上訴人（原審被告）邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地邯鄲市邯山區(qū)育德路2號(hào)。
法定代表人王瑞杰，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人杜小娟，河北廣宇律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）魏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住邯鄲市叢臺(tái)區(qū)常勝里8號(hào)樓1單元15號(hào)。
身份證號(hào)碼：xxxx。
委托代理人趙文斌，河北十力律師事務(wù)所律師。
法定代表人王瑞杰，該公司董事長(zhǎng)。

上訴人邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人魏某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市邯山區(qū)人民法院（2014）邯山民初字1308號(hào)判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，2014年3月6日，魏某某、奇正公司簽訂《奇正佳苑商鋪認(rèn)購書》，主要協(xié)議如下：出賣方為邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，買受人為魏某某。一、買方在審核商品房有關(guān)證明后，自愿認(rèn)購商品房（商鋪）產(chǎn)權(quán)。1、房屋（商鋪）編號(hào)：商鋪3號(hào)樓育才街90號(hào)鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約109.95平方米。二、認(rèn)購約定價(jià)格：房屋（商鋪）建筑計(jì)算，面積每平方米10000元，該房屋（商鋪）約定總價(jià)為1099500元。三、付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時(shí)間約定為2014年6月6日。五、如出賣方預(yù)計(jì)不能在交房日期內(nèi)交房，在2014年6月6日前把買受方所交款項(xiàng)一次性退回買受人指定賬戶，此協(xié)議自行作廢。六、如賣方未能在約定期限交房、又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔(dān)違約金賠償買受方損失，并承擔(dān)交房前2%每月的利息至交房日止。七、本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。八、本協(xié)議一式二份，雙方各一份，自雙方簽字之日起生效。協(xié)議簽訂后，魏某某于當(dāng)日支付奇正公司1090000元，2014年4月1日又支付15000元，奇正公司為魏某某出具交款收據(jù)。奇正公司于2014年6月14日通過銀行轉(zhuǎn)款分別向魏某某支付50000元、40000元，魏某某代理人當(dāng)庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金。庭審后，經(jīng)核實(shí)，魏某某、奇正公司簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購書》約定的上述房產(chǎn)已經(jīng)邯鄲市房管部門登記備案，以奇正公司已無法交付雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購書》所約定的房產(chǎn)，故就奇正佳苑3號(hào)樓90號(hào)商鋪有關(guān)的訴請(qǐng)予以撤訴。2014年4月1日雙方簽訂《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》，協(xié)議如下：出賣方為邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，買受人為魏某某。一、買方在審核商品房有關(guān)證明后，自愿認(rèn)購商品房（商鋪）產(chǎn)權(quán)。1、房屋（商鋪）編號(hào)：商鋪1號(hào)樓209號(hào)鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約170.8平方米。二、認(rèn)購約定價(jià)格：房屋（商鋪）建筑計(jì)算，面積每平方米12939元，該房屋（商鋪）約定總價(jià)為2210000元。三、付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時(shí)間約定為2014年7月1日。五、如出賣方預(yù)計(jì)不能在交房日期內(nèi)交房，在2014年7月1日前把買受方所交款項(xiàng)一次性退回買受人指定賬戶，此協(xié)議自行作廢。六、如賣方未能在約定期限交房、又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔(dān)違約金賠償買受方損失，并承擔(dān)交房前2%每月的利息至交房日止。七、本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。八、本協(xié)議一式二份，雙方各一份，自雙方簽字之日起生效。協(xié)議簽訂后，魏某某于當(dāng)日支付奇正公司2210000元，奇正公司為魏某某出具收款收據(jù)。奇正公司于2014年7月24日向魏某某支付100000元、同年8月5日向魏某某支付50000元，同年9月2日向魏某某支付20000元，魏某某代理人當(dāng)庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金。后因奇正公司未按雙方簽訂的協(xié)議履行義務(wù)，導(dǎo)致魏某某提起訴訟。
