魏某
蔡志勇（河北滄獅律師事務(wù)所）
趙顯穎（河北滄獅律師事務(wù)所）
滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
姜永建（河北經(jīng)航律師事務(wù)所）

原告魏某。
委托代理人蔡志勇、趙顯穎，河北滄獅律師事務(wù)所律師。
被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
負(fù)責(zé)人張立順，該公司經(jīng)理。
組織機(jī)構(gòu)代碼:××。
委托代理人姜永建，河北經(jīng)航律師事務(wù)所律師。
原告魏某與被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒順房地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開與另案合并開庭進(jìn)行了審理。原告魏某的委托代理人蔡志勇、趙顯穎，被告恒順房地產(chǎn)公司的委托代理人姜永健均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，未違反國家禁止性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。原告已按照雙方合同的約定履行了交付房款的義務(wù)，被告未能按照合同約定的時間向原告交付樓房和將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，屬于違約行為。對延期交房的違約行為，應(yīng)按照雙方合同的約定向原告支付延期交房期間的違約金。對被告所稱的因整改返工、組織材料、天氣、停電停工、高考、雜技節(jié)影響等原因延期交房應(yīng)順延166天的抗辯理由，由于該天數(shù)系被告單方出具，其中涉及的天氣、停電停工、高考、雜技節(jié)等原因，屬于被告在計算交房期限時可預(yù)見范疇，本院不予支持。另被告根據(jù)國家政策對原圖紙設(shè)計的建筑處保溫材料進(jìn)行了整改，雖符合雙方簽訂合同第八條“因有關(guān)政策、法規(guī)的變更或政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為，導(dǎo)致出賣人逾期交房的，出賣人可據(jù)實予以延期”的約定，被告并公開張貼了通知，但被告未能就據(jù)實延期期限進(jìn)行舉證，其主張延期時間過長，對原告顯失公平，故被告主張扣除延期交房129天的主張本院不予采信。本院認(rèn)為，應(yīng)在一個合理期限為宜，綜合本案實際，本院酌情認(rèn)定延期交房的合理時間為30天。另被告稱原告主張的延期交房違約金的訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時效，因原告提供的兩位證人，能夠證明本案原告及其他業(yè)主，曾經(jīng)于2012年12月份去滄州市信訪局、滄州市運(yùn)河區(qū)信訪局反映被告逾期交房違約金的時間，滄州市信訪局也出具證明印證此事，以上證據(jù)能夠相互印證，形成證據(jù)鏈條，故本院予以確認(rèn)。原告于2014年10月起訴要求被告支付延期交房的違約金并未超過訴訟時效。為此，原告主張的延期交房違約金計算應(yīng)為約定交房日的第二日2012年1月1日至2012年6月9日，共計160天，減去因國家政策調(diào)整延期30天，共計違約130天。被告應(yīng)按日向原告支付雙方合同約定的總價款699567元萬分之一的違約金共計9094.37元。
對于原告所主張的逾期辦證的違約金，被告所稱其無法完成備案致原告無法辦理產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)協(xié)商解決，屬于雙方的特殊約定，協(xié)商是本合同約定的必需要件的抗辯，本院認(rèn)為該約定不符合最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋第十八條有關(guān)當(dāng)事人特殊約定的情形，故對被告該主張本院不予支持。另由于本案商品房買賣合同的雙方是原告和被告，與湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司無任何關(guān)系，故本院對于被告申請追加湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司為第三人的請求不予支持。因原、被告雙方在購房合同中沒有約定違約金的計算方式，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，關(guān)于出賣人逾期辦證的違約責(zé)任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。因此，原告主張的逾期辦證違約金的天數(shù)為實際交房日第二日2012年6月10日至2014年9月30日止（原告訴訟截止時間），扣除180天，被告共違約663天。逾期辦證違約金數(shù)額的計算應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)。本案經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告魏某逾期交房違約金9094.37元。
二、被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告魏某逾期辦證違約金為按總房款699567元×違約天數(shù)663天×利率，利率按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
以上判決內(nèi)容，限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2555元，由被告恒順房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，未違反國家禁止性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。原告已按照雙方合同的約定履行了交付房款的義務(wù)，被告未能按照合同約定的時間向原告交付樓房和將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，屬于違約行為。對延期交房的違約行為，應(yīng)按照雙方合同的約定向原告支付延期交房期間的違約金。對被告所稱的因整改返工、組織材料、天氣、停電停工、高考、雜技節(jié)影響等原因延期交房應(yīng)順延166天的抗辯理由，由于該天數(shù)系被告單方出具，其中涉及的天氣、停電停工、高考、雜技節(jié)等原因，屬于被告在計算交房期限時可預(yù)見范疇，本院不予支持。另被告根據(jù)國家政策對原圖紙設(shè)計的建筑處保溫材料進(jìn)行了整改，雖符合雙方簽訂合同第八條“因有關(guān)政策、法規(guī)的變更或政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為，導(dǎo)致出賣人逾期交房的，出賣人可據(jù)實予以延期”的約定，被告并公開張貼了通知，但被告未能就據(jù)實延期期限進(jìn)行舉證，其主張延期時間過長，對原告顯失公平，故被告主張扣除延期交房129天的主張本院不予采信。本院認(rèn)為，應(yīng)在一個合理期限為宜，綜合本案實際，本院酌情認(rèn)定延期交房的合理時間為30天。另被告稱原告主張的延期交房違約金的訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時效，因原告提供的兩位證人，能夠證明本案原告及其他業(yè)主，曾經(jīng)于2012年12月份去滄州市信訪局、滄州市運(yùn)河區(qū)信訪局反映被告逾期交房違約金的時間，滄州市信訪局也出具證明印證此事，以上證據(jù)能夠相互印證，形成證據(jù)鏈條，故本院予以確認(rèn)。原告于2014年10月起訴要求被告支付延期交房的違約金并未超過訴訟時效。為此，原告主張的延期交房違約金計算應(yīng)為約定交房日的第二日2012年1月1日至2012年6月9日，共計160天，減去因國家政策調(diào)整延期30天，共計違約130天。被告應(yīng)按日向原告支付雙方合同約定的總價款699567元萬分之一的違約金共計9094.37元。
對于原告所主張的逾期辦證的違約金，被告所稱其無法完成備案致原告無法辦理產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)協(xié)商解決，屬于雙方的特殊約定，協(xié)商是本合同約定的必需要件的抗辯，本院認(rèn)為該約定不符合最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋第十八條有關(guān)當(dāng)事人特殊約定的情形，故對被告該主張本院不予支持。另由于本案商品房買賣合同的雙方是原告和被告，與湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司無任何關(guān)系，故本院對于被告申請追加湖北遠(yuǎn)大建設(shè)集團(tuán)公司為第三人的請求不予支持。因原、被告雙方在購房合同中沒有約定違約金的計算方式，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，關(guān)于出賣人逾期辦證的違約責(zé)任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。因此，原告主張的逾期辦證違約金的天數(shù)為實際交房日第二日2012年6月10日至2014年9月30日止（原告訴訟截止時間），扣除180天，被告共違約663天。逾期辦證違約金數(shù)額的計算應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)。本案經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告魏某逾期交房違約金9094.37元。
二、被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告魏某逾期辦證違約金為按總房款699567元×違約天數(shù)663天×利率，利率按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
以上判決內(nèi)容，限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2555元，由被告恒順房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

審判長：高潔
審判員：張忠民
審判員：尹昊

書記員：胡翔越