原告（反訴被告）：魏某某，男，xxxx年xx月xx日出生,漢族，現(xiàn)住武安市。
委托訴訟代理人：張維斌、李延榮，河北澤林律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：馮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市長(zhǎng)安區(qū)。
委托訴訟代理人：王文柳，河北冀人律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周立，北京恒德（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，所在地：石家莊市長(zhǎng)安區(qū)建設(shè)北大街5號(hào)富邦大廈719室。
法定代表人：馮某某，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：王文柳，河北冀人律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周立，北京恒德（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所律師。
第三人：張杰峰，男，xxxx年xx月xx日出生,漢族，現(xiàn)住石家莊市長(zhǎng)安區(qū)。
第三人：賈學(xué)軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市橋西區(qū)。
第三人：王孟考，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市長(zhǎng)安區(qū)。
委托訴訟代理人：王曉佳，河北英陸律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）魏某某訴被告（反訴原告）馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及第三人張杰峰、賈學(xué)軍、王孟考民間借貸糾紛一案，本院于2017年03月07日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告魏某某及其委托訴訟代理人張維斌，被告馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人王文柳、周立，第三人張杰峰、賈學(xué)軍、王孟考及委托訴訟代理人王曉佳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告魏某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院依法責(zé)令二被告給付原告借款本息434萬(wàn)元和2014年9月18日至2017年2月18日的利息182萬(wàn)元及起訴之日至借款全部還清之日按月息2%計(jì)算的利息；2.請(qǐng)求法院依法確認(rèn)被告河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以商品房買(mǎi)賣(mài)方式將12座商業(yè)門(mén)市房抵押給原告的抵押關(guān)系成立，原告對(duì)該12座商業(yè)門(mén)市享有優(yōu)先受償權(quán)；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由:2010年11月3日，經(jīng)第三人介紹，被告河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人馮某某以公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)需要流動(dòng)資金，由公司以商品房買(mǎi)賣(mài)方式將鹿泉已開(kāi)發(fā)的4套住宅和12座商業(yè)門(mén)市房（三層）做抵押，向原告借款310萬(wàn)元（月息3分）。雙方簽訂了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同編號(hào)為鹿寺富商字10-84至10-95，共計(jì)12座商業(yè)門(mén)市房，并已辦理登記手續(xù)。原告依約向被告支付了借款310萬(wàn)元，被告馮某某向原告出具了借款手續(xù)。后被告按月息三分通過(guò)第三人陸續(xù)向原告支付了46.5個(gè)月的借款利息共計(jì)246.4萬(wàn)元，原告于2013年8、9月份將抵押的4套住宅為被告辦理了解除抵押手續(xù)。至2014年9月18日，下欠借款本息513萬(wàn)元，被告向原告出具了借款513萬(wàn)元的借款證明條，并寫(xiě)明每月利息按4分支付。其中借款本金310萬(wàn)元和26.5個(gè)月按月息3分、4分計(jì)算的利息203萬(wàn)元。按月息2分計(jì)算應(yīng)是124萬(wàn)元。因被告未按月支付利息，原告于2015年7月10日委托第三人向被告追索借款本息，至今未果，無(wú)奈特依法起訴，請(qǐng)求法院支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)，一、本案已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效；二、本案不屬于借款，而是投資；三、2010年11月3日，原告在被告處投資285.2萬(wàn)元，原告所述的其他事實(shí)不存在，應(yīng)當(dāng)予以駁回；四、本案是原告向河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資，同馮某某個(gè)人無(wú)關(guān)；五、第三人同本案無(wú)關(guān)。
第三人張杰峰陳述，我和賈學(xué)軍屬于中間人，介紹原告同被告認(rèn)識(shí)，借款真實(shí)存在。
第三人賈學(xué)軍陳述，我和張杰峰屬于中間人，介紹原告與被告認(rèn)識(shí)，借款真實(shí)存在。285.2萬(wàn)元是扣除了幾個(gè)月的利息，借款數(shù)額是310萬(wàn)元，借款手續(xù)上寫(xiě)的也是310萬(wàn)元。
第三人王孟考陳述，2014年起，我受魏某某委托向馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司討要借款，但二被告未通過(guò)我償還任何款項(xiàng)，后被告馮某某承諾我，將所保管的借款條、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、委托書(shū)交給他后償還借款，并讓他的員工王淼出具收到所有原件的收到條，將原件給了馮某某后，他沒(méi)有按照承諾還款，我多次向馮某某主張歸還原件，但馮某某至今沒(méi)有歸還。
反訴原告馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司反訴稱(chēng)，一、判決魏某某退回多收回的投資回報(bào)36.03萬(wàn)元；二、判決魏某某立即到石家莊市××區(qū)房管所辦理解付登記鹿寺富商字10-84至10-95共計(jì)12套商業(yè)門(mén)臉?lè)渴掷m(xù)；三、判決第三人賈學(xué)軍承擔(dān)連帶退回多收取投資回報(bào)36.03萬(wàn)元的責(zé)任；四、判決本案反訴費(fèi)用由魏某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：魏某某于2010年11月3日對(duì)河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所開(kāi)發(fā)的石家莊鹿泉寺家莊富強(qiáng)家園門(mén)臉進(jìn)行了投資，通過(guò)農(nóng)行賬戶(hù)匯入馮某某賬戶(hù)285.2萬(wàn)元。河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將魏某某所投資門(mén)臉在鹿泉房管所進(jìn)行了備案登記，約定年固定回報(bào)率為30%。在此期間，馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按照魏某某的要求，通過(guò)賈學(xué)軍農(nóng)行賬戶(hù)從2011年3月2日起至2012年7月8日止，共計(jì)給付魏某某246.4萬(wàn)元。從2012年4月2日至2014年9月23日，共計(jì)五筆從馮某某農(nóng)行賬戶(hù)向魏某某農(nóng)行賬戶(hù)匯入275.5萬(wàn)元，合計(jì)共向魏某某支付521.9萬(wàn)元。馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不僅還清了魏某某的投資和回報(bào)，按照約定多支付了魏某某36.03萬(wàn)元。馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求魏某某配合解付備案門(mén)臉手續(xù)，退回多收取的36.03萬(wàn)元，并要求第三人賈學(xué)軍承擔(dān)連帶退款責(zé)任。
反訴被告魏某某辯稱(chēng)，馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴請(qǐng)求不成立，不能夠證明是投資。
反訴第三人張杰峰、賈學(xué)軍陳述，當(dāng)時(shí)馮某某委托我轉(zhuǎn)給魏某某12次利息，每次9.3萬(wàn)元，共計(jì)111.6萬(wàn)元。多出來(lái)的部分是給我們的好處費(fèi)，因?yàn)槲覀兌耸撬麄冎虚g介紹人。
反訴第三人王孟考陳述，對(duì)反訴人反訴情況不清楚。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，對(duì)當(dāng)事人提供的證據(jù)無(wú)異議的，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2010年11月3日，魏某某通過(guò)農(nóng)行賬戶(hù)向馮某某匯入285.2萬(wàn)元，用于馮某某為法定代表人的河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資項(xiàng)目的建設(shè)資金。同時(shí)魏某某與河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了十二套商業(yè)用房的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（合同編號(hào)為鹿寺富商字10-84至10-95），并到鹿泉市建設(shè)局辦理了備案登記手續(xù)。魏某某通過(guò)中間人賈學(xué)軍得到馮某某支付的利息111.6萬(wàn)元，馮某某直接向魏某某支付利息175.5萬(wàn)元，合計(jì)287.1萬(wàn)元。2014年9月18日，經(jīng)雙方對(duì)賬馮某某給魏某某出具了“此借有魏某某人民幣伍佰零壹拾叁萬(wàn)陸仟元整，從2014年9月18日起每月利息按4分人民幣支付”的證明一份。2014年9月23日，馮某某向魏某某賬戶(hù)轉(zhuǎn)款100萬(wàn)元，以上累計(jì)魏某某收到馮某某利息387.1萬(wàn)元。
另查明，2014年12月24日，魏某某委托王孟考向馮某某追要所欠款項(xiàng)，將2014年9月18日馮某某出具的借款證明原件和十二套商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件交于王孟考。訴訟發(fā)生后，2017年5月18日，王孟考將上述原件交于河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工王淼，至今沒(méi)有收回。

