原告：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住懷來縣。被告：張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋西區(qū)工業(yè)西街13號金華怡園小區(qū)第三幢27號。法定代表人：董軍，總經(jīng)理。委托代理人：唐全洲，廣東寶威律師事務(wù)所律師。被告：呂某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住懷來縣。委托代理人：陳四海，河北博遠律師事務(wù)所律師。被告：懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會，住所地懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村。法定代表人：成建峰，村主任。

原告高某某向本院提出訴訟請求：1、請求法院將沙城鎮(zhèn)上劉瓦村尚品怡園小區(qū)3棟5單元302室樓房依法判決給我永久居住，剩余所欠購樓款按照國家法律規(guī)定該付多少付多少。2、請求被告承擔(dān)因被告原因致使我購買的樓房由原先的大產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在無產(chǎn)權(quán)房的違約責(zé)任，賠償計算標準以法律規(guī)定為準，從所欠購樓款中扣除。3、認可或是立即退還我于2016年3月31日交給張某某怡園房地產(chǎn)有限公司股東、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村新民居籌建處負責(zé)人呂某的48560元購樓款，并由上劉瓦村委會和張某某恰園房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)相應(yīng)的賠付責(zé)任。4、請求被告承擔(dān)本案的全部訴訟費用。事實和理由：2010年11月17日我從沙城鎮(zhèn)上劉瓦村尚品怡園小區(qū)定購樓房一套（有認購書—份，收款收據(jù)三張），房屋面積87平米，房號是3棟5單元302室，樓房總價是250560元。當(dāng)時投資開發(fā)商怡園房地產(chǎn)有限公司和建設(shè)單位上劉瓦村委會均承諾該小區(qū)樓房全部都是大產(chǎn)權(quán)，2012年，上劉瓦新民居工程在新的縣城總休規(guī)劃之內(nèi)，項目用地本可征收為國有建設(shè)用地，沙城鎮(zhèn)當(dāng)時多方協(xié)調(diào)，并派專人配合相關(guān)部門去完成征收土地手續(xù)的辦理，但是投資商張某某怡園房地產(chǎn)有限公司和建設(shè)單位上劉瓦村委會并未及時去土地部門辦理相關(guān)手續(xù)，致使土地掛牌時限失效，未能取得尚品怡園小區(qū)的國有土地使用權(quán)，從而使我購買的樓房由原先承諾的大產(chǎn)權(quán)樓房變成不能擁有土地證和房產(chǎn)證的無產(chǎn)權(quán)樓房。樓房竣工后，投資商向我索要剩余購樓尾款，我以樓房由大產(chǎn)權(quán)變成無產(chǎn)權(quán)為由一直沒交購樓剩余尾款，2016年12月24日，我發(fā)現(xiàn)我購買的樓房被一個姓馬的偷偷換了門鎖，我到上劉瓦村委會理論，村委會說我交給呂某的48560元購樓款他們不承認，樓房由大產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變成無產(chǎn)權(quán)他們沒責(zé)任，無奈我訴至法院，望判如所訴。被告張某某市怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，在房屋買賣合同中，作為買受人的義務(wù)就是支付購房款，原告方2010年11月25日已經(jīng)拿到房屋的鑰匙，但是剩余的房款經(jīng)多次催要一直未予以支付，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。我公司沒有授權(quán)呂某收取購房款，原告明知或者應(yīng)知呂某沒有收取房款的權(quán)限，為了達到少交房款的目的，與呂某串通損壞我公司的利益，屬于無效的民事行為，我公司多次催促原告交納剩余購房款，原告拒不繳納。我公司按照合同規(guī)定向原告發(fā)出解除買賣合同通知，不屬于一房二賣。被告懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會辯稱，原告是和張某某市怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽的協(xié)議，不是和村委會簽的協(xié)議，錢也未交給村委會，與村委會沒有任何關(guān)系。被告呂某辯稱，2010年9月30日我與張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人董軍達成入股協(xié)議，協(xié)議約定我出資150萬與董軍、案外人李兆明共同以張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義接受懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村的委托，代為建設(shè)該村新民居房屋。我占項目10%的股份，并約定甲乙雙方互派人員組成項目部，利益和風(fēng)險共擔(dān)。協(xié)議簽訂后，我即進入項目部參與開發(fā)管理，主要負責(zé)施工建設(shè)。此后在合作過程中因項目其他股東陸續(xù)收回投資，且李兆明于2013年6月6日將股份轉(zhuǎn)讓給董軍，為此在2013年6月9日我與董軍達成補充協(xié)議書，董軍同意補償我150萬元，并在不影響項目正常運轉(zhuǎn)的情況下，從項目資金中逐步返還乙方投資（150萬元）及上述補償款（150萬元）。同時在該補充協(xié)議中確定我保底利潤為300萬元。此協(xié)議簽訂后，2015年4月份因項目經(jīng)營出現(xiàn)困難，董軍及其管理人員撤出開發(fā)現(xiàn)場，我因自己投資、應(yīng)得補償和利潤并未全部實現(xiàn)，無奈只能留守現(xiàn)場進行日常事務(wù)管理，后期又進行了小區(qū)物業(yè)管理。在此期間有人支付房款時我就予以收取，用于日常支出和物業(yè)管理，剩余部分及用以沖抵自己應(yīng)得的款項。本案中高某某的48560元房款就是在此情況下收取的。原告簽訂預(yù)約書系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并不違反法律強制性規(guī)定，系合法有效協(xié)議。