原告：魏某先。
委托代理人:李立剛，通城縣麥市法律服務所法律工作者。
被告：陳某某（又名陳皇青）。
被告：湖北麗星源服裝有限公司，住所地通城縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
法定代表人：陳某某，執(zhí)行董事。
委托代理人：杜定先，廣東一粵律師事務所律師（系被告陳某某、被告湖北麗星源服裝有限公司的共同委托代理人）。
委托代理人：吳海霞，（系被告陳某某、被告湖北麗星源服裝有限公司的共同委托代理人）。

原告魏某先與被告陳某某、湖北麗星源服裝有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告魏某先及委托代理人李立剛、被告陳某某、被告湖北麗星源服裝有限公司的共同委托代理人杜定先、吳海霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告魏某先訴稱，因原告魏某先想要開辦一所駕校，需要租用土地，在2017年下半年，原告魏某先與被告陳某某初次洽談過租用土地，租用土地位于通城縣雋水鎮(zhèn)湖北麗星源服裝有限公司院內(nèi)生活區(qū)即雋國用（2010）第000250號土地使用權證項下的閑置（即宿舍樓后面全部空閑）土地。當時因為被告陳某某要求原告一次性支付十年租金，原告魏某先沒有答應，在經(jīng)過多次的協(xié)商溝通后，在2018年3月份左右，原、被告雙方商量為五年一租，在2018年4月20日正式簽訂土地租用合同，當日，原告魏某先就支付了20萬元租金，又在2018年6月17日支付5萬元租金，在原告魏某先以為可以開始動工，已經(jīng)準備辦駕校時，被告陳某某單方面違約了，因為另一家公司給的租金比較高，在原告不知情的情況下，被告未經(jīng)原告的允許，亦未和原告協(xié)商，就私自將土地租讓給別人，造成原告魏某先嚴重各項經(jīng)濟損失。綜上，為了維護原告的合法權益，起訴至人民法院，依法判決被告方返還原告租金25萬元，并由被告方承擔雙倍違約金賠償原告各項損失；本案訴訟費用判由被告方承擔。
原告魏某先在舉證期限內(nèi)，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、原告魏某先的身份證。證明目的：原告魏某先有合格的訴訟主體資格。
證據(jù)2、土地租用合同。證明目的：原、被告在2018年4月20日簽訂合法租讓合同，并約定違約責任，違約一方需承擔雙倍違約金。
證據(jù)3、被告陳某某出具收條二份。證明目的：被告陳某某在2018年4月20日收到原告魏某先土地租金20萬元和2018年6月17日收到土地租金5萬元。
證據(jù)4、授權委托書。證明目的：被告陳某某私自將土地授權給王少波開辦全日制寄讀學校，單方面造成違約，應承擔違約金。
證據(jù)5、營業(yè)執(zhí)照與通城縣人民政府辦公批文。證明目的：原告魏某先與被告陳某某簽訂合同之后，以被告陳某某租用土地為駕校臨時租用土地，由于被告單方面違約，導致駕校不能開辦經(jīng)營，造成原告魏某先的各項損失。
經(jīng)質(zhì)證，被告陳某某對原告魏某先向本院提交證據(jù)1無異議。對證據(jù)2真實性無異議，關聯(lián)性、合法性有異議，租賃標的已經(jīng)被抵押在銀行并且被法院查封，原、被告方?jīng)]有權利對查封的土地進行處置，所以這個合同是非法合同，是無效的。關聯(lián)性，根據(jù)合同的條款，在違約責任第一條，沒有違約金，第二條約定的違約金是乙方開業(yè)后為前提，因為原告沒有支付租金根本沒有進駐到租賃標的，不符合約定。對證據(jù)3收到租金的收條真實性無異議，但是收條的內(nèi)容，按照簽訂合同的日期本合同簽訂第一次付20萬元，第二次2018年5月20日，付25萬元，第三次付清25萬元，總共70萬元。從付款時間來看，沒有按合同約定付錢，明顯顯示沒有按合同規(guī)定付錢。對證據(jù)4沒有原件，其真實性需要跟陳某某核對，待核對后才能確定其真實性。不管是否真實都與本案無關。根據(jù)委托書的時間來看6月28日，是6月17日才收到5萬元，湖北麗星源服裝有限公司阻止其施工，是因為原告沒有按合同付錢。6月28日后是被告的事情，與原告無關。