原審法院認(rèn)為，魏某某、奇正公司于2014年4月1日簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》，系雙方自愿、協(xié)商達(dá)成，為雙方真實(shí)意思表示，不損害國(guó)家、集體或者第三人利益，不損害社會(huì)公共利益，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。應(yīng)為有效協(xié)議。奇正公司辯稱房屋買賣不是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，本案實(shí)際上是以商鋪認(rèn)購書的形式為借款合同所做的擔(dān)保，但魏某某對(duì)此予以否認(rèn)，并已按協(xié)議將房款如數(shù)交付奇正公司，且協(xié)議明確為《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》，奇正公司對(duì)其上述辯稱未能提交足以駁倒魏某某主張的證據(jù)予以證實(shí)，其辯稱理由不成立。奇正公司辯稱協(xié)議書不具有法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)備的條款，該協(xié)議看不到與房屋的交付條件及辦理產(chǎn)權(quán)登記等與房屋密切相關(guān)的事宜，違背了正常的交易習(xí)慣；但根據(jù)上述協(xié)議書載明的內(nèi)容，合同的內(nèi)容雖有不完備之處，但并不影響合同的真實(shí)性、合法性，也不是確認(rèn)合同無效的必備要件，雖然原、奇正公司所簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》內(nèi)容未能完全達(dá)到《商品房銷售管理辦法》第十六條的要求，但該協(xié)議對(duì)合同雙方當(dāng)事人、所購商鋪位置、面積、總價(jià)、付款方式、交房時(shí)間、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決等主要條款均作出了明確約定，具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且魏某某已如期按約將房款全額支付與奇正公司，奇正公司亦全額接收，故奇正公司、魏某某簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》已具備商品房買賣合同本約的條件，可認(rèn)定為商品房買賣合同。奇正公司有能力按雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》履行而不予履行，其行為不妥，應(yīng)按協(xié)議履行，并承擔(dān)逾期履行的違約責(zé)任。魏某某要求奇正公司承擔(dān)違約金及利息的主張不當(dāng)，二者之間具有排他性，魏某某、奇正公司雖然約定了違約金賠償及利息，但違約金數(shù)額過高，顯失公平，約定的利息超過中國(guó)人民銀行貸款利率相關(guān)規(guī)定，為不予保護(hù)限額內(nèi)；故魏某某主張奇正公司承擔(dān)違約金，應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍計(jì)算至奇正公司交付房屋之日止。對(duì)于奇正公司在雙方約定的期限內(nèi)未向魏某某交付房屋后支付的款項(xiàng)170000元，魏某某代理人當(dāng)庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金，本院審查已認(rèn)定違約金約定過高，故應(yīng)從奇正公司向魏某某支付逾期交房的違約金中予以扣除。據(jù)此判決：一、奇正公司于該判決書生效之日起三十日內(nèi)向魏某某交付位于邯鄲市邯山區(qū)水院北路奇正佳苑1號(hào)樓209號(hào)商鋪，并協(xié)助魏某某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。二、奇正公司向魏某某支付逾期交房的違約金，自2014年7月1日起至交房之日止，以房款2210000元按照中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍計(jì)算（奇正公司已支付170000元優(yōu)先扣除）。三、駁回魏某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)二審查明的事實(shí)與一審一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是2014年4月1日雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》的合同性質(zhì)。上訴人雖稱該認(rèn)購書的性質(zhì)是借款合同，但在借貸擔(dān)保法律關(guān)系中，借款合同是主合同，擔(dān)保合同是從合同。從合同的成立、生效以主合同為基礎(chǔ)和前提，上訴人奇正公司沒有提供相關(guān)借款合同證明借貸關(guān)系存在。上訴人所提交的資金流轉(zhuǎn)表與其所稱200萬本金加按月利率3%計(jì)算三個(gè)月利息并不相吻合。其所提供的2013年12月18日商鋪簽訂認(rèn)購書日期有更改，無法確認(rèn)其真實(shí)性。關(guān)于上訴人奇正公司稱商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)在房管局有備案，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同并不以辦理登記備案手續(xù)為生效要件，故對(duì)上訴人以未備案為由否認(rèn)商品房買賣合同的上訴理由本院不予支持。綜上所述，上訴人對(duì)自己提出的應(yīng)認(rèn)定為借貸關(guān)系的主張因其所提交的證據(jù)不足以證明其主張，本院不予支持，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)24480元，由上訴人邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　聶洪文 審判員　　梁興元 審判員　　鄭金安

書記員：賈歡