魏某某
朱占平
張家口市電焊機廠破產(chǎn)清算組
管寧（河北震河律師事務(wù)所）
允明猛（河北震河律師事務(wù)所）
河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
閆瑋

原告魏某某，女，1958年6月，漢族，現(xiàn)住張家口市橋東區(qū)。
委托代理人朱占平，河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司副經(jīng)理。
被告張家口市電焊機廠破產(chǎn)清算組。住所地張家口市橋東區(qū)。
代表人白長河，破產(chǎn)清算組長。
委托代理人管寧，河北震河律師事務(wù)所律師。
委托代理人允明猛，河北震河律師事務(wù)所律師。
第三人河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司。住所地張家口市橋西區(qū)。
法定代表人劉東升，董事長。
委托代理人閆瑋，該公司法律顧問（河北震河律師事務(wù)所律師）。
原告魏某某訴被告張家口市電焊機廠破產(chǎn)清算組（以下簡稱清算組）、第三人河北金華升陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱金華升陽公司）所有權(quán)確認糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人朱占平，被告委托代理人管寧、允明猛，第三人金華升陽公司委托代理人閆瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明:2004年9月30日原告從張家口市委辦公室，以20萬元價格購得位于張家口市橋東區(qū)五一路13號院2號樓2單元101號、102號樓房兩套，建筑面積為188.78平米，并于2006年2月13日取得本案訴爭房屋的合法有效產(chǎn)權(quán)證書。但該房屋一直由被告占用至今，未交還原告。其間被告曾轉(zhuǎn)借給橋東區(qū)王家墳社區(qū)使用。自原告取得該房屋的所有權(quán)后，原告曾向被告提出要求被告歸還其所占用的房屋，但至今已有51個月之久，被告仍未歸還?，F(xiàn)該房除被告和社區(qū)存放一些物品外，已無人占用。原告提供了目前本市房屋租賃的租金價格為每月租金800—1000元。
本院認為:原告從張家口市委購買房屋，并已進行了房產(chǎn)登記，已取得合法的房屋所有權(quán)證書，足以證明原告已取得了該房屋的所有權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定，本院依法予以確認。被告對原告提交的房產(chǎn)證提出異議，但未提供相反的證據(jù)，不能推翻原告的房屋產(chǎn)權(quán)證的合法性。所以，被告的抗辯理由不能成立，本院不予采信。被告提出其對訴爭的房屋享有權(quán)利，但因其未提供出扣除房款的有效發(fā)票，所以其不能證實其已付房款，也未進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能證明其對訴爭的房屋享有所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原告已合法登記在先，取得房屋的所有權(quán)，被告所主張的是債權(quán)，沒有取得物權(quán)，所以不能以債權(quán)對抗物權(quán)，其抗辯理由不能成立。被告與張家口市土地儲備中心簽訂了《國有土地使用權(quán)收購合同》，符合法律規(guī)定，合法有效，本院予以確認。
被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》，其簽約主體違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十四條 ?:“土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規(guī)定；因被告出讓的土地是以劃拔取得的土地使用權(quán)，其所簽訂的土地出讓合同又未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條 ?:“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”的規(guī)定。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?的規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效”，因此被告與第三人訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補充協(xié)議》未經(jīng)批準。而且該合同及補充協(xié)議至一審辯論終結(jié)前，仍未辦理批準手續(xù)，因此被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補充協(xié)議》因違反法律強制性規(guī)定而無效。被告對第三人提出的要求其承擔違約責任抗辯理由，與本案不是同一法律關(guān)系，而且被告既沒有提出反訴，也沒有提出起訴，所以本院不能合并審理，被告可另案處理。對于原告提出的要求被告給付租金的訴訟請求，因被告在原告取得房屋產(chǎn)權(quán)證前已無償占用，在原告取得了房屋所有權(quán)后，被告仍未退還，也未與原告簽訂借用協(xié)議，與原告形成了事實上的借用合同關(guān)系，但未約定期限，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條 ?的規(guī)定，原告可以隨時解除借用關(guān)系。原告要求返還所占房屋，但被告借用原告所有的房屋至今不予退還，致使原告至今不能收回房屋使用，侵犯了原告的合法權(quán)益，所以原告要求被告賠償其借用期間的租金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，其訴訟請求本院應(yīng)予支持，但應(yīng)依據(jù)本市目前房屋租賃市場的合理價格和本案的實際情況確定租金價格為宜。所以原告要求被告給付借用期間的租金每月租金800元，按51個月17天計算應(yīng)為82506元，本院予以確認。第三人對原告的訴訟主張和本案的處理結(jié)果無法律上的利害關(guān)系，不承擔責任。為此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第三十三條 ?、第三十四條 ?、第三十七條 ?，和《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、依法確認原告魏某某張房權(quán)證字第00036234號房屋產(chǎn)權(quán)證合法有效。
二、被告清算組應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)將所占原告房屋騰出交還原告魏某某。
三、被告賠償原告租金損失82506元。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費8379元，原告負擔520元，被告負擔7859元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。

