上訴人（原審原告）：魯友軍，女，1968年12月21日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。委托訴訟代理人：邢春華，男，住鄂州市鄂城區(qū)，鄂州市個體勞動者私營企業(yè)協(xié)會明堂基層協(xié)會推薦代理。被上訴人（原審被告）：浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193號301室。法定代表人：孫建華，該公司董事長。委托訴訟代理人：張海龍，湖北維思德律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北林海建筑安裝工程有限公司，住所地湖北省鄂州市濱湖南路象山花苑3-46號。法定代表人：邵金林，該公司董事長。被上訴人（原審被告）：邵金林，男，1964年8月1日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：李桂珍，女，1964年8月1日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：周國棟，男，1967年4月30日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：唐武秀，女，1968年7月24日出生，漢族，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：周少英，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。上列五被上訴人共同委托訴訟代理人：王凱，湖北眾勤律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：馬楠，???，1984年8月5日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)。被上訴人（原審被告）：孫艷，女，1968年11月2日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。被上訴人（原審被告）：張紹永，男，1973年10月19日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。上列三被上訴人共同委托訴訟代理人：朱金發(fā)，湖北長捷律師事務(wù)所律師。上訴人魯友軍因與被上訴人中國工商銀行股份有限公司鄂州分行（以下簡稱工行鄂州分行）、湖北林海建筑安裝工程有限公司（以下簡稱林海公司）、鄂州市祥高貿(mào)易有限公司（以下簡稱祥高公司）、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初2355號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月4日立案后，依法組成合議庭審理本案。同年8月10日，本院應(yīng)浙江省浙商資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱浙商資產(chǎn)公司）申請作出（2018）鄂07民終397號民事裁定，依法準(zhǔn)許該公司替代工行鄂州分行作為本案被上訴人參加訴訟。因被上訴人祥高公司注銷登記，本院依法通知該公司股東馬楠、孫艷、張紹永作為被上訴人參加訴訟。同年8月31日，本院依法公開開庭進行了審理。上訴人魯友軍及其委托訴訟代理人邢春華，被上訴人浙商資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張海龍，被上訴人林海公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀的共同委托訴訟代理人周少英到庭參加訴訟，被上訴人馬楠、孫艷、張紹永經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。魯友軍上訴請求：1、請求撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院一審判決；2、請求支持魯友軍的一審訴訟請求；3、本案的一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由：一審判決對爭議焦點判斷錯誤，導(dǎo)致判??結(jié)果錯誤，損害了魯友軍的合法權(quán)益。魯友軍與祥高公司之間的買賣關(guān)系成立，能排除鄂州市鄂城區(qū)人民法院對爭議商亭的執(zhí)行，因此魯友軍的一審訴訟請求，應(yīng)該得到支持。第一，關(guān)于魯友軍與祥高公司之間的買賣合同關(guān)系成立。魯友軍自2002年起租賃位于明堂市場一期二樓B1區(qū)192號商亭，2013年2月25日，祥高公司張貼商亭出售公告，出賣明堂市場B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)226間商亭，魯友軍的商亭在其中，在看到公告后，交款106,000.00元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定祥高公司的通知函屬于邀約，魯友軍交款屬于承諾，雙方之間的合同成立，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條的規(guī)定，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品???