(guān)系。一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有：1、周?chē)?guó)棟的行為是否構(gòu)成表見(jiàn)代理？首先，某一行為構(gòu)成職務(wù)行為，不僅應(yīng)以單位的名義實(shí)施，還需在單位授權(quán)范圍內(nèi)，為了單位的利益而為。本案中，根據(jù)魯友軍提交的關(guān)于周?chē)?guó)棟任職有關(guān)情況的說(shuō)明，證實(shí)周?chē)?guó)棟自2001年起從鄂州市工商局整體移交至市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心至今為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)在職人員，而非祥高公司員工，祥高公司也未授權(quán)委托其代為辦理涉案商亭出售并收取價(jià)款。魯友軍提交的收條為周?chē)?guó)棟個(gè)人出具，而周?chē)?guó)棟在擅自收取魯友軍商亭價(jià)款后，也未將購(gòu)?fù)た钷D(zhuǎn)至祥高公司賬戶(hù)，周?chē)?guó)棟的收款行為為個(gè)人行為。其次，表見(jiàn)代理是指行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人的名義從事代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人由代理權(quán)的，該代理行為有效，由此產(chǎn)生的后果由被代理人承擔(dān)。表見(jiàn)代理人不僅要求代理人的無(wú)代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對(duì)人在主觀上善意且無(wú)過(guò)失地相信行為人有代理權(quán)。在周?chē)?guó)棟既非祥高公司員工，也未向魯友軍出具任何祥高公司的書(shū)面委托代理文件的情況下，魯友軍將購(gòu)?fù)た罱唤o周?chē)?guó)棟個(gè)人，且接受了周?chē)?guó)棟個(gè)人出具的收條。之后，魯友軍未及時(shí)要求簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，又沒(méi)有對(duì)購(gòu)?fù)た畹娜ハ蛞约翱赡艽嬖诘娘L(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注，故周?chē)?guó)棟的行為不能認(rèn)定為表見(jiàn)代理。2、魯友軍是否享有依法可以阻止對(duì)涉案房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利？首先，魯友軍并非執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)人。鄂州市鄂城區(qū)人民法院在執(zhí)行工行鄂州分行為申請(qǐng)執(zhí)行人的案件時(shí)所查封和執(zhí)行的標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，魯友軍未取得涉案商亭權(quán)屬證書(shū)，并非商亭所有人。因此，魯友軍不能以此對(duì)抗執(zhí)行。其次，魯友軍與祥高公司之間不存在商亭買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。魯友軍主張其與祥高公司存在商亭買(mǎi)賣(mài)合同???系，應(yīng)對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。魯友軍未舉證證明其與祥高公司訂立了書(shū)面的商亭買(mǎi)賣(mài)合同或存在商亭買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并支付了相應(yīng)價(jià)款，現(xiàn)有證據(jù)僅能證明其是涉案商亭的承租商戶(hù)，在該商亭從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。魯友軍要求確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)祥高公司所有的明堂市場(chǎng)二樓B1區(qū)192號(hào)商亭的買(mǎi)賣(mài)行為合法有效的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。再次，工行鄂州分行系涉案商亭的抵押權(quán)人，并辦理了抵押登記，對(duì)該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)。魯友軍沒(méi)有依法可以阻止對(duì)涉案商亭執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，故對(duì)其要求停止對(duì)（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號(hào)民事裁定書(shū)的執(zhí)行并解除其查封的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。一審法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第三十六條、第四十四條、第四十八條、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合??糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：駁回魯友軍的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2,620.00元，由魯友軍負(fù)擔(dān)。二審期間，魯友軍向本院提交了其他商亭的價(jià)格，用以證明魯友軍繳款是交納購(gòu)房款。關(guān)于魯友軍提交的證據(jù)。浙商資產(chǎn)公司、林海公司、邵金林、李桂珍、周?chē)?guó)棟、唐武秀質(zhì)證均認(rèn)為，該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，是其自行制作的材料。本院審查認(rèn)為，魯友軍提交的證據(jù)是其自制材料，不符合證據(jù)的形式要求，且其他商亭交易價(jià)格與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，故本院依法不予采納。二審查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院??以確認(rèn)。另查明，2015年12月14日，中國(guó)工商銀行股份有限公司湖北省分行與中國(guó)華融資產(chǎn)管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其下屬分支機(jī)構(gòu)的部分不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)華融資產(chǎn)管理有限公司。其中，包括工行鄂州分行對(duì)祥高公司享有的涉案金融債權(quán)。