在董軍撤出開發(fā)現(xiàn)場，且我投資及補償沒有實現(xiàn)的情況下，我按董軍確定的付款比例收取原告房款并無不當(dāng)。原告向我交納的48560元購樓款，因我系與董軍合伙以張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同投資開發(fā)，所以應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)新民居開發(fā)主體收取上述款項。人民法院應(yīng)當(dāng)依法保護作為善意第三方的原告購買樓房，交納房款的合同權(quán)利和義務(wù)，確定原告交納房款有效。我與董軍之間債務(wù)是否清結(jié)不屬于本案審理的范圍。如上所述，根據(jù)補充協(xié)議書董軍應(yīng)當(dāng)支付我投資、補償及利潤共計至少600萬元。而且在董軍撤出開發(fā)現(xiàn)場后，我一直進行日常管理及物理管理。直至現(xiàn)在我應(yīng)得款項并沒有完全實現(xiàn)。但本案系原告提出確認房屋買賣及交納房款有效，所以我與董軍的債務(wù)是否清結(jié)屬于另外法律關(guān)系，并不屬于本案審理的范圍。綜上，我認可收取了原告房款48560元，且該房款應(yīng)當(dāng)認定系房屋的開發(fā)主體收取。原告購買樓房、交付房款應(yīng)當(dāng)認定為有效。本院經(jīng)審理認定事實如下：2010年11月17日原告向被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房定金1000元。2015年11月25日雙方簽訂《尚品怡園預(yù)約書》，原告購買被告位于懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦尚品怡園小區(qū)3棟5單元302室樓房一套，樓房總價款250560元。并同時交納購房款81000元。因樓房產(chǎn)權(quán)問題，原告未交納剩余購房款。2016年3月31日原告向懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦新民居籌建處呂某交納48560元并領(lǐng)取了樓房鑰匙和水、電卡。2016年12月24日原告發(fā)現(xiàn)被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將涉訴樓房予以出售，原告訴至本院，要求支持其訴訟請求。
原告高某某與被告張某某市怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會、呂某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年4月6日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。本案當(dāng)事人原告高某某、被告張某某市怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會、被告呂某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，關(guān)于《尚品怡園預(yù)約書》的性質(zhì),根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。因此，該合同名為《尚品怡園預(yù)約書》，實為商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。原告應(yīng)當(dāng)按約定期限給付購房款，但因被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原因，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)出現(xiàn)問題，原告未按期交納剩余購房款不屬違約，被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無權(quán)單方解除合同，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)依約履行合同。關(guān)于原告向懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦新民居籌建處呂某交納的48560元，因被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告呂某系合伙關(guān)系，有被告呂某提供的《入股協(xié)議》及《補充協(xié)議》佐證。被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告呂某的內(nèi)部約定不能對抗外部第三人，所以原告交納給懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦新民居籌建處呂某交納的48560元應(yīng)視為向張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納的購房款。關(guān)于原告請求被告承擔(dān)因被告原因致使原告購買的樓房由原先的大產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在無產(chǎn)權(quán)房的違約責(zé)任，賠償計算標準以法律規(guī)定為準，從所欠購樓款中扣除的主張，因雙方未對此事項的違約責(zé)任進行約定，對此，原告可另訴主張。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，判決如下：

一、原告高某某與被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《尚品怡園預(yù)約書》合法、有效。二、原告于判決生效后15日內(nèi)向被告張某某市怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會交納剩余購房款（250560元-1000元-81000元-48560元＝120000元）120000元，同時被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉瓦村民委員會為原告辦理房屋相關(guān)手續(xù)。三、駁回原告其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付，遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費2529元，由三被告共同承擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級人民法院。

審判員　　王春景

書記員：楊瀾