的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。祥高公司在出售商亭時，商亭等級及面積是按照2006年鄂州市市場開發(fā)服務(wù)中心以資抵債財產(chǎn)（商鋪）清單來確定，各個等級單價是根據(jù)祥高公司提供的評估價，但是各商亭實際成立價可與周國棟協(xié)商確定。第二，祥高公司應(yīng)當(dāng)對周國棟的行為承擔(dān)責(zé)任。其一，周國棟的行為構(gòu)成表見代理。明堂市場商亭的管理一直是周國棟負責(zé)管理，祥高公司一直是周國棟當(dāng)家。從而魯友軍有足夠的理由相信周國棟構(gòu)成代理。首先，2010年10月27日，祥高公司成立時，周國棟是該公司的股東，出資490,000.00元，持股比例49%，2012年9月2日變更持股比例為5%，2013年3月20日，轉(zhuǎn)讓其全部股份，加之周國棟在明堂市場管理處負責(zé)全盤管理工作，所以魯友軍充分相信他可以代表祥高公司。其二，祥高公司對周國棟的行為已認(rèn)定。魯友軍之前租賃涉案商亭經(jīng)營，交納租金。售亭公告發(fā)布后，魯友軍將購買商亭的款項交給周國棟至今，祥高公司沒有向魯友軍收取租金，也沒有通知魯友軍交出商亭，祥高公司的行為是對周國棟行為的認(rèn)定。再是明堂市場B4區(qū)121號商亭的經(jīng)營戶殷永樹的交款為周國棟個人賬戶，祥高公司在周國棟個人收條和證明上蓋章認(rèn)可就是對周國棟行為的認(rèn)定。其三，因祥高公司賬戶與周國棟個人賬戶混同一起，所以2個賬戶都能負有同等的法律責(zé)任。明堂市場B4區(qū)121號商亭的經(jīng)營戶殷永樹交款為周國棟個人賬戶，祥高公司卻在周國棟個人證明和收條上蓋章認(rèn)可。B3區(qū)84號商亭的經(jīng)營戶盧秋娥交款為祥高公司，周國棟以個人名義承諾“如果在2016年9月30日前不能辦證退錢，可隨時到法院起訴我”。將二名經(jīng)營戶證據(jù)并案分析，足以斷定祥高公司賬戶與周國棟賬戶混同在一起，2個賬戶都能負有同等的法律責(zé)任。其四，從一系列事實足以判斷，周國棟與祥高公司之間存在代理關(guān)系。周國棟以資金周轉(zhuǎn)困難為由向劉元庭借款400,000.00元，祥高公司為其擔(dān)保。林海公司向工行鄂州分行貸款，祥高公司擔(dān)保，周國棟夫婦二人也擔(dān)保，從這兩起借款及擔(dān)保事實足以斷定周國棟與祥高公司之間存在關(guān)系。其五，魯友軍一直在明堂市場經(jīng)營，祥高公司沒有提出任何異議，也是對上述購買該商亭的認(rèn)可。第三，工行鄂州分行、祥高公司及周國棟之間存在惡意串通，抵押無效。魯友軍早在2013年3月15日交清購買商亭的款項，2014年8月19日，祥高公司用該商亭為林海公司的貸款抵押擔(dān)保，周國棟也作為林海公司的借款擔(dān)保，欺騙貸款的行為已經(jīng)非常明顯，工行鄂州分行明知商亭有人經(jīng)營使用，不進行調(diào)查和詢問，他們之間互相串通，騙取國家放貸，造成資金難以收回，其惡意串通的行為也損害了魯友軍的合法的權(quán)益，抵押行為無效。由于魯友軍與祥高公司之間的買賣關(guān)系已經(jīng)成立，其一直在涉案商亭經(jīng)營，且已交清款項?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定交付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。魯友軍的情形完全符合???條的規(guī)定，其在執(zhí)行中提出的異議足以排除工行鄂州分行對該商亭的強制執(zhí)行。執(zhí)行異議之訴應(yīng)該得到法院的支持，一審法院的判決應(yīng)當(dāng)撤銷。浙商資產(chǎn)公司辯稱，第一，鄂州市鄂城區(qū)人民法院依據(jù)生效的（2015）鄂鄂城民初字第02111號民事判決書執(zhí)行合法有效，沒有停止執(zhí)行的事實及法定理由。2014年8月22日，原工行鄂州分行向林海公司貸款6,000,000.00元，該貸款由祥高公司提供其所有的明堂市場綜合樓一期二層37間商亭抵押（包括本案標(biāo)的物B1區(qū)192號商亭），辦理了抵押登記。后林海公司未能按期還款，工行鄂州分行起訴至鄂州市鄂城區(qū)人民法院，經(jīng)過審理，該院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111號判決，認(rèn)定工行鄂州分行對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，判決生效后，林海公司、祥高公司均未履行還款義務(wù)，工行鄂州分行申請強制執(zhí)行，鄂州市鄂城區(qū)法院已對抵???資產(chǎn)進行了評估、拍賣，整個審理執(zhí)行程序合法，沒有任何停止執(zhí)行的事實及法定理由。第二，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定，本案標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)人登記于祥高公司名下，抵押權(quán)人是工行鄂州分行，魯友軍只是該商亭的承租人，無權(quán)要求法院停止執(zhí)行?