對證據(jù)5真實性無異議，但是合法性有異議，包括營業(yè)執(zhí)照是怎樣獲得的，被告方不清楚，是原告去辦理的。而且按照現(xiàn)在辦營業(yè)執(zhí)照是原告處理并沒有通過被告同意。辦執(zhí)照也是簡單的事情只需要在窗口辦理。地址雋水鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，具體是哪里不清楚，營業(yè)執(zhí)照的地點并不是租賃標的的地點。非法合同，國土資源局對這塊土地已經(jīng)被法院查封并在執(zhí)行中，不知情的情況下，按證的內(nèi)容出具的這個證明。原告明知沒有土地支配權還與被告簽訂合同，自身存在過錯，騙取通城縣國土資源局的證明，導致駕校辦不成跟這個土地是沒有關聯(lián)性。所以駕校辦成、辦不成跟土地沒有關聯(lián)性。
經(jīng)質(zhì)證，被告湖北麗星源服裝有限公司對原告魏某先向本院提交證據(jù)1-5的質(zhì)證意見同被告陳某某質(zhì)證意見一致。

本院認為，原告魏某先向本院提交證據(jù)1是原告雙方的基本信息，本院予以采信。證據(jù)2被告湖北麗星源服裝有限公司于2018年4月20日與原告魏某先簽訂了《土地租用合同》中的出租標的物，已被通城縣人民法院查封，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。該租賃合同無效。根據(jù)本案的事實和認證，來確認雙方當事人應承擔的責任。證據(jù)3在被告陳某某出具的收條，應予以認可。證據(jù)4有被告陳某某的簽名，被告方在沒有與原告陳某某協(xié)商好的前提下，將本案糾紛的同一標的物委托案外人經(jīng)辦一所全日制寄讀學校（含小學和幼兒園），與社會誠信相違背，證據(jù)4予以采信；證據(jù)5原告魏某先提交的通城縣眾鑫機動車駕駛員培訓有限公司的營業(yè)執(zhí)照、通城縣人民政府辦公批文均是在與被告陳某某簽訂土地租用合同之后，以被告湖北麗星源服裝有限公司租用土地為駕校臨時租用土地，由于被告湖北麗星源服裝有限公司單方面違約，導致原告所辦的駕校開辦經(jīng)營不成，造成原告魏某先的各項損失。證據(jù)5與本案有關聯(lián)性，予以采信。
被告陳某某辯稱，被告陳某某不是本案的適格被告，請法院依法駁回對陳某某的訴訟請求。根據(jù)原告提供的證據(jù)，是原告和湖北麗星源服裝有限公司簽訂的，陳某某只是法定代表人，所以陳某某作為被告沒有法律依據(jù)。
被告陳某某在舉證期限內(nèi)，未向本院提交證據(jù)。
被告湖北麗星源服裝有限公司辯稱，原告魏某先嚴重違約在先。原告違約具體表現(xiàn)為：原告沒有按照雙方簽訂的《土地租用合同》的約定支付租金。根據(jù)該租用合同的第三條租用價格及付款方式，第二次付款時間為2018年5月20日付25萬元整，但原告沒有按約支付該筆租金25萬元。而且在被告湖北麗星源服裝有限公司的多次催促下延期至6月17日才支付5萬元，尚欠20萬元沒有支付，嚴重違約。原告在沒有按約支付租金的情況下，未經(jīng)被告湖北麗星源服裝有限公司的同意強行施工開路并且拆除被告湖北麗星源服裝有限公司的部分圍墻，嚴重損毀被告的財物，嚴重違約。被告無法阻止原告的強行施工只能報警，警察出警后把本案交由通城人民法院處理。該院派出執(zhí)行局的法官來介入處理。綜上，原告嚴重違約在先，被告采取措施在后，其抗辯合理合法。雙方簽訂的《土地租用合同》屬于無效合同，理由如下：租賃標的已被抵押在銀行，辦理了抵押登記，且被法院查封，正處在執(zhí)行程序之中。被告湖北麗星源服裝有限公司無權對該租賃標的進行處分，所以該合同無效。法院執(zhí)行局的法官明確告知被告湖北麗星源服裝有限公司，該租賃標的被告無處分權，所以該《土地租用合同》無效。原告魏某先明知該租賃標的被抵押在銀行，卻與被告湖北麗星源服裝有限公司簽訂租賃合同，其本身存在嚴重過錯。原告魏某先主張支付違約金，沒有事實和法律依據(jù)。根據(jù)約定：乙方開業(yè)后甲方反悔的，由甲方退還所收乙方租金，賠償乙方因此所受損失，并向乙方支付20萬元違約金。本案因為原告的違約，阻止原告的施工，原告實際上沒有進駐租賃標的，原告也沒有辦理駕校的許可證，所以原告所辦的駕校沒有開業(yè)。所以原告主張支付違約金，沒有事實和法律依據(jù)。