本院認為:原告從張家口市委購買房屋，并已進行了房產(chǎn)登記，已取得合法的房屋所有權(quán)證書，足以證明原告已取得了該房屋的所有權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定，本院依法予以確認。被告對原告提交的房產(chǎn)證提出異議，但未提供相反的證據(jù)，不能推翻原告的房屋產(chǎn)權(quán)證的合法性。所以，被告的抗辯理由不能成立，本院不予采信。被告提出其對訴爭的房屋享有權(quán)利，但因其未提供出扣除房款的有效發(fā)票，所以其不能證實其已付房款，也未進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能證明其對訴爭的房屋享有所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原告已合法登記在先，取得房屋的所有權(quán)，被告所主張的是債權(quán)，沒有取得物權(quán)，所以不能以債權(quán)對抗物權(quán)，其抗辯理由不能成立。被告與張家口市土地儲備中心簽訂了《國有土地使用權(quán)收購合同》，符合法律規(guī)定，合法有效，本院予以確認。
被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》，其簽約主體違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十四條 ?:“土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規(guī)定；因被告出讓的土地是以劃拔取得的土地使用權(quán)，其所簽訂的土地出讓合同又未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條 ?:“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”的規(guī)定。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 ?的規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效”，因此被告與第三人訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補充協(xié)議》未經(jīng)批準。而且該合同及補充協(xié)議至一審辯論終結(jié)前，仍未辦理批準手續(xù)，因此被告與第三人簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》及《補充協(xié)議》因違反法律強制性規(guī)定而無效。被告對第三人提出的要求其承擔違約責任抗辯理由，與本案不是同一法律關(guān)系，而且被告既沒有提出反訴，也沒有提出起訴，所以本院不能合并審理，被告可另案處理。對于原告提出的要求被告給付租金的訴訟請求，因被告在原告取得房屋產(chǎn)權(quán)證前已無償占用，在原告取得了房屋所有權(quán)后，被告仍未退還，也未與原告簽訂借用協(xié)議，與原告形成了事實上的借用合同關(guān)系，但未約定期限，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條 ?的規(guī)定，原告可以隨時解除借用關(guān)系。原告要求返還所占房屋，但被告借用原告所有的房屋至今不予退還，致使原告至今不能收回房屋使用，侵犯了原告的合法權(quán)益，所以原告要求被告賠償其借用期間的租金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，其訴訟請求本院應(yīng)予支持，但應(yīng)依據(jù)本市目前房屋租賃市場的合理價格和本案的實際情況確定租金價格為宜。所以原告要求被告給付借用期間的租金每月租金800元，按51個月17天計算應(yīng)為82506元，本院予以確認。第三人對原告的訴訟主張和本案的處理結(jié)果無法律上的利害關(guān)系，不承擔責任。為此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第三十三條 ?、第三十四條 ?、第三十七條 ?，和《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、依法確認原告魏某某張房權(quán)證字第00036234號房屋產(chǎn)權(quán)證合法有效。
二、被告清算組應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)將所占原告房屋騰出交還原告魏某某。
三、被告賠償原告租金損失82506元。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費8379元，原告負擔520元，被告負擔7859元。

審判長：閆軍
審判員：張萬明
審判員：殷躍進

書記員：喬瑞樂