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，本案標(biāo)的物B1區(qū)192號商亭2013年3月依法登記于祥高公司名下，房屋產(chǎn)權(quán)證為鄂州市房權(quán)證市直字第××號，該房屋于2014年8月20日為林海公司提供抵押擔(dān)保，在辦理抵押登記時，房屋登記未發(fā)生變更，抵押登記合法有效。第三，魯友軍與周國棟之間簽訂關(guān)于本標(biāo)的物的《商鋪（亭）買賣合同》不具有法律效力。魯友軍在2013年3月15日將106,000.00元交付周國棟用于購買B1區(qū)192號商亭，該款未匯入祥高???司賬戶，也未與祥高公司簽訂《商鋪（亭）買賣合同》，祥高公司也未授權(quán)周國棟辦理房屋買賣事宜，魯友軍與房屋產(chǎn)權(quán)人之間未發(fā)生房屋買賣關(guān)系，該收款行為系其與自然人周國棟之間的交易行為，且周國棟也同意退還該購?fù)た?，魯友軍?yīng)向周國棟主張權(quán)利。綜上所述，魯友軍提出執(zhí)行異議之訴無事實及法律理由，其沒有可以阻止對涉案房屋執(zhí)行的實體權(quán)利，故請求依法審理，駁回魯友軍的上訴請求。林海公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀共同辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，依法應(yīng)予維持。第一，魯友軍與祥高公司的房屋買賣會同關(guān)系并未成立。第二，魯友軍沒有向祥高公司支付款項，祥高公司也沒有授權(quán)周國棟辦理房屋買賣，周國棟不構(gòu)成表見代理。第三，本案抵押權(quán)有效。第四，魯友軍沒有排除強制執(zhí)行的權(quán)利。馬楠、孫艷、張???永未向本院提交答辯狀。魯友軍向一審法院起訴請求：1、停止對鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號民事裁定書的執(zhí)行，并解除其查封；2、請求法院確認(rèn)魯友軍購買祥高公司所有的明堂市場二樓B1區(qū)192號商亭的買賣行為合法有效；3、本案的訴訟費用由工行鄂州分行、林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實：2014年8月19日，工行鄂州分行與林海公司簽訂《小企業(yè)借款合同》一份，該合同約定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12個月。同日，工行鄂州分行與祥高公司簽訂《抵押合同》一份，該合同約定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市場綜合樓一期二層包括B1區(qū)192號商亭在內(nèi)的37間商亭，共計896.24平方米，為上述借款提供抵押擔(dān)保，并于次日到房產(chǎn)管理部??辦理了抵押登記手續(xù)，其中，B4區(qū)121號商亭的他項權(quán)證號分別為T201408190024。2014年8月19日，工行鄂州分行與邵金林簽訂保證合同，約定邵金林以其持有的林海公司股權(quán)為上述借款提供連帶保證，李桂珍即邵金林之妻出具書面聲明，同意對邵金林的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同日，工行鄂州分行與周國棟簽訂保證合同約定，周國棟以其所有的位于鄂州市××城××單元××室住宅房屋為上述借款提供連帶保證，唐武秀即周國棟之妻出具書面聲明，同意對周國棟的保證合同承擔(dān)連帶保證責(zé)任。合同簽訂后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司發(fā)放貸款6,000,000.00元。上述貸款到期后，因林海公司未按約定還款，工行鄂州分行向鄂州市鄂城區(qū)人民法院起訴林海公司及擔(dān)保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀，本院于2015年9月29日立案受理，案件審理過程中，鄂州市鄂城區(qū)人民法院根據(jù)工行鄂州分行的保全申請，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號民事裁定，凍結(jié)林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀銀行存款6,900,000.00元；上述銀行存款凍結(jié)金額不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市場綜合樓一期二層包括B1區(qū)192號商亭在內(nèi)的39間商亭。