原告主張賠償損失，但其起訴狀中沒有陳述賠償項目及數(shù)額，所以該主張沒有事實和法律依據(jù)。因本案通城縣人民法院執(zhí)行局介入處理，所以被告湖北麗星源服裝有限公司已經(jīng)把按約收到的第一筆租金20萬元及第二筆租金中的5萬元已經(jīng)退回給法院，由法院轉(zhuǎn)交給原告。由于原告魏某先強制拆除被告湖北麗星源服裝有限公司的圍墻，被告扣除了1萬元作為圍墻的修復費用，實際退回給法院24萬元。綜上所述，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。請求法院依法駁回原告魏某先的訴訟請求。另外，因為原告魏某先把被告湖北麗星源服裝有限公司的圍墻拆了，被告湖北麗星源服裝有限公司保留損害財產(chǎn)的訴訟權利，故意損害財產(chǎn)罪。租賃合同無效，主張賠償損失，既沒有提供損失事實也沒有證據(jù)證明其損失，沒有法律依據(jù)，主張60萬元的賠償不提供任何證據(jù)，純屬敲詐勒索，被告湖北麗星源服裝有限公司保留敲詐勒索的訴訟權利。
被告湖北麗星源服裝有限公司在舉證期限內(nèi)，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證復印件、法定代表人身份證明書。證明目的：被告湖北麗星源服裝有限公司的訴訟主體資格適格。
證據(jù)2、土地租用合同。證明目的：該合同約定條款的事實：證明該合同屬于無效合同的事實；證明原告明知租賃標的已抵押在銀行，仍然與被告簽訂合同，自身存在過錯的事實。
證據(jù)3、報警回執(zhí)。證明目的：因原告嚴重違約沒有按約支付租金，且原告未經(jīng)被告同意強行施工，被告被逼無奈報警的事實。
證據(jù)4、照片。證明目的：因原告嚴重違約沒有按約支付租金，被告阻止原告施工的事實。
證據(jù)5、證明材料。證明目的：租賃標的已被抵押在銀行，辦理了抵押登記，且被法院查封，正處在執(zhí)行程序之中，被告無權對該租賃標的進行處分的事實。
證據(jù)6、收據(jù)。證明目的：被告已將24萬元退給法院的事實。
經(jīng)質(zhì)證，原告魏某先對被告湖北麗星源服裝有限公司向本院提交證據(jù)1真實性存在異議，因為是2009年頒發(fā)的，是否注銷是否存在。沒有原件，存在質(zhì)疑，身份證不是身份證復印件，是制作的身份證。對證據(jù)2，土地租用合同，此土地已經(jīng)被通城縣人民法院查封，被告又與原告簽訂合同，明顯是一個欺詐行為，應承擔法律責任。應返還25萬元租金并承擔違約金和賠償損失。此協(xié)議是被告以欺詐手段與原告簽訂協(xié)議，自簽訂之日起就是違法的，所以被告應承擔原告的所有財產(chǎn)損失。證據(jù)3沒有原件，就算有原件也與被告所證明內(nèi)容無關。對證據(jù)4被告提供的微信截圖，本來原、被告的協(xié)議就是違法的，所以這些內(nèi)容也都是違法的。
本院認為，原告魏某先向本院提交證據(jù)1是被告雙方的基本信息，本院予以采信。證據(jù)2是被告湖北麗星源服裝有限公司于2018年4月20日與原告魏某先簽訂了《土地租用合同》中的出租標的物，已被通城縣人民法院查封，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。該租賃合同無效。根據(jù)本案的事實和認證，來確認雙方當事人應承擔的責任。證據(jù)2證明目的，不予以采信。證據(jù)3-6與本案有關聯(lián)性，本院予以采信。
根據(jù)原告魏某先的起訴、被告陳某某、湖北麗星源服裝有限公司的舉證和質(zhì)證、庭審調(diào)查,本院可以確定以下事實：
2018年4月20日，被告湖北麗星源服裝有限公司作為出租方（甲方）與原告魏某先作為承租方（乙方）簽訂土地租用合同，合同中涉及本案爭議事實的主要條款如下：甲方將湖北麗星源服裝有限公司院內(nèi)廠區(qū)土地和部分房屋出租給乙方，經(jīng)雙方協(xié)商達成如下協(xié)議：一、出租房屋及土地位置，出租房屋土地位于通城縣雋水鎮(zhèn)湖北麗星源服裝有限公司院內(nèi)生活區(qū)即雋國用（2010）第000250號土地使用權證項下的閑置（即宿舍樓后面全部空閑）土地。出租房屋位于湖北麗星源公司院內(nèi)北面住宿樓的第一層套間一套，單房兩間（另加兩間單房，租金為5年共壹萬元整）。