原告（反訴被告）：魏某某，男，xxxx年xx月xx日出生,漢族，現(xiàn)住武安市。
委托訴訟代理人：張維斌、李延榮，河北澤林律師事務所律師。
被告（反訴原告）：馮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市長安區(qū)。
委托訴訟代理人：王文柳，河北冀人律師事務所律師。
委托訴訟代理人：周立，北京恒德（長沙）律師事務所律師。
被告（反訴原告）：河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所在地：石家莊市長安區(qū)建設北大街5號富邦大廈719室。
法定代表人：馮某某，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：王文柳，河北冀人律師事務所律師。
委托訴訟代理人：周立，北京恒德（長沙）律師事務所律師。
第三人：張杰峰，男，xxxx年xx月xx日出生,漢族，現(xiàn)住石家莊市長安區(qū)。
第三人：賈學軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市橋西區(qū)。
第三人：王孟考，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市長安區(qū)。
委托訴訟代理人：王曉佳，河北英陸律師事務所律師。

原告（反訴被告）魏某某訴被告（反訴原告）馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及第三人張杰峰、賈學軍、王孟考民間借貸糾紛一案，本院于2017年03月07日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告魏某某及其委托訴訟代理人張維斌，被告馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人王文柳、周立，第三人張杰峰、賈學軍、王孟考及委托訴訟代理人王曉佳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告魏某某向本院提出訴訟請求：1.請求法院依法責令二被告給付原告借款本息434萬元和2014年9月18日至2017年2月18日的利息182萬元及起訴之日至借款全部還清之日按月息2%計算的利息；2.請求法院依法確認被告河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以商品房買賣方式將12座商業(yè)門市房抵押給原告的抵押關系成立，原告對該12座商業(yè)門市享有優(yōu)先受償權；3.本案訴訟費用由被告承擔。事實與理由:2010年11月3日，經(jīng)第三人介紹，被告河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人馮某某以公司開發(fā)房地產(chǎn)需要流動資金，由公司以商品房買賣方式將鹿泉已開發(fā)的4套住宅和12座商業(yè)門市房（三層）做抵押，向原告借款310萬元（月息3分）。雙方簽訂了正式的商品房買賣合同，合同編號為鹿寺富商字10-84至10-95，共計12座商業(yè)門市房，并已辦理登記手續(xù)。原告依約向被告支付了借款310萬元，被告馮某某向原告出具了借款手續(xù)。后被告按月息三分通過第三人陸續(xù)向原告支付了46.5個月的借款利息共計246.4萬元，原告于2013年8、9月份將抵押的4套住宅為被告辦理了解除抵押手續(xù)。至2014年9月18日，下欠借款本息513萬元，被告向原告出具了借款513萬元的借款證明條，并寫明每月利息按4分支付。其中借款本金310萬元和26.5個月按月息3分、4分計算的利息203萬元。按月息2分計算應是124萬元。因被告未按月支付利息，原告于2015年7月10日委托第三人向被告追索借款本息，至今未果，無奈特依法起訴，請求法院支持原告的訴訟請求。
被告馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、本案已經(jīng)超過訴訟時效；二、本案不屬于借款，而是投資；三、2010年11月3日，原告在被告處投資285.2萬元，原告所述的其他事實不存在，應當予以駁回；四、本案是原告向河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，同馮某某個人無關；五、第三人同本案無關。
第三人張杰峰陳述，我和賈學軍屬于中間人，介紹原告同被告認識，借款真實存在。
第三人賈學軍陳述，我和張杰峰屬于中間人，介紹原告與被告認識，借款真實存在。285.2萬元是扣除了幾個月的利息，借款數(shù)額是310萬元，借款手續(xù)上寫的也是310萬元。
第三人王孟考陳述，2014年起，我受魏某某委托向馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司討要借款，但二被告未通過我償還任何款項，后被告馮某某承諾我，將所保管的借款條、商品房買賣合同、委托書交給他后償還借款，并讓他的員工王淼出具收到所有原件的收到條，將原件給了馮某某后，他沒有按照承諾還款，我多次向馮某某主張歸還原件，但馮某某至今沒有歸還。
反訴原告馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司反訴稱，一、判決魏某某退回多收回的投資回報36.03萬元；二、判決魏某某立即到石家莊市××區(qū)房管所辦理解付登記鹿寺富商字10-84至10-95共計12套商業(yè)門臉房手續(xù)；三、判決第三人賈學軍承擔連帶退回多收取投資回報36.03萬元的責任；四、判決本案反訴費用由魏某某承擔。事實與理由：魏某某于2010年11月3日對河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的石家莊鹿泉寺家莊富強家園門臉進行了投資，通過農(nóng)行賬戶匯入馮某某賬戶285.2萬元。河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將魏某某所投資門臉在鹿泉房管所進行了備案登記，約定年固定回報率為30%。在此期間，馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照魏某某的要求，通過賈學軍農(nóng)行賬戶從2011年3月2日起至2012年7月8日止，共計給付魏某某246.4萬元。從2012年4月2日至2014年9月23日，共計五筆從馮某某農(nóng)行賬戶向魏某某農(nóng)行賬戶匯入275.5萬元，合計共向魏某某支付521.9萬元。馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不僅還清了魏某某的投資和回報，按照約定多支付了魏某某36.03萬元。馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求魏某某配合解付備案門臉手續(xù)，退回多收取的36.03萬元，并要求第三人賈學軍承擔連帶退款責任。
反訴被告魏某某辯稱，馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求不成立，不能夠證明是投資。
反訴第三人張杰峰、賈學軍陳述，當時馮某某委托我轉(zhuǎn)給魏某某12次利息，每次9.3萬元，共計111.6萬元。多出來的部分是給我們的好處費，因為我們二人是他們中間介紹人。
反訴第三人王孟考陳述，對反訴人反訴情況不清楚。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，對當事人提供的證據(jù)無異議的，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：2010年11月3日，魏某某通過農(nóng)行賬戶向馮某某匯入285.2萬元，用于馮某某為法定代表人的河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資項目的建設資金。同時魏某某與河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了十二套商業(yè)用房的商品房買賣合同（合同編號為鹿寺富商字10-84至10-95），并到鹿泉市建設局辦理了備案登記手續(xù)。魏某某通過中間人賈學軍得到馮某某支付的利息111.6萬元，馮某某直接向魏某某支付利息175.5萬元，合計287.1萬元。2014年9月18日，經(jīng)雙方對賬馮某某給魏某某出具了“此借有魏某某人民幣伍佰零壹拾叁萬陸仟元整，從2014年9月18日起每月利息按4分人民幣支付”的證明一份。2014年9月23日，馮某某向魏某某賬戶轉(zhuǎn)款100萬元，以上累計魏某某收到馮某某利息387.1萬元。
另查明，2014年12月24日，魏某某委托王孟考向馮某某追要所欠款項，將2014年9月18日馮某某出具的借款證明原件和十二套商品房買賣合同原件交于王孟考。訴訟發(fā)生后，2017年5月18日，王孟考將上述原件交于河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工王淼，至今沒有收回。

本院認為，從2014年9月18日，馮某某向魏某某出具證明來看，魏某某向馮某某匯款285.2萬元具有借款性質(zhì)，該借款證明記載513.6萬元，根據(jù)魏某某實際向馮某某轉(zhuǎn)款數(shù)額確定借款本金為285.2萬元，剩余228.4萬元確定為雙方計算下欠利息。從證明上顯示，雙方并未就還款期限作出約定，貸款人有權在合理期限內(nèi)向借款人主張償還借款，故本案未超過訴訟時效。根據(jù)《最高人民法院關于適用
若干問題的解釋（二）》的相關規(guī)定，馮某某于2014年9月23日向魏某某轉(zhuǎn)款100萬元，應認定為償還利息。根據(jù)《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。馮某某承諾自2014年9月18日起每月利息按4分支付的約定超過法律規(guī)定，超出部分不予保護。根據(jù)《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持。本案馮某某從2010年11月3日起共計向魏某某支付利息387.1萬元，按本金285.2萬元，年利率36%計算，該筆利息折算支付至2014年8月11日，自2014年8月12日起按年利率24%計算剩余利息。關于馮某某出具的借款證明，扣除其中本金285.2萬元，下余部分的利息應當歸結到上述利息計算方式，不再重復計算。根據(jù)《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，魏某某同河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的十二套房屋買賣合同應當認定為是對借款的擔保，魏某某訴請要求對該房屋享有優(yōu)先受償權，本院予以支持。馮某某和河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應當償還魏某某借款本金285.2萬元及尚未支付利息。依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零六條、第二百一十一條，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條、第二十六條之規(guī)定，判決如下：

一、馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)共同償還魏某某借款本金285.2萬元及尚未支付的利息（利息自2014年8月12日起按年利率24%計算至實際履行完畢之日止）；
二、魏某某對合同編號為鹿寺富商字10-84至10-95共計12座商業(yè)門市房享有優(yōu)先受償權；
三、駁回馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求；
四、駁回魏某某其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費54920元，反訴費3352元，由馮某某、河北璽達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級人民法院。

審判長 陳海龍
審判員 野進明
人民陪審員 孔軍林

書記員： 王志博