2015年12月29日，鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111號民事判決，判令林海公司償還工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合計6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀對上述借款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該判決生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀未履行判決書確定的義務(wù)，工行鄂州分行于2016年3月29日向鄂州市鄂城區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，鄂州市鄂城區(qū)人民法院依法將上述查封的39間商亭委托評估拍賣。魯友軍對鄂州市鄂城區(qū)人民法院查封的祥高公司位于明堂市場綜合樓1期2層B1區(qū)192號商亭提出書面異議，認(rèn)為其是該商亭的實際購買人及所有人，應(yīng)駁回工行鄂州分行評估拍賣涉案商亭的請求。鄂州市鄂城區(qū)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，鄂州市明堂市場綜合樓1期2層B1區(qū)192號商亭登記的所有權(quán)人為祥高公司，工行鄂州分行系該商亭登記的抵押權(quán)人，對該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)，魯友軍僅提供了周國棟個人收條，未與祥高公司簽訂書面的買賣合同，其提供的證據(jù)不足以排除執(zhí)行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704執(zhí)異38號執(zhí)行裁定，駁回魯友軍的異議。魯友軍不服，于2016年9月12日向鄂州市鄂城區(qū)人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。一審另查明，鄂州市明堂市場綜合樓一期二層B1區(qū)192號商亭登記的所有權(quán)人為祥高公司??2012年12月25日，祥高公司發(fā)出商亭出售公告，其公告內(nèi)容為：明堂市場二層226間商亭經(jīng)營戶：祥高公司于2012年7月通過武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌購買了原中國建筑第三工程局有限公司持有的“明塘體育場與文星大道交匯處明塘市場綜合樓一期二層226間商亭”，其中涉及了二樓B1區(qū)、B3區(qū)和B4區(qū)部分經(jīng)營戶?，F(xiàn)我公司已經(jīng)合法取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)廣大經(jīng)營戶強烈要求，我公司經(jīng)股東會研究決定將涉及的商亭于即日起開始公開銷售。銷售對象：首先只對原承租戶進行認(rèn)購，原承租戶對其經(jīng)營商亭享有優(yōu)先購買權(quán)；優(yōu)先認(rèn)購時間：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5時止等。2013年1月3日，祥高公司發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場二層部分商亭經(jīng)營戶：祥高公司于2012年12月25日已發(fā)布商亭銷售公告，2013年1月10日后我公司將對社會公開銷售，未繳納年度租金而且沒有購買??向的商戶請在2013年1月9日前自行退場等。2013年2月25日，祥高公司再次發(fā)出通知函，其函告內(nèi)容為：明堂市場二層部分商亭經(jīng)營戶：仍未簽訂《商亭認(rèn)購協(xié)議書》經(jīng)營戶請于我公司原通知規(guī)定期限內(nèi)退場；對于已經(jīng)達成認(rèn)購意向但仍未付清全款的經(jīng)營戶，請于三日內(nèi)交清尾款并簽訂《商亭認(rèn)購協(xié)議書》；對于已付清全款并簽訂《商亭認(rèn)購協(xié)議書》的，我公司將于近期通知辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等。魯友軍在上述B1區(qū)192號商亭從事經(jīng)營活動，未與祥高公司簽訂書面的商亭買賣合同。2013年3月15日，周國棟向魯友軍出具收條一份，該收條載明“今收到B1區(qū)192號人民幣壹拾萬零陸仟元整”。周國棟系鄂州市市場開發(fā)服務(wù)中心在職人員，與祥高公司無委托代理關(guān)系。一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點主要有：1、周國棟的行為是否構(gòu)成表見代理？首先，某一行為構(gòu)成職務(wù)行為，不僅應(yīng)以單位的名義實施，還需在單位授權(quán)范圍內(nèi)，為了單位的利益而為。本案中，根據(jù)魯友軍提交的關(guān)于周國棟任職有關(guān)情況的說明，證實周國棟自2001年起從鄂州市工商局整體移交至市場開發(fā)服務(wù)中心至今為市場開發(fā)服務(wù)在職人員，而非祥高公司員工，祥高公司也未授權(quán)委托其代為辦理涉案商亭出售并收取價款。魯友軍提交的收條為周國棟個人出具，而周國棟在擅自收取魯友軍商亭價款后，也未將購?fù)た钷D(zhuǎn)至祥高公司賬戶，周國棟的收款行為為個人行為。