二、出租時間，出租時間為5年，具體起止時間從二0一八年六月二十日起至二0二三年六月十九日止。三、租用價格及付款方式，每年的租金為壹拾肆萬元，5年共計柒拾萬元。具體付款時間為：在本合同簽訂時先付貳拾萬元，第二次付款時間為：二0一八年二月二十日付貳拾伍萬元整，第三次付款時間為二0一八年六月二十日付清余款。四、其他約定，由甲方為乙方負責在麗星源公司生活區(qū)靠瀛通大道南大門方向開辟一條6-8米連接到瀛通大道的入口，修入口與本村的協(xié)商、費用、糾紛全由甲方負責，修路費用由乙方負責，甲方必須在一個月內(nèi)完成入口工作。甲方確保所出租土地和房屋屬自己所有，與他人無所有權和使用權糾紛。如因甲方與他人有債務糾紛的，應由甲方妥善處理，不得因此影響乙方正常經(jīng)營，否則，由此造成乙方損失的全由甲方負責賠償。甲方出租土地的土地證現(xiàn)抵押在銀行，甲方保證在乙方的租期內(nèi)，銀行不得處置所出租的土地和房屋，債務糾紛造成乙方損失的，全由甲方負責賠償。乙方租用性質(zhì)為辦駕校，甲方不得干涉乙方的自主經(jīng)營。乙方必須遵紀守法，不得從事違法亂紀之事，否則一切法律及經(jīng)濟損失責任自負。甲方必須提供有效合法國有使用證、營業(yè)執(zhí)照、法人代表復印件給乙方辦理相關手續(xù)。如果甲方無法提供有效合法證件，造成乙方損失的，由甲方負責賠償。乙方租賃土地經(jīng)營期間產(chǎn)生的任何債務均與甲方無關。乙方經(jīng)營期間對有關財產(chǎn)、人身安全及管理責任等事務自行負全部責任，與甲方無關。如由此造成甲方經(jīng)濟損失，由乙方負賠償責任。甲、乙雙方債務各自負責。五、違約責任，合同簽訂后，任何一方不得反悔。如在乙方開業(yè)前甲方反悔的，應返還所收房屋、土地租金，并賠償乙方因此所受損失；如乙方反悔的，甲方所收款不退還。在乙方開業(yè)后甲方反悔的，由甲方退還所收乙方租金，賠償乙方因此所受損失，并向乙方支付20萬元違約金；如乙方反悔的，甲方所收租金不予返還，并向甲方支付20萬元違約金。六、如果合同期滿，甲方在同等價格優(yōu)先給乙方，在原來的價格基礎上逐年遞增10%。七、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議經(jīng)簽字生效。合同簽訂后，原告魏某先于同月27日向被告湖北麗星源服裝有限公司的法人代表陳某某交納了履約租金20萬元，當日，被告湖北麗星源服裝有限公司的法人代表陳某某向原告魏某先出具收20萬元的收條；原告又于6月17日向被告湖北麗星源服裝有限公司的法人代表陳某某交納了履約租金5萬元，當日，被告湖北麗星源服裝有限公司的法人代表陳某某向原告魏某先出具5萬元的收條，該收條中注明收到此款后負責在五天后將大門口通道門題解決，責任由本人自負。5月11日，原告魏某先以被告湖北麗星源服裝有限公司在臨時租用土地的申請報告的蓋章和法人陳某某的簽名，為原告魏某先開辦駕校提供臨時租用土地，取得通城縣眾鑫機動車駕駛員培訓有限公司報批手續(xù)，爾后，原告魏某先在租用被告湖北麗星源服裝有限公司的土地上施工過程中，被告湖北麗星源服裝有限公司以原告未按期付清租金為由，阻止原告魏某先的施工。導致通城縣眾鑫機動車駕駛員培訓有限公司不能開辦經(jīng)營。為此，原、被告雙方發(fā)生糾紛。在訴訟過程中，原告魏某先將依法判決被告方返還原告租金25萬元，并被告方承擔雙倍違約金賠償原告各項損失的原訴訟請求，變更為解除原、被告租賃合同，賠償損失60余萬元，如果被告無法承擔損失，原告要求繼續(xù)租賃被告土地。

同時查明，被告湖北麗星源服裝有限公司將位于通城縣雋水鎮(zhèn)湖北麗星源服裝有限公司院內(nèi)生活區(qū)即雋國用（2010）第000250號土地使用權證項下的閑置（即宿舍樓后面全部空閑）土地，出租房屋位于湖北麗星源公司院內(nèi)北面住宿樓的第一層套間一套，單房兩間出租給原告魏某先之前，已被廣東省深圳市福田區(qū)人民法院于2014年3月23日委托通城縣人民法院執(zhí)行該院于2013年9月22日作出（2013）深福法民二初字第898號民事判決。本院于2014年4月23日立案執(zhí)行，本院于2018年3月6日再次對上述財產(chǎn)進行了續(xù)查封。2018年4月20日，被告湖北麗星源服裝有限公司作為出租方（甲方）與原告魏某先作為承租方（乙方）簽訂土地租用合同，被告湖北麗星源服裝有限公司的法定代表人陳某某并未告知該租賃標的物已被法院查封。被告湖北麗星源服裝有限公司的法定代表人陳某某將原告魏某先交付24萬元租金交納在通城縣人民法院執(zhí)行賬戶。