本院認(rèn)為，從2014年9月18日，馮某某向魏某某出具證明來(lái)看，魏某某向馮某某匯款285.2萬(wàn)元具有借款性質(zhì)，該借款證明記載513.6萬(wàn)元，根據(jù)魏某某實(shí)際向馮某某轉(zhuǎn)款數(shù)額確定借款本金為285.2萬(wàn)元，剩余228.4萬(wàn)元確定為雙方計(jì)算下欠利息。從證明上顯示，雙方并未就還款期限作出約定，貸款人有權(quán)在合理期限內(nèi)向借款人主張償還借款，故本案未超過(guò)訴訟時(shí)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用
若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返南嚓P(guān)規(guī)定，馮某某于2014年9月23日向魏某某轉(zhuǎn)款100萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定為償還利息。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%，出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。馮某某承諾自2014年9月18日起每月利息按4分支付的約定超過(guò)法律規(guī)定，超出部分不予保護(hù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，借貸雙方約定的利率超過(guò)年利率36%，超過(guò)部分的利息約定無(wú)效。借款人請(qǐng)求出借人返還已支付的超過(guò)年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持。本案馮某某從2010年11月3日起共計(jì)向魏某某支付利息387.1萬(wàn)元，按本金285.2萬(wàn)元，年利率36%計(jì)算，該筆利息折算支付至2014年8月11日，自2014年8月12日起按年利率24%計(jì)算剩余利息。關(guān)于馮某某出具的借款證明，扣除其中本金285.2萬(wàn)元，下余部分的利息應(yīng)當(dāng)歸結(jié)到上述利息計(jì)算方式，不再重復(fù)計(jì)算。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，魏某某同河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的十二套房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是對(duì)借款的擔(dān)保，魏某某訴請(qǐng)要求對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，本院予以支持。馮某某和河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)償還魏某某借款本金285.2萬(wàn)元及尚未支付利息。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十六條、第二百零六條、第二百一十一條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條、第二十六條之規(guī)定，判決如下：

一、馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)共同償還魏某某借款本金285.2萬(wàn)元及尚未支付的利息（利息自2014年8月12日起按年利率24%計(jì)算至實(shí)際履行完畢之日止）；
二、魏某某對(duì)合同編號(hào)為鹿寺富商字10-84至10-95共計(jì)12座商業(yè)門(mén)市房享有優(yōu)先受償權(quán)；
三、駁回馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴請(qǐng)求；
四、駁回魏某某其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)54920元，反訴費(fèi)3352元，由馮某某、河北璽達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 陳海龍
審判員 野進(jìn)明
人民陪審員 孔軍林

書(shū)記員： 王志博