其次，表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人的名義從事代理行為，相對人有理由相信行為人由代理權(quán)的，該代理行為有效，由此產(chǎn)生的后果由被代理人承擔(dān)。表見代理人不僅要求代理人的無代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權(quán)。在周國棟既非祥高公司員工，也未向魯友軍出具任何祥高公司的書面委托代理文件的情況下，魯友軍將購?fù)た罱唤o周國棟個人，且接受了周國棟個人出具的收條。之后，魯友軍未及時要求簽訂書面買賣合同，又沒有對購?fù)た畹娜ハ蛞约翱赡艽嬖诘娘L(fēng)險予以關(guān)注，故周國棟的行為不能認(rèn)定為表見代理。2、魯友軍是否享有依法可以阻止對涉案房屋執(zhí)行的實體權(quán)利？首先，魯友軍并非執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)人。鄂州市鄂城區(qū)人民法院在執(zhí)行工行鄂州分行為申請執(zhí)行人的案件時所查封和執(zhí)行的標(biāo)的為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，魯友軍未取得涉案商亭權(quán)屬證書，并非商亭所有人。因此，魯友軍不能以此對抗執(zhí)行。其次，魯友軍與祥高公司之間不存在商亭買賣合同關(guān)系。魯友軍主張其與祥高公司存在商亭買賣合同???系，應(yīng)對合同訂立和生效的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。魯友軍未舉證證明其與祥高公司訂立了書面的商亭買賣合同或存在商亭買賣合同關(guān)系并支付了相應(yīng)價款，現(xiàn)有證據(jù)僅能證明其是涉案商亭的承租商戶，在該商亭從事經(jīng)營活動。魯友軍要求確認(rèn)購買祥高公司所有的明堂市場二樓B1區(qū)192號商亭的買賣行為合法有效的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，依法不予支持。再次，工行鄂州分行系涉案商亭的抵押權(quán)人，并辦理了抵押登記，對該商亭依法享有優(yōu)先受償權(quán)。魯友軍沒有依法可以阻止對涉案商亭執(zhí)行的實體權(quán)利，故對其要求停止對（2015）鄂鄂城民初字第02111-1號民事裁定書的執(zhí)行并解除其查封的訴訟請求，依法不予支持。一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十六條、第四十四條、第四十八條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合??糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：駁回魯友軍的全部訴訟請求。案件受理費2,620.00元，由魯友軍負擔(dān)。二審期間，魯友軍向本院提交了其他商亭的價格，用以證明魯友軍繳款是交納購房款。關(guān)于魯友軍提交的證據(jù)。浙商資產(chǎn)公司、林海公司、邵金林、李桂珍、周國棟、唐武秀質(zhì)證均認(rèn)為，該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，是其自行制作的材料。本院審查認(rèn)為，魯友軍提交的證據(jù)是其自制材料，不符合證據(jù)的形式要求，且其他商亭交易價格與本案沒有關(guān)聯(lián)性，故本院依法不予采納。二審查明，一審查明的事實屬實，本院??以確認(rèn)。另查明，2015年12月14日，中國工商銀行股份有限公司湖北省分行與中國華融資產(chǎn)管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其下屬分支機構(gòu)的部分不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中國華融資產(chǎn)管理有限公司。其中，包括工行鄂州分行對祥高公司享有的涉案金融債權(quán)。同年12月25日，雙方在《湖北日報》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2016年1月22日，中國華融資產(chǎn)管理有限公司與瑞華國銀投資管理有限公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給瑞華國銀投資管理有限公司，并于2016年3月8日在《湖北日報》上刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。2018年5月23日，瑞華國銀投資管理有限公司與浙商資產(chǎn)公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括涉案金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙商資產(chǎn)公司，并于2018年7月20日刊登《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告》。