本院認為，原告魏某先與被告湖北麗星源服裝有限公司經(jīng)協(xié)商自愿簽訂土地租用合同，該合同中租賃標的物已被人民法院查封，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。所以原、被告雙方簽訂的土地租有合同無效。被告湖北麗星源服裝有限公司應當將原告向其交納租金25萬元返還給原告。但引起本案糾紛的根本原因是被告湖北麗星源服裝有限公司的法人代表陳某某與原告魏某先簽訂土地租用合同時，未告知租賃標的物已經(jīng)被法院查封。加之被告湖北麗星源服裝有限公司不向原告魏某先提供臨時租用土地，導致原告已取得通城縣眾鑫機動車駕駛員培訓有限公司報批手續(xù)的駕校不能開辦經(jīng)營；原告魏某先因此遭受了損失。原告要求按照合同約定由被告湖北麗星源服裝公司返還租金和承擔違約金；被告認為原告沒有按期支付租金，原告僅享有行使解除權，而無需要求被告承擔違約金和賠償損失的權利。本院認為，被告未依約如實告知本案的租賃標的物已被法定查封、導致原告合同目的不能實現(xiàn)從而合同無效，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十七條“合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。”的規(guī)定，原告有權要求被告支付違約金。合同約定支付20萬元的違約金，并未約定不適用于因違約導致合同解除的情形。但上述違約金20萬元應結(jié)合本案的原、被告雙方實際責任來劃分，將違約金20萬元調(diào)整為由被告湖北麗星源服裝有限公司承擔13萬元的違約金。本案中，根據(jù)查明的事實及原告魏某先的陳述，因被告陳某某以法人名義從事的民事活動，其法律后果由法人承受。被告陳某某在法人權限內(nèi)，以法人的名義實施民事法律行為。系被告陳某某法人的職務行為，其實施的民事法律行為應由被告湖北麗星源服裝有限公司承擔民事責任，故被告陳某某在本案不承擔付款責任。綜上，原告魏某先解除原、被告租賃合同，賠償損失60余萬元，如果被告無法承擔損失，原告要求繼續(xù)租賃被告土地的部分訴訟請求正當，本院予以支持。原告魏某先訴求租用標的物施工實際損失，可依法另行主張權利。被告湖北麗星源服裝有限公司請求法院依法駁回原告魏某先的訴訟請求抗辯理由，于法無據(jù)，本院不予以采納。被告湖北麗星源服裝有限公司主張原告魏某先把被告湖北麗星源服裝有限公司的圍墻拆了保留損害財產(chǎn)的訴訟權利，可依法另行訴訟。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十七條、第五十八條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、由被告湖北麗星源服裝有限公司在本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告魏某先的租金25萬元；
二、由被告湖北麗星源服裝有限公司在本判決生效之日起十五日內(nèi)支付給原告魏某先的違約金13萬元；
三、駁回原告魏某先的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5050元，由被告湖北麗星源服裝有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預交上訴案件受理費。湖北省咸寧市中級人民法院訴訟費專戶名稱：湖北省咸寧市中級人民法院；開戶銀行：農(nóng)行咸寧市金穗支行；賬號：17×××50。上訴人在上訴期滿次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。
本判決生效后，當事人必須履行，一方拒絕履行的，對方當事人可以在規(guī)定履行期間的最后1日起計算，2年內(nèi)向本院書面申請執(zhí)行，否則按自動放棄執(zhí)行申請權處理。

審判長 褚毅君
審判員 謝衛(wèi)東
人民陪審員 熊詩國

書記員： 汪麗