同年12月25日，雙方在《湖北日?qǐng)?bào)》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2016年1月22日，中國(guó)華融資產(chǎn)管理有限公司與瑞華國(guó)銀投資管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給瑞華國(guó)銀投資管理有限公司，并于2016年3月8日在《湖北日?qǐng)?bào)》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2018年5月23日，瑞華國(guó)銀投資管理有限公司與浙商資產(chǎn)公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙商資產(chǎn)公司，并于2018年7月20日刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、魯友軍與祥高公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系是否成立、有效；2、魯友軍就明堂市場(chǎng)B1區(qū)192號(hào)商亭是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；3、涉案的抵押行為是否無(wú)效。關(guān)于魯友軍與祥高公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系是否成立、有效的問(wèn)題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第一款規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”本案中，明堂市場(chǎng)一期二層B1區(qū)192號(hào)商亭的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，周?chē)?guó)棟未取得祥高公司出售商亭的代理權(quán)限，其個(gè)人收取魯友軍交付的款項(xiàng)，事后也未得到祥高公司的追認(rèn)，對(duì)祥高公司不發(fā)生效力，應(yīng)由周?chē)?guó)棟向魯友軍承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。魯友軍認(rèn)為周?chē)?guó)棟的行為構(gòu)成???見(jiàn)代理。表見(jiàn)代理是指行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，行為人有理由相信行為人有代理權(quán)。結(jié)合本案事實(shí)及法律規(guī)定，周?chē)?guó)棟的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。首先，表見(jiàn)代理須有使相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)和理由。周?chē)?guó)棟向魯友軍收取款項(xiàng)是否足以使魯友軍相信其代理祥高公司，應(yīng)依一般交易情況而定。在收取款項(xiàng)時(shí)，周?chē)?guó)棟以個(gè)人名義出具收條，也沒(méi)有向魯友軍出示祥高公司發(fā)出的合同、介紹信等證明文件，其外觀僅能認(rèn)定周?chē)?guó)棟之行為系代表個(gè)人，而非代表祥高公司。雖然周?chē)?guó)棟既是明堂市場(chǎng)管理處工作人員，也是祥高公司股東，周?chē)?guó)棟也代理過(guò)祥高公司出售商亭，祥高公司也為周?chē)?guó)棟借款擔(dān)保，但是這些事實(shí)僅能夠說(shuō)明祥高公司與周?chē)?guó)棟之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，而不是認(rèn)定在出售商亭上周?chē)?guó)棟的行為構(gòu)成表見(jiàn)代??的客觀依據(jù)。其次，表見(jiàn)代理須相對(duì)人為善意且無(wú)過(guò)失。祥高公司對(duì)出售商亭已經(jīng)明確公告繳款、簽約等事宜，魯友軍沒(méi)有向該公司繳款，而是向周?chē)?guó)棟繳款，存在過(guò)失。因此，周?chē)?guó)棟的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理，魯友軍與祥高公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系亦不成立。胡魯友軍上訴稱(chēng)“魯友軍與祥高公司之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立”、“祥高公司應(yīng)對(duì)周?chē)?guó)棟的行為承擔(dān)責(zé)任”的理由不能成立，本院依法不予支持。浙商資產(chǎn)公司辯稱(chēng)“鄂州市鄂城區(qū)人民法院依據(jù)生效的（2015）鄂鄂城民初字第02111號(hào)民事判決書(shū)執(zhí)行合法有效，沒(méi)有停止執(zhí)行的事實(shí)及法定理由”的理由成立，本院依法予以支持。關(guān)于魯友軍就明堂市場(chǎng)B1區(qū)192號(hào)商亭是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問(wèn)題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！北景钢校斢衍娮鳛槊魈檬袌?chǎng)B1區(qū)192號(hào)商亭的承租人，其向周?chē)?guó)棟交付商亭買(mǎi)受款，而未與產(chǎn)權(quán)人祥高公司簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，其與祥高公司之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系沒(méi)有成立。故魯友軍就明堂市場(chǎng)B1區(qū)192號(hào)商亭不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其請(qǐng)求對(duì)該商亭停止執(zhí)行并解除查封，本院依法不予支持。關(guān)于涉案的抵押行為是否無(wú)效的問(wèn)題。本院??為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”。明堂市場(chǎng)B1區(qū)192號(hào)商亭登記的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，該公司以包含該商亭在內(nèi)的共37間商亭為林海公司向工行鄂州分行貸款設(shè)定抵押擔(dān)保。工行鄂州分行與祥高公司簽訂了《抵押合同》，并在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押登記手續(xù)，該抵押登記合法有效，受法律保護(hù)。抵押權(quán)人對(duì)抵押物經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查、詢(xún)問(wèn)系其權(quán)利，權(quán)利可以由權(quán)利人在法定范圍內(nèi)自行決定行使、不行使和如何行使。其未進(jìn)行調(diào)查、詢(xún)問(wèn)，系對(duì)自己權(quán)利的處分，自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，并不影響依法登記的物權(quán)效力。魯友軍認(rèn)為工行鄂州分行、祥高公司與周?chē)?guó)棟之間存在惡意串通，抵押無(wú)效，無(wú)事實(shí)依據(jù)。故魯友軍上訴稱(chēng)“工行鄂州分行、祥高公司及周?chē)?guó)棟之間存在惡意串通，抵押無(wú)效”的??由不能成立，本院依法不予支持。綜上所述，魯友軍的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)2,620.00元，由魯友軍負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。