本案二審的爭議焦點為：1、魯友軍與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立、有效；2、魯友軍就明堂市場B1區(qū)192號商亭是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益；3、涉案的抵押行為是否無效。關(guān)于魯友軍與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立、有效的問題。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！北景钢?，明堂市場一期二層B1區(qū)192號商亭的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，周國棟未取得祥高公司出售商亭的代理權(quán)限，其個人收取魯友軍交付的款項，事后也未得到祥高公司的追認(rèn)，對祥高公司不發(fā)生效力，應(yīng)由周國棟向魯友軍承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。魯友軍認(rèn)為周國棟的行為構(gòu)成???見代理。表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，行為人有理由相信行為人有代理權(quán)。結(jié)合本案事實及法律規(guī)定，周國棟的行為不構(gòu)成表見代理。首先，表見代理須有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實和理由。周國棟向魯友軍收取款項是否足以使魯友軍相信其代理祥高公司，應(yīng)依一般交易情況而定。在收取款項時，周國棟以個人名義出具收條，也沒有向魯友軍出示祥高公司發(fā)出的合同、介紹信等證明文件，其外觀僅能認(rèn)定周國棟之行為系代表個人，而非代表祥高公司。雖然周國棟既是明堂市場管理處工作人員，也是祥高公司股東，周國棟也代理過祥高公司出售商亭，祥高公司也為周國棟借款擔(dān)保，但是這些事實僅能夠說明祥高公司與周國棟之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，而不是認(rèn)定在出售商亭上周國棟的行為構(gòu)成表見代??的客觀依據(jù)。其次，表見代理須相對人為善意且無過失。祥高公司對出售商亭已經(jīng)明確公告繳款、簽約等事宜，魯友軍沒有向該公司繳款，而是向周國棟繳款，存在過失。因此，周國棟的行為不構(gòu)成表見代理，魯友軍與祥高公司之間的房屋買賣合同關(guān)系亦不成立。胡魯友軍上訴稱“魯友軍與祥高公司之間的買賣合同關(guān)系成立”、“祥高公司應(yīng)對周國棟的行為承擔(dān)責(zé)任”的理由不能成立，本院依法不予支持。浙商資產(chǎn)公司辯稱“鄂州市鄂城區(qū)人民法院依據(jù)生效的（2015）鄂鄂城民初字第02111號民事判決書執(zhí)行合法有效，沒有停止執(zhí)行的事實及法定理由”的理由成立，本院依法予以支持。關(guān)于魯友軍就明堂市場B1區(qū)192號商亭是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢?，魯友軍作為明堂市場B1區(qū)192號商亭的承租人，其向周國棟交付商亭買受款，而未與產(chǎn)權(quán)人祥高公司簽訂書面買賣合同，其與祥高公司之間的買賣合同關(guān)系沒有成立。故魯友軍就明堂市場B1區(qū)192號商亭不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，其請求對該商亭停止執(zhí)行并解除查封，本院依法不予支持。關(guān)于涉案的抵押行為是否無效的問題。本院??為，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”。明堂市場B1區(qū)192號商亭登記的產(chǎn)權(quán)人為祥高公司，該公司以包含該商亭在內(nèi)的共37間商亭為林海公司向工行鄂州分行貸款設(shè)定抵押擔(dān)保。工行鄂州分行與祥高公司簽訂了《抵押合同》，并在房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)，該抵押登記合法有效，受法律保護。抵押權(quán)人對抵押物經(jīng)營情況的調(diào)查、詢問系其權(quán)利，權(quán)利可以由權(quán)利人在法定范圍內(nèi)自行決定行使、不行使和如何行使。其未進行調(diào)查、詢問，系對自己權(quán)利的處分，自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，并不影響依法登記的物權(quán)效力。魯友軍認(rèn)為工行鄂州分行、祥高公司與周國棟之間存在惡意串通，抵押無效，無事實依據(jù)。故魯友軍上訴稱“工行鄂州分行、祥高公司及周國棟之間存在惡意串通，抵押無效”的??由不能成立，本院依法不予支持。綜上所述，魯友軍的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2,620.00元，由魯友軍負擔(